5 Tipos de Seguro Hipotecario Privado (PMI)

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Los puntos clave

Cobertura del Seguro Hipotecario Privado (PMI)

En primer lugar, debe entender cómo funciona el PMI. Por ejemplo, suponga que da un 10% de entrada y obtiene un préstamo por el 90% restante del valor de la propiedad: 20.000 dólares de entrada y un préstamo de 180.000 dólares. Con el seguro hipotecario, las pérdidas del prestamista se limitan si éste tiene que ejecutar la hipoteca. Eso podría ocurrir si pierdes el trabajo y no puedes hacer los pagos durante varios meses.

La compañía de seguros hipotecarios cubre un determinado porcentaje de la pérdida del prestamista. Para nuestro ejemplo, digamos que ese porcentaje es del 25%. Por lo tanto, si usted todavía debía el 85% (170.000 dólares) del precio de compra de su casa de 200.000 dólares en el momento de la ejecución hipotecaria, en lugar de perder la totalidad de los 170.000 dólares, el prestamista sólo perdería el 75% de los 170.000 dólares, es decir, 127.500 dólares del capital de la casa. El PMI cubriría el otro 25%, es decir, 42.500 dólares. También cubriría el 25% de los intereses de demora que hubiera acumulado y el 25% de los costes de ejecución hipotecaria del prestamista.

Si el PMI protege al prestamista, quizá se pregunte por qué el prestatario tiene que pagarlo. Esencialmente, el prestatario está compensando al prestamista por asumir el mayor riesgo de prestarle a usted -en lugar de prestarle a alguien dispuesto a poner un pago inicial mayor.

¿Cuánto tiempo tiene que comprar el Seguro Hipotecario Privado (PMI)?

Los prestatarios pueden solicitar que se eliminen los pagos mensuales del seguro hipotecario una vez que la relación préstamo-valor caiga por debajo del 80%. Una vez que la relación préstamo-valor de la hipoteca cae al 78%, el prestamista debe cancelar automáticamente el PMI siempre que esté al día con su hipoteca. Esto ocurre cuando el pago inicial, más el capital del préstamo que has pagado, es igual al 22% del precio de compra de la vivienda. Esta cancelación es un requisito de la Ley Federal de Protección de los Propietarios de Vivienda, incluso si el valor de mercado de su casa ha bajado.

Tipos de Seguro Hipotecario Privado (PMI)

1. Seguro Hipotecario Pagado por el Prestatario

El tipo más común de PMI es el seguro hipotecario pagado por el prestatario (BPMI). El BPMI viene en forma de una cuota mensual adicional que usted paga con su pago de la hipoteca. Tras el cierre de su préstamo, usted paga el BPMI todos los meses hasta que tenga un 22% de patrimonio neto en su vivienda (basado en el precio de compra original).

En ese momento, el prestamista debe cancelar automáticamente el BPMI, siempre que esté al corriente de sus pagos hipotecarios. Acumular el suficiente capital de la vivienda a través de los pagos mensuales regulares de la hipoteca para que se cancele el BPMI suele llevar unos 11 años.

También puede ser proactivo y pedir al prestamista que cancele el BPMI cuando tenga un 20% de capital en su vivienda. Para que su prestamista cancele el BPMI, sus pagos hipotecarios deben estar al día. También debe tener un historial de pagos satisfactorio y no debe haber ningún gravamen adicional sobre su propiedad. En algunos casos, es posible que necesite una tasación actual para corroborar el valor de su vivienda.

Algunos administradores de préstamos pueden permitir a los prestatarios cancelar el PMI antes en función de la apreciación del valor de la vivienda. Supongamos que el prestatario acumula un 25% de capital debido a la apreciación en los años dos a cinco, o un 20% de capital después del quinto año. En ese caso, el inversor que compró el préstamo puede permitir la cancelación del PMI después de que se demuestre el aumento del valor de la vivienda. Eso puede hacerse con una tasación, una opinión de precio de corredor (BPO), o un modelo de valoración automatizado (AVM).

También puede ser capaz de deshacerse del PMI temprano mediante la refinanciación. Sin embargo, tendrá que sopesar el coste de la refinanciación frente a los costes de seguir pagando las primas del seguro hipotecario. También es posible que pueda cancelar el PMI antes de tiempo pagando por adelantado el capital de su hipoteca, de modo que tenga al menos un 20% de patrimonio neto.

Vale la pena considerar si está dispuesto a pagar el PMI hasta 11 años para comprar ahora. Qué le costará el PMI a largo plazo? Qué le costará potencialmente esperar para comprar? Si bien es cierto que se perderá la posibilidad de acumular el valor líquido de la vivienda mientras esté alquilada, también evitará los muchos costes que conlleva ser propietario. Estos costes incluyen el seguro del propietario, los impuestos sobre la propiedad, el mantenimiento y las reparaciones.

Los otros tres tipos de PMI no son tan comunes como el seguro hipotecario pagado por el prestatario. Es posible que desee saber cómo funcionan, en caso de que uno de ellos suene más atractivo, o su prestamista le presente más de una opción de seguro hipotecario.

2. Seguro hipotecario de prima única

Con el seguro hipotecario de prima única (SPMI), también llamado seguro hipotecario de pago único, usted paga el seguro hipotecario por adelantado en una suma global. Esto se puede hacer en su totalidad en el cierre o financiado en la hipoteca (en este último caso, puede ser llamado seguro hipotecario de financiación única).

El beneficio de SPMI es que su pago mensual será menor en comparación con BPMI. Eso puede ayudarte a calificar para pedir más préstamos para comprar tu casa. Otra ventaja es que no tiene que preocuparse de refinanciar para salir del PMI. Tampoco tiene que vigilar su relación préstamo-valor para ver cuándo puede cancelar el PMI.

El riesgo es que si refinancia o vende en pocos años, ninguna parte de la prima única es reembolsable. Además, si financia la prima única, pagará intereses por ella mientras mantenga la hipoteca. Además, si no tiene suficiente dinero para un pago inicial del 20%, es posible que no tenga el efectivo para pagar una prima única por adelantado.

Sin embargo, el vendedor o, en el caso de una casa nueva, el constructor puede pagar el seguro hipotecario de prima única del prestatario. Siempre puede intentar negociarlo como parte de su oferta de compra.

Si tiene previsto permanecer en la vivienda durante tres o más años, el seguro hipotecario de prima única puede ahorrarle dinero. Pregunte a su agente de préstamos para ver si este es realmente el caso. Tenga en cuenta que no todos los prestamistas ofrecen un seguro hipotecario de prima única.

3. Seguro hipotecario pagado por el prestamista

Con el seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI), su prestamista pagará técnicamente la prima del seguro hipotecario. De hecho, usted lo pagará a lo largo de la vida del préstamo en forma de un tipo de interés ligeramente más alto.

A diferencia del BPMI, no puede cancelar el LPMI cuando su patrimonio neto alcance el 78% porque está incorporado en el préstamo. La refinanciación será la única manera de reducir su pago mensual. Su tasa de interés no disminuirá una vez que tenga el 20% o el 22% de patrimonio neto. El PMI pagado por el prestamista no es reembolsable.

El beneficio del PMI pagado por el prestamista, a pesar de la tasa de interés más alta, es que su pago mensual aún podría ser más bajo que hacer los pagos mensuales del PMI. De esta manera, usted podría calificar para pedir un préstamo mayor.

4. Seguro hipotecario de prima dividida

El seguro hipotecario de prima dividida es el tipo menos común. Es un híbrido de los dos primeros tipos que hemos comentado: BPMI y SPMI.

Así es como funciona: Usted paga una parte del seguro hipotecario como una suma global al cierre y otra parte mensualmente. No tiene que aportar tanto dinero extra por adelantado como lo haría con el SPMI, ni aumenta su pago mensual en la misma medida que lo haría con el BPMI.

Una razón para elegir el seguro hipotecario de prima dividida es si tiene una relación deuda-ingresos alta. Cuando ese es el caso, aumentar demasiado su pago mensual con BPMI significaría no calificar para pedir un préstamo suficiente para comprar la casa que desea.

La prima inicial podría oscilar entre el 0,50% y el 1,25% del importe del préstamo. La prima mensual se basará en la relación préstamo-valor neta antes de tener en cuenta cualquier prima financiada.

Al igual que con el SPMI, puede pedir al constructor o al vendedor que pague la prima inicial, o puede integrarla en su hipoteca. Las primas divididas pueden ser parcialmente reembolsables una vez que el seguro hipotecario es cancelado o terminado.

5. Protección hipotecaria federal para préstamos de vivienda (MIP)

Hay un tipo adicional de seguro hipotecario. Sin embargo, sólo se utiliza con los préstamos suscritos por la Administración Federal de Vivienda. Estos préstamos son más conocidos como préstamos FHA o hipotecas FHA. El PMI a través de la FHA se conoce como MIP. Es un requisito para todos los préstamos FHA y con pagos iniciales del 10% o menos.

Además, no se puede eliminar sin refinanciar la vivienda. El MIP requiere un pago inicial y primas mensuales (normalmente añadidas a la nota mensual de la hipoteca). El comprador todavía está obligado a esperar 11 años antes de poder eliminar el MIP del préstamo si tenía un pago inicial de más del 10%.

Coste del Seguro Hipotecario Privado (PMI)

El coste de sus primas de PMI dependerá de varios factores.

• El plan de primas que elija
• Si su tipo de interés es fijo o ajustable
• Su plazo de préstamo (normalmente 15 o 30 años)
• Su pago inicial o relación préstamo-valor (LTV) (un 5% de pago inicial le da un 95% de LTV; El 10% de entrada hace que su LTV sea del 90%)
• El importe de la cobertura del seguro hipotecario exigido por el prestamista o inversor (puede oscilar entre el 6% y el 35%)
• Si la prima es reembolsable o no
• Su puntuación de crédito
• Cualquier factor de riesgo adicional, como que el préstamo sea para una hipoteca jumbo, una propiedad de inversión, una refinanciación en efectivo o una segunda vivienda

En general, cuanto más arriesgado parezcas según cualquiera de estos factores (que se suelen tener en cuenta siempre que pides un préstamo), más altas serán tus primas. Por ejemplo, cuanto más baja sea su puntuación crediticia y cuanto más bajo sea su pago inicial, más altas serán sus primas.

Según datos de Ginnie Mae y el Urban Institute, el PMI anual medio suele oscilar entre el 0,55% y el 2,25% del importe original del préstamo cada año. He aquí algunas situaciones: Si das una cuota inicial del 15% en una hipoteca de tipo fijo a 15 años y tienes una puntuación crediticia de 760 o superior, por ejemplo, pagarías un 0,17% porque probablemente se te consideraría un prestatario de bajo riesgo. Si usted da un 3% de entrada en una hipoteca de tipo variable a 30 años cuyo tipo introductorio es fijo sólo durante tres años y tiene una puntuación crediticia de 630, su tipo será del 2,81%. Eso sucede porque se le consideraría un prestatario de alto riesgo en la mayoría de las instituciones financieras.

Una vez que sepa qué porcentaje se aplica a su situación, multiplíquelo por la cantidad que está pidiendo prestada. Luego divide esa cantidad entre 12 para ver lo que pagarás cada mes. Por ejemplo, un préstamo de 200.000 dólares con una prima anual del 0,65% costaría 1.300 dólares al año (200.000 dólares x 0,0065), o unos 108 dólares al mes (1.300 dólares / 12).

Estimación de las tarifas del seguro hipotecario privado (PMI)

Muchas empresas ofrecen seguros hipotecarios. Sus tarifas pueden diferir ligeramente, y su prestamista -no usted- seleccionará la aseguradora. No obstante, puede hacerse una idea de la tarifa que pagará estudiando la tarjeta de tarifas del seguro hipotecario. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty y Genworth son los principales proveedores de seguros hipotecarios privados.

Las tarjetas de tarifas de los seguros hipotecarios pueden resultar confusas a primera vista. A continuación se explica cómo utilizarlas.

1. Busque la columna que corresponde a su puntuación de crédito.
2. Busque la fila que corresponde a su ratio LTV.
3. Identifique la línea de cobertura aplicable. Busque en la web los requisitos de cobertura del seguro hipotecario de Fannie Mae para identificar cuánta cobertura se requiere para su préstamo. Alternativamente, puede preguntar a su prestamista (e impresionarlo con su conocimiento de cómo funciona el PMI).
4. Identifique la tasa del PMI que corresponde con la intersección de su puntuación de crédito, pago inicial y cobertura.
5. Si corresponde, sume o reste a esa tasa la cantidad de la tabla de ajuste (debajo de la tabla principal de tasas) que corresponde con su puntuación de crédito. Por ejemplo, si está realizando una refinanciación en efectivo y su puntuación crediticia es de 720, podría añadir 0,20 a su tasa.
6. Como mostramos en la sección anterior, multiplique la tasa total por la cantidad que está pidiendo prestada; esta es su prima de seguro hipotecario anual. Divídala por 12 para obtener su prima mensual de seguro hipotecario.

Su tasa será la misma todos los meses, aunque algunas aseguradoras la bajan después de diez años. Sin embargo, eso es justo antes del punto en el que debería poder abandonar la cobertura, por lo que cualquier ahorro no será tan significativo.

Seguro hipotecario de la Administración Federal de la Vivienda (FHA)

El seguro hipotecario funciona de manera diferente con los préstamos de la FHA. Para la mayoría de los prestatarios, terminará siendo más caro que el PMI.

El PMI no requiere que usted pague una prima por adelantado a menos que elija un seguro hipotecario de prima única o de prima dividida. En el caso del seguro hipotecario de prima única, no pagará ninguna prima mensual de seguro hipotecario. En el caso del seguro hipotecario de prima dividida, pagará primas mensuales de seguro hipotecario más bajas porque ha pagado una prima por adelantado. Sin embargo, todo el mundo debe pagar una prima por adelantado con el seguro hipotecario de la FHA. Es más, ese pago no hace nada para reducir sus primas mensuales.

A partir de agosto de 2020, la prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) es del 1,75% del importe del préstamo. Puedes pagar esta cantidad al cierre o financiarla como parte de tu hipoteca. El UFMIP le costará 1.750 dólares por cada 100.000 dólares que pida prestados. Si lo financia, también pagará intereses por él, lo que hará que sea más caro con el tiempo. Se permite que el vendedor pague su UFMIP siempre que la contribución total del vendedor a sus costes de cierre no supere el 6% del precio de compra.

Con una hipoteca de la FHA, también pagará una prima de seguro hipotecario (MIP) mensual del 0,45% al 1,05% del importe del préstamo en función de su pago inicial y del plazo del préstamo. Como muestra la tabla de la FHA, si tiene un préstamo a 30 años por 200.000 $ y paga el pago inicial mínimo de la FHA del 3,5%, su MIP será del 0,85% durante la vida del préstamo. No poder cancelar tus MIPs puede ser costoso.

Fuente: Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.

Para los préstamos FHA con un pago inicial del 10% o más, puede cancelar sus MIPs mensuales después de 11 años. Pero si usted tiene el 10% para poner abajo, ¿por qué obtener un préstamo de la FHA en absoluto? Sólo le convendría hacerlo si su puntuación de crédito es demasiado baja para poder optar a un préstamo convencional. Otra buena razón: si su baja puntuación de crédito le daría una tasa de interés mucho más alta o un gasto de PMI con un préstamo tradicional que con un préstamo de la FHA.

Usted puede obtener un préstamo de la FHA con una puntuación de crédito tan baja como 580 y posiblemente incluso más baja (aunque los prestamistas podrían requerir que su puntuación sea 620 o superior). Y usted podría calificar para la misma tasa que lo haría en un préstamo convencional a pesar de tener una puntuación de crédito más baja: 660 frente a 740, por ejemplo.

Sin poner el 10% o más en una hipoteca de la FHA, la única manera de dejar de pagar los MIP de la FHA es refinanciar en un préstamo convencional. Este paso tendrá más sentido después de que su puntuación de crédito o LTV aumente considerablemente. Sin embargo, la refinanciación implica el pago de los costes de cierre, y los tipos de interés podrían ser más altos cuando esté listo para refinanciar. Los tipos de interés más altos y los costes de cierre podrían anular cualquier ahorro derivado de la cancelación del seguro hipotecario de la FHA. Además, no puede refinanciar si está desempleado o tiene demasiadas deudas en relación con sus ingresos.

Además, los préstamos de la FHA son más generosos al permitir que los vendedores contribuyan a los costes de cierre del comprador: hasta el 6% del importe del préstamo frente al 3% de los préstamos convencionales. Si no puede permitirse comprar una casa sin una ayuda sustancial para los gastos de cierre, un préstamo de la FHA podría ser su única opción.

El resultado final

El seguro hipotecario cuesta dinero a los prestatarios, pero les permite convertirse en propietarios de una vivienda antes al reducir el riesgo que supone para las instituciones financieras la concesión de hipotecas a personas con pequeños pagos iniciales. Puede que le merezca la pena pagar las primas del seguro hipotecario si quiere ser propietario de una vivienda más pronto que tarde por razones de estilo de vida o de asequibilidad. Además de las razones para hacerlo: Las primas se pueden cancelar una vez que el valor de la vivienda alcance el 80% si está pagando un PMI mensual o un seguro hipotecario de prima dividida.

Sin embargo, podría pensárselo dos veces si se encuentra en la categoría de prestatarios que tendrían que pagar las primas del seguro de la FHA durante toda la vida del préstamo. Usted podría ser capaz de refinanciar fuera de un préstamo de la FHA más tarde para deshacerse de PMI. Por otro lado, no hay garantía de que su situación laboral o los tipos de interés del mercado hagan posible o rentable una refinanciación.