Cómo es el proceso de vender una casa al contado?

Vender una casa al contado: ¿Cómo funciona?

Los compradores en efectivo comparten algunos rasgos comunes: no necesitan la financiación de un prestamista para pagar su casa, y normalmente comprarán su casa fuera del mercado. Eso significa que usted recibirá una oferta con muchas menos contingencias (no necesitará una tasación para apaciguar al banco, ni el comprador tendrá que vender su casa actual antes de poder obtener un préstamo, por ejemplo). La ausencia de un préstamo reduce muchas de las incógnitas en su extremo como vendedor, y – la buena noticia es – puede omitir las puestas en escena y las exhibiciones rigamarole.

Los compradores de efectivo se diferenciarán en cuanto a su intención detrás de la compra, los tipos de casas que están interesados, y la experiencia general que ofrecen a los vendedores.

• Los inversores que compran y conservan la propiedad tienen la intención de mantenerla durante un largo periodo de tiempo, normalmente con la intención de alquilarla.
• Los que compran con un descuento mayor y planean hacer mejoras en la propiedad antes de venderla para obtener un beneficio.
• Los iBuyers («compradores instantáneos») realizan ofertas inmediatas por viviendas en línea. Los iBuyers utilizan modelos de valoración automatizados (AVM) y plataformas web para ofrecer una experiencia ágil a los vendedores.

Dependiendo del tipo de inversor al que acabe vendiendo, el proceso de conseguir una oferta y cerrar variará, pero puede esperar pasar por estos pasos principales:

Encontrar un comprador en efectivo

A continuación se muestran algunas de las formas más comunes y efectivas de encontrar un comprador en efectivo cualificado:

• Venta simple:
  La herramienta gratuita de Venta Simple de HomeLight te emparejará con un comprador pre-evaluado que hemos confirmado que está comprando casas en tu área – y que es la mejor opción para tu propiedad en base a su historial de transacciones anteriores. Sólo se tarda dos minutos en encontrar la mejor opción, y no hay obligación de aceptar la oferta.

• Búsqueda online:
  «Los compradores en efectivo suelen ser inversores, y en la mayoría de los mercados habrá al menos un puñado de ellos con presencia en Internet», dice Machado. Sin embargo, esto requerirá que hagas un poco más de trabajo de campo.

• Trabaja con un mayorista:
  Otra opción es trabajar directamente con un mayorista, dice Travis Steinemann, inversor inmobiliario y fundador de BuyHousesBR.com. «Los mayoristas ponen en contacto a los compradores en efectivo con los vendedores, y normalmente sólo se llevan una pequeña parte», explica. «Valoran tu propiedad, calculan los costes de rehabilitación y la comercializan en sus listas de compradores. Puede encontrarlos buscando en Google «compramos casas» seguido del nombre de su ciudad.»

Sea cual sea el método que utilice para encontrar compradores en efectivo, asegúrese de investigar cualquier perspectiva y pida referencias a otros vendedores.

Obtenga una oferta en efectivo y revísela

Una vez que un inversor o iBuyer le ha presentado una oferta en efectivo, ¿cómo sabe que es una cifra justa? Evaluar una oferta en efectivo puede ser complicado, y no hay una fórmula única para todos.

Sin embargo, Steinemann dice que, si su casa está en gran forma, puede mirar las propiedades comparables que se han vendido recientemente en su área con un tamaño y nivel de acabado similar, y luego restar la comisión del agente y añadir el descuento que crea que valen los beneficios.

«Eso dependerá de tu situación: alguien que esté pasando por una ejecución hipotecaria o que tenga una casa vacía valorará mucho más el dinero en efectivo que alguien que sólo quiera una casa más grande», señaló Steinemann.

Por otro lado, si la casa no está en muy buen estado, sugiere tomar el valor aproximado de las casas actualizadas en su zona, restar lo que costaría poner su casa en ese estado, deducir la comisión, restar el beneficio del inversor (normalmente un 15%), y así se llegará a un precio justo.

Qui recomienda hacer las siguientes preguntas al evaluar una oferta en efectivo de un inversor:

• ¿Piensa el comprador depositar una cantidad significativa de dinero en garantía?
• ¿Tiene el comprador un buen historial de cierre de transacciones?
• ¿Está utilizando el comprador un contrato estándar? Si no es así, ¿le parece bien que un abogado revise los términos del contrato?

Según Steven Herzberg, un abogado de bienes raíces en Miami que trabaja en transacciones residenciales y comerciales, hay más en una oferta en efectivo que sólo el precio de venta.

«Cualquier comprador serio de oferta en efectivo debe estar dispuesto a poner un depósito inicial decente», dice. «Por ejemplo, para una casa de 400.000 dólares, el depósito no debería ser de 1.000 dólares, sino que debería acercarse al 3%-5% del precio de compra».

Herzberg también sugiere pedir una prueba de fondos, que podría ser un simple extracto bancario o una carta firmada por un funcionario del banco, para confirmar que el comprador tiene los fondos disponibles para completar la compra.

Si necesita ayuda para determinar lo que vale su propiedad, puede empezar con nuestro Estimador de Valor de la Vivienda gratuito, que se basa en múltiples fuentes para crear una estimación del valor de la vivienda en tiempo real basada en las tendencias actuales del mercado.

Joanne McCoy, una de las mejores agentes inmobiliarias de Lincoln, Nebraska, también sugiere ponerse en contacto con un agente de confianza para que le ayude a realizar un análisis comparativo del mercado, o incluso pedir su propia tasación de la vivienda.

«Aunque las tasaciones varían bastante y no son una garantía absoluta, podrían ayudarle si realmente tiene problemas para determinar cuál sería un buen precio», dice. «Al final del día, si vas a obtener menos que el valor de mercado, tienes que decidir si los beneficios compensan esa pérdida.»

Preparar y firmar el contrato de compra

Después de aceptar una oferta en efectivo, Mike Qiu, un inversor de «arreglar y voltear» en el área metropolitana de Seattle y propietario de Good As Sold Home Buyers, dice que el resto de la transacción es muy similar a una venta de casa típica. El contrato, que suele preparar el comprador, debe incluir el precio de compra, el importe del depósito y la fecha de cierre. El vendedor puede optar por firmar y aceptar o hacer que un abogado revise los términos.

Algunos compradores en efectivo renunciarán a la inspección de la vivienda, mientras que otros seguirán optando por conseguir una, y pueden negociar el precio del contrato para cubrir cualquier reparación necesaria.

En algunos casos, señala Steinemann, un comprador en efectivo podría hacer una oferta «a la vista» sin hacer una inspección. «Lo harían si saben que su precio es tan bueno que cualquier problema con la casa no es un problema, o si están planeando derribar la casa y el valor del terreno es todo lo que les importa», explica. Este tipo de ofertas suelen cerrarse muy rápido, en torno a 7 o 10 días.

Dado que el comprador en efectivo no trabajará con un prestamista, es probable que se reduzca el tiempo durante el cual la casa tendría que ser tasada profesionalmente en una venta convencional, así como el tiempo que tardaría en tramitarse el préstamo del comprador.



Identificar cualquier requisito singular

Como señala Machado, aunque la mayoría de las ventas al contado son rápidas y sencillas, a veces hay circunstancias atenuantes que pueden alargar un poco el proceso.

«Por ejemplo, si la casa está en una asociación de propietarios, la HOA puede requerir 30 días para procesar la solicitud del comprador», dice. Otro aspecto del cierre de una operación inmobiliaria es la búsqueda de gravámenes municipales. En algunos municipios, señala, la búsqueda de gravámenes sólo lleva unos días, mientras que en otros puede tardar hasta tres o cuatro semanas.

A pesar de los posibles retrasos, «una venta en efectivo siempre será más rápida que una transacción con financiación convencional en la misma situación en el mismo municipio», dice Machado.

Cierre de la venta

De nuevo, el cierre de una venta al contado suele ser mucho más rápido que el de una operación con financiación del prestamista.

«Normalmente, los vendedores de las ventas al contado están de acuerdo con un cierre de dos semanas», dice Qiu. Eso es mucho más rápido que un cierre para una venta convencional – según Ellie Mae, el tiempo promedio para cerrar un préstamo de compra es de 45 días.

Además de la velocidad, un horario flexible es otro beneficio de un cierre en efectivo. Por ejemplo, si el vendedor necesita cerrar antes de mudarse a su próxima casa, un inversor o flipper será más propenso a retrasar la posesión después del cierre que lo haría un comprador minorista tradicional.

Cuando se trata del cierre real, probablemente no notará mucha diferencia con respecto a una venta tradicional, aparte del hecho de que será más rápido. Es probable que se lleve a cabo en una compañía de títulos, y usted firmará los mismos documentos que en una venta tradicional, como la escritura, la declaración de liquidación y cualquier divulgación de la propiedad – menos la hipoteca y los documentos de financiación.

«El papeleo puede ser redactado por la compañía de títulos o por el abogado que prefiera el vendedor – depende del vendedor», dice Machado.



Beneficios de vender una casa al contado

Es probable que estés considerando la posibilidad de una venta al contado por cualquier número de razones:

• Has encontrado la casa de tus sueños y quieres comprarla rápidamente sin esperar a que tu casa actual se venda en el mercado abierto.
• Su casa necesita grandes reparaciones o mejoras que no puede o no quiere subvencionar.
• Necesita vender rápidamente para acomodar una reubicación u otro cambio de circunstancias.
• No tiene el tiempo, la energía o la paciencia para preparar su casa, acomodar las presentaciones y luego esperar en la evaluación, la inspección, la financiación y los procesos de cierre.

Hablamos con algunos inversores y agentes inmobiliarios experimentados para identificar algunos de los aspectos más atractivos de trabajar con un comprador directo, así como algunos de los inconvenientes.

Cierre rápido y garantizado

En general, el principal atractivo de una venta en efectivo es la rapidez. «Los compradores en efectivo pueden cerrar en tan solo una semana, mientras que la financiación tradicional puede tardar un mes o más», dice Steinemann.

Con una compra financiada, siempre existe la posibilidad de que el acuerdo se caiga si el comprador no consigue la aprobación del préstamo o si la tasación es inferior al precio del contrato, un proceso largo y frustrante que te devuelve al punto de partida. Con una venta en efectivo, por lo general no es una cuestión de si usted va a cerrar, pero cuando.

Menos estrés

Cuando se trabaja con un comprador en efectivo, muchos de los dolores de cabeza comunes y las incertidumbres del proceso de venta tradicional – como la puesta en escena, exposiciones, y las valoraciones – están fuera de la mesa, lo que significa un proceso más simple, más directo.

Cuotas reducidas

Aunque el importe del contrato de una venta por parte de un inversor será probablemente inferior al que podría obtener en una venta tradicional, podría ahorrar en algunos costes auxiliares.

«En una venta en el mercado minorista, la mayoría de los costes de la transacción, como las comisiones de los agentes tanto del listado como del comprador y los costes de cierre de la plica, recaen en el vendedor», señaló Johell Aponte, fundador y director de adquisiciones de Move On House Buyers.

«Además, a menudo se pide al vendedor que apoye a los compradores con las concesiones de los costes de cierre, las reparaciones y actualizaciones previas a la venta, las reparaciones posteriores a la inspección y los posibles tiempos de espera prolongados, todo lo cual puede sumar costes sustanciales».

Camino más rápido hacia su próxima casa

Digamos que ha encontrado la casa perfecta que comprueba todos los elementos de su lista y está dentro de su rango de precios, pero está recibiendo mucho interés y múltiples ofertas. Como señala el agente inmobiliario de Nebraska, McCoy, al aceptar una venta en efectivo de su casa actual, estará en una mejor posición para asegurar su próxima casa, porque ese vendedor no tendrá que esperar por ninguna contingencia o retraso en la financiación.

«Al conseguir una venta en efectivo y un cierre rápidos, podrías tener una mejor moneda de cambio para la casa que quieres», dice.

Normas más laxas para el estado de la propiedad

Como señala Steinemann, la mayoría de los programas gubernamentales que compran préstamos FHA, HUD y VA tienen directrices estrictas que pueden hacer que los fixer-uppers sean más difíciles de vender. «Cuando se trabaja con un comprador en efectivo, la propiedad no necesariamente tiene que estar en buen estado – se puede vender en cualquier condición», dice.



Potenciales inconvenientes de una venta al contado

Si todo esto suena demasiado bien para ser verdad hasta ahora, hay una cara de la oferta al contado. Depende de usted determinar si los beneficios valen la pena estas posibles desventajas:

Precio más bajo

Cuando se vende al contado, toda esa rapidez y comodidad tiene un coste: Por lo general, sacrificará una parte del patrimonio de su vivienda, ya que los compradores en efectivo suelen buscar pagar por debajo del valor de mercado.

«Depende de los tiempos de retención del mercado y de los costes, pero los vendedores pueden esperar dejar sobre la mesa entre el 8% y el 15% de lo que habrían proyectado obtener en un proceso de venta minorista exitoso», dice Aponte.

A fin de cuentas, los inversores dirigen un negocio -de bajo margen, por cierto- y necesitan ganar dinero para seguir comprando viviendas.

«Los inversores esperan conseguir un mejor trato porque son algo seguro y pueden cerrar rápidamente», explica Steinemann. «Suelen conocer sus números y no van a comprar emocionalmente, a diferencia de la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez. O los números funcionan o no».

Existe la posibilidad de recuperar parte de la pérdida en el precio de la vivienda, apunta Aponte. «Dependiendo del estado de la casa y de la cantidad de reparaciones y actualizaciones que pueda requerir para cotizar a valor de mercado, a veces el vendedor es capaz de salir adelante con una venta en efectivo – no sólo en la reducción del estrés, sino también económicamente, especialmente para las casas que se encuentran en los barrios más antiguos y se han revalorizado mucho.»

Potencial de fraude

La desafortunada realidad es que siempre hay estafadores al acecho, listos para aprovecharse de los propietarios que necesitan una venta rápida. Antes de firmar cualquier contrato, investigue a fondo a la empresa o persona y pida referencias de vendedores anteriores. Desconfíe de cualquier comprador que no muestre interés en ver su casa en persona y que sólo mantenga correspondencia por correo electrónico, ya que podrían ser banderas rojas de una estafa.

Una de las ventajas de ir a través de Simple Sale es que todos nuestros compradores en efectivo han sido pre-aprobados e investigados antes de tener acceso a nuestra plataforma.

Posibilidad de «cebo y cambio»

Kevin Kendrick, uno de los mejores agentes de Orlando que vende casas un 45% más rápido que la media y también es un iBuyer certificado, a veces ve ofertas razonables de dinero en efectivo para sus vendedores, lo que puede ser emocionante al principio – pero esa oferta no se fija en piedra hasta que se finaliza el contrato.

«Un comprador en efectivo puede hacer una oferta cercana al precio de venta, pero luego suele pedir reparaciones costosas en la fase de inspección», explica. «Cuando todo está dicho y hecho, el precio final podría estar hasta un 15% por debajo del valor justo de mercado.»

Falta de compromiso

Qiu advierte contra los compradores en efectivo que hacen ofertas con sólo un depósito de garantía muy bajo. El promedio de los depósitos varía según la ubicación, pero dice que todo lo que sea menos de 2.000 dólares en general y menos de 5.000 dólares en los mercados de mayor precio justifica la precaución. Un periodo de inspección prolongado es otra señal de alarma.

«Estos son signos de que el propietario está tratando con un mayorista que tiene la intención de vender el contrato a un tercero en lugar de comprarlo él mismo, y que puede abandonar fácilmente la transacción si no funciona», dice Qiu.

¿Está listo para vender en efectivo?

La situación de cada vendedor es única, pero para muchos, las ventajas de una venta en efectivo pueden valer la pena la equidad sacrificada. Si el proceso de vender una casa por dinero en efectivo le parece algo que le gustaría explorar, nuestra herramienta de Venta Simple es un lugar sólido para comenzar. En lugar de salir a buscar una oferta en efectivo por su cuenta, HomeLight le pondrá en contacto con un comprador directo que adquiera propiedades como la suya -en términos de condición y precio- y que haya sido verificado como listo para comprar ahora mismo.