Fianza de construcción

¿Qué es una fianza de construcción?

Una fianza de construcción es un tipo de bono de garantía utilizado por los inversores en proyectos de construcción. Las fianzas de construcción son un tipo de fianza que protege contra interrupciones o pérdidas financieras debido a que un contratista no completa un proyecto o no cumple con las especificaciones del contrato. Estas fianzas garantizan el pago de las facturas de un proyecto de construcción.

Cómo funciona una fianza de construcción

La fianza de construcción, también conocida como fianza de licencia de contratista, es una fianza necesaria para un proyecto de construcción. Un contratista está obligado a tener bonos de construcción para casi todos los proyectos gubernamentales y de obras públicas. A un contratista que compite por un trabajo de construcción se le exige generalmente una fianza de contrato o fianza de construcción.

La fianza de construcción garantiza al propietario del proyecto que el contratista cumplirá con los términos establecidos en el acuerdo. Las fianzas de construcción pueden venir en dos partes en proyectos más grandes: Una para proteger contra el incumplimiento de la obra en general, y la otra para proteger contra el impago de los materiales de los proveedores y la mano de obra de los subcontratistas.

Por lo general, hay tres partes involucradas en una fianza de construcción:

• El inversor/propietario del proyecto, también conocido como el beneficiario.
• La parte o partes que construyen el proyecto.
• La compañía de seguros que respalda la fianza.

El propietario del proyecto o el inversor suele ser una agencia gubernamental que enumera un trabajo contractual que quiere que se realice. Para reducir la probabilidad de una pérdida financiera, el beneficiario exige a todos los contratistas que depositen una fianza. El contratista seleccionado para el trabajo suele ser el que tiene el precio de oferta más bajo, ya que los inversores quieren pagar la menor cantidad posible por cualquier contrato.

Al presentar una fianza de construcción, un mandante -es decir, la parte que gestiona el trabajo de construcción- está declarando que puede completar el trabajo de acuerdo con la política contractual. El comitente ofrece una garantía financiera y de calidad al acreedor de que no sólo tiene los medios financieros para gestionar el proyecto, sino que la construcción se llevará a cabo con la máxima calidad especificada. El contratista adquiere una fianza de construcción de una compañía de seguros que realiza una amplia comprobación de los antecedentes y las finanzas del contratista antes de aprobar la fianza.

Tanto la compañía de seguros como el contratista son responsables si éste no cumple alguna de las condiciones del contrato.
Consideraciones especiales
Cuando un contratista no cumple con alguna de las condiciones del contrato, tanto el fiador como el contratista son responsables. El propietario puede reclamar contra la fianza de construcción para compensar cualquier pérdida financiera que se produzca si el afianzador no cumple con el proyecto según lo acordado o por los costos debidos al trabajo dañado o defectuoso realizado por el afianzador. En el caso de que el contratista no cumpla o se declare en quiebra, el afianzador es responsable de compensar al propietario del proyecto por cualquier pérdida financiera. El afianzador que asume la responsabilidad de un reclamo puede demandar al contratista por el monto pagado al propietario si los términos de la fianza de construcción lo permiten.
Requisitos para las fianzas de construcción
Las empresas que obtienen fianzas de construcción suelen seguir los siguientes pasos:
• Revisar los requisitos del trabajo para ver si se necesita una fianza de construcción o de contrato.
• Obtener una fianza de oferta del agente de fianzas y presentarla con la propuesta.
• Si se adjudica un contrato, dirigirse al agente para obtener una fianza de cumplimiento.
• Terminar el trabajo.
• Obtener una fianza de mantenimiento, si se requiere, una vez que el trabajo se haya completado para hacer cualquier reparación.

La mayoría de los trabajos gubernamentales requieren el uso de una fianza de construcción. Sin embargo, hay algunas líneas de trabajo que no califican para las fianzas de construcción de las empresas estadounidenses, incluso cuando el trabajo puede ser publicado por el gobierno. Cualquier proyecto que tenga lugar en el extranjero o en reservas indígenas, proyectos que impliquen la remodelación de casas privadas, o incluso proyectos de construcción de varios años no recibirán bonos de construcción.

Muchas compañías de fianzas con sede en Estados Unidos pueden considerar estos proyectos demasiado arriesgados para asegurarlos. Las leyes, normas y reglamentos pueden diferir a nivel internacional o en las reservas nativas, dejando a la compañía de seguros en un aprieto si el contratista no completa el trabajo o viola los términos del contrato. Y los contratistas pueden no calificar para hacer el trabajo citado después de un cierto período de tiempo, lo que hace difícil afianzar un proyecto a largo plazo.

Tipos de fianza de construcción

Una fianza de seguridad es el garante financiero de una fianza de construcción, garantizando al acreedor que el contratista actuará de acuerdo con los términos establecidos por la fianza. Las compañías de fianzas evaluarán los méritos financieros del constructor principal y cobrarán una prima de acuerdo con la probabilidad calculada de que ocurra un evento adverso.

Una fianza puede ayudar a un contratista que tenga problemas de liquidez y también puede reemplazar a un contratista que abandone un proyecto. Hay tres tipos principales de fianza de construcción proporcionada por una fianza:

Fianza de licitación

Una fianza de licitación es necesaria para el proceso competitivo de licitación. Cada uno de los contratistas que compiten tiene que presentar una fianza de licitación junto con sus ofertas para proteger al propietario del proyecto en caso de que un contratista se eche atrás en el contrato después de ganar la licitación o no proporcione una oferta de rendimiento, que se requiere para empezar a trabajar en el proyecto.

Fianza de rendimiento

Una fianza de licitación se sustituye por una fianza de rendimiento cuando un contratista acepta una oferta y procede a trabajar en el proyecto. La fianza de cumplimiento protege al propietario de pérdidas financieras si el trabajo del contratista es deficiente, defectuoso y no está de acuerdo con los términos y condiciones establecidos en el contrato acordado.

Fianza de pago

Esta fianza también se llama fianza de pago de mano de obra y materiales, que es una garantía de que el contratista ganador tiene los medios financieros para compensar a sus trabajadores, subcontratistas y proveedores de materiales.