La Ley de Vivienda Justa

La Ley de Vivienda Justa, 42 U.S.C. 3601 y siguientes, prohíbe la discriminación por parte de los proveedores directos de vivienda, como los arrendadores y las empresas inmobiliarias, así como de otras entidades, como los municipios, los bancos u otras instituciones de crédito y las compañías de seguros de vivienda, cuyas prácticas discriminatorias hacen que la vivienda no esté disponible para las personas por:

raza o color
religión
sexo
origen nacional
estado familiar, o
discapacidad.

En los casos de discriminación en los préstamos hipotecarios o de mejora de la vivienda, el Departamento puede presentar una demanda tanto en virtud de la Ley de Vivienda Justa como del patrón o práctica de discriminación o cuando la denegación de derechos a un grupo de personas plantee una cuestión de importancia pública general. Cuando se utilice la fuerza o la amenaza de fuerza para denegar o interferir en los derechos a una vivienda justa, el Departamento de Justicia podrá iniciar un procedimiento penal. La Ley de Vivienda Justa también establece procedimientos para tramitar las quejas individuales de discriminación. Las personas que creen que han sido víctimas de una práctica ilegal en materia de vivienda, pueden presentar una queja ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano o presentar su propia demanda en un tribunal federal o estatal. El Departamento de Justicia interpone demandas en nombre de los particulares a partir de las derivaciones del HUD.

Discriminación en la vivienda por motivos de raza o color

Uno de los objetivos centrales de la Ley de Vivienda Justa, cuando el Congreso la promulgó en 1968, era prohibir la discriminación racial en la venta y el alquiler de viviendas. Sin embargo, más de 30 años después, la discriminación racial en la vivienda sigue siendo un problema. La mayoría de los casos del Departamento de Justicia sobre patrones o prácticas se refieren a reclamaciones de discriminación racial. A veces, los proveedores de viviendas intentan disimular su discriminación dando información falsa sobre la disponibilidad de viviendas, ya sea diciendo que no hay nada disponible o dirigiendo a los solicitantes de vivienda a determinadas zonas por motivos de raza. Las personas que reciben esa información falsa o esa orientación errónea pueden no tener conocimiento de que han sido víctimas de discriminación. El Departamento de Justicia ha presentado muchos casos en los que se alega este tipo de discriminación por motivos de raza o color. Además, el Programa de Pruebas de Vivienda Justa del Departamento trata de descubrir este tipo de discriminación oculta y hacer que los responsables rindan cuentas. La mayoría de los casos de préstamos hipotecarios presentados por el Departamento en virtud de la Ley de Vivienda Justa y la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito han alegado discriminación por motivos de raza o color. Algunos de los casos del Departamento también han alegado que los municipios y otras entidades gubernamentales locales violaron la Ley de Vivienda Justa cuando denegaron permisos o cambios de zonificación para desarrollos de viviendas, o los relegaron a barrios predominantemente minoritarios, porque se esperaba que los futuros residentes fueran predominantemente afroamericanos.

Discriminación en la vivienda basada en la religión

La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en la vivienda basada en la religión. Esta prohibición abarca los casos de discriminación abierta contra los miembros de una religión concreta, así como acciones menos directas, como las ordenanzas de zonificación destinadas a limitar el uso de viviendas privadas como lugares de culto. El número de casos presentados desde 1968 en los que se alega discriminación religiosa es pequeño en comparación con otros motivos prohibidos, como la raza o el origen nacional. La Ley contiene una excepción limitada que permite que las viviendas no comerciales gestionadas por una organización religiosa puedan reservarlas a personas de la misma religión.

Discriminación en la vivienda por razón de sexo, incluido el acoso sexual

La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en la vivienda por razón de sexo. En los últimos años, el Departamento se ha centrado en esta área para desafiar el acoso sexual en la vivienda. Las mujeres, en particular las pobres y con opciones de vivienda limitadas, a menudo no tienen más recurso que tolerar la humillación y la degradación del acoso sexual o arriesgarse a que sus familias y ellas mismas sean expulsadas de sus hogares. El programa de aplicación del Departamento está dirigido a los propietarios que crean un entorno de vida insostenible exigiendo favores sexuales a los inquilinos o creando un entorno sexualmente hostil para ellos. De este modo, buscamos tanto obtener un alivio para los inquilinos que han sido tratados injustamente por un casero a causa del sexo como disuadir a otros posibles abusadores dejando claro que no pueden continuar con su conducta sin enfrentarse a las repercusiones. Además, la discriminación de precios en los préstamos hipotecarios también puede afectar negativamente a las mujeres, especialmente a las de las minorías. Este tipo de discriminación es ilegal en virtud tanto de la Ley de Vivienda Justa como de la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito.

Discriminación en la vivienda basada en el origen nacional

La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación basada en el origen nacional. Esta discriminación puede basarse en el país de nacimiento de un individuo o en el lugar de origen de sus antepasados. Los datos del censo indican que la población hispana es el segmento de más rápido crecimiento de la población de nuestra nación. El Departamento de Justicia ha tomado medidas de aplicación contra los gobiernos municipales que han tratado de reducir o limitar el número de familias hispanas que pueden vivir en sus comunidades. Hemos demandado a los prestamistas en virtud de la Ley de Vivienda Justa y la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito cuando han impuesto normas de suscripción más estrictas en los préstamos para viviendas o han concedido préstamos en condiciones menos favorables para los prestatarios hispanos. El Departamento también ha demandado a los prestamistas por discriminación contra los nativos americanos. Otras zonas del país han experimentado una creciente diversidad de grupos de origen nacional dentro de sus poblaciones. Esto incluye nuevos inmigrantes del sudeste asiático, como los hmong, la antigua Unión Soviética y otras partes de Europa del Este. Hemos emprendido acciones contra arrendadores privados que han discriminado a estas personas.

Discriminación en la vivienda basada en el estatus familiar

La Ley de Vivienda Justa, con algunas excepciones, prohíbe la discriminación en la vivienda contra familias con hijos menores de 18 años. Además de prohibir la denegación total de la vivienda a las familias con hijos, la Ley también impide a los proveedores de vivienda imponer cualquier requisito o condición especial a los inquilinos con la custodia de los hijos. Por ejemplo, los propietarios no pueden ubicar a las familias con hijos en una sola parte de un complejo, ni imponer una restricción poco razonable al número total de personas que pueden residir en una vivienda, ni limitar su acceso a los servicios de ocio que se ofrecen a otros inquilinos. En la mayoría de los casos, la Ley de Vivienda Justa modificada prohíbe a un proveedor de viviendas negarse a alquilar o vender a familias con niños. Sin embargo, algunas instalaciones pueden ser designadas como viviendas para personas mayores (55 años). Este tipo de viviendas, que cumplen las normas establecidas en la Ley de Viviendas para Personas Mayores de 1995, pueden funcionar como viviendas para «mayores». El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) ha publicado reglamentos y orientaciones adicionales que detallan estos requisitos legales.

Discriminación en la vivienda por motivos de discapacidad

La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación por motivos de discapacidad en todo tipo de transacciones de vivienda. La Ley define a las personas con discapacidad como aquellos individuos con impedimentos mentales o físicos que limitan sustancialmente una o más actividades vitales importantes. El término impedimento mental o físico puede incluir condiciones como ceguera, impedimento auditivo, impedimento de movilidad, infección por VIH, retraso mental, alcoholismo, adicción a las drogas, fatiga crónica, discapacidad de aprendizaje, lesión en la cabeza y enfermedad mental. El término actividad vital importante puede incluir ver, oír, caminar, respirar, realizar tareas manuales, cuidar de uno mismo, aprender, hablar o trabajar. La Ley de Vivienda Justa también protege a las personas que tienen un registro de este tipo de impedimento, o que se considera que lo tienen. Los usuarios actuales de sustancias controladas ilegales, las personas condenadas por la fabricación o distribución ilegal de una sustancia controlada, los delincuentes sexuales y los delincuentes juveniles no se consideran discapacitados en virtud de la Ley de Vivienda Justa, por esa condición. La Ley de Vivienda Justa no ofrece ninguna protección a las personas, con o sin discapacidad, que representen una amenaza directa para las personas o los bienes de otros. Sin embargo, la determinación de si alguien representa una amenaza directa debe hacerse de forma individualizada y no puede basarse en suposiciones generales o especulaciones sobre la naturaleza de una discapacidad. La aplicación por parte de la División de las protecciones de la Ley de Vivienda Justa para las personas con discapacidades se ha concentrado en dos áreas principales. Uno es asegurar que la zonificación y otras regulaciones relativas al uso del suelo no se empleen para obstaculizar las opciones residenciales de estas personas, incluyendo la restricción innecesaria de arreglos residenciales comunales, o de congregación, como los hogares de grupo. La segunda área es asegurar que las viviendas multifamiliares de nueva construcción se construyan de acuerdo con los requisitos de accesibilidad de la Ley de Vivienda Justa, de modo que sean accesibles y utilizables por las personas con discapacidades y, en particular, por las que utilizan sillas de ruedas. Existen otros estatutos federales que prohíben la discriminación contra las personas con discapacidades, incluida la Ley de Estadounidenses con Discapacidades, cuya aplicación está a cargo de la Sección de Derechos de los Discapacitados de la División de Derechos Civiles.

Discriminación en la vivienda basada en la discapacidad Hogares de grupo

Algunas personas con discapacidades pueden vivir juntas en arreglos de vida congregada, a menudo denominados «hogares de grupo». La Ley de Vivienda Justa prohíbe a los municipios y otras entidades gubernamentales locales tomar decisiones de zonificación o de uso del suelo o aplicar políticas de uso del suelo que excluyan o discriminen de otro modo a las personas con discapacidad. La Ley de Vivienda Justa hace que sea ilegal —

Utilizar políticas o acciones de uso del suelo que traten a grupos de personas con discapacidades de forma menos favorable que a grupos de personas sin discapacidades. Un ejemplo sería una ordenanza que prohíba que las viviendas para personas con discapacidades o un tipo específico de discapacidad, como las enfermedades mentales, se ubiquen en una zona determinada, mientras que permite que otros grupos de personas no relacionadas vivan juntos en esa zona.
Tomar medidas contra, o denegar un permiso, para una vivienda debido a la discapacidad de las personas que viven o vivirían allí. Un ejemplo sería la denegación de un permiso de construcción de una vivienda porque estaba destinada a proporcionar vivienda a personas con retraso mental.
Rechazar la realización de ajustes razonables en las políticas y procedimientos de uso del suelo y zonificación cuando dichos ajustes puedan ser necesarios para ofrecer a las personas o grupos de personas con discapacidades una oportunidad igual de usar y disfrutar de la vivienda. Lo que constituye un ajuste razonable es una determinación caso por caso. No todas las modificaciones solicitadas de las normas o políticas son razonables. Si una modificación solicitada impone una carga financiera o administrativa indebida a un gobierno local, o si una modificación crea una alteración fundamental en el esquema de uso del suelo y zonificación de un gobierno local, no es una adaptación «razonable».

Discriminación en la vivienda por motivos de discapacidad — Características de accesibilidad en las nuevas construcciones

La Ley de Vivienda Justa define la discriminación en la vivienda contra las personas con discapacidad como el hecho de no «diseñar y construir» ciertas viviendas multifamiliares nuevas de manera que sean accesibles y utilizables por las personas con discapacidad, y en particular por las personas que utilizan sillas de ruedas. La Ley exige que todas las viviendas plurifamiliares de nueva construcción de cuatro o más unidades destinadas a ser ocupadas por primera vez después del 13 de marzo de 1991, tengan ciertas características: una entrada accesible en una ruta accesible, zonas comunes y de uso público accesibles, puertas suficientemente anchas para acomodar las sillas de ruedas, rutas accesibles hacia y a través de cada vivienda, interruptores de luz, enchufes eléctricos y termostatos en una ubicación accesible, refuerzos en las paredes de los baños para acomodar las instalaciones de barras de sujeción, y cocinas y baños utilizables configurados de manera que una silla de ruedas pueda maniobrar por el espacio.
Los promotores, constructores, propietarios y arquitectos responsables del diseño o la construcción de nuevas viviendas multifamiliares pueden ser considerados responsables en virtud de la Ley de Vivienda Justa si sus edificios no cumplen estos requisitos de diseño. El Departamento de Justicia ha emprendido muchas acciones de ejecución contra quienes no lo hacen. La mayoría de los casos se han resuelto mediante decretos de consentimiento en los que se prevén diversos tipos de reparación, entre los que se incluyen: la adaptación para que los elementos inaccesibles cumplan con los requisitos cuando sea posible y cuando no lo sea, alternativas (fondos monetarios u otros requisitos de construcción) que permitan hacer accesibles otras unidades de vivienda; formación sobre los requisitos de accesibilidad para quienes participan en el proceso de construcción; un mandato para que todos los nuevos proyectos de vivienda cumplan con los requisitos de accesibilidad, y una reparación monetaria para los perjudicados por las infracciones. Además, el Departamento ha tratado de promover la accesibilidad a través de los códigos de construcción.