Los pormenores de la retención en la construcción
El sector de la construcción es único en muchos aspectos. Las partes de la construcción tienen derechos de retención, por ejemplo, que les permiten asegurar el pago de los clientes morosos. No todas las industrias protegen a sus partes interesadas del impago, lo que demuestra la frecuencia con la que surgen conflictos de pago en el negocio de la construcción.
La retención es otra característica única de la construcción. Sin embargo, a diferencia del derecho de retención de los mecánicos, la retención es un tema controvertido entre los participantes de la construcción. No todos los contratistas, subcontratistas y proveedores de materiales están entusiasmados con la retención, aunque sigue siendo ampliamente utilizada en los 50 estados.
Este artículo le guiará a través de los fundamentos de la retención en la construcción, lo que busca hacer, y cómo afecta a los diferentes actores de la construcción.
Aprobaciones en 24 horas. Las solicitudes se revisan tan pronto como las envíe
Comience
¿Qué es la retención en la construcción?
La retención es esencialmente la práctica de retener el pago de las partes de la construcción hasta que un proyecto de construcción esté «sustancialmente terminado.»
La parte que paga – típicamente un propietario, un contratista general o una entidad gubernamental – se queda con un cierto porcentaje del monto del contrato para sí mismo, pagando efectivamente una cantidad menor a un contratista o materialista de menor nivel y sólo liberando el pago completo cuando un proyecto ha concluido.
La retención se practica tanto en proyectos de construcción privados como públicos. Los propietarios privados y las oficinas federales han estado practicando la retención durante el último siglo, y cada estado tiene sus propias reglas y requisitos con respecto a su uso.
Como se ha mencionado, la retención sigue siendo un tema delicado en la construcción. Mientras que los propietarios y los contratistas generales suelen estar a favor de retener los fondos hasta el último día del proyecto, los subcontratistas y otras partes inferiores no están tan interesados en no recibir su pago completo mientras trabajan en una propiedad.
Propósito de la retención
Esta es una pregunta importante: ¿Cuál es el objetivo de retener el pago de las partes de la construcción que han estado trabajando en un proyecto?
Cuando la práctica de la retención comenzó en Europa en el siglo XIX, su propósito era animar a los contratistas a realizar su trabajo correctamente hasta el final del proyecto. Además, la retención también pretendía proteger a los propietarios en caso de que el contratista no cumpliera con sus obligaciones.
La idea es que los contratistas sean más diligentes a la hora de cumplir con el calendario del contrato y asegurarse de que todo se hace correctamente si su pago completo sólo se libera el último día del proyecto.
Los propietarios también tendrán un colchón financiero en caso de que un contratista o un proveedor de materiales no cumpla con sus obligaciones. Si se producen retrasos en el proyecto, por ejemplo, los propietarios podrían sufragar los costes añadidos con el porcentaje de pago que habían estado reteniendo a sus contratistas.
En teoría, la retención debería incentivar tanto a los propietarios como a los participantes en la construcción. En la práctica, sin embargo, los contratistas de menor nivel suelen acabar «autofinanciando» sus servicios. Con la retención del pago, tienen que encontrar la manera de realizar su trabajo con las finanzas limitadas a mano.
Cómo funciona la retención
En términos generales, un propietario se queda con un porcentaje del importe total del contrato mediante la deducción de los pagos de progreso que liberan a sus contratistas.
Si, por ejemplo, un contrato tiene un valor de 100.000 dólares y es pagadero en 10 meses, lo que equivale a un pago de 10.000 dólares por cada mes. Si la cantidad de retención acordada es del 10%, la parte pagadora sólo liberará 9.000 dólares al mes. Los 10.000 dólares restantes que completarán el importe total del contrato sólo se liberarán cuando el proyecto haya concluido en 10 meses.
Esto es sólo un ejemplo general, ya que existen normas legales específicas que regulan el uso de la retención en cada estado. Los términos y condiciones de la retención también pueden depender del acuerdo entre las partes involucradas.
Cabe destacar, sin embargo, que la retención se practica ampliamente en la construcción pública. Cuando se trabaja en proyectos gubernamentales, es probable que tenga que lidiar con una parte de su pago completo retenido por el gobierno.
¿Cómo se benefician de la retención los propietarios, los contratistas generales y las entidades gubernamentales?
Los proyectos de construcción pueden ser muy complicados y no siempre se desarrollan según lo previsto. Hay ciertos escenarios en los que las partes que pagan tienen que estar protegidas de ser estafadas por otras partes de la construcción.
1. El contratista incumple un trabajo
Hay muchas razones por las que un contratista podría incumplir un proyecto en curso, pero una vez que lo hacen, los propietarios o las entidades gubernamentales pueden no tener ningún recurso para completar con éxito el proyecto sin tener que gastar mucho dinero.
Si un contratista incumple un proyecto y los propietarios tienen retenciones, pueden utilizar el pago retenido para que el proyecto se complete.
2. El contratista no paga a los subcontratistas y a las partes inferiores
La retención también puede ser utilizada por los propietarios para pagar a los subcontratistas, proveedores de materiales y otras partes de la cadena de contratación en caso de que el contratista no cumpla con sus obligaciones. Esto protege a los propietarios de tener que pagar doblemente: al contratista general y a las subpartes que muy probablemente tienen reclamaciones de gravamen válidas.
3. Los contratistas, subcontratistas y proveedores se trasladan a otro trabajo sin terminar su proyecto en curso
Otro escenario desafortunado en la construcción es cuando los participantes se trasladan a otro trabajo sin completar su proyecto actual. Un contratista también puede encontrar mejores oportunidades en otro lugar y apresurarse deliberadamente en su trabajo actual, sacrificando la calidad de su trabajo.
En casos como estos, las partes pagadoras pueden beneficiarse enormemente de la retención. Les permite penalizar al contratista, subcontratista o materialista y también tener el proyecto terminado utilizando los fondos de retención.
Solicite el factoring de facturas ahora
Las retenciones tienen beneficios para los propietarios, los contratistas generales y las entidades gubernamentales, pero también pueden ser propensas al abuso, lo que afecta en gran medida a las partes inferiores, específicamente a los subcontratistas.
1. Los subcontratistas se ven obligados a «autofinanciar» su trabajo
No todos los subcontratistas pueden permitirse un recorte en su nómina, por lo que una retención sólo atasca su flujo de caja. Los subcontratistas acaban financiando su propio trabajo recurriendo a diferentes métodos de financiación para poder mantener un proyecto en marcha.
2. Los contratistas generales pueden cobrar a sus subcontratistas y proveedores un porcentaje mayor
Los contratistas generales también están sujetos a retenciones que les impone el propietario de una vivienda o un cliente gubernamental. A veces, sin embargo, aumentan el porcentaje de retención que toman de las nóminas de sus subcontratistas.
Esta práctica, por desgracia, añade carga a los subcontratistas y proveedores, especialmente a los que trabajan en un proyecto durante un período de tiempo limitado.
Un subcontratista o un proveedor de materiales, por ejemplo, puede ser necesario sólo durante los primeros meses de un proyecto. El contratista general, por otro lado, tiene que quedarse hasta que el proyecto esté completo y, por lo tanto, retendrá el importe de la retención hasta que obtenga su propio pago completo al final del proyecto.
3. Los contratistas generales pueden optar por dejar el proyecto sin terminar
A veces, un contratista general puede terminar deliberadamente sin completar un proyecto, sólo porque no tienen el dinero para pagar la retención que se quedaron de sus proveedores y subcontratistas.
La mala gestión del flujo de caja es un gran problema entre las empresas de construcción. Cuando un contratista general mantiene un proyecto inacabado, sus subcontratistas y proveedores acaban siendo estafados por la cantidad retenida.
Argumentos contra la retención
Aunque está diseñada para proteger a todas las partes implicadas, la retención en la construcción también ha levantado cejas. Aquí están algunas de las razones detrás de esto.
1. La retención puede ser propensa al abuso.
Como se mencionó anteriormente, hay casos en los que la retención no se adhiere a su propósito de garantizar que los contratistas entreguen un trabajo de calidad en un proyecto. A veces, la retención hace que los contratistas y subcontratistas obstruyan su flujo de efectivo y sólo los propietarios terminan beneficiándose de los fondos retenidos.
2. La retención pone a los contratistas más pequeños y de menor nivel en un mayor riesgo financiero.
La retención limita el flujo de efectivo de cualquier negocio de la construcción, pero no todas las empresas pueden permitirse el lujo de hacer frente a una mella en sus finanzas. Aunque la retención funciona bajo un noble principio, posiblemente puede paralizar a las empresas más pequeñas que no tienen los medios para hacer frente a propietarios o contratistas generales abusivos.
3. La retención enmascara una mala gestión financiera y de proyectos.
Cuando los propietarios o contratistas generales gestionan mal sus fondos, acaban perdiendo el dinero que retuvieron a sus subcontratistas y proveedores de materiales. Por lo tanto, la retención se utiliza a veces para obtener dinero «gratis» de las partes de nivel inferior, en lugar de que realmente se mantenga en la caja fuerte hasta el día final del proyecto.
- ¿Qué es un gravamen mecánico? Esto es todo lo que necesitas saber
- Cómo la Ley Little Miller protege a las partes de la construcción a nivel estatal
- ¿Por qué los problemas de pago son persistentes en la industria de la construcción?