Los prestamistas de dinero duro: Una fuente para situaciones hipotecarias únicas
Los préstamos de dinero duro son una forma de pedir fondos a corto plazo. Son especialmente populares entre los inversores inmobiliarios, pero podrían ser una buena herramienta para los prestatarios con activos en su cartera pero con peor crédito. Esto es lo que debes saber.
¿Qué es un préstamo de dinero duro?
Los préstamos de dinero duro, también llamados préstamos puente, son préstamos a corto plazo que suelen utilizar los inversores, como los flippers de casas o los promotores que renuevan propiedades para venderlas. Suelen estar financiados por prestamistas privados o grupos de inversores, en lugar de bancos, y utilizan el capital o los bienes inmuebles como garantía.
Algunos préstamos de dinero duro están estructurados como préstamos de sólo interés, seguidos de un gran pago global.
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Dinero duro vs. dinero blando
Ambos son formas de pedir préstamos, pero los préstamos que garantizan están respaldados por cosas diferentes. El dinero duro suele estar garantizado por activos físicos como la propiedad y su valor tasado en forma de capital. En cambio, el dinero blando está respaldado por el crédito del prestatario.
¿Por qué obtener un préstamo de dinero duro?
Los prestatarios suelen buscar un préstamo de dinero duro porque o bien no califican para un préstamo convencional o necesitan el dinero rápidamente. A diferencia de las hipotecas convencionales, que a veces pueden tardar meses en procesarse, los préstamos de dinero duro pueden estar disponibles en tan sólo semanas, o incluso días.
¿Qué es un prestamista de dinero duro?
El término «prestamista de dinero duro» se utiliza para describir la entidad fuera de un banco tradicional o cooperativa de crédito que presta a un individuo o negocio.
¿Quién debe utilizar un préstamo de dinero duro?
Con períodos de reembolso típicos de uno a cinco años, los préstamos de dinero duro son más adecuados para proyectos a corto plazo, como cuando un inversor espera arreglar rápidamente y vender una propiedad para obtener un beneficio.
Otros utilizan un préstamo de dinero duro para financiar renovaciones en una propiedad, y luego refinanciar a una hipoteca convencional con una tasa de interés más baja.
Los tipos de prestatarios que tienden a obtener préstamos de dinero duro incluyen:
- Los flippers de propiedades
- Prestatarios que no califican para los préstamos tradicionales
- Dueños de viviendas que se enfrentan a la ejecución hipotecaria con una equidad sustancial en su casa
Los flippers de propiedades
Individuos que compran propiedades, las renuevan y las revenden para obtener un beneficio, conocidos como flippers de propiedades, a menudo obtendrán financiación de dinero duro, dice Julie Aragon, una experta en hipotecas con sede en Los Ángeles.
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«A los flippers de propiedades les gustan los préstamos de dinero duro porque pueden obtener el dinero rápido», dice Aragon. «Esta agilidad es beneficiosa cuando pujan por una propiedad. Tendrán la ventaja sobre alguien que podría necesitar un mes para cerrar.»
Prestatarios que no califican para los préstamos tradicionales
Hay muchas razones por las que algunos prestatarios no califican para un préstamo tradicional, como una hipoteca de tasa fija a 30 años de un banco. Estas razones pueden incluir un divorcio reciente que afectó a su puntuación de crédito, o la incapacidad para documentar sus ingresos.
Para los propietarios de negocios, demostrar los ingresos a veces puede ser un reto, lo que podría hacer imposible asegurar un préstamo tradicional, dice Aragón.
«Los trabajadores autónomos que escriben todo fuera podría ser capaz de pagar una hipoteca, pero sus impuestos no reflejan eso», dice Aragón. «Para ellos, los préstamos de dinero duro son su única opción.»
Propietarios de viviendas que se enfrentan a una ejecución hipotecaria con un importante patrimonio en su casa
Aunque este grupo es un tipo de prestatario menos común, hay personas que tienen mucho patrimonio en su casa pero están en riesgo de ejecución hipotecaria.
Los prestamistas de dinero duro considerarían la posibilidad de prestar a estas personas si pueden estar seguros de que, si el préstamo entra en mora, pueden vender la casa, pagar la primera hipoteca y seguir obteniendo un beneficio de la venta.
Consideraciones especiales para los préstamos de dinero duro
Dependiendo de su situación, un préstamo de dinero duro puede ser una herramienta útil, o puede ser un error costoso.
La mayoría de los expertos están de acuerdo en que los préstamos de dinero duro son una solución a corto plazo, no un reemplazo de una hipoteca tradicional. Además, debido a que estos préstamos están garantizados por el patrimonio o la propiedad real, usted tiene que tener los activos para respaldarlos, y no depender de su crédito.
Pros y contras de los préstamos de dinero duro
Ventajas de los préstamos de dinero duro
- Accesible para personas que tienen patrimonio pero no son elegibles para los préstamos tradicionales
- El dinero está disponible rápidamente, normalmente en dos días
- Por lo general, no se requieren comprobaciones de crédito ni declaraciones financieras
Términos de préstamo flexibles
Si tiene activos o propiedades para usar como garantía, no importa mucho cómo sea su historial de crédito cuando se trata de un préstamo de dinero duro. Los prestamistas de dinero duro tienden a ser flexibles cuando se trata de negociar los términos del préstamo. No tienen que adherirse a las mismas regulaciones que los prestamistas hipotecarios convencionales están sujetos a.
Fondos rápidos
En comparación con el ritmo glacial de la suscripción de hipotecas tradicionales, los préstamos de dinero duro pueden ser procesados en sólo días a semanas. Para los inversores inmobiliarios, la velocidad a veces puede marcar la diferencia a la hora de cerrar una operación, por ejemplo, cuando se puja por una propiedad competitiva en una subasta.
No se requiere un historial crediticio sólido
No se necesita una buena puntuación de crédito ni mucha documentación financiera para obtener un préstamo de dinero duro. Mientras que la suscripción de hipotecas tradicionales se centra en los ingresos del prestatario y en su historial crediticio, los prestamistas de dinero duro conceden préstamos sobre la base de una garantía, como una casa o un edificio.
Por esta razón, los prestamistas de dinero duro sí necesitan saber el valor de mercado estimado de la propiedad después de que se completen las renovaciones previstas. Esta estimación se llama el «valor después de la reparación», o ARV, de la propiedad.
Desventajas de los préstamos de dinero duro
- Los tipos de interés son mucho más altos que los de los préstamos convencionales
- Los gastos de tramitación son costosos, hasta tres puntos o más
- Suele haber una penalización por pago anticipado del préstamo
- Se requiere un gran pago inicial, normalmente del 30 por ciento o más
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Coste más elevado
Los préstamos de dinero duro son costosos en comparación con los préstamos tradicionales. Los tipos de interés pueden ser de dos a 10 puntos porcentuales más altos que los de las hipotecas convencionales, por lo que estos préstamos se utilizan mejor para proyectos a corto plazo.
Las comisiones iniciales también son caras, y pueden llegar a ser de tres a cinco puntos o más. Es probable que los costes de cierre también sean elevados, y existe un requisito de pago inicial importante. Además, es posible que le cobren una multa por pago anticipado si paga su préstamo antes de lo que dicta el plazo, lo que puede aumentar los costos.
Relaciones conservadoras entre el préstamo y el valor
Necesitará activos significativos para calificar para un préstamo de dinero duro. Los prestamistas de dinero duro suelen requerir una relación préstamo-valor (LTV) de alrededor del 50 por ciento al 70 por ciento. Esto es considerablemente más conservador que en las hipotecas convencionales. Por ejemplo, las directrices de Fannie Mae especifican una relación préstamo-valor desde el 75 por ciento hasta el 97 por ciento.
Regulación de los préstamos de dinero duro
Los prestamistas de dinero duro están sujetos a las leyes federales y estatales que les prohíben prestar a personas que no pueden devolver el préstamo. Por ley, los prestamistas de dinero duro tienen que establecer que un prestatario tiene los medios para hacer los pagos mensuales y cualquier pago global programado.
Cómo encontrar un prestamista de dinero duro
Encontrar prestamistas de dinero duro en su área puede tomar un poco de trabajo. Su primer paso debe ser pedir referencias a un agente inmobiliario local. También puede consultar con cualquier grupo de inversión inmobiliaria de su ciudad que probablemente tenga relaciones con este tipo de prestamistas.
Luego, pruebe con prestamistas nacionales online que ofrezcan préstamos para inversiones residenciales o comerciales. Investigue a los prestamistas antes de ponerse en contacto con ellos para determinar su especialización.
Algunos prestamistas, como LendingHome, Lima One Capital y Patch of Land, se centran en los inversores que están renovando y volteando propiedades. Visio Lending es otro prestamista de dinero duro que cubre las inversiones en propiedades de alquiler, y Finance of America Commercial y Delancey Street ofrecen financiación para propiedades comerciales.
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