Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago – Conozca sus derechos

La Ordenanza de Arrendadores de Chicago se aplica a casi todos los apartamentos residenciales dentro de los límites oficiales de la ciudad de Chicago. Sin embargo, hay algunas unidades excluidas de la protección de la ordenanza. Si su apartamento está sujeto a una de las excepciones enumeradas a continuación, consulte nuestra guía sobre los derechos de los inquilinos de Illinois.

1. Las unidades en el condado suburbano de Cook no están dentro de los límites de la ciudad de Chicago y no están protegidas por la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago;
2. Los inquilinos comerciales e industriales no están protegidos por la RLTO;
3. Los edificios ocupados por el propietario que tienen 6 unidades o menos no reciben ninguna protección, excepto por la prohibición contra los cierres ilegales (pero consulte a un abogado para determinar quién es el propietario, a menudo es alguien distinto de la persona que le dijeron que es el propietario del edificio);
4. Las habitaciones en hoteles, moteles, bed and breakfasts, casas de huéspedes y pensiones no están sujetas a la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago a menos que el inquilino se quede 32 o más días consecutivos y pague un alquiler mensual;.
5. Hospitales, conventos, monasterios, centros de atención prolongada, albergues, residencias de ancianos sin ánimo de lucro, dormitorios y establecimientos similares no están regulados por la RLTO;
6. Propiedades ocupadas en virtud de un contrato de compraventa de inmuebles;
7. Viviendas de empleados; y
8. Unidades cooperativas ocupadas por el titular de un contrato de arrendamiento de propiedad.

Responsabilidades del inquilino según la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago

Aunque la RLTO suele considerarse un estatuto de derechos de los inquilinos, también impone algunas cargas a los mismos. Bajo la Ordenanza Residencial de Arrendadores e Inquilinos, los inquilinos deben:

1. Cumplir con la Ordenanza de chinches de Chicago;
2. Mantener las instalaciones seguras;
3. Deshacerse de la basura y los residuos;
4. Mantener las tuberías limpias;
5. Utilizar los servicios públicos y las instalaciones de forma razonable;
6. No destruir o desfigurar los locales; y
7. No molestar a los vecinos.

Derecho de acceso según la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago

La RLTO regula el derecho del arrendador a acceder al local, el derecho del inquilino a negar el acceso y las sanciones por violar la Ordenanza.

Propósitos apropiados para acceder a la unidad bajo el RLTO

El arrendador sólo puede acceder a la unidad con un propósito apropiado y no debe hacerlo por razones o de manera de acosar al inquilino. Los propósitos apropiados para acceder a la unidad son:

1. Para realizar mejoras o reparaciones necesarias o acordadas;
2. Para suministrar servicios;
3. Para realizar inspecciones autorizadas o requeridas por una agencia gubernamental;
4. Para exhibir la unidad a posibles compradores, hipotecarios, obreros o contratistas;
5. Para exhibir la unidad a los posibles inquilinos dentro de los 60 días de la fecha de terminación del contrato de arrendamiento;
6. Cuando las reparaciones necesarias en otras partes del edificio requieren el acceso;
7. Para determinar el cumplimiento del inquilino con el contrato de alquiler;
8. En caso de emergencia.

Procedimiento para acceder a la unidad

Un propietario no puede abusar del derecho de acceso ni utilizarlo para acosar al inquilino.La Ordenanza de Propietarios e Inquilinos de Chicago establece el procedimiento de acceso:

1. Un propietario puede acceder a la unidad con el consentimiento del inquilino. Sin embargo, el inquilino puede rechazar el consentimiento si el acceso no es para un propósito adecuado, en un momento adecuado y con la debida notificación.
2. Excepto en un caso de emergencia o necesidad cuando las reparaciones de otra parte del edificio requieren inesperadamente el acceso a la unidad, el propietario debe dar 48 horas de aviso al inquilino.El aviso al inquilino debe ser por correo, teléfono u otros medios razonables diseñados de buena fe para dar aviso al inquilino.
3. El acceso debe hacerse en horarios razonables (excepto en caso de emergencia), el acceso entre las 8:00 a.m. y las 8:00 p.m. o en cualquier otro horario solicitado por el inquilino se presume razonable.
4. En caso de emergencia de necesidad cuando las reparaciones a otra parte del edificio inesperadamente requiere el acceso a la unidad, el propietario debe dar aviso de la entrada dentro de dos días después de la entrada.

Sanción por acceso ilegal bajo el RLTO

Si un arrendador hace una entrada ilegal, una entrada legal de una manera irrazonable, o hace una demanda repetida de entrada irrazonable, el inquilino puede:

1. Obtener una orden judicial contra el arrendador;
2. Rescindir del contrato de alquiler;
3. Recuperar un mes de alquiler o el doble de los daños sufridos, lo que sea mayor;
4. Recuperar los honorarios de los abogados y las costas.

Regulación de los depósitos de seguridad bajo la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago

Chicago regula los depósitos de seguridad de innumerables maneras. Como tal, tenemos un artículo entero dedicado a la ley de depósitos de seguridad de Chicago. Si usted está preocupado por el tratamiento de su depósito, lea ese artículo o póngase en contacto con nosotros para una consulta y una evaluación de su situación específica. Su propietario nunca debe salirse con la suya robando su depósito.

Identificación de Propietarios y Agentes bajo la Ordenanza de Propietarios e Inquilinos de Chicago

A muchos propietarios les gusta intentar ser anónimos, pensando que si sus inquilinos no pueden encontrarlos, o incluso contactarlos, pueden eludir sus responsabilidades. En algunas zonas de la ciudad, hemos comprobado que los inquilinos no tienen un contrato de alquiler por escrito, ni idea de quién es su casero, y simplemente pagan en efectivo a un tipo llamado Sam que se presenta cada mes.

Los caseros no pueden esconderse. El RLTO ordena que se revele lo siguiente por escrito al inquilino:

1. El nombre, la dirección y el número de teléfono del propietario o de la persona autorizada para administrar los locales; y
2. El nombre, la dirección y el número de teléfono de una persona autorizada para actuar en nombre del propietario a efectos de notificación y para recibir avisos y demandas.

Si el propietario no hace las revelaciones apropiadas, el inquilino puede terminar el contrato de arrendamiento y, si el propietario no cumple con una demanda por escrito para la divulgación dentro de 14 días, el inquilino puede recuperar un mes de alquiler o daños reales, más los honorarios de abogados y costos.

La Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago exige la notificación de una acción de ejecución hipotecaria

En virtud de la RLTO, los inquilinos tienen derecho a que se les notifique que su edificio/unidad está en proceso de ejecución hipotecaria en un plazo de 7 días a partir de que el arrendador reciba la citación. Si la unidad está en ejecución hipotecaria antes de que el inquilino firme el contrato de arrendamiento, la notificación adecuada debe ser dada antes de que el inquilino entre en el acuerdo.

La notificación requerida es muy específica y debe identificar el tribunal, el nombre del caso, y el número de caso. La notificación también debe tener el siguiente lenguaje:

«Esta no es una notificación para desalojar el local. Este aviso no significa que la propiedad del edificio haya cambiado. Todos los inquilinos siguen siendo responsables del pago del alquiler y de otras obligaciones según el contrato de alquiler. El propietario o arrendador sigue siendo responsable de sus obligaciones en virtud del contrato de alquiler. Deberá recibir una notificación adicional si se produce un cambio de propietario»

Si no se realiza la notificación, el inquilino podrá rescindir el contrato de alquiler y recuperar 200,00 dólares más los honorarios de los abogados y las costas judiciales.

La notificación de las violaciones del código y de los servicios públicos es obligatoria según la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago

Antes de celebrar un contrato de arrendamiento, el arrendador debe revelar al inquilino, por escrito, lo siguiente:

1. Las infracciones del código citadas por la ciudad de Chicago relacionadas con la unidad o las zonas comunes en los últimos 12 meses, así como el número de caso de cualquier litigio de aplicación del código; y
2. Cualquier aviso de intención por parte de la ciudad de Chicago o de un proveedor de servicios públicos de cancelar un servicio público a la vivienda o zona común.

Si el propietario viola esta disposición, el inquilino puede rescindir el contrato de alquiler y, si el propietario no cumple con una demanda escrita de divulgación dentro de los 14 días, el inquilino puede recuperar un mes de alquiler o los daños reales, más los honorarios de los abogados y los costos.

La RLTO exige que el propietario proporcione un folleto sobre chinches

La recientemente promulgada Ordenanza sobre chinches de Chicago exige que los propietarios proporcionen a los inquilinos un folleto sobre chinches que describa las responsabilidades del propietario y del inquilino cuando se detectan chinches.

La Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago requiere que el arrendador mantenga la propiedad

La RLTO requiere que el arrendador mantenga la propiedad de acuerdo con el código municipal. La ordenanza continúa ofreciendo remedios para las siguientes deficiencias:

Remedios

1. Dar aviso y terminar. Si el arrendador no cumple con la Ordenanza o con el contrato de alquiler, el inquilino puede notificar por escrito que el contrato se dará por terminado si el arrendador no soluciona la deficiencia en un plazo de 14 días. El inquilino dispone entonces de 30 días tras la finalización del contrato para desalojar el local.
2. Reparar y deducir. Si una reparación necesaria costará menos de lo que sea mayor de 500 dólares y 1/2 alquiler mensual, el inquilino puede dar un aviso de 14 días después de lo cual el inquilino puede contratar a un profesional para hacer la reparación, proporcionar los recibos al propietario, y deducir esa cantidad del alquiler.
3. Retener una parte del alquiler. Si el arrendador no repara el defecto en un plazo de 14 días después de la debida notificación, el inquilino puede deducir el alquiler en la medida en que refleje razonablemente la reducción del valor de alquiler de la unidad.
4. Desagravio por mandato judicial. Presentar una demanda en los tribunales para una medida cautelar y los daños que el inquilino ha sufrido.

Remedios por incumplimiento de los servicios esenciales

1. Procurar los servicios. El inquilino puede procurar una cantidad razonable del servicio esencial necesario y luego presentar recibos y deducir esa cantidad del alquiler.
2. Recuperar los daños. Demandar al propietario por daños y perjuicios en una cantidad igual a la reducción del valor justo de alquiler del apartamento.
3. Obtener una vivienda sustituta. Obtener una vivienda temporal y quedar exento de pagar el alquiler durante el periodo de incumplimiento. El inquilino puede deducir de la renta el importe del coste razonable del alojamiento hasta el prorrateo de la renta mensual.
4. Retener la renta. Después de 24 horas de aviso, si la condición no se corrige, el inquilino puede retener una cantidad que refleje razonablemente el valor reducido de los locales debido al incumplimiento.
5. Terminar después de la notificación. Si la deficiencia no se remedia dentro de las 72 horas de la notificación, el inquilino puede terminar el contrato de arrendamiento y ofrecer la posesión dentro de los 30 días.

Daños por siniestros bajo la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago

Si el apartamento o el área común se destruye o daña hasta el punto de que la unidad no cumple con la Ordenanza o el contrato de arrendamiento debido al incendio u otro siniestro, el inquilino puede:
1. Terminar. Desalojar inmediatamente y notificar al propietario en un plazo de 14 días que está terminando.
2. Reducir el alquiler. Desalojar parte de las instalaciones que están dañadas y reducir el alquiler por la reducción del valor justo de alquiler de la unidad.

No entregar la posesión bajo la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago

Si un arrendador no entrega la posesión del apartamento de acuerdo con el contrato de alquiler, el inquilino no tiene que pagar el alquiler y puede optar por tomar las siguientes medidas:
1. Terminar. Resolver el contrato de alquiler previa notificación por escrito.
2. Exigir el cumplimiento. Demandar la posesión de la vivienda contra el arrendador y cualquier persona que retenga la posesión y recuperar los daños. Si una persona no entrega la posesión intencionadamente, la parte agraviada puede recuperar dos meses de alquiler o el doble de los daños reales, lo que sea mayor.

Subarriendo bajo la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago

Los arrendadores de Chicago no pueden prohibir el subarriendo. Sin embargo, pueden exigir que el inquilino obtenga su permiso antes de subarrendar. El propietario no puede negar su consentimiento de manera irrazonable y no puede cobrar ninguna cuota o costo adicional por permitir el subarrendamiento.

El deber del propietario de mitigar bajo la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago

Los propietarios deben mitigar sus daños. Esto significa que si un inquilino rompe el contrato sin justificación legal, el propietario debe tratar de encontrar un nuevo inquilino. Si el propietario encuentra un nuevo inquilino, el antiguo inquilino sólo es responsable por el período de tiempo en que no hubo inquilino, así como por los gastos razonables de publicidad. Si el propietario intenta razonablemente, pero no encuentra un nuevo inquilino, el antiguo inquilino es responsable de todo el alquiler no pagado, más los gastos de publicidad incurridos por el propietario.

Términos del contrato prohibidos bajo la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago

En muchos lugares, como los suburbios, los propietarios ponen términos muy duros en sus contratos y no hay nada que impida esa conducta. La ciudad de Chicago ha prohibido lo que considera que son cláusulas abusivas. Los siguientes términos son inaplicables si se encuentran en un contrato de arrendamiento:
1. Renuncia a los derechos, recursos u obligaciones contenidos en la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago;
2. Autorización para confesar el juicio;
3. Acuerdo para limitar la responsabilidad del arrendador o del inquilino;
4. Acuerdo para renunciar a la notificación de terminación por escrito o a la forma de notificación prevista en el RLTO;
5. Acuerdo para renunciar al derecho a un juicio con jurado;
6. Acuerdo de que el inquilino pagará los honorarios de los abogados del propietario;
7. Acuerdo de que una parte puede cancelar o terminar el contrato de alquiler en un período de tiempo diferente o más corto que la otra parte, a menos que esa disposición se revele en una notificación por escrito separada;
8. Cargos por retraso en exceso de 10 dólares para los primeros 500 dólares en alquiler y el 5% de cualquier cantidad en exceso de 500 dólares en alquiler.

Si un propietario intenta hacer cumplir cualquier disposición ilegal, el inquilino tiene derecho a 2 meses de alquiler y los honorarios de los abogados y las costas del caso.

Las represalias están prohibidas bajo la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago



Los desalojos ilegales están Prohibidos bajo la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago

Hay una larga historia de propietarios que toman represalias contra los inquilinos que toman medidas en un intento de proteger sus derechos bajo la ley. Para combatir esto, la RLTO establece sanciones contra los propietarios que toman represalias contra sus inquilinos por participar en actividades protegidas. La Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago considera represalias los siguientes actos:

1. Terminar un arrendamiento;
2. Aumentar el alquiler;
3. Disminuir los servicios;
4. Presentar o amenazar con presentar una demanda por posesión; y
5. Negarse a renovar un arrendamiento.

Las actividades protegidas que puede realizar un inquilino sin sufrir represalias son:

1. Quejarse de violaciones del código a una agencia gubernamental, representante electo o funcionario público relevante;
2. Quejarse de violaciones del código de construcción, vivienda, salud o similares o de prácticas ilegales del propietario a una organización comunitaria o a los medios de comunicación;
3. Solicitar ayuda de la organización comunitaria o de los medios de comunicación para remediar una violación del código o una práctica ilegal del propietario;
4. Solicitando que el arrendador realice las reparaciones exigidas por el código de construcción, la ordenanza de sanidad, otra normativa o el contrato de alquiler;
5. Siendo miembro de un sindicato de inquilinos o de una organización similar;
6. Testificando en un tribunal o en un procedimiento administrativo en relación con el estado de los locales;
7. Ejerciendo cualquier derecho o recurso previsto por la ley.
Si el propietario viola esta sección de la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago, el inquilino tiene los siguientes recursos:
1. Una defensa contra cualquier acción de represalia contra él, incluyendo una acción de desalojo;
2. Derecho a recuperar la posesión del local;
3. Derecho a terminar el contrato de alquiler;
4. Demanda por el mayor de los dos meses de alquiler o los daños reales, lo que sea mayor, más los honorarios de los abogados y las costas

Además, el RLTO presume que la conducta fue de represalia si se tomó dentro de un año después de que el inquilino participara en la actividad protegida.

Los desalojos ilegales están prohibidos bajo la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago

La Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago prohíbe a los arrendadores los desalojos por cuenta propia. De hecho, la ley de Illinois generalmente no permite que un propietario desaloje a alguien sin una orden judicial. Los siguientes actos si son tomados o amenazados son considerados desalojos ilegales:

1. Colocar, cambiar, añadir o quitar cualquier cerradura;
2. Bloquear la entrada a la unidad;
3. Quitar una puerta o ventana de la unidad;
4. Interferir con los servicios públicos;
5. Quitando la propiedad personal del inquilino;
6. Quitando o incapacitando electrodomésticos o accesorios;
7. Uso o amenaza de fuerza o violencia contra la persona o propiedad del inquilino; o
8. Haciendo la unidad de vivienda inhabitable.
9. Si el arrendador viola esta disposición, el inquilino puede llamar a la policía, que someterá al arrendador a una multa. El inquilino también puede demandar para recuperar la posesión de la unidad y/o una cantidad igual a dos meses de alquiler o el doble de los daños reales sufridos, más los honorarios de los abogados y las costas del caso.
   

   La Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago exige adjuntar el resumen RLTO

   La Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago exige que los arrendadores adjunten el resumen RLTO a cada contrato de arrendamiento y a cada renovación del mismo. Si el propietario no adjunta el resumen de RLTO, el inquilino puede rescindir el contrato y recuperar $100.00 en daños y perjuicios, más los honorarios de los abogados y los costos del caso.