¿Qué es la relación préstamo-valor?
La relación préstamo-valor (LTV) compara el importe de un préstamo que usted espera obtener con el valor de tasación de la propiedad que desea comprar. Los prestamistas utilizan la relación préstamo-valor para determinar el riesgo de un préstamo y si lo aprobarán o lo denegarán. También puede determinar si se requerirá un seguro hipotecario.
Una relación LTV más alta sugiere más riesgo porque hay una mayor probabilidad de incumplimiento.
¿Qué es la relación préstamo-valor?
Una relación préstamo-valor le indica cuánto de una propiedad realmente posee en comparación con cuánto debe en el préstamo que tomó para comprarla. La relación se utiliza para varios tipos de préstamos, incluidos los préstamos para viviendas y automóviles, y tanto para las compras como para las refinanciaciones.
La relación préstamo-valor es parte de un panorama más amplio que incluye:
- Su puntuación de crédito
- Sus ingresos disponibles para hacer los pagos mensuales
- La condición y la calidad del activo que está comprando
- Es más difícil que le aprueben los préstamos.
- Puede que tenga que pagar un tipo de interés más alto.
- Puede que tenga que pagar costes adicionales, como el seguro hipotecario.
- La relación préstamo-valor (LTV) es el porcentaje del valor de una propiedad que se dedica a un préstamo.
- Las relaciones LTV aceptables pueden variar dependiendo del tipo de préstamo. Los préstamos para automóviles pueden aprobarse con ratios más elevados que los préstamos para viviendas.
- Lo más probable es que tenga que pagar un seguro hipotecario privado si su ratio LTV en un préstamo hipotecario es superior al 80%.
- La aprobación del préstamo puede depender de una combinación de factores, entre los que se incluyen el ratio LTV, su historial crediticio y su ratio deuda-ingresos.
Es más fácil obtener préstamos con una relación préstamo-valor más alta con un buen crédito. Además de su crédito, una de las cosas más importantes que miran los prestamistas es su relación deuda-ingreso, los pagos de su deuda divididos por sus ingresos. Esta es una manera rápida para ellos de averiguar cuán asequible será cualquier nuevo préstamo para usted. ¿Puede asumir cómodamente esos pagos mensuales adicionales, o se está metiendo en problemas?
¿Cómo se calcula la relación préstamo-valor?
Divide el importe del préstamo entre el valor de tasación del activo que garantiza el préstamo para obtener el ratio LTV.
Como ejemplo, suponga que quiere comprar una casa con un valor justo de mercado de 100.000 dólares. Tiene 20.000 dólares disponibles para un pago inicial, por lo que necesitará pedir un préstamo de 80.000 dólares.
Su relación LTV sería del 80% porque el importe en dólares del préstamo es el 80% del valor de la casa, y 80.000 dólares divididos entre 100.000 dólares es igual a 0,80 u 80%.
Puede encontrar calculadoras de la relación préstamo-valor en línea para ayudarle a resolver casos más complicados, como los que incluyen más de una hipoteca o gravamen.
Cómo funcionan las relaciones préstamo-valor
Cuanto más dinero le dé un prestamista, mayor será su relación préstamo-valor y más riesgo estará asumiendo. Si se le considera un riesgo más alto para el prestamista, esto suele significar que:
Probablemente esté tratando con un préstamo que está garantizado por algún tipo de garantía si está calculando el LTV. Por ejemplo, el préstamo está garantizado por un gravamen sobre la casa cuando usted pide prestado dinero para comprar una casa. El prestamista puede tomar posesión de la casa y venderla a través de una ejecución hipotecaria si usted no cumple con los pagos. Lo mismo ocurre con los préstamos para automóviles: su coche puede ser embargado si deja de hacer los pagos.
Los prestamistas no quieren realmente quedarse con su propiedad. Sólo quieren tener la seguridad de que recuperarán su dinero de una forma u otra si no pagas. Pueden vender la propiedad a un precio inferior al máximo para recuperar sus fondos si prestan sólo hasta el 80% del valor de la propiedad.
Prestar el 100% o más pone a los prestamistas en riesgo si su propiedad pierde valor después de comprarla.
También es más probable que valore su propiedad y siga haciendo los pagos cuando ha puesto más de su propio dinero en la compra.
El préstamo es mayor que el valor del activo que garantiza el préstamo cuando el ratio LTV es superior al 100%. Tienes un patrimonio neto negativo. En realidad, tendría que pagar algo para vender el activo; no obtendría ningún dinero del acuerdo. Este tipo de préstamos suelen llamarse préstamos «underwater».
Relaciones LTV aceptables
Algo cercano al 80% suele ser el número mágico con los préstamos para la vivienda. Por lo general, tendrá que obtener un seguro hipotecario privado (PMI) para proteger a su prestamista si pide prestado más del 80% del valor de la vivienda. Es un gasto adicional, pero a menudo se puede cancelar el seguro una vez que se baja del 80% de la LTV.
Otro número notable es el 97%. Algunos prestamistas le permiten comprar con un 3% de enganche (los préstamos de la FHA requieren un 3,5%), pero pagará un seguro hipotecario, posiblemente durante toda la vida del préstamo.
Los ratios LTV a menudo son más altos con los préstamos para automóviles, pero los prestamistas pueden establecer límites o máximos y cambiar sus tarifas dependiendo de lo alto que sea su ratio LTV. En algunos casos, incluso se puede pedir un préstamo con una LTV superior al 100%, ya que el valor de los coches puede disminuir más bruscamente que otros tipos de activos.
Estás utilizando el valor de tu casa y aumentando efectivamente tu ratio LTV cuando pides un préstamo con garantía hipotecaria. Su LTV disminuirá si su casa se revaloriza porque los precios de la vivienda suben, aunque podría necesitar una tasación para demostrarlo. A veces puede utilizar el terreno que está construyendo como capital para un préstamo de construcción si está pidiendo dinero prestado para construir una nueva casa.
Limitaciones de los ratios LTV
Los ratios LTV son una implicación más que una ciencia exacta. No hay una línea tallada en granito que le diga que se le concederá un préstamo si su relación LTV alcanza un determinado porcentaje, pero sus probabilidades de aprobación del préstamo aumentan si está cerca de un porcentaje aceptable.