Tasas de los préstamos para inmuebles comerciales en 2021

Tasas de los préstamos para inmuebles comerciales en 2021

La decisión de comprar un inmueble comercial, en lugar de alquilarlo, puede tener numerosas ventajas. La inversión correcta puede ser beneficiosa desde el punto de vista financiero, especialmente porque la compra de una propiedad suele permitirle acumular capital y aprovechar beneficios fiscales adicionales.

Y, dado que algunos tipos de interés de los préstamos inmobiliarios comerciales son tan bajos como el 2,231%, la compra de una propiedad puede suponer un ahorro a largo plazo.

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Elegir el préstamo inmobiliario comercial adecuado

Si está pensando en comprar o renovar una propiedad que le genere ingresos o una para dirigir su negocio, uno de los primeros pasos que deberá dar es determinar qué opción de préstamo es la más adecuada para sus necesidades.

Para muchos, esta decisión se reduce a los préstamos tradicionales para pequeñas empresas de instituciones financieras como un banco o una cooperativa de crédito (también conocidos como hipotecas comerciales) frente a los préstamos específicos de la SBA. Sin embargo, hay otras opciones de préstamos inmobiliarios comerciales que puede considerar, incluidos los préstamos comerciales puente, los préstamos de dinero duro y los préstamos para la construcción.

Hoy, echaremos un vistazo rápido a algunas de las opciones de préstamos comerciales más populares, comenzando con uno de los préstamos inmobiliarios comerciales más populares y a menudo más asequibles: el préstamo SBA 504.

Préstamos SBA 504

Los préstamos SBA 504 son potencialmente los préstamos inmobiliarios comerciales más solicitados, aunque también se consideran los más difíciles de obtener.

Diseñados para estimular el desarrollo económico, los préstamos SBA 504 son opciones de financiación a largo plazo (10 o 20 años) para activos fijos que pueden utilizarse para adquirir, modernizar o ampliar un negocio, así como para refinanciar los costes asociados a dicha expansión. Estos préstamos también se denominan con frecuencia préstamos CDC, un guiño a las Compañías de Desarrollo Certificadas (CDC) que los ponen a disposición.

Los préstamos SBA 504 pueden financiar costes de proyectos de entre 5 y 5,5 millones de dólares y pueden cubrir hasta el 90% de los costes totales. A diferencia de los préstamos tradicionales, que están respaldados únicamente por el prestamista hipotecario comercial, los préstamos 504 están respaldados tanto por la SBA (40%) como por el prestamista participante (50%). El prestatario debe cubrir el 10% restante.

Los tipos de los préstamos inmobiliarios comerciales 504 se basan en los tipos del Tesoro a 5 y 10 años, más las comisiones, y suelen tener los tipos de interés más bajos entre las opciones de préstamos inmobiliarios comerciales. Por ejemplo, en el momento de la publicación, los tipos de los préstamos 504 eran tan bajos como el 2,231%.

Además, los pagos iniciales son también más bajos, ya que los prestatarios deben poner sólo el 10% del total del préstamo, frente al 25-30% que se suele exigir en otros préstamos.

A pesar de las ventajas evidentes, los préstamos 504 tienen algunos contras. Por ejemplo, los fondos de los préstamos 504 tienen un uso limitado y, por tanto, no son ideales para quienes buscan una financiación flexible. Si usted está considerando este préstamo, tenga en cuenta que los fondos sólo deben ser utilizados para los siguientes costos del proyecto aprobados:

• Comprar bienes raíces comerciales existentes, como edificios de oficinas
• Comprar o mejorar un terreno
• Construir una nueva propiedad comercial
• Renovar, convertir, o modernizar una propiedad existente
• Comprar maquinaria o equipos a largo plazo.
• Refinanciar la deuda asociada al crecimiento y desarrollo en relación con los puntos anteriores


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Los préstamos SBA 7(a)

Los préstamos SBA 7(a) son otra opción de préstamo popular para los propietarios de pequeñas empresas que desean financiar la construcción, las renovaciones, las modernizaciones o las compras de equipos a largo plazo.

Los fondos de la SBA 7(a), sin embargo, también pueden utilizarse para gestionar los costes asociados a la compra de equipos, inventario y accesorios, así como para las necesidades de capital de trabajo, la refinanciación de la deuda y los costes de puesta en marcha. Como tal, este préstamo se considera más flexible que el préstamo 504 de la SBA.

Las tasas suelen ser más bajas que las asociadas a los préstamos bancarios tradicionales, pero ligeramente más altas que las relacionadas con los préstamos 504. Sin embargo, la SBA pone límites a los tipos de interés en función del tamaño del préstamo y del plazo elegido. Por ejemplo, a partir del 2 de marzo de 2021, los tipos de la SBA 7(a) no pueden superar el 5,50%-9,75%.

Los plazos de los préstamos de la SBA pueden oscilar entre 5 y 10 años, aunque los préstamos a plazo utilizados para la compra de bienes inmuebles pueden tener plazos de 25 años. Además, a diferencia de los préstamos SBA 504, los préstamos SBA 7(a) sólo están garantizados hasta el 85% del valor del préstamo, aunque los préstamos por encima de 150.000 dólares estarán limitados a una garantía del 75%.

Los préstamos SBA 7(a), aunque todavía se rigen por requisitos estrictos, suelen ser más accesibles para los propietarios de pequeñas empresas, especialmente para aquellos con un crédito sólido.

Préstamo bancario convencional

La SBA no es la única organización que respalda o proporciona préstamos inmobiliarios comerciales. En su lugar, muchos prestamistas comerciales, incluyendo JPMorgan Chase y Bank of America, ofrecen préstamos comerciales a los prestatarios calificados.

Los requisitos de préstamo, las restricciones y las tasas de préstamos de bienes raíces comerciales a menudo varían en función del prestamista, y por lo tanto es mejor referirse directamente a un prestamista prospectivo para los detalles del préstamo.

Típicamente, los prestatarios pueden esperar tasas de préstamo similares a las de un préstamo SBA 7(a), con tasas variables que normalmente caen entre el 3% y el 6,25% en el momento de la publicación. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que el crédito promedio o por debajo de la media puede aumentar las tasas de interés de los préstamos comerciales, y los préstamos bancarios convencionales no están sujetos a los mismos límites establecidos por la SBA.

Tipos promedio de los préstamos comerciales

Las tasas de los préstamos inmobiliarios comerciales son complejas y dependen de numerosos factores. Las tasas promedio de los préstamos comerciales, por lo tanto, pueden fluctuar, así que verifique los números más actualizados. Las siguientes están actualizadas a marzo de 2021.

Una reciente iniciativa de la Asociación de Pequeñas Empresas bajó los tipos de los préstamos 504 en un esfuerzo por ayudar a la economía a recuperarse de la COVID-19:

• 10 años: 2,231%
• 20 años: 2,364%
• 25 años: 2,399%

Los tipos de los préstamos 7(a) de la SBA son actualmente los siguientes:

• Variable: 5,50% a 8%
• Fijo: 9,25% a 11,25%

Y, como se ha mencionado anteriormente, los préstamos bancarios convencionales tienen actualmente tipos entre el 3% y el 6,25%, aunque estos tipos no tienen tope y, por tanto, algunos prestatarios recibirán tipos de préstamos inmobiliarios comerciales que superen estas cifras, en función de sus calificaciones.

Entendiendo la relación préstamo-valor

Además de otras calificaciones de los solicitantes, muchos prestamistas también dependen en gran medida de la relación préstamo-valor (LTV) para establecer las tasas. La relación préstamo-valor se utiliza para determinar el riesgo de que el prestatario no pague la totalidad del préstamo y, en última instancia, decide si se aprueba o no un préstamo. Cuanto menor sea la LTV, menor será el riesgo. Por lo tanto, las LTV más bajas suelen dar lugar a tipos de interés más bajos.

Para determinar la LTV, los prestamistas dividen el importe del préstamo solicitado entre el precio de compra de la propiedad o el valor de tasación, el que sea más bajo.

Por ejemplo, si solicita un préstamo de 350.000 dólares para una propiedad de 500.000 dólares, la LTV sería del 70%.

Los prestamistas utilizan las LTV al suscribir préstamos comerciales y residenciales, pero hay una diferencia notable. Las hipotecas residenciales pueden aprobarse con una LTV de hasta el 100%. Los préstamos comerciales, por otro lado, son más bajos, y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informa que los LTV comerciales rondan entre el 75% y el 80%, en particular para las propiedades industriales, las propiedades multifamiliares y las oficinas suburbanas.

Relación de cobertura del servicio de la deuda

La relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR, por sus siglas en inglés) está diseñada para ayudar a los prestamistas a determinar el riesgo, en particular si el prestatario puede o no realizar los pagos mensuales.

Para determinar este ratio, el prestamista comparará los ingresos operativos netos (NOI) anuales del prestatario con el pago anual del préstamo, incluidos los intereses y el principal, también denominado servicio de la deuda hipotecaria.

Para determinar su NOI, puede restar los gastos operativos anuales de los ingresos anuales del negocio.

Para calcular el DSCR, el prestamista dividirá el NOI por el servicio de la deuda anual. Por ejemplo, si su NOI es de 210.000 dólares y los pagos anuales de su préstamo son de 130.000 dólares, tendría un DSCR de 1,6.

En general, su DSCR no debería bajar de 1, ya que esto indica un flujo de caja negativo y, por lo tanto, una incapacidad para pagar la deuda.

Cuotas y otros costes

Aunque los tipos de interés de las hipotecas comerciales suelen ser un factor primordial a la hora de determinar la asequibilidad de cualquier producto crediticio, las cuotas y los costes adicionales también pueden tener un impacto significativo en sus costes totales.

Antes de contratar un préstamo inmobiliario comercial, asegúrese de tomar nota de las comisiones adicionales, siendo las siguientes las más comunes:

• Costes de tasación
• Costes de originación
• Costes de estudio
• Gastos legales
• Gastos de solicitud de préstamo

También es importante determinar si existe una penalización por pago anticipado los cuales limitarán su capacidad para pagar su préstamo antes de tiempo. Si su préstamo conlleva una penalización por pago anticipado, comprender el tipo y la duración puede ayudarle a tomar decisiones informadas sobre sus esfuerzos de reembolso.

Los préstamos 504 de la SBA tienen una penalización que disminuirá gradualmente con el tiempo, mientras que otros préstamos pueden conllevar una única penalización por pago anticipado que limita su capacidad para pagar el préstamo en una cantidad determinada de años.

Determinar la asequibilidad: Usando una calculadora de tasas de hipotecas comerciales

Antes de comprometerse con un préstamo, es útil observar una variedad de escenarios basados en los montos de los préstamos, los plazos de pago, las tasas de interés y las comisiones según se relacionan con cada producto de préstamo potencial.

Al hacerlo, usted puede comparar todas las opciones de préstamos para determinar cuál es la más asequible sobre una base mensual, así como durante la vida del préstamo.

Para ayudar a los propietarios de negocios a tomar la mejor decisión, muchos prestamistas y recursos en línea han diseñado calculadoras de tasas de préstamos hipotecarios comerciales. Para utilizar estas calculadoras, normalmente necesitará conocer el importe aproximado del préstamo, el tipo de interés y los plazos de amortización.

Sin embargo, algunas calculadoras también le permitirán añadir otros factores, como los pagos globales. Le sugerimos que consulte esta calculadora de préstamos comerciales o, si está considerando la posibilidad de invertir en una propiedad, esta calculadora de Financial Mentor.

Preguntas

Ahora vamos a abordar las preguntas que todavía puede tener sobre las tasas de préstamos inmobiliarios comerciales.

¿Cuál es la tasa de interés actual para las hipotecas comerciales?

Las tasas de las hipotecas comerciales varían en base a una variedad de factores, incluyendo los mencionados anteriormente; sin embargo, los prestatarios pueden esperar típicamente tasas de hipotecas comerciales con los bancos entre el 3% y el 6,25%, aunque ciertamente pueden superar este rango. Las tasas de los préstamos de la SBA oscilan entre el 2,231% y el 11,25%, dependiendo del programa y de la duración del préstamo.

Para los prestatarios que eligen opciones de préstamos alternativos, como los préstamos de dinero duro, espere tasas de interés más altas, que pueden alcanzar o superar el 18%.

¿Cómo calificar para un préstamo inmobiliario comercial?

Al igual que cualquier otro tipo de producto de préstamo, los préstamos inmobiliarios comerciales sólo se ponen a disposición de los prestatarios que cumplen con las calificaciones del prestamista.

Al igual que las tasas, los términos y los honorarios, estos pueden variar de un prestamista a otro; sin embargo, si usted está considerando un préstamo inmobiliario comercial, el prestamista probablemente basará su decisión en lo siguiente:

• Finanzas del negocio: Como indica el DSCR, su capacidad para pagar la deuda es un factor primordial a la hora de determinar la elegibilidad del préstamo. Por lo tanto, es probable que un prestamista examine sus ingresos, la deuda pendiente y la puntuación de crédito de la empresa antes de tomar una decisión. Para determinar la salud financiera de su negocio, el prestamista puede pedir hasta cinco años de registros de impuestos, el acceso a sus documentos financieros, un plan de negocios, la prueba de la estructura del negocio (por ejemplo, LLC, S-Corp, C-Corp), y el flujo de caja proyectado.
• Finanzas personales: Aunque usted está tomando un préstamo diseñado explícitamente para establecer o hacer crecer su negocio, sus puntuaciones de crédito personales probablemente entrarán en juego. Las puntuaciones crediticias altas, o un perfil crediticio sin quiebras, embargos, etc., serán favorables. Si tiene una puntuación crediticia personal baja, le conviene tomar las medidas necesarias para mejorarla antes de solicitar un préstamo inmobiliario comercial. Hacerlo puede ayudarle a mejorar las probabilidades de aprobación del préstamo y asegurar tasas más bajas.
• Valor de la propiedad: Como vas a utilizar la propiedad de inversión como garantía, el prestamista también la evaluará para determinar la elegibilidad y las tasas. Una forma de hacerlo es mirando el LTV, que les ayudará a determinar cómo se relaciona la cantidad de su préstamo solicitado con el valor percibido de la propiedad de inversión.

Aunque estos factores suelen ser revisados, es importante trabajar directamente con su prestamista potencial para determinar qué calificaciones adicionales, si las hay, puede necesitar cumplir. Esto es particularmente cierto para los préstamos de la SBA, ya que muchos de ellos requieren que los solicitantes cumplan con un estricto conjunto de calificaciones, incluyendo los años en el negocio, el tamaño de la empresa y los ingresos anuales.

Puede ser una píldora difícil de tragar, pero con la información menos que estelar, usted puede ser acorralado en una tasa más alta de lo que desea. Siempre hay una posibilidad de refinanciar en el futuro, pero mantenga un ojo en su información de crédito para ponerse en el mejor lugar.

¿Cuál es el promedio de pago inicial en la propiedad comercial?

La mayoría de los préstamos de propiedad comercial requerirá un pago inicial, pero la cantidad de ese pago inicial variará. Por lo general, los préstamos comerciales convencionales y los préstamos SBA 7(a) requieren que los prestatarios realicen un pago inicial del 15% al 25%. En este caso, un préstamo inmobiliario comercial de 200.000 dólares requerirá un pago inicial de entre 30.000 y 50.000 dólares.

Sin embargo, en algunas opciones de préstamo, específicamente los préstamos SBA 504, los prestatarios pueden aprovechar un requisito de pago inicial del 10%. En este caso, ese mismo préstamo de 200.000 dólares sólo requeriría un pago inicial de 20.000 dólares.

¿Cuánto tiempo puede financiar un inmueble comercial?

El tiempo que tiene para financiar una compra de un inmueble comercial depende del préstamo que elija. Sin embargo, muchos de los préstamos inmobiliarios comerciales más populares permiten entre 10 y 20 años de financiación, y algunos incluso extienden los plazos hasta los 25 años.

En otros casos, especialmente cuando se trata de préstamos puente o préstamos de dinero duro, los plazos de financiación o el período de amortización pueden limitarse a unos pocos meses o a entre 3 y 5 años.

¿Cómo se determinan los préstamos inmobiliarios comerciales?

Para entender las variaciones de las tasas, es importante comprender qué factores intervienen en las decisiones de préstamo. Aunque cada prestamista es diferente, lo siguiente normalmente juega un papel en la tasa de préstamo que recibirá:

• Tipo de préstamo: Como se indicó anteriormente, cada tipo de préstamo viene con una «tasa de préstamo comercial promedio» diferente. Algunos, como los préstamos SBA 7(a), tienen límites, mientras que otros no.
• El historial crediticio del prestatario: La mayoría de los prestamistas se basan en gran medida en el perfil de crédito del prestatario, así como en las puntuaciones de crédito de la empresa.
• Tamaño y plazo del préstamo: Por lo general, cuanto más tiempo se pida un préstamo, más alto será el tipo de interés. Del mismo modo, muchos prestamistas, incluida la SBA, también basan los tipos en el tamaño del préstamo.

Además de esos factores, los prestamistas de bienes raíces comerciales también se basan en gran medida en dos métricas importantes: la relación préstamo-valor y la relación de cobertura del servicio de la deuda.

¿Cómo se financia una compra de bienes raíces comerciales?

Hay muchas maneras de financiar una compra de bienes raíces comerciales, y la mejor para su negocio depende de las finanzas de su negocio y la solvencia, el tipo de propiedad, los fondos disponibles para un depósito y cómo se utilizará el préstamo.



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El veredicto de Nav: Tasas de préstamos inmobiliarios comerciales

Tenga en cuenta que las tasas de los préstamos se basan en las tasas del mercado, y por lo tanto pueden cambiar con frecuencia, aunque las tasas de los bienes raíces comerciales normalmente no fluctúan dramáticamente. Además, la tasa de préstamo que reciba también dependerá de las finanzas de su negocio, de su solvencia personal y de la propiedad para la que se utilizarán.

Si usted es un inversor que busca una hipoteca comercial para una propiedad residencial o un préstamo comercial para la construcción, o es el dueño de un negocio que busca comprar una propiedad para construir su patrimonio, dedique tiempo a encontrar la mejor opción de préstamo para asegurarse de ahorrar lo máximo posible en intereses.

Este artículo fue escrito originalmente el 19 de junio de 2019 y actualizado el 11 de marzo de 2021.

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