5 types d’assurance hypothécaire privée (PMI)

Si vous effectuez un versement initial de moins de 20 % sur une maison, il est essentiel de comprendre vos options en matière d’assurance hypothécaire privée (PMI). Certaines personnes n’ont tout simplement pas les moyens de verser une mise de fonds de 20 %. D’autres peuvent choisir de verser un acompte plus faible en faveur d’avoir plus de liquidités à portée de main pour les réparations, la rénovation, l’ameublement et les urgences.

Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire privée (PMI) ?

L’assurance hypothécaire privée (PMI) est un type d’assurance qu’un emprunteur pourrait être obligé de souscrire comme condition d’un prêt hypothécaire conventionnel. La plupart des prêteurs exigent une PMI lorsqu’un acheteur de maison verse une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat de la maison.

Lorsqu’un emprunteur verse une mise de fonds inférieure à 20 % de la valeur de la propriété, le ratio prêt-valeur (RPV) du prêt hypothécaire est supérieur à 80 % (plus le ratio RPV est élevé, plus le profil de risque du prêt hypothécaire est élevé pour le prêteur).

Contrairement à la plupart des types d’assurance, la police protège l’investissement du prêteur dans la maison, et non la personne qui achète l’assurance (l’emprunteur). Cependant, la PMI permet à certaines personnes de devenir propriétaires plus tôt. Pour les individus qui choisissent de mettre de côté entre 5 % et 19,99 % du coût de la résidence, la PMI leur donne la possibilité d’obtenir un financement.

Cependant, elle s’accompagne de coûts mensuels supplémentaires. Les emprunteurs doivent payer leur PMI jusqu’à ce qu’ils aient accumulé suffisamment d’équité dans la maison pour que le prêteur ne les considère plus comme un risque élevé.

Les coûts de la PMI peuvent varier de 0,25 % à 2 % du solde de votre prêt par an, selon l’importance de la mise de fonds et de l’hypothèque, la durée du prêt et le score de crédit de l’emprunteur. Plus vos facteurs de risque sont élevés, plus le taux que vous paierez sera élevé. Et comme l’IPM est un pourcentage du montant de l’hypothèque, plus vous empruntez, plus vous payez d’IPM. Il existe plusieurs grandes sociétés de PMI aux États-Unis. Elles facturent des taux similaires, qui sont ajustés chaque année.

Si la PMI est une dépense supplémentaire, il en va de même pour le fait de continuer à dépenser de l’argent pour le loyer et de manquer éventuellement l’appréciation du marché en attendant d’économiser un acompte plus important. Cependant, il n’y a aucune garantie que vous sortirez gagnant en achetant une maison plus tard plutôt que plus tôt, donc la valeur du paiement de la PMI vaut la peine d’être considérée.

Certains propriétaires potentiels peuvent avoir besoin d’envisager une assurance hypothécaire de la Federal Housing Administration (FHA). Cependant, cela ne s’applique que si vous êtes admissible à un prêt de la Federal Housing Administration (prêt FHA).

Couverture d’une assurance hypothécaire privée (PMI)

D’abord, vous devez comprendre comment fonctionne la PMI. Par exemple, supposons que vous mettez 10 % d’acompte et obtenez un prêt pour les 90 % restants de la valeur de la propriété – 20 000 $ d’acompte et un prêt de 180 000 $. Avec l’assurance hypothécaire, les pertes du prêteur sont limitées si ce dernier doit saisir votre prêt. Cela peut arriver si vous perdez votre emploi et ne pouvez pas effectuer vos paiements pendant plusieurs mois.

La compagnie d’assurance hypothécaire couvre un certain pourcentage de la perte du prêteur. Pour notre exemple, disons que ce pourcentage est de 25 %. Donc, si vous deviez encore 85 % (170 000 $) du prix d’achat de 200 000 $ de votre maison au moment de la saisie, au lieu de perdre la totalité des 170 000 $, le prêteur ne perdrait que 75 % des 170 000 $, soit 127 500 $ sur le capital de la maison. La PMI couvrirait les 25 % restants, soit 42 500 $. Elle couvrirait également 25 % des intérêts moratoires que vous aviez accumulés et 25 % des frais de forclusion du prêteur.

Si la PMI protège le prêteur, vous vous demandez peut-être pourquoi l’emprunteur doit la payer. Essentiellement, l’emprunteur dédommage le prêteur pour avoir assumé le risque plus élevé de vous prêter – par rapport à celui de prêter à une personne prête à verser une mise de fonds plus importante.

Combien de temps devez-vous souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI) ?

Les emprunteurs peuvent demander que les paiements mensuels d’assurance hypothécaire soient éliminés une fois que le ratio prêt/valeur passe sous la barre des 80 %. Une fois que le ratio LTV de l’hypothèque tombe à 78%, le prêteur doit automatiquement annuler l’assurance hypothécaire privée tant que vous êtes à jour sur votre hypothèque. Cela se produit lorsque votre mise de fonds, plus le capital du prêt que vous avez remboursé, est égal à 22 % du prix d’achat de la maison. Cette annulation est une exigence de la loi fédérale sur la protection des propriétaires, même si la valeur marchande de votre maison a baissé.

Types d’assurance hypothécaire privée (PMI)

1. Assurance hypothécaire payée par l’emprunteur

Le type le plus courant de PMI est l’assurance hypothécaire payée par l’emprunteur (BPMI). La BPMI se présente sous la forme de frais mensuels supplémentaires que vous payez avec votre paiement hypothécaire. Après la clôture de votre prêt, vous payez la BPMI chaque mois jusqu’à ce que vous ayez 22 % de fonds propres dans votre maison (sur la base du prix d’achat initial).

À ce stade, le prêteur doit automatiquement annuler la BPMI, tant que vous êtes à jour dans vos paiements hypothécaires. Accumuler suffisamment de valeur nette de la maison par des paiements hypothécaires mensuels réguliers pour obtenir l’annulation du BPMI prend généralement environ 11 ans.

Vous pouvez également être proactif et demander au prêteur d’annuler le BPMI lorsque vous avez 20 % de valeur nette dans votre maison. Pour que votre prêteur annule le BPMI, vos paiements hypothécaires doivent être à jour. Vous devez également avoir un historique de paiement satisfaisant et il ne doit pas y avoir de privilèges supplémentaires sur votre propriété. Dans certains cas, vous pouvez avoir besoin d’une évaluation actuelle pour justifier de la valeur de votre maison.

Certains serviteurs de prêts peuvent permettre aux emprunteurs d’annuler la BPMI plus tôt en fonction de l’appréciation de la valeur de la maison. Supposons que l’emprunteur accumule 25 % d’équité en raison de l’appréciation au cours des années deux à cinq, ou 20 % d’équité après la cinquième année. Dans ce cas, l’investisseur qui a acheté le prêt peut autoriser l’annulation de la PMI après que la valeur accrue de la maison ait été prouvée. Cela peut être fait avec une évaluation, une opinion de prix de courtier (BPO), ou un modèle d’évaluation automatisé (AVM).

Vous pouvez également être en mesure de vous débarrasser du PMI plus tôt en refinançant. Cependant, vous devrez peser le coût du refinancement par rapport aux coûts de continuer à payer les primes d’assurance hypothécaire. Vous pouvez également être en mesure d’annuler votre PMI de façon anticipée en remboursant par anticipation le principal de votre prêt hypothécaire de façon à disposer d’une valeur nette d’au moins 20 %.

Cela vaut la peine de se demander si vous êtes prêt à payer une PMI pendant 11 ans pour acheter maintenant. Que vous coûtera le PMI à long terme ? Que vous coûtera potentiellement le fait d’attendre pour acheter ? S’il est vrai que vous ne pourrez pas accumuler la valeur nette de votre maison pendant que vous louez, vous éviterez également les nombreux coûts liés à l’accession à la propriété. Ces coûts comprennent l’assurance du propriétaire, les taxes foncières, l’entretien et les réparations.

Les trois autres types de PMI sont loin d’être aussi courants que l’assurance hypothécaire payée par l’emprunteur. Vous pourriez quand même vouloir savoir comment ils fonctionnent, au cas où l’un d’entre eux vous semblerait plus attrayant, ou si votre prêteur vous présente plus d’une option d’assurance hypothécaire.

2. Assurance hypothécaire à prime unique

Avec l’assurance hypothécaire à prime unique (SPMI), également appelée assurance hypothécaire à paiement unique, vous payez l’assurance hypothécaire à l’avance en une somme forfaitaire. Cela peut être fait soit en totalité à la clôture, soit financé dans le prêt hypothécaire (dans ce dernier cas, on peut parler d’assurance hypothécaire à paiement unique).

L’avantage de la SPMI est que votre paiement mensuel sera plus faible par rapport à la BPMI. Cela peut vous aider à vous qualifier pour emprunter davantage pour acheter votre maison. Un autre avantage est que vous n’avez pas à vous soucier du refinancement pour vous affranchir de la PMI. Vous n’avez pas non plus à surveiller votre ratio prêt/valeur pour savoir quand vous pourrez faire annuler votre PMI.

Le risque est que si vous refinancez ou vendez dans les quelques années qui suivent, aucune partie de la prime unique n’est remboursable. De plus, si vous financez la prime unique, vous paierez des intérêts sur celle-ci tant que vous aurez le prêt hypothécaire. De plus, si vous n’avez pas assez d’argent pour un acompte de 20 %, vous n’aurez peut-être pas les liquidités nécessaires pour payer une prime unique à l’avance.

Toutefois, le vendeur ou, dans le cas d’une nouvelle maison, le constructeur peut payer l’assurance hypothécaire à prime unique de l’emprunteur. Vous pouvez toujours essayer de négocier cela dans le cadre de votre offre d’achat.

Si vous prévoyez de rester dans la maison pendant trois ans ou plus, l’assurance hypothécaire à prime unique peut vous faire économiser de l’argent. Demandez à votre agent de crédit de vérifier si c’est effectivement le cas. Sachez que tous les prêteurs ne proposent pas une assurance hypothécaire à prime unique.

3. Assurance hypothécaire payée par le prêteur

Avec l’assurance hypothécaire payée par le prêteur (LPMI), votre prêteur paiera techniquement la prime d’assurance hypothécaire. En réalité, vous la paierez pendant toute la durée du prêt sous la forme d’un taux d’intérêt légèrement plus élevé.

Contrairement à la BPMI, vous ne pouvez pas annuler la LPMI lorsque votre équité atteint 78 % car elle est intégrée au prêt. Le refinancement sera le seul moyen de réduire votre paiement mensuel. Votre taux d’intérêt ne diminuera pas lorsque vous aurez 20 % ou 22 % de fonds propres. La PMI payée par le prêteur n’est pas remboursable.

L’avantage de la PMI payée par le prêteur, malgré le taux d’intérêt plus élevé, est que votre paiement mensuel pourrait encore être inférieur à celui des paiements mensuels de la PMI. Ainsi, vous pourriez vous qualifier pour emprunter davantage.

4. Assurance hypothécaire à prime fractionnée

L’assurance hypothécaire à prime fractionnée est le type le moins courant. C’est un hybride des deux premiers types dont nous avons parlé : BPMI et SPMI.

Voici comment elle fonctionne : Vous payez une partie de l’assurance hypothécaire sous forme de somme forfaitaire à la clôture et une partie mensuellement. Vous n’avez pas besoin de sortir autant de liquidités supplémentaires au départ que dans le cas de la SPMI, et vous n’augmentez pas non plus votre paiement mensuel d’autant que dans le cas de la BPMI.

Une raison de choisir une assurance hypothécaire à prime fractionnée est si votre ratio dette/revenu est élevé. Lorsque c’est le cas, augmenter trop votre paiement mensuel avec la BPMI signifierait ne pas être admissible à emprunter suffisamment pour acheter la maison que vous voulez.

La prime initiale pourrait varier de 0,50 % à 1,25 % du montant du prêt. La prime mensuelle sera basée sur le ratio prêt/valeur net avant la prise en compte de toute prime financée.

Comme pour le SPMI, vous pouvez demander au constructeur ou au vendeur de payer la prime initiale, ou vous pouvez l’intégrer à votre prêt hypothécaire. Les primes fractionnées peuvent être partiellement remboursables une fois l’assurance hypothécaire annulée ou résiliée.

5. Protection hypothécaire des prêts immobiliers fédéraux (MIP)

Il existe un type supplémentaire d’assurance hypothécaire. Cependant, il n’est utilisé que pour les prêts souscrits par la Federal Housing Administration. Ces prêts sont plus connus sous le nom de prêts FHA ou de prêts hypothécaires FHA. La PMI par le biais de la FHA est connue sous le nom de MIP. Il est une exigence pour tous les prêts FHA et avec des acomptes de 10% ou moins.

De plus, il ne peut pas être supprimé sans refinancer la maison. Le MIP nécessite un paiement initial et des primes mensuelles (généralement ajoutées à la note hypothécaire mensuelle). L’acheteur doit encore attendre 11 ans avant de pouvoir supprimer le MIP du prêt s’il avait un acompte de plus de 10 %.

Coût de l’assurance hypothécaire privée (PMI)

Le coût de vos primes de PMI dépendra de plusieurs facteurs.

• Le plan de primes que vous choisissez
• Si votre taux d’intérêt est fixe ou ajustable
• Votre durée de prêt (généralement 15 ou 30 ans)
• Votre mise de fonds ou votre ratio prêt-valeur (LTV) (une mise de fonds de 5 % vous donne un LTV de 95 % ; 10 % d’acompte rend votre LTV de 90 %)
• Le montant de la couverture d’assurance hypothécaire exigée par le prêteur ou l’investisseur (elle peut aller de 6 % à 35 %)
• Si la prime est remboursable ou non
• Votre cote de crédit
• Tous les facteurs de risque supplémentaires, comme le fait que le prêt soit destiné à un prêt hypothécaire jumbo, à un immeuble de placement, à un refinancement en espèces ou à une résidence secondaire

En général, plus vous semblez risqué selon l’un de ces facteurs (habituellement pris en compte chaque fois que vous contractez un prêt), plus vos primes seront élevées. Par exemple, plus votre score de crédit est bas et plus votre mise de fonds est faible, plus vos primes seront élevées.

Selon les données de Ginnie Mae et de l’Urban Institute, le PMI annuel moyen varie généralement entre 0,55 % et 2,25 % du montant initial du prêt chaque année. Voici quelques scénarios : Si vous faites une mise de fonds de 15 % sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans et que vous avez un score de crédit de 760 ou plus, par exemple, vous paierez 0,17 % car vous serez probablement considéré comme un emprunteur à faible risque. Si vous versez une mise de fonds de 3 % sur un prêt hypothécaire à taux variable de 30 ans dont le taux de lancement n’est fixé que pour trois ans et que vous avez un pointage de crédit de 630, votre taux sera de 2,81 %. Cela se produit parce que vous seriez considéré comme un emprunteur à haut risque dans la plupart des institutions financières.

Une fois que vous savez quel pourcentage s’applique à votre situation, multipliez-le par le montant que vous empruntez. Divisez ensuite ce montant par 12 pour savoir ce que vous paierez chaque mois. Par exemple, un prêt de 200 000 $ avec une prime annuelle de 0,65 % coûterait 1 300 $ par an (200 000 $ x 0,0065), soit environ 108 $ par mois (1 300 $ / 12).

Estimation des taux de l’assurance hypothécaire privée (PMI)

De nombreuses sociétés proposent des assurances hypothécaires. Leurs taux peuvent différer légèrement, et c’est votre prêteur – et non vous – qui choisira l’assureur. Néanmoins, vous pouvez avoir une idée du taux que vous allez payer en étudiant la carte des taux d’assurance hypothécaire. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty et Genworth sont les principaux fournisseurs privés d’assurance hypothécaire.

Les cartes de taux d’assurance hypothécaire peuvent être déroutantes au premier abord. Voici comment les utiliser.

1. Trouver la colonne qui correspond à votre score de crédit.
2. Trouver la ligne qui correspond à votre ratio LTV.
3. Identifier la ligne de couverture applicable. Recherchez sur le web les exigences de couverture d’assurance hypothécaire de Fannie Mae pour identifier le montant de couverture requis pour votre prêt. Sinon, vous pouvez demander à votre prêteur (et l’impressionner par votre connaissance du fonctionnement de la PMI).
4. Identifiez le taux de PMI qui correspond à l’intersection de votre cote de crédit, de votre mise de fonds et de votre couverture.
5. S’il y a lieu, ajoutez ou soustrayez à ce taux le montant du tableau d’ajustement (sous le tableau principal des taux) qui correspond à votre cote de crédit. Par exemple, si vous effectuez un refinancement avec retrait et que votre cote de crédit est de 720, vous pourriez ajouter 0,20 à votre taux.
6. Comme nous l’avons montré dans la section précédente, multipliez le taux total par le montant que vous empruntez ; il s’agit de votre prime annuelle d’assurance hypothécaire. Divisez-la par 12 pour obtenir votre prime d’assurance hypothécaire mensuelle.

Votre taux sera le même chaque mois, bien que certains assureurs le réduisent après dix ans. Cependant, c’est juste avant le moment où vous devriez pouvoir abandonner la couverture, donc toute économie ne sera pas si importante.

Assurance hypothécaire de la Federal Housing Administration (FHA)

L’assurance hypothécaire fonctionne différemment avec les prêts FHA. Pour la majorité des emprunteurs, elle finira par être plus coûteuse que la PMI.

La PMI ne vous oblige pas à payer une prime initiale, sauf si vous choisissez une assurance hypothécaire à prime unique ou à prime fractionnée. Dans le cas d’une assurance hypothécaire à prime unique, vous ne paierez aucune prime mensuelle d’assurance hypothécaire. Dans le cas d’une assurance hypothécaire à prime partagée, vous payez des primes d’assurance hypothécaire mensuelles moins élevées parce que vous avez payé une prime initiale. Cependant, tout le monde doit payer une prime initiale avec l’assurance hypothécaire FHA. Qui plus est, ce paiement ne réduit en rien vos primes mensuelles.

A partir d’août 2020, la prime d’assurance hypothécaire initiale (UFMIP) est de 1,75 % du montant du prêt. Vous pouvez payer ce montant à la clôture ou le financer dans le cadre de votre prêt hypothécaire. La prime d’assurance hypothécaire initiale vous coûtera 1 750 $ pour chaque tranche de 100 000 $ que vous empruntez. Si vous le financez, vous paierez également des intérêts sur ce montant, ce qui le rendra plus cher au fil du temps. Le vendeur est autorisé à payer votre UFMIP tant que la contribution totale du vendeur à vos frais de clôture ne dépasse pas 6 % du prix d’achat.

Avec un prêt hypothécaire FHA, vous paierez également une prime d’assurance hypothécaire (MIP) mensuelle de 0,45 % à 1,05 % du montant du prêt en fonction de votre mise de fonds et de la durée du prêt. Comme le montre le tableau FHA ci-dessous, si vous avez un prêt de 30 ans pour 200 000 $ et que vous versez la mise de fonds minimale de 3,5 % exigée par la FHA, votre MIP sera de 0,85 % pendant toute la durée du prêt. Ne pas pouvoir annuler vos MIP peut être coûteux.

Source : Département américain du logement et du développement urbain.

Pour les prêts FHA avec une mise de fonds de 10% ou plus, vous pouvez annuler vos MIP mensuels après 11 ans. Mais si vous avez 10 % à mettre en place, pourquoi obtenir un prêt FHA du tout ? Vous ne le feriez que si votre cote de crédit est trop faible pour vous permettre d’obtenir un prêt conventionnel. Une autre bonne raison : si votre faible score de crédit vous donnerait un taux d’intérêt ou des frais de PMI beaucoup plus élevés avec un prêt traditionnel qu’avec un prêt FHA.

Vous pouvez obtenir un prêt FHA avec un score de crédit aussi bas que 580 et peut-être même plus bas (bien que les prêteurs puissent exiger que votre score soit de 620 ou plus). Et vous pourriez être admissible au même taux que celui d’un prêt conventionnel malgré un score de crédit inférieur : 660 contre 740, par exemple.

Sans mettre 10 % ou plus d’acompte sur un prêt hypothécaire FHA, la seule façon de cesser de payer les MIP FHA est de se refinancer dans un prêt conventionnel. Cette étape sera la plus logique après que votre score de crédit ou votre LTV ait considérablement augmenté. Le refinancement implique toutefois le paiement de frais de clôture, et les taux d’intérêt peuvent être plus élevés lorsque vous êtes prêt à refinancer. Des taux d’intérêt plus élevés plus les frais de clôture pourraient annuler toutes les économies réalisées en annulant l’assurance hypothécaire FHA. En outre, vous ne pouvez pas refinancer si vous êtes au chômage ou si vous avez trop de dettes par rapport à vos revenus.

En outre, les prêts FHA sont plus généreux en permettant aux vendeurs de contribuer aux frais de clôture de l’acheteur : jusqu’à 6 % du montant du prêt contre 3 % pour les prêts conventionnels. Si vous ne pouvez pas vous permettre d’acheter une maison sans une aide substantielle pour les frais de clôture, un prêt FHA pourrait être votre seule option.

La ligne de fond

L’assurance hypothécaire coûte de l’argent aux emprunteurs, mais elle leur permet de devenir propriétaires plus rapidement en réduisant le risque pour les institutions financières d’émettre des prêts hypothécaires à des personnes ayant une petite mise de fonds. Vous pourriez trouver intéressant de payer des primes d’assurance hypothécaire si vous souhaitez devenir propriétaire plus tôt que tard pour des raisons de style de vie ou d’accessibilité financière. Cela s’ajoute aux raisons de le faire : Les primes peuvent être annulées une fois que la valeur nette de votre maison atteint 80 % si vous payez une PMI mensuelle ou une assurance hypothécaire à prime fractionnée.

Cependant, vous pourriez y réfléchir à deux fois si vous faites partie de la catégorie des emprunteurs qui devraient payer des primes d’assurance FHA pendant toute la durée du prêt. Vous pourriez être en mesure de refinancer hors d’un prêt FHA plus tard pour vous débarrasser de la PMI. D’un autre côté, rien ne garantit que votre situation professionnelle ou les taux d’intérêt du marché rendront un refinancement possible ou rentable.

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