Chicago Landlord Tenant Ordinance - Connaissez vos droits

La Chicago Landlord Tenant Ordinance (RLTO) est la source prééminente du droit des droits des locataires pour ceux qui vivent dans la ville de Chicago. Pour télécharger une copie complète de l’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago, cliquez ici. Pour une version plus conviviale des droits des locataires de Chicago, continuez à lire.

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L’ordonnance sur les propriétaires et locataires de Chicago protège les locataires

L’ordonnance sur les propriétaires et locataires de Chicago s’applique à presque tous les appartements résidentiels dans les limites officielles de la ville de Chicago. Il existe toutefois des logements exclus de la protection de l’ordonnance. Si votre appartement est soumis à l’une des exceptions énumérées ci-dessous, veuillez consulter notre guide sur les droits des locataires de l’Illinois.

Les logements de la banlieue du comté de Cook ne se trouvent pas dans les limites de la ville de Chicago et ne sont pas protégés par l’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago;
Les locataires commerciaux et industriels ne sont pas protégés par l’OTRL ;
Les immeubles occupés par leur propriétaire qui comptent 6 unités ou moins ne reçoivent aucune protection, à l’exception de l’interdiction des lockouts illégaux (mais consultez un avocat pour déterminer qui est le propriétaire, c’est souvent quelqu’un d’autre que la personne dont on vous a dit qu’elle était propriétaire de l’immeuble);
Les chambres d’hôtels, de motels, de bed and breakfasts, de maisons de chambres et de pensions de famille ne sont pas soumises à la Chicago Landlord Tenant Ordinance, sauf si le locataire reste 32 jours consécutifs ou plus et paie un loyer mensuel ;.
Les hôpitaux, les couvents, les monastères, les établissements de soins prolongés, les refuges, les maisons de retraite à but non lucratif, les dortoirs et les établissements similaires ne sont pas réglementés par la RLTO ;
Les propriétés occupées en vertu d’un contrat d’achat immobilier ;
Les logements des employés ; et
Les unités coopératives occupées par le titulaire d’un bail propriétaire.

Responsabilités des locataires en vertu de la Chicago Landlord Tenant Ordinance

Bien que la RLTO soit souvent considérée comme une loi sur les droits des locataires, elle impose également certaines charges aux locataires. En vertu de l’ordonnance sur les propriétaires et locataires résidentiels, les locataires doivent :

se conformer à l’ordonnance de Chicago sur les punaises de lit;
maintenir les locaux en sécurité;
éliminer les ordures et les déchets;
maintenir la plomberie propre ;
Utiliser les services publics et les appareils fixes de façon raisonnable;
Ne pas détruire ou défigurer les locaux ; et
S’abstenir de déranger les voisins.

Droit d’accès en vertu de la Chicago Landlord Tenant Ordinance

La RLTO réglemente le droit du propriétaire d’accéder aux locaux, le droit du locataire de refuser l’accès, et les sanctions pour violation de l’ordonnance.

Fins appropriées pour accéder au logement en vertu de l’OTRL

Le propriétaire ne peut accéder au logement que dans un but approprié et ne doit pas le faire pour des raisons ou de manière à harceler le locataire. Les fins appropriées pour accéder à l’unité sont :

Pour effectuer des améliorations ou des réparations qui sont nécessaires ou convenues;
Pour fournir des services;
Pour effectuer des inspections autorisées ou exigées par un organisme gouvernemental;
Pour exposer le logement à des acheteurs potentiels, des créanciers hypothécaires, des ouvriers ou des entrepreneurs ;
Pour exposer le logement à des locataires potentiels dans les 60 jours de la date de résiliation du bail;
Lorsque des réparations nécessaires ailleurs dans le bâtiment nécessitent un accès;
Pour déterminer la conformité du locataire au contrat de location;
En cas d’urgence.

Procédure d’accès au logement

Un propriétaire ne peut pas abuser du droit d’accès ou utiliser le droit d’accès pour harceler le locataire. l’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago définit la procédure d’accès :

Un propriétaire peut accéder au logement avec le consentement du locataire. Cependant, le locataire peut refuser son consentement si l’accès n’est pas dans un but approprié, à un moment approprié et avec un préavis approprié.
Sauf en cas d’urgence ou de nécessité lorsque des réparations à une autre partie du bâtiment nécessitent de manière inattendue l’accès au logement, le propriétaire doit donner un préavis de 48 heures au locataire.L’avis au locataire doit se faire par courrier, par téléphone ou par tout autre moyen raisonnable conçu de bonne foi pour fournir un avis au locataire.
L’accès doit se faire à des heures raisonnables (sauf en cas d’urgence), l’accès entre 8 h et 20 h ou à toute autre heure demandée par le locataire est présumé raisonnable.
En cas d’urgence de nécessité lorsque la réparation d’une autre partie du bâtiment nécessite de manière inattendue l’accès au logement, le propriétaire doit donner un avis d’entrée dans les deux jours suivant l’entrée.

Pénalité pour accès illégal en vertu du RLTO

Si un propriétaire fait une entrée illégale, une entrée légale d’une manière déraisonnable ou fait une demande d’entrée déraisonnable et répétée, le locataire peut :

Obtenir une injonction contre le propriétaire;
Résilier le contrat de location;
Récupérer un mois de loyer ou deux fois les dommages subis, selon le montant le plus élevé;
Récupérer les honoraires d’avocat et les coûts.

Réglementation des dépôts de garantie en vertu de l’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago

Chicago réglemente les dépôts de garantie de myriades de façons. À ce titre, nous avons un article entier consacré à la loi sur les dépôts de garantie de Chicago. Si vous êtes préoccupé par le traitement de votre dépôt, lisez cet article ou contactez-nous pour une consultation et une évaluation de votre situation spécifique. Votre propriétaire ne devrait jamais s’en tirer en volant votre dépôt.

Identification des propriétaires et des agents en vertu de l’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago

Beaucoup de propriétaires aiment tenter d’être anonymes, se disant que si leurs locataires ne peuvent pas les trouver, ou même les contacter, ils peuvent fuir leurs responsabilités. Dans certains quartiers de la ville, nous avons constaté que les locataires n’ont pas de bail écrit, aucune idée de l’identité de leur propriétaire, et qu’ils se contentent de payer en liquide un type nommé Sam qui se présente tous les mois.

Les propriétaires n’ont pas le droit de se cacher. Le RLTO exige que les éléments suivants soient divulgués par écrit au locataire:

Le nom, l’adresse et le numéro de téléphone du propriétaire ou de la personne autorisée à gérer les locaux ; et
Le nom, l’adresse et le numéro de téléphone d’une personne autorisée à agir au nom du propriétaire aux fins de la signification des actes de procédure et de la réception des avis et des demandes.

Si le propriétaire ne fait pas les divulgations appropriées, le locataire peut résilier le bail et, si le propriétaire ne se conforme pas à une demande écrite de divulgation dans les 14 jours, le locataire peut récupérer un mois de loyer ou des dommages réels, plus les honoraires d’avocat et les coûts.

La notification d’une action en forclusion est requise en vertu de la Chicago Landlord Tenant Ordinance

En vertu de la RLTO, les locataires ont le droit d’être informés que leur immeuble/unité est en forclusion dans les 7 jours suivant la signification de l’assignation au propriétaire. Si l’unité est en forclusion avant que le locataire ne signe le bail, la notification appropriée doit être donnée avant que le locataire ne conclue l’accord.

La notification requise est très spécifique et doit identifier le tribunal, le nom de l’affaire et le numéro de l’affaire. L’avis doit également comporter le langage suivant :

« Ceci n’est pas un avis pour libérer les locaux. Cet avis ne signifie pas que la propriété de l’immeuble a changé. Tous les locataires sont toujours responsables du paiement du loyer et des autres obligations prévues par le contrat de location. Le propriétaire ou le locateur est toujours responsable de ses obligations en vertu du contrat de location. Vous recevrez un avis supplémentaire s’il y a un changement de propriétaire. »

Si l’avis n’est pas donné, le locataire peut résilier le bail et récupérer 200 $, plus les honoraires d’avocat et les frais de justice.

La notification des violations du code et des services publics est requise en vertu de l’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago

Avant de conclure un bail, un propriétaire doit divulguer au locataire, par écrit, les éléments suivants :

Les violations du code citées par la ville de Chicago concernant le logement ou les parties communes au cours des 12 derniers mois ainsi que le numéro de dossier de tout litige relatif à l’application du code ; et
Tout avis d’intention de la ville de Chicago ou d’un fournisseur de services publics de mettre fin à un service public au logement ou à la partie commune.

Si le propriétaire viole cette disposition, le locataire peut résilier le bail et, si le propriétaire ne se conforme pas à une demande écrite de divulgation dans les 14 jours, le locataire peut récupérer un mois de loyer ou des dommages réels, plus les honoraires d’avocat et les coûts.

L’OTRL exige que le propriétaire fournisse une brochure sur les punaises de lit

L’ordonnance sur les punaises de lit de Chicago, récemment adoptée, exige que les propriétaires fournissent aux locataires une brochure sur les punaises de lit qui décrit les responsabilités du propriétaire et du locataire lorsque des punaises de lit sont détectées.

L’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago exige que le propriétaire entretienne la propriété

L’ordonnance sur les propriétaires et les locataires exige que le propriétaire entretienne la propriété conformément au code municipal. L’ordonnance offre ensuite des recours pour les déficiences suivantes :

Non maintien de l’intégrité structurale du bâtiment ou de la structure ou de ses parties;
Non maintien des planchers en conformité avec les exigences de portance sécuritaire du code municipal;
Non respect des exigences applicables du code municipal quant au nombre, à la largeur, à la construction, à l’emplacement ou à l’accessibilité des sorties ;

Les propriétaires ont un devoir d’entretien en vertu de l’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago
Non entretien des panneaux de sortie, d’escalier, d’issue de secours ou de direction lorsque le code municipal l’exige ;
Défaut de fournir des détecteurs de fumée, des systèmes de gicleurs, des systèmes de bornes-fontaines, des systèmes d’alarme incendie, des détecteurs automatiques d’incendie ou des extincteurs lorsque le code municipal l’exige ;
Ne pas entretenir les ascenseurs conformément aux dispositions applicables du code municipal;
Ne pas fournir ou maintenir en bon état de fonctionnement une toilette à chasse d’eau, un lavabo, une baignoire ou une douche, ou un évier de cuisine;
Ne pas entretenir les installations de chauffage ou les appareils à gaz conformément aux exigences du code municipal ;
Manque de fournir de la chaleur ou de l’eau chaude dans les quantités et aux niveaux et moments requis par le code municipal;
Manque de fournir de l’eau courante chaude et froide tel que requis par le code municipal;
Manque de fournir un éclairage adéquat du hall ou de l’escalier tel que requis par le code municipal;
Manque de maintenir les fondations, les murs extérieurs ou le toit extérieur en bon état et en réparation, essentiellement étanches et protégés contre les rongeurs ;
Ne pas maintenir les planchers, les murs intérieurs ou les plafonds en bon état et en bon état de réparation;
Ne pas maintenir les fenêtres, les portes extérieures ou les trappes de sous-sol en bon état et en bon état de réparation et substantiellement étanches et fournir des serrures ou des dispositifs de sécurité comme l’exige le code municipal, y compris des serrures à verrou, des serrures à pêne dormant, des serrures de châssis ou de ventilation et des fenêtres ou judas de porte d’entrée ;
Ne pas fournir de moustiquaires lorsque le code municipal l’exige;
Ne pas maintenir les escaliers ou les porches dans un état sûr et en bon état de réparation;
Ne pas maintenir le sous-sol ou la cave dans un état sûr et sanitaire;
Ne pas maintenir les installations, les équipements ou les cheminées dans un état de fonctionnement sûr et sain;
Ne pas empêcher l’accumulation d’eau stagnante ;
Ne pas exterminer les insectes, les rongeurs ou autres nuisibles;
Ne pas fournir ou maintenir des installations pour l’élimination des déchets;
Ne pas empêcher l’accumulation de déchets, d’ordures, de rebuts ou de débris comme l’exige le code municipal;
Ne pas fournir une lumière ou une ventilation adéquate comme l’exige le code municipal ;
Ne pas maintenir les installations de plomberie, la tuyauterie, les appareils, les accessoires et les appareils en bon état de fonctionnement et de réparation;
Ne pas fournir ou maintenir les systèmes, circuits, réceptacles et dispositifs électriques tel que requis par le code municipal ;
Manquement à l’entretien et à la réparation de tout équipement que le propriétaire fournit ou est tenu de fournir ; ou
Manquement à l’entretien du logement et des parties communes en bon état et habitables.

Recours

Si le propriétaire n’entretient pas correctement les locaux, le locataire dispose de nombreux recours. Cependant, ces recours nécessitent une stricte conformité technique et ne doivent pas être tentés sans l’aide d’un avocat. En outre, de nombreux propriétaires réagiront en déposant une demande d’expulsion, même si le locataire respecte strictement l’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago.

Donner un préavis et résilier. Si un propriétaire ne respecte pas l’ordonnance ou le contrat de location, le locataire peut donner un avis écrit indiquant que le bail sera résilié si le propriétaire ne corrige pas la déficience dans les 14 jours. Le locataire dispose alors de 30 jours après la résiliation du bail pour quitter les lieux.
Réparation et déduction. Si une réparation nécessaire coûte moins que le plus élevé des deux montants suivants : 500 $ ou la moitié du loyer mensuel, le locataire peut donner un préavis de 14 jours, après quoi il peut engager un professionnel pour effectuer la réparation, fournir des reçus au propriétaire et déduire ce montant du loyer.
Sélectionner une partie du loyer. Si le propriétaire ne répare pas le défaut dans les 14 jours suivant un avis en bonne et due forme, le locataire peut déduire le loyer dans la mesure où il reflète raisonnablement la réduction de la valeur locative du logement.
La mesure injonctive. Intenter une action en justice au tribunal pour obtenir une injonction et tous les dommages que le locataire a subis.

Remboursements pour défaut de fournir des services essentiels

Si le propriétaire ne maintient pas ou ne respecte pas le contrat de location d’une manière qui cause un danger immédiat pour la santé et la sécurité du locataire ou s’il y a un défaut de fournir le chauffage, l’eau courante, l’eau chaude, l’électricité, le gaz ou la plomberie, le locataire peut, après avoir remis un avis :

se procurer des services. Le locataire peut se procurer une quantité raisonnable du service essentiel nécessaire, puis présenter des reçus et déduire ce montant du loyer.
Récupérer des dommages. Poursuivre le propriétaire pour des dommages d’un montant égal à la réduction de la juste valeur locative de l’appartement.
Récupérer un logement de substitution. Obtenir un logement temporaire et être dispensé de payer le loyer pendant la période de non-conformité. Le locataire peut déduire du loyer le montant le coût raisonnable du logement jusqu’à concurrence du loyer mensuel calculé au prorata.
Sélectionner le loyer. Après un avis de 24 heures, si la condition n’est pas corrigée, le locataire peut retenir un montant qui reflète raisonnablement la valeur réduite des locaux en raison de la non-conformité.
Résiliation après avis. Si la déficience n’est pas corrigée dans les 72 heures suivant l’avis, le locataire peut résilier le bail et remettre la possession dans les 30 jours.

Dommages par sinistre en vertu de l’ordonnance propriétaire-locataire de Chicago

Si l’appartement ou la zone commune est détruit ou endommagé au point que l’unité est en non-conformité avec l’ordonnance ou le contrat de location en raison de l’incendie ou d’un autre sinistre, le locataire peut :

Résilier. Quitter immédiatement les lieux et informer le propriétaire dans les 14 jours de la résiliation.
Réduire le loyer. Libérez la partie des locaux qui est endommagée et réduisez le loyer de la réduction de la juste valeur locative de l’unité.

Défaut de livraison de la possession en vertu de l’ordonnance propriétaire-locataire de Chicago

Si un propriétaire ne livre pas la possession de l’appartement conformément au contrat de location, le locataire n’a pas à payer le loyer et peut choisir de prendre les mesures suivantes :

Résilier. Résilier le contrat de location moyennant un avis écrit.
Exiger l’exécution. Intenter une action en possession du logement contre le propriétaire et toute personne retenant la possession et récupérer les dommages. Si une personne omet volontairement de délivrer la possession, la partie lésée peut récupérer deux mois de loyer ou deux fois les dommages réels, le montant le plus élevé étant retenu.

Sous-location en vertu de l’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago

Les propriétaires de Chicago ne sont pas autorisés à interdire la sous-location. Ils peuvent cependant exiger qu’un locataire obtienne leur permission avant de sous-louer. Le propriétaire ne peut pas refuser son consentement de manière déraisonnable et ne peut pas facturer de frais ou de coûts supplémentaires pour autoriser la sous-location.

Le devoir d’atténuation d’un propriétaire en vertu de l’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago

Les propriétaires doivent atténuer leurs dommages. Cela signifie que si un locataire rompt le bail sans justification légale, le propriétaire doit essayer de trouver un nouveau locataire. Si le propriétaire trouve un nouveau locataire, l’ancien locataire n’est responsable que pour la période pendant laquelle il n’y avait pas de locataire ainsi que pour les frais de publicité raisonnables. Si le propriétaire essaie raisonnablement, mais ne parvient pas à trouver un nouveau locataire, l’ancien locataire est responsable de tous les loyers impayés, plus les frais de publicité engagés par le propriétaire.

Termes de bail interdits par l’ordonnance propriétaire-locataire de Chicago

Dans de nombreux endroits, comme les banlieues, les propriétaires placent des termes très durs dans leurs baux et rien n’empêche cette conduite. La ville de Chicago a interdit ce qu’elle considère comme des clauses abusives. Les termes suivants sont inapplicables s’ils se trouvent dans un bail :

La renonciation aux droits, recours ou obligations contenus dans l’ordonnance sur les propriétaires et locataires de Chicago;
L’autorisation d’avouer un jugement ;
Accord pour limiter la responsabilité du propriétaire ou du locataire;
Accord pour renoncer à un avis de résiliation écrit ou au mode de signification prévu dans l’OTRL;
Accord pour renoncer au droit à un procès devant jury ;
Accord selon lequel le locataire paiera les frais d’avocat du propriétaire;
Accord selon lequel une partie peut annuler ou résilier le contrat de location à une période différente ou plus courte que l’autre partie, à moins que cette disposition ne soit divulguée dans un avis écrit distinct;
Frais de retard supérieurs à 10 $ pour les premiers 500 $ de loyer et à 5 % de tout montant supérieur à 500 $ de loyer.

Si un propriétaire tente de faire appliquer une disposition illégale, le locataire a droit à 2 mois de loyer et aux honoraires d’avocat et frais de dossier.

Les représailles sont interdites par l’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago

Les expulsions illégales sont . interdites par l’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago

Il existe une longue histoire de propriétaires exerçant des représailles contre les locataires qui prennent des mesures pour tenter de protéger leurs droits en vertu de la loi. Pour lutter contre cela, la RLTO prévoit des sanctions contre les propriétaires qui exercent des représailles contre leurs locataires pour avoir participé à des activités protégées. L’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago considère les actes suivants comme des représailles:

Terminer une location;
Augmenter le loyer;
Diminuer les services;
Entamer ou menacer d’entamer une poursuite pour la possession ; et
Refuser de renouveler une location.

Les activités protégées auxquelles un locataire peut se livrer sans subir de représailles sont :

Se plaindre de violations du code auprès d’un organisme gouvernemental, d’un représentant élu ou d’un agent public compétent ;
Se plaindre de violations du code du bâtiment, du logement, de la santé ou de codes similaires ou de pratiques illégales du propriétaire auprès d’une organisation communautaire ou des médias d’information ;
Solliciter l’aide d’une organisation communautaire ou des médias d’information pour remédier à une violation du code ou à une pratique illégale du propriétaire ;
Demander au propriétaire d’effectuer les réparations requises par le code du bâtiment, l’ordonnance sanitaire, un autre règlement ou le contrat de location;
Devenir membre d’un syndicat de locataires ou d’une organisation similaire;
Témoigné dans un tribunal ou une procédure administrative concernant l’état des locaux ; ou
Exercé tout droit ou recours prévu par la loi.

Si le propriétaire enfreint cette section de l’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago, le locataire dispose des recours suivants :

Une défense à toute action de représailles contre lui, y compris une action d’expulsion;
Droit de récupérer la possession des locaux;
Droit de résilier le bail ;
Poursuivre en justice pour le plus élevé des deux mois de loyer ou des dommages réels, plus les honoraires d’avocat et les coûts

De plus, le RLTO présume que la conduite était une mesure de représailles si elle a été prise dans l’année qui suit l’activité protégée du locataire.

Les expulsions illégales sont interdites en vertu de l’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago

L’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago interdit aux propriétaires les expulsions d’auto-assistance. En fait, la loi de l’Illinois ne permet généralement pas à un propriétaire d’expulser quelqu’un sans une ordonnance du tribunal. Les actes suivants s’ils sont pris ou menacés sont considérés comme des expulsions illégales :

Placer, changer, ajouter ou enlever toute serrure;
Bloquer l’entrée de l’unité;
Démonter une porte ou une fenêtre de l’unité;
Interférer avec les services publics ;
Déplacer les biens personnels du locataire;
Déplacer ou neutraliser les appareils ou les installations;
Utilisation ou menace de force ou de violence contre la personne ou les biens du locataire ; ou
Rendre le logement inhabitable.

Si le propriétaire enfreint cette disposition, le locataire peut appeler la police, ce qui soumettra le propriétaire à une amende. Le locataire peut également intenter une action en justice pour récupérer la possession du logement et/ou un montant égal à deux mois de loyer ou deux fois les dommages réels subis, plus les honoraires d’avocat et les frais de dossier.

L’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago exige de joindre le résumé de l’OTRL

L’ordonnance sur les propriétaires et les locataires de Chicago exige que les propriétaires joignent le résumé de l’OTRL à chaque bail et à chaque renouvellement du bail. Si le propriétaire omet de joindre le résumé RLTO, le locataire peut résilier le bail et récupérer 100 dollars de dommages et intérêts, plus les honoraires d’avocat et les frais de dossier.

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