Comment prendre des photos immobilières qui vendront votre maison 32 % plus vite

Vous avez déjà vu une page de magazine d’une maison et vous vous êtes dit : cet endroit est-il seulement réel ? C’est ce que vous visez lorsque vous entreprenez de prendre des photos d’inscription à couper le souffle. Vos photos seront si bonnes que lorsque votre agent inscrira votre maison, la seule chose que les acheteurs se demanderont sera :  » Où sont mes clés de voiture ? « 

Des photos d’inscription immobilières époustouflantes ont en fait un effet majeur sur la vente de votre maison, alors ne pensez pas que des photos floues d’iPhone y couperont.

Selon une étude réalisée par une société de photographie immobilière, des photos de premier ordre peuvent faire en sorte que votre maison se vende 32 % plus vite qu’une maison avec des photos de mauvaise qualité ou moyennes. Ce n’est pas seulement pour les manoirs à un million de dollars, non plus. L’étude, menée par VHT Studios, a pris en compte des maisons de toutes valeurs.

L’année dernière, 51 % des acheteurs ont acheté une maison qu’ils ont trouvée en ligne. Cela signifie que vos photos immobilières de qualité pourraient conclure l’affaire avant même qu’un acheteur ne voie la maison. Novice en photographie ? Nous vous tenons.

Nous avons interviewé les meilleurs agents du secteur, parcouru les blogs immobiliers et fait une tonne de recherches sur l’art et la science qu’est la grande photographie. Avec cela, nous vous apportons le meilleur et le plus brillant guide pour savoir comment prendre des photos immobilières qui sont tout aussi bonnes qu’un professionnel.

Comment préparer votre maison pour des photos d’inscription à couper le souffle

Qu’importe la valeur de votre maison, il est possible de la faire ressembler à 10 millions de dollars. Mais d’abord, pour se préparer correctement aux photos d’inscription, tous les trucs supplémentaires que vous avez qui traînent doivent disparaître.

Selon Bill Gassett, un expert en immobilier de premier plan,  » les acheteurs veulent et doivent voir tout le potentiel de votre maison pour s’y imaginer, mais cela peut être difficile à faire quand elle est recouverte de vos affaires – aussi importantes soient-elles pour vous. »

Premièrement, désencombrez et nettoyez chaque pièce

Commencez par la cuisine et enlevez tout ce qui se trouve sur les comptoirs. Cela inclut votre grille-pain, votre micro-ondes, votre mixeur – tous les appareils de cuisine, les ustensiles, les serviettes, les huiles, etc. doivent trouver un autre foyer. Si vous avez la place, vous pouvez les ranger soigneusement dans vos armoires de cuisine ou votre garde-manger. Ensuite, frottez toutes les surfaces de la cuisine. Cela inclut toute la rouille qui s’est manifestée au fil des ans, les substances brûlées qui donnent à votre plaque de cuisson un aspect moucheté au lieu d’être blanc, et bien sûr, le sol de la cuisine.

Après avoir terminé votre travail dans la cuisine, attaquez-vous au salon. Retirez tout ce qui ne fait pas partie des meubles et des lampes de table. Dégagez les étagères à chaussures dans le salon ou l’entrée, descendez les vestes et les chapeaux de tous les porte-manteaux et cachez les lits pour animaux. Ensuite, nettoyez chaque centimètre de l’espace, en veillant à passer l’aspirateur une fois que vous avez donné à la pièce un solide coup de balai.

Maintenant, faites de même pour chaque autre pièce. Enlevez tout ce qui est à part les gros meubles et les luminaires. Cela signifie que tous les articles de toilette dans la salle de bain doivent trouver une autre maison.

Gardez la créativité avec le stockage

Si vous vivez toujours dans la maison et que vous avez besoin d’accéder à des choses comme le shampoing, votre mixeur, etc…, Sissie Carter Horne, le #4 top agent immobilier à Newnan, en Géorgie, a une solution intelligente pour l’organiser. Tout d’abord, mettez tout en boîte et étiquetez les boîtes pour qu’elles soient facilement accessibles. Ensuite, empilez les boîtes dans votre garage, à l’endroit où se trouve normalement votre voiture. Cela permet au flux naturel de la maison de rester intact, et les visiteurs peuvent toujours contourner les boîtes pour voir le reste de l’espace.

Si vous avez des articles en trop dont vous n’avez plus besoin ou que vous ne voulez plus, c’est le moment idéal pour les vendre ou les donner. Cela facilitera votre déménagement, vos placards seront plus disponibles pour les articles dont vous avez besoin et que vous devez ranger pour les expositions, et cela rendra la maison beaucoup plus facile à mettre en scène.

Mettre en scène votre maison pour son close-up

Maintenant que vous avez nettoyé et désencombré la maison, vous devrez soit la mettre en scène vous-même, soit faire appel à une société de mise en scène professionnelle. Les maisons non mises en scène ne sont pas bien photographiées, et selon nos recherches, les maisons mises en scène peuvent obtenir une offre de 1 à 5 % plus élevée de la part des acheteurs.

Pour que votre maison ait l’air d’être mise en scène de façon professionnelle, vous utiliserez des objets et des touches de couleur pour créer de petites « vignettes » dans chaque pièce. Ces vignettes suggèrent comment la pièce pourrait être utilisée. Par exemple, si vous avez un ensemble de tables et de chaises d’extérieur, placez deux verres à vin et une bouteille de vin sur la table. Parmi les autres choix de mise en scène populaires, citons : un bol de fruits sur la table à manger, des oreillers brillants sur le canapé ou de nouvelles serviettes blanches suspendues dans la salle de bain.

Voyez nos conseils pour la mise en scène de la maison pour plus de conseils.

Photo professionnelle vs photo amateur : quelle est la différence ?

Si vous décidez de prendre vos photos d’inscription vous-même, alors vous devez vous assurer qu’elles ont l’air professionnelles. Il y a une énorme différence entre des photos d’annonce professionnelles et des photos amateurs, et les acheteurs pourront le constater. De plus, les photos professionnelles donneront à votre maison un aspect incroyable en ligne. Les photos amateurs ne le feront pas.

La photo ci-dessous est un cliché amateur, et il y a plusieurs façons de le dire.

L’angle : Tous les photographes immobiliers professionnels chevronnés utiliseront un objectif grand angle, et ceci n’est pas un cliché grand angle. Aucune des lignes n’est droite. Ce n’est pas non plus un bon angle pour photographier la salle de bain – on ne peut pas tout voir et cela semble bizarre et coupé.

L’éclairage : Il n’y a pas assez de lumière naturelle sur la photo et elle semble plus éclairée par des appliques artificielles que par la lumière du soleil.

Les détails : On peut voir des reflets dans le miroir et des reflets sur la porte de la douche. Il n’y a aucun moyen de voir ce qu’est la vue par la fenêtre de la salle de bain ; la lumière l’éteint.

La mécanique : On dirait que ce cliché a été pris à main levée plutôt qu’avec un trépied.

Maintenant, regardez la photo professionnelle ci-dessous :

L’angle : La photo est prise avec un objectif large et l’angle est parfait : vous pouvez voir chaque petit détail.

L’éclairage : Il y a beaucoup de lumière naturelle et les couleurs sont chaudes et vibrantes.

Les détails : Vous pouvez voir la vue de chaque fenêtre, que le photographe a intelligemment capturée avec le reflet du miroir.

Bien que les différences puissent être subtiles, la photo professionnelle représente bien mieux la maison que la photo amateur. Si vous n’êtes pas sûr d’être à la hauteur de la tâche, ce n’est pas grave ! Un agent immobilier de premier ordre engagera un photographe professionnel vérifié et éprouvé pour capturer votre maison.

Si vous êtes prêt à prendre vos propres photos d’annonces immobilières, continuons.

Une comparaison dans la vie réelle : Grandes photos d’inscription contre mauvaises photos d’inscription

Nous nous sommes assis avec Carter Horne pour discuter des choses à faire et à ne pas faire pour les photos immobilières. Elle a partagé,

« J’étais dans un quartier et l’exact même plan d’étage que je vendais est arrivé sur le marché et ils n’ont pas utilisé un photographe professionnel. Leurs photos sont sorties décolorées. Les planchers de bois franc avaient l’air orange et les armoires avaient l’air un peu orange… cela fait une énorme différence… Je pense que les photos sont extrêmement importantes pour vendre une maison rapidement. »

Pour nous montrer comment frapper les photos d’inscription immobilière hors du parc, Carter Horne a partagé avec nous quelques-unes de ses photos professionnelles préférées. Les photos ont toutes été prises par un photographe professionnel expert en immobilier.

Vous pensez qu’il faut avoir une inscription coûteuse pour prendre des photos stellaires ? Détrompez-vous, et regardez ces clichés professionnels :

Vous pensez être à la hauteur du défi ? Comment perfectionner la science des photos d’annonces immobilières

Matériel indispensable

Vous ne pouvez pas contrôler autant de choses avec un iPhone qu’avec un appareil photo de haute qualité. Vous devez également prendre des photos avec un objectif large, ce que les iPhones n’ont pas.

Donc, vous devez louer, emprunter ou acheter un appareil photo de haute qualité (DSLR), un trépied et un objectif grand angle.

Il existe une tonne d’appareils photo reflex numériques parmi lesquels choisir, mais pour la photographie immobilière, le Nikon D750 (1 700 $) et le Canon 5D Mark III (3 000 $) sont fortement recommandés. Pour d’autres recommandations d’équipement, consultez cette liste complète.

Un objectif grand angle est essentiel pour obtenir des photos de listing correctes. Un objectif grand angle fait la différence entre prendre une image et obtenir la moitié de la pièce et prendre une image où vous pouvez voir l’espace complet. Vous devez utiliser un objectif grand angle pour chaque photo ! Si vous avez le Nikon ou le Canon, essayez l’objectif grand angle Sigma 10-20mm f/4 – 5,6.

Utiliser ces paramètres pour les photos immobilières

Pour avoir plus de contrôle pendant le processus d’édition des photos, vous devriez prendre des photos en RAW plutôt qu’en JPEG. Les photos RAW vous donnent une meilleure capacité à modifier une image – ce sont essentiellement des négatifs qui n’ont pas encore été finis. Vous avez plus de contrôle sur l’exposition de l’image, la balance des blancs, les hautes lumières et les ombres, le contraste, et plus encore.

Ce sont des fichiers beaucoup plus volumineux et sont inutilisables sans édition, vous devrez donc en faire plus pour les terminer. Si vous voulez faire moins de travail en postproduction et savoir que vous pouvez réussir les prises de vue du premier coup, alors prenez des photos en JPEG.

Vous voudrez régler l’ouverture, l’ISO et la vitesse d’obturation de votre appareil photo. L’ouverture contrôle la quantité de lumière qui entre par l’objectif, et l’ISO contrôle la sensibilité de l’appareil à la lumière. La vitesse d’obturation contrôle la durée pendant laquelle l’appareil photo laisse la lumière atteindre le capteur.

Réglages recommandés pour la photographie immobilière :

• Ouverture : Entre F/8 – F/11
• ISO : 400 ou moins
• Vitesse d’obturation : 1/60

Éclairage 101 : quand prendre des photos

Le meilleur éclairage pour les photos en intérieur est lorsque le soleil est brillant et éclatant. Les photos d’extérieur sont mieux prises au crépuscule. Évitez les jours nuageux, pluvieux et couverts, car ils peuvent provoquer un mauvais éclairage et une balance des blancs inégale.

Si vous voulez être encore plus technique à ce sujet, le meilleur moment pour prendre des photos dépend de l’orientation de chaque pièce (et de la maison). Vous voulez que le soleil soit derrière l’appareil photo pour que les couleurs soient éclairées. Par exemple, pour prendre des photos d’un extérieur, vous pouvez partir du principe que : vous devez photographier une maison orientée à l’est le matin, une maison orientée à l’ouest l’après-midi, une maison orientée au nord de 10 heures à 16 heures, et une maison orientée au sud au petit matin ou juste avant le coucher du soleil.

Pour les photos d’intérieur, tenez compte de l’emplacement des fenêtres dans chaque pièce, et évaluez la position du soleil. Ensuite, prenez quelques photos d’essai pour déterminer si la lumière est parfaite. Vous devriez être en mesure de voir les couleurs et les détails de la pièce, mais les prises de vue ne devraient pas être si lumineuses que les couleurs et les fenêtres sont soufflées.

Vous ne devriez jamais compter sur l’éclairage artificiel d’une pièce, à moins que la maison soit elle-même sombre et que chaque ampoule de la pièce soit la même.

Quelles sont les couleurs qui marchent le mieux dans les photos immobilières ?

Si vous avez déjà assisté à une visite libre ou vu des photos d’annonces où tous les murs d’une maison sont peints d’une teinte vive et néon, cela peut être accablant. Cela signifie également que dès que les acheteurs recevront les clés, ils devront peindre.

Si vous êtes un grand fan des teintes audacieuses, il est temps de sortir le pinceau ou d’engager une équipe pour peindre la maison. Le meilleur agent Sissie Carter Horne recommande,

« S’ils ont une couleur vive comme un vert citron, cela ne tire pas aussi bien qu’une couleur neutre. Même une couleur plus foncée tire un peu mieux que certaines de ces couleurs plus vives : les roses et les violets qu’ils utilisent dans certaines des chambres à coucher pour les enfants. Elles ne donnent pas d’aussi bons résultats. Donc les teintes plus claires semblent mieux fonctionner et donnent l’impression que la pièce est plus grande. »

Si vous avez besoin d’une teinte claire et neutre, optez pour un blanc cassé toujours populaire comme le « Silky White » de Behr.

Si vous êtes à fond dans la couleur, alors faites des pops de jaune. Selon Carter, le jaune est une couleur vive, chaleureuse et accueillante qui peut enflammer le sentiment d’être chez soi. Essayez des coussins jaunes sur le canapé, un bol de citrons ou un bouquet de fleurs jaunes (si vous prévoyez de les rafraîchir à chaque fois qu’il y a une exposition).

Créer la composition parfaite

Il existe de nombreuses écoles de pensée sur la meilleure façon de créer la meilleure composition pour chaque photo. Certains photographes croient aux prises de vue de face, d’autres restent fidèles aux prises de vue depuis le coin de la pièce, et d’autres encore disent qu’il faut mélanger les choses et trouver l’angle le plus créatif possible.

Comme chaque espace est différent, essayez de prendre des photos sous chacun de ces angles : prenez une photo de face, prenez-en une depuis le coin de la pièce, puis prenez une photo depuis un autre endroit de la pièce dont vous pensez qu’elle ressortira bien.

Si vous voulez être plus technique, prenez une photo à une perspective de 1 point et une photo à une perspective de 2 points. Fondamentalement, un tir à 1 point de perspective aura un point focal central comme le coin de la pièce ou la cheminée. Un cliché en perspective à 2 points aura deux  » points de fuite  » ou points de focalisation.

Vérifiez que toutes les lignes verticales de l’image sont parfaitement verticales. C’est là que votre trépied est utile !

Dans le salon et la salle familiale, la caméra doit être placée n’importe où entre 36″ et 48″. La raison d’un tel écart est qu’il y a une grande variété de hauteur de meubles. La hauteur optimale de la caméra dépend de votre espace et de la façon dont vous l’avez installée. Vous devez faire preuve de discernement pour tirer le meilleur parti de l’espace disponible. Ne vous concentrez pas autant sur vos meubles : vous vendez la maison, et les caractéristiques comme les moulures couronnées et les encastrements doivent avoir la priorité sur les objets personnels.

Dans les chambres à coucher, la caméra doit être 15″ – 20″ plus haute que le lit, et dans la cuisine, la caméra doit être 15″ – 20″ plus haute que le comptoir de cuisine.

Une bonne règle à respecter est que vous voulez capturer plus de sol que de plafond. Les sols sont souvent à motifs et intéressants, surtout si vous avez du carrelage décoratif ou du bois dur.

Dire une histoire avec vos photos immobilières

Si un acheteur trouve votre annonce en ligne, les photos sont ce que vous avez pour le conquérir. Ainsi, les photos doivent créer une histoire convaincante de votre maison.

La meilleure façon de raconter cette  » histoire  » est avec de superbes photos (bien sûr !) et l’ordre dans lequel vous présentez les photos avec l’inscription. L’agent expert Kathleen Caponigro recommande de mettre les photos dans l’ordre où vous entreriez dans la maison.

L’ordre devrait être le suivant : l’extérieur, puis l’entrée, la cuisine, la salle à manger, le salon, la chambre principale, puis toute chambre supplémentaire.

Toute personne qui trouve votre maison en ligne devrait alors avoir l’impression de se promener dans la maison comme elle le ferait lors d’une journée portes ouvertes ou si elle y vivait.

Un guide rapide de la postproduction

Adobe Lightroom et Box Brownie sont sur le point de devenir vos meilleurs amis. Tout d’abord, si vous souhaitez faire tout le montage vous-même, vous pouvez faire un essai gratuit d’Adobe Lightroom et tout modifier manuellement. Si vous optez pour Lightroom, vous devrez régler : l’exposition, la balance des blancs, la clarté, le contraste, le HSL, les hautes lumières et les ombres. Vous devrez également redresser l’image si elle est de travers.

Ou, si vous voulez payer un service pour perfectionner vos photos à votre place, Box Brownie est abordable et vous serez surpris de voir à quel point les clichés avant et après sont superbes. Box Brownie facture 1,60 $ par photo et apporte toutes les améliorations nécessaires pour que chacune de vos images ait un aspect professionnel. De plus, Box Brownie est spécifiquement un outil immobilier, donc ils éditeront les images avec l’œil d’un acheteur en tête.

Vous pouvez également soumettre des photos d’extérieur à Box Brownie et leur demander de changer les photos de jour en photo de crépuscule. C’est étonnant car il pourrait être difficile d’obtenir vous-même la photo parfaite du coucher de soleil.

Si vous pouvez obtenir une collection de photos exploitables faites vous-même, alors ils peuvent faire le reste pour rendre vos images prêtes pour votre inscription.

Pourquoi de superbes photos d’inscription sont si importantes pour les acheteurs

Selon l’Association nationale des agents immobiliers, 95 % des acheteurs ont cherché la maison de leurs rêves sur Internet. Donc, si votre maison n’est pas bien présentée en ligne, il y a très peu de chances qu’un acheteur vienne la voir en personne. Les photos de votre maison préparent le terrain dès le début pour le degré d’activité et le type d’offres que votre maison recevra.

Si vous ne vous sentez pas à la hauteur et que vous voulez qu’un professionnel prenne le relais, alors ne vous inquiétez pas ! Un agent immobilier de premier ordre avec des contacts photographiques chevronnés peut engager un photographe professionnel talentueux pour vous.

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