Les prêteurs d’argent dur : Une source pour des situations hypothécaires uniques

Les prêts hard money sont un moyen d’emprunter des fonds à court terme. Ils sont particulièrement populaires auprès des investisseurs immobiliers, mais ils pourraient être un bon outil pour les emprunteurs ayant des actifs dans leur portefeuille mais un crédit moins bon. Voici ce que vous devez savoir.

Qu’est-ce qu’un hard money loan?

Les hard money loans, également appelés bridge loans, sont des prêts à court terme couramment utilisés par les investisseurs, comme les house flippers ou les promoteurs qui rénovent des propriétés pour les vendre. Ils sont généralement financés par des prêteurs privés ou des groupes d’investisseurs, plutôt que par des banques, et utilisent des fonds propres ou des biens immobiliers comme garantie.

Certains prêts d’argent dur sont structurés comme des prêts à intérêt seulement, suivis d’un gros paiement forfaitaire.

Hard money vs. soft money

Ce sont deux façons d’emprunter, mais les prêts qu’ils garantissent sont adossés à des choses différentes. L’argent dur est généralement garanti par des actifs physiques tels que la propriété et sa valeur évaluée sous forme d’équité. Le soft money est plutôt soutenu par le crédit de l’emprunteur.

Pourquoi obtenir un prêt hard money ?

Les emprunteurs poursuivent généralement un prêt hard money parce qu’ils ne sont pas admissibles à un prêt conventionnel ou qu’ils ont besoin de l’argent rapidement. Contrairement aux prêts hypothécaires conventionnels, dont le traitement peut parfois prendre des mois, les prêts d’argent dur peuvent être disponibles en quelques semaines, voire quelques jours seulement.

Qu’est-ce qu’un prêteur d’argent dur ?

Le terme  » prêteur d’argent dur  » est utilisé pour décrire l’entité en dehors d’une banque ou d’une coopérative de crédit traditionnelle qui prête à un particulier ou à une entreprise.

Qui devrait utiliser un prêt d’argent dur ?

Avec des périodes de remboursement typiques d’un à cinq ans, les prêts hard money sont les plus adaptés aux projets à court terme, comme lorsqu’un investisseur prévoit de réparer et de vendre rapidement une propriété pour réaliser un profit.

D’autres utilisent un prêt hard money pour financer des rénovations sur une propriété, puis se refinancent sur un prêt hypothécaire conventionnel avec un taux d’intérêt plus faible.

Les types d’emprunteurs qui ont tendance à obtenir des prêts hard money comprennent :

• Les flippers de propriétés
• Les emprunteurs qui ne sont pas admissibles aux prêts traditionnels
• Les propriétaires qui font face à une forclusion et qui ont une équité substantielle dans leur maison

Les flippers de propriétés

Les individus qui achètent des propriétés, les rénovent et les revendent à profit, connus sous le nom de flippers de propriétés, obtiendront souvent un financement en argent dur, dit Julie Aragon, un expert en hypothèques basé à Los Angeles.

« Les flippers immobiliers aiment les prêts en argent dur parce qu’ils peuvent obtenir l’argent rapidement », dit Aragon. « Cette rapidité est bénéfique lorsqu’ils font une offre sur une propriété. Ils auront l’avantage sur quelqu’un qui pourrait avoir besoin d’un mois pour conclure. »

Les emprunteurs qui ne sont pas admissibles à un prêt traditionnel

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles certains emprunteurs ne sont pas admissibles à un prêt traditionnel, comme une hypothèque à taux fixe de 30 ans auprès d’une banque. Ces raisons peuvent inclure un divorce récent qui a affecté leur pointage de crédit, ou l’incapacité de documenter leur revenu.

Pour les propriétaires d’entreprise, prouver le revenu peut parfois être difficile, ce qui pourrait rendre impossible l’obtention d’un prêt traditionnel, dit Aragon.

« Les travailleurs indépendants qui déduisent tout pourraient se permettre un prêt hypothécaire, mais leurs impôts ne le reflètent pas », dit Aragon.  » Pour eux, les prêts hard money sont leur seule option. « 

Propriétaires confrontés à la forclusion avec une équité substantielle dans leur maison

Bien que ce groupe soit un type d’emprunteur moins courant, il y a des personnes qui ont beaucoup d’équité dans leur maison mais qui risquent la forclusion.

Les prêteurs d’argent dur envisageraient de prêter à ces personnes s’ils peuvent être assurés que, si le prêt est en défaut, ils peuvent vendre la maison, rembourser la première hypothèque et encore réaliser un bénéfice sur la vente.

Considérations particulières pour les prêts d’argent dur

Selon votre situation, un prêt d’argent dur peut être un outil utile, ou peut être une erreur coûteuse.

La plupart des experts s’accordent à dire que les prêts d’argent dur sont une solution à court terme, et non un remplacement d’une hypothèque traditionnelle. De plus, comme ces prêts sont garantis par des fonds propres ou des biens immobiliers, vous devez disposer d’actifs pour les soutenir, et ne pas vous fier à votre crédit.

Avantages et inconvénients des prêts d’argent dur

Avantages des prêts d’argent dur

• Accessible aux personnes qui ont des fonds propres mais qui ne sont pas éligibles aux prêts traditionnels
• L’argent est disponible rapidement, généralement dans les deux jours
• Ne nécessitent généralement pas de vérifications de crédit ou de divulgations financières

Termes de prêt flexibles

Si vous avez des actifs ou des biens à utiliser comme garantie, votre historique de crédit n’a pas beaucoup d’importance lorsqu’il s’agit d’un prêt hard money. Les prêteurs d’argent dur ont tendance à être flexibles lorsqu’il s’agit de négocier les conditions de prêt. Ils n’ont pas à adhérer aux mêmes réglementations que les prêteurs hypothécaires conventionnels.

Fonds rapides

Par rapport au rythme glacial de la souscription d’un prêt hypothécaire traditionnel, les prêts hard money peuvent être traités en quelques jours ou semaines. Pour les investisseurs immobiliers, la rapidité peut parfois faire toute la différence lorsqu’il s’agit de conclure une affaire – par exemple, lors d’une enchère sur une propriété concurrentielle aux enchères.

Ne nécessite pas de solides antécédents de crédit

Vous n’avez pas besoin d’un bon score de crédit ou de charges de documentation financière pour obtenir un prêt hard money. Alors que la souscription d’un prêt hypothécaire traditionnel se concentre sur le revenu et les antécédents de crédit de l’emprunteur, les prêteurs de hard money accordent des prêts sur la base d’une garantie, comme une maison ou un bâtiment.

Pour cette raison, les prêteurs de hard money ont effectivement besoin de connaître la valeur marchande estimée de la propriété après l’achèvement des rénovations prévues. Cette estimation est appelée  » valeur après réparation « , ou ARV, de la propriété.

Inconvénients des prêts hard money

• Les taux d’intérêt sont beaucoup plus élevés que ceux des prêts conventionnels
• Les frais de traitement sont coûteux, jusqu’à trois points ou plus
• Généralement une pénalité de remboursement anticipé du prêt
• L’exigence d’une mise de fonds importante, généralement de 30 % ou plus

Coût plus élevé

Les prêts hard money sont coûteux par rapport aux prêts traditionnels. Les taux d’intérêt peuvent être de deux à dix points de pourcentage plus élevés que pour les prêts hypothécaires classiques, de sorte que ces prêts sont mieux utilisés pour les projets à court terme.

Les frais initiaux sont également coûteux, et peuvent atteindre trois à cinq points ou plus. Les frais de clôture sont susceptibles d’être raides aussi, et il y a une exigence de mise de fonds importante. En outre, vous pouvez être facturé une pénalité de remboursement anticipé si vous payez votre prêt plus tôt que la durée dictée, ce qui peut ajouter aux coûts.

Ratios prêt-valeur prudents

Vous aurez besoin d’actifs importants pour être admissible à un prêt d’argent dur. Les prêteurs de hard money exigent généralement un ratio prêt/valeur (LTV) d’environ 50 % à 70 %. C’est beaucoup plus prudent que pour les prêts hypothécaires classiques. Par exemple, les directives de Fannie Mae spécifient un LTV de 75 pour cent à un maximum de 97 pour cent.

Réglementations sur les prêts hard money

Les prêteurs hard money sont soumis à des lois fédérales et étatiques qui leur interdisent de prêter à des personnes qui ne peuvent pas rembourser le prêt. Selon la loi, les prêteurs d’argent dur doivent établir qu’un emprunteur a les moyens de faire les paiements mensuels et tout paiement de ballon prévu.

Comment trouver un prêteur d’argent dur

Trouver des prêteurs d’argent dur dans votre région peut prendre un peu de travail. Votre première étape devrait être de demander à un agent immobilier local des références. Vous pouvez également vérifier auprès de tout groupe d’investissement immobilier dans votre ville qui est susceptible d’avoir des relations avec de tels prêteurs.

Puis, essayez les prêteurs nationaux en ligne qui fournissent des prêts pour les investissements résidentiels ou commerciaux. Faites des recherches sur les prêteurs avant de les contacter pour déterminer leur spécialisation.

Certains prêteurs, comme LendingHome, Lima One Capital et Patch of Land, se concentrent sur les investisseurs qui rénovent et retournent des propriétés. Visio Lending est un autre prêteur hard money couvrant les investissements immobiliers locatifs, et Finance of America Commercial et Delancey Street proposent des financements pour les propriétés commerciales.

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