Refinancement des maisons mobiles : Obtenez un meilleur taux d’intérêt

Les maisons mobiles : Biens immobiliers ou biens personnels?

De nombreuses maisons préfabriquées sont vendues comme des biens personnels. Elles sont dotées de roues et d’attaches de remorque et peuvent être déplacées là où vous voulez vivre. Leur financement est généralement coûteux — les prêts personnels pour maisons mobiles, souvent appelés hypothèques mobilières, comportent des taux d’intérêt deux fois plus élevés que les taux d’intérêt hypothécaires. Les maisons préfabriquées désignées comme des biens « réels », en revanche, ne sont pas déplaçables. Elles sont fixées à des fondations permanentes, et peuvent être financées et refinancées comme des maisons traditionnelles.

Meilleurs taux hypothécaires et autres avantages du titre de propriété  » réelle « 

Selon le National Consumer Law Center, le fait de titrer votre maison usinée comme propriété  » réelle  » confère de nombreux avantages, notamment :

• l’accès à des prêts plus favorables,
• des exemptions possibles de homestead,
• des possibilités de revente accrues,
• plus de protections pour les consommateurs,
• un traitement fiscal plus favorable,
• une protection accrue en cas de défaut de paiement,
• de meilleurs choix de titres de propriété, et
• une protection pour les héritiers.

Conversion de votre maison préfabriquée en bien « réel »

Si vous êtes propriétaire du lot auquel votre maison préfabriquée est attachée, vous pouvez convertir votre maison préfabriquée en bien « réel ». Dans 16 États, vous pouvez convertir les maisons préfabriquées situées sur un terrain loué en biens réels. Cela signifie que vous cesserez de payer des taxes sur les véhicules et des frais à votre Department of Motor Vehicles (DMV), et commencerez à payer des taxes foncières à votre comté à la place.

Voici ce que cela implique :

Si vous déménagez la maison sur un nouveau site, assurez-vous qu’il est zoné pour les maisons mobiles.

Le terrain doit être cédé à votre nom. Si votre maison se trouve sur un terrain loué, les États énumérés ci-dessous vous permettront tout de même de convertir votre maison en bien « réel ». Vous devez avoir un bail enregistré auprès du greffier ou de l’enregistreur de votre comté. Vous trouverez ci-dessous la liste des États qui autorisent cette conversion sur un terrain loué, ainsi que leurs exigences. Les États qui ne figurent pas dans la liste ne permettent pas les conversions de biens « réels » sur des terrains loués :

• Arizona (bail de 20 ans requis)
• Californie (bail de 35 ans requis)
• Floride (bail de 30-ans requis)
• Idaho (le bail doit être conforme aux exigences de la FHA)
• Iowa (la maison doit se trouver dans une communauté de maisons préfabriquées)
• Montana (nécessite la permission du propriétaire du terrain)
• Nebraska (bail de 20-ans requis)
• Nevada (le bail doit être conforme aux exigences de la FHA)
• Nouveau Hampshire (la loi permet aux prêteurs de traiter toutes les maisons préfabriquées situées en permanence comme des biens immobiliers)
• Caroline du Nord (bail de 20-ans requis)
• Oregon (bail de 20 ans requis)
• Caroline du Sud (bail de 35 ans requis)
• Texas (le bail doit être conforme au Département du logement et des affaires communautaires de l’État)
• Utah (le bail doit être conforme aux exigences de la FHA)
• Washington (bail de 35-ans requis)
• Wisconsin (le bail doit dépasser un an)

Comment mettre une fondation permanente sur la maison

Voici comment mettre une fondation permanente sur la maison :

• Cela implique généralement de retirer les essieux et les roues, puis de placer des blocs de béton, des contreventements et des sous-jacents sous la maison. La maison est fixée de façon permanente à la fondation, et les services publics permanents sont en place. Le Department of Housing and Urban Development (HUD) a des exigences très spécifiques détaillées dans sa publication Permanent Foundations Guide for Manufactured Housing (HUD-4930.3G).
• Informer votre société de financement de la conversion
• Rendre le titre de véhicule à moteur à votre bureau DMV
• Compléter vos papiers locaux (généralement un affidavit de conversion) et enregistrer l’acte

Les prêts FHA et conventionnels pour les maisons manufacturées

Les prêts hypothécaires FHA et conventionnels sont disponibles pour les maisons manufacturées qui sont des biens « réels ». Les prêts FHA sont également disponibles pour les maisons fixées de façon permanente sur un terrain loué si le bail est conforme aux exigences du HUD. Le financement conventionnel peut ne pas être disponible pour les maisons préfabriquées dont la valeur nette est inférieure à 20 %, car de nombreux assureurs hypothécaires ont récemment décidé de ne pas assurer les maisons mobiles. En outre, les prêteurs conventionnels imposent généralement des surcharges basées sur le risque aux propriétaires de maisons préfabriquées. Il est probablement préférable d’essayer à la fois les prêteurs conventionnels et les prêteurs FHA (de nombreux prêteurs hypothécaires font les deux types de prêts) afin de voir lequel a une meilleure offre pour vous.

Limites et conditions de prêt FHA

Les limites de prêt sont plus élevées dans les zones désignées « à coût élevé » du pays. Appelez le 1-800-CALL-FHA pour plus d’informations.

• Maison préfabriquée seule : 69 678 $
• Terrain de maison préfabriquée : 23 226 $
• Maison préfabriquée et terrain : 92 904 $

Vous pouvez financer une maison à largeur unique sur un terrain pendant 20 ans maximum, ou une maison plus large sur un terrain pendant 25 ans. Les prêts pour les lots de maisons préfabriquées ont des durées de 15 ans.

Limites et conditions des prêts pour les maisons conventionnelles

Les prêteurs conventionnels financent les maisons préfabriquées aux mêmes limites et conditions que les maisons  » bâties « . En 2020, cette limite est de 510 400 $ dans la plupart des régions pour des durées de 15 à 30 ans. Le document How to Buy a Manufactured Home du Manufactured Housing Institute et les directives de Freddie Mac sur les maisons préfabriquées peuvent vous donner une idée de ce qu’il faut pour obtenir un prêt pour maison mobile approuvé par un prêteur conventionnel.

Les coopératives de crédit, les concessionnaires de maisons mobiles, les banques, les courtiers en prêts hypothécaires et d’autres prêteurs proposent tous des financements pour maisons mobiles. Parlez-en à plusieurs, et comparez les taux hypothécaires avant de choisir un prêt. Les prêts FHA doivent être effectués par des prêteurs hypothécaires du titre 1 approuvés par le HUD.

Donc, si vous êtes propriétaire d’une maison mobile ou d’une maison préfabriquée et que vous souhaitez refinancer les taux hypothécaires les plus bas d’aujourd’hui, vous devrez prendre en compte les coûts et les avantages de la conversion de votre maison au statut de propriété  » réelle « .

Liens connexes :

• Comment acheter une maison préfabriquée

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