Taux des prêts hypothécaires immobiliers commerciaux en 2021

Taux des prêts immobiliers commerciaux 2021

Type de prêt	Taux moyen	Termes
SBA 504	4.38-4,49%	Avg 1 million de dollars, jusqu’à 25 ans
SBA 7(a)	5.25%-9,25%	Avg 350 000 $ jusqu’à 25 ans
	Prêts bancaires traditionnels	De 5.00%	À partir de 25 000 $

La décision d’acheter une propriété immobilière commerciale, par opposition à la location, peut présenter de nombreux avantages. Le bon investissement peut être financièrement bénéfique, d’autant plus que l’achat d’un bien immobilier vous permet généralement de constituer un capital et de profiter d’avantages fiscaux supplémentaires.

Et, comme certains taux de prêt pour l’immobilier commercial sont aussi bas que 2,231 %, l’achat d’un bien immobilier peut conduire à des économies à long terme.

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Choisir le bon prêt immobilier commercial

Si vous envisagez d’acheter ou de rénover une propriété génératrice de revenus ou une propriété à partir de laquelle exploiter votre entreprise, l’une des premières étapes à franchir est de déterminer quelle option de prêt est la mieux adaptée à vos besoins.

Pour beaucoup, cette décision se résume aux prêts traditionnels aux petites entreprises accordés par des institutions financières telles qu’une banque ou une coopérative de crédit (alias les prêts hypothécaires commerciaux) par rapport aux prêts spécifiques à la SBA. Il existe cependant d’autres options de prêt immobilier commercial que vous pouvez envisager, notamment les prêts relais commerciaux, les prêts d’argent dur et les prêts à la construction.

Aujourd’hui, nous allons jeter un coup d’œil rapide à certaines des options de prêt commercial les plus populaires, en commençant par l’un des prêts immobiliers commerciaux les plus populaires et souvent les plus abordables – le prêt SBA 504.

Les prêts SBA 504

Les prêts SBA 504 sont potentiellement les prêts immobiliers commerciaux les plus recherchés, bien qu’ils soient également considérés comme les plus difficiles à obtenir.

Conçus pour stimuler le développement économique, les prêts SBA 504 sont des options de financement à long terme (10 ou 20 ans) pour les immobilisations qui peuvent être utilisées pour acquérir, moderniser ou développer une entreprise, ainsi que pour refinancer les coûts associés à cette expansion. Ces prêts sont aussi fréquemment appelés prêts CDC, un clin d’œil aux sociétés de développement certifiées (CDC) qui les mettent à disposition.

Les prêts 504 du SBA peuvent financer des projets de 5 à 5,5 millions de dollars et couvrir jusqu’à 90 % des coûts totaux. Contrairement aux prêts traditionnels, qui sont soutenus uniquement par le prêteur hypothécaire commercial, les prêts 504 sont soutenus à la fois par la SBA (40%) et le prêteur participant (50%). L’emprunteur doit couvrir les 10 % restants.

Les taux des prêts immobiliers commerciaux 504 sont basés sur les taux du Trésor à 5 et 10 ans, plus les frais, et comportent généralement les taux d’intérêt les plus bas parmi les options de prêt immobilier commercial. Par exemple, au moment de l’affichage, les taux des prêts 504 étaient aussi bas que 2,231 %.

En outre, les acomptes sont également plus faibles, car les emprunteurs ne doivent mettre que 10 % du total du prêt, par opposition aux 25-30 % souvent exigés pour d’autres prêts.

Malgré des avantages évidents, les prêts 504 comportent quelques inconvénients. Par exemple, les fonds du prêt 504 sont limités dans leur utilisation et ne sont donc pas idéaux pour ceux qui recherchent un financement flexible. Si vous envisagez ce prêt, n’oubliez pas que les fonds ne doivent être utilisés que pour les coûts de projet approuvés suivants :

Acheter des biens immobiliers commerciaux existants tels que des immeubles de bureaux
Acheter ou améliorer un terrain
Construire un nouveau bien immobilier commercial
Rénover, convertir ou moderniser une propriété existante
Acheter des machines ou des équipements à long terme.
Refinancer la dette associée à la croissance et au développement en lien avec les éléments précédents

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SBA 7(a)

Les prêts SBA 7(a) sont une autre option de prêt populaire pour les propriétaires de petites entreprises qui veulent financer des constructions, des rénovations, des modernisations ou des achats d’équipement à long terme.

Les fonds de la SBA 7(a), cependant, peuvent également être utilisés pour gérer les coûts associés à l’achat d’équipements, de stocks et d’accessoires, ainsi que pour les besoins en fonds de roulement, le refinancement de la dette et les coûts de démarrage. En tant que tel, ce prêt est considéré comme plus flexible que le prêt SBA 504.

Les taux sont généralement inférieurs à ceux associés aux prêts bancaires traditionnels, mais légèrement plus élevés que ceux relatifs aux prêts 504. Cependant, la SBA impose des limites aux taux d’intérêt en fonction de la taille du prêt et de la durée choisie. Par exemple, à partir du 2 mars 2021, les taux SBA 7(a) ne peuvent pas dépasser 5,50 %-9,75 %.

Les durées des prêts SBA peuvent aller de 5 à 10 ans, bien que les prêts à terme utilisés pour l’achat de biens immobiliers puissent avoir une durée de 25 ans. En outre, contrairement aux prêts SBA 504, les prêts SBA 7(a) ne sont garantis qu’à hauteur de 85 % de la valeur du prêt, bien que les prêts supérieurs à 150 000 $ soient limités à une garantie de 75 %.

Les prêts SBA 7(a), bien qu’ils soient toujours régis par des exigences strictes, sont souvent plus accessibles aux propriétaires de petites entreprises, en particulier pour ceux qui ont un crédit solide.

Prêt bancaire conventionnel

La SBA n’est pas la seule organisation qui soutient ou fournit des prêts immobiliers commerciaux. Au lieu de cela, de nombreux prêteurs commerciaux, y compris JPMorgan Chase et Bank of America, offrent des prêts commerciaux aux emprunteurs qualifiés.

Les exigences, les restrictions et les taux de prêt immobilier commercial varient souvent en fonction du prêteur, et il est donc préférable de se référer directement à un prêteur potentiel pour les spécificités du prêt.

Typiquement, les emprunteurs peuvent s’attendre à des taux de prêt similaires à ceux d’un prêt SBA 7(a), avec des taux variables se situant généralement entre 3 % et 6,25 % au moment de la publication. Toutefois, il convient de noter qu’un crédit moyen ou inférieur à la moyenne peut augmenter les taux d’intérêt des prêts commerciaux, et que les prêts bancaires conventionnels ne sont pas tenus aux mêmes limites que celles fixées par la SBA.

Taux moyens des prêts commerciaux

Les taux des prêts immobiliers commerciaux sont complexes et dépendent de nombreux facteurs. Les taux moyens des prêts commerciaux, par conséquent, peuvent fluctuer, alors vérifiez les chiffres les plus récents. Ceux qui suivent sont mis à jour en date de mars 2021.

Une initiative récente de la Small Business Association a abaissé les taux des prêts 504 dans le but d’aider l’économie à se remettre de COVID-19:

10 ans : 2,231%
20 ans : 2,364%
25 ans : 2,399%

Les taux des prêts 7(a) du SBA sont actuellement les suivants :

Variable : 5,50 % à 8 %
Fixe : 9,25 % à 11,25 %

Et, comme mentionné ci-dessus, les prêts bancaires classiques affichent actuellement des taux compris entre 3 % et 6,25 %, bien que ces taux ne soient pas plafonnés et que, par conséquent, certains emprunteurs recevront des taux de prêt immobilier commercial qui dépassent ces chiffres, en fonction de leurs qualifications.

Comprendre le ratio prêt-valeur

En plus des autres qualifications des demandeurs, de nombreux prêteurs s’appuient également fortement sur le ratio prêt-valeur (LTV) pour fixer les taux. Le LTV est utilisé pour déterminer le risque qu’un prêt ne soit pas entièrement payé par l’emprunteur et décide en fin de compte si un prêt sera approuvé ou non. Plus le ratio LTV est faible, plus le risque est faible. Par conséquent, des VLT plus faibles entraînent généralement des taux d’intérêt plus bas.

Pour déterminer le VLT, les prêteurs divisent le montant du prêt demandé par le prix d’achat de la propriété ou la valeur estimée, selon le montant le plus bas.

Par exemple, si vous demandez un prêt de 350 000 $ pour une propriété de 500 000 $, le VLT sera de 70 %.

Les prêteurs utilisent les VLT lors de la souscription de prêts commerciaux et résidentiels, mais il existe une différence notable. Les prêts hypothécaires résidentiels peuvent être approuvés avec un ratio prêt/valeur allant jusqu’à 100 %. Les prêts commerciaux, en revanche, sont plus faibles, la National Realtors Association signalant des LTV commerciaux oscillant entre 75 % et 80 %, en particulier pour les propriétés industrielles, les propriétés multifamiliales et les bureaux de banlieue.

Ratio de couverture du service de la dette

Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) est conçu pour aider les prêteurs à déterminer le risque, en particulier si l’emprunteur peut réussir ou non à effectuer ses paiements mensuels.

Pour déterminer ce ratio, le prêteur comparera le revenu net d’exploitation (RNI) annuel de l’emprunteur au paiement annuel du prêt, y compris les intérêts et le capital, également appelé service de la dette hypothécaire.

Pour déterminer votre RNI, vous pouvez soustraire les dépenses d’exploitation annuelles des revenus annuels de l’entreprise.

Pour calculer le DSCR, le prêteur divisera le NOI par le service de la dette annuel. Par exemple, si votre NOI est de 210 000 $ et que vos paiements annuels de prêt sont de 130 000 $, vous aurez un DSCR de 1,6.

En général, votre DSCR ne doit pas descendre en dessous de 1, car cela indique un flux de trésorerie négatif et donc une incapacité à rembourser la dette.

Frais et autres coûts

Alors que les taux d’intérêt des prêts hypothécaires commerciaux jouent souvent un rôle primordial dans la détermination de l’accessibilité financière de tout produit de prêt, les frais et les coûts supplémentaires peuvent également avoir un impact significatif sur vos coûts totaux.

Avant de contracter un prêt immobilier commercial, veillez à prendre note des frais supplémentaires, les suivants étant les plus courants :

Frais d’évaluation
Frais d’initiation
Frais d’enquête
.

Frais juridiques

Frais de demande de prêt

Il est également important de déterminer si une pénalité de remboursement anticipé est prévue, dont le montant limitera votre capacité à rembourser votre prêt par anticipation. Si votre prêt comporte une pénalité de remboursement anticipé, en comprendre le type et la durée peut vous aider à prendre des décisions éclairées sur vos efforts de remboursement.

Les prêts 504 de la SBA ont une pénalité qui diminuera progressivement au fil du temps, tandis que d’autres prêts peuvent comporter une pénalité de remboursement anticipé unique qui limite votre capacité à rembourser le prêt dans un nombre d’années déterminé.

Déterminer l’abordabilité : Utilisation d’une calculatrice de taux de prêt hypothécaire commercial

Avant de vous engager dans un prêt, il est utile d’examiner divers scénarios basés sur les montants des prêts, les modalités de remboursement, les taux d’intérêt et les frais relatifs à chaque produit de prêt potentiel.

Ce faisant, vous pouvez comparer toutes les options de prêt pour déterminer laquelle est la plus abordable sur une base mensuelle ainsi que sur la durée du prêt.

Pour aider les propriétaires d’entreprise à prendre la meilleure décision, de nombreux prêteurs et ressources en ligne ont conçu des calculatrices de taux de prêt hypothécaire commercial. Pour utiliser ces calculateurs, vous devrez généralement connaître le montant approximatif du prêt, le taux d’intérêt et les modalités de remboursement.

Cependant, certains calculateurs vous permettront également d’ajouter d’autres facteurs, comme les paiements de ballon. Nous vous suggérons de consulter cette calculatrice de prêt commercial ou, si vous envisagez un immeuble de placement, cette calculatrice Financial Mentor.

FAQs

A présent, abordons les questions que vous pouvez encore vous poser sur les taux des prêts immobiliers commerciaux.

Quel est le taux d’intérêt actuel des prêts hypothécaires commerciaux ?

Les taux des prêts hypothécaires commerciaux varient en fonction de divers facteurs, notamment ceux énumérés ci-dessus ; cependant, les emprunteurs peuvent généralement s’attendre à des taux de prêts hypothécaires commerciaux auprès des banques compris entre 3 % et 6,25 %, bien qu’ils puissent certainement dépasser cette fourchette. Les taux des prêts SBA vont de 2,231 % à 11,25 %, selon le programme et la durée du prêt.

Pour les emprunteurs qui choisissent des options de prêt alternatives, comme les prêts hard money, attendez-vous à des taux d’intérêt plus élevés, qui peuvent atteindre ou dépasser 18 %.

Comment se qualifier pour un prêt immobilier commercial ?

Comme tout autre type de produit de prêt, les prêts immobiliers commerciaux sont uniquement mis à la disposition des emprunteurs qui répondent aux qualifications du prêteur.

Comme les taux, les conditions et les frais, ceux-ci peuvent varier d’un prêteur à l’autre ; cependant, si vous envisagez un prêt immobilier commercial, le prêteur fondera probablement sa décision sur les éléments suivants :

Finances de l’entreprise : Comme l’indique le DSCR, votre capacité à rembourser la dette est un facteur primordial pour déterminer l’admissibilité au prêt. Par conséquent, un prêteur examinera probablement votre chiffre d’affaires, votre dette en cours et votre cote de crédit avant de prendre une décision. Pour déterminer la santé financière de votre entreprise, le prêteur peut demander jusqu’à cinq ans de dossiers fiscaux, l’accès à vos documents financiers, un plan d’affaires, une preuve de la structure de l’entreprise (par exemple, LLC, S-Corp, C-Corp) et les flux de trésorerie projetés.
Finances personnelles : Même si vous contractez un prêt explicitement conçu pour poursuivre l’établissement ou la croissance de votre entreprise, vos scores de crédit personnels entreront probablement en jeu. Des scores de crédit élevés, ou un profil de crédit exempt de faillites, de privilèges, etc. seront favorables. Si votre cote de crédit personnelle est faible, vous pouvez prendre les mesures nécessaires pour l’améliorer avant de demander un prêt immobilier commercial. En faisant cela, vous pouvez améliorer les chances d’approbation du prêt et obtenir des taux plus bas.
Valeur de la propriété : Comme vous utiliserez le bien d’investissement comme garantie, le prêteur l’évaluera également pour déterminer l’admissibilité et les taux. Une façon de le faire est d’examiner le LTV, qui les aidera à déterminer comment le montant de votre prêt demandé est lié à la valeur perçue du bien d’investissement.

Bien que ces facteurs soient généralement examinés, il est important de travailler directement avec votre prêteur potentiel pour déterminer quelles qualifications supplémentaires, le cas échéant, vous devez remplir. Cela est particulièrement vrai pour les prêts SBA, car beaucoup d’entre eux exigent que les demandeurs répondent à un ensemble strict de qualifications, y compris les années d’activité, la taille de l’entreprise et le revenu annuel.

Cela peut être une pilule difficile à avaler, mais avec des informations moins brillantes, vous pouvez être acculé à un taux plus élevé que vous ne le souhaitez. Il est toujours possible de refinancer à l’avenir, mais gardez un œil sur vos informations de crédit pour vous mettre dans les meilleures dispositions.

Quel est l’acompte moyen sur une propriété commerciale ?

La majorité des prêts de propriété commerciale exigeront un acompte, mais le montant de cet acompte variera. En général, les prêts commerciaux conventionnels et les prêts SBA 7(a) exigeront des emprunteurs un acompte de 15 à 25 %. Dans ce cas, un prêt immobilier commercial de 200 000 $ nécessitera un acompte compris entre 30 000 et 50 000 $.

Cependant, dans certaines options de prêt, spécifiquement les prêts SBA 504, les emprunteurs peuvent profiter d’une exigence d’acompte de 10 %. Dans ce cas, ce même prêt de 200 000 $ ne nécessiterait qu’un acompte de 20 000 $.

Combien de temps pouvez-vous financer l’immobilier commercial ?

Le temps dont vous disposez pour financer un achat immobilier commercial dépend du prêt que vous choisissez. Cependant, bon nombre des prêts immobiliers commerciaux les plus populaires permettent un financement de 10 à 20 ans, certains allant même jusqu’à 25 ans.

Dans d’autres cas, notamment lorsqu’il s’agit de prêts relais ou de prêts hard money, les conditions de financement ou la période d’amortissement peuvent être limitées à quelques mois ou à 3 à 5 ans.

Comment les prêts immobiliers commerciaux sont-ils déterminés ?

Pour comprendre les variations de taux, il est important de comprendre quels facteurs entrent dans les décisions de prêt. Bien que chaque prêteur soit différent, les éléments suivants jouent généralement un rôle dans le taux de prêt que vous recevrez :

Type de prêt : Comme indiqué ci-dessus, chaque type de prêt s’accompagne d’un « taux de prêt commercial moyen » différent. Certains, comme les prêts SBA 7(a), ont des limites, tandis que d’autres n’en ont pas.
Les antécédents de crédit de l’emprunteur : La plupart des prêteurs s’appuient fortement sur le profil de crédit de l’emprunteur ainsi que sur les scores de crédit de l’entreprise.
Taille et durée du prêt : En règle générale, plus le prêt est long, plus le taux d’intérêt sera élevé. De même, de nombreux prêteurs, y compris la SBA, basent également les taux sur la taille du prêt.

En plus de ces facteurs, les prêteurs immobiliers commerciaux s’appuient aussi fortement sur deux paramètres importants : le ratio prêt/valeur et le ratio de couverture du service de la dette.

Comment financer un achat immobilier commercial ?

Il existe plusieurs façons de financer un achat immobilier commercial, et la meilleure pour votre entreprise dépend des finances et de la solvabilité de votre entreprise, du type de propriété, des fonds disponibles pour un dépôt et de la façon dont le prêt sera utilisé.

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Verdict de Nav : Taux des prêts immobiliers commerciaux

Ne perdez pas de vue que les taux de prêt sont basés sur les taux du marché, et qu’ils peuvent donc changer fréquemment, bien que les taux immobiliers commerciaux ne fluctuent généralement pas de façon spectaculaire. En outre, le taux de prêt que vous recevrez dépendra également des finances de votre entreprise, de votre solvabilité personnelle et de la propriété pour laquelle ils seront utilisés.

Si vous êtes un investisseur à la recherche d’un prêt hypothécaire commercial pour une propriété résidentielle ou d’un prêt de construction commercial, ou si vous êtes un propriétaire d’entreprise qui cherche à acheter une propriété pour augmenter ses capitaux propres, passez du temps à trouver la meilleure option de prêt pour vous assurer d’économiser le plus possible en intérêts.

Cet article a été initialement écrit le 19 juin 2019 et mis à jour le 11 mars 2021.

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Taux des prêts immobiliers commerciaux en 2021