5 tipi di assicurazione ipotecaria privata (PMI)

Cos’è l’assicurazione ipotecaria privata (PMI)?

L’assicurazione ipotecaria privata (PMI) è un tipo di assicurazione che un mutuatario potrebbe essere tenuto ad acquistare come condizione di un prestito ipotecario convenzionale. La maggior parte dei mutuanti richiede il PMI quando l’acquirente effettua un acconto inferiore al 20% del prezzo di acquisto della casa.

Quando un mutuatario effettua un acconto inferiore al 20% del valore della proprietà, il rapporto prestito-valore (LTV) del mutuo è superiore all’80% (maggiore è il rapporto LTV, maggiore è il profilo di rischio del mutuo per il mutuante).

A differenza della maggior parte dei tipi di assicurazione, la polizza protegge l’investimento del prestatore nella casa, non l’individuo che acquista l’assicurazione (il mutuatario). Tuttavia, la PMI rende possibile ad alcune persone di diventare proprietari di casa prima. Per gli individui che scelgono di mettere giù tra il 5% e il 19,99% del costo della residenza, la PMI permette loro la possibilità di ottenere un finanziamento.

Tuttavia, viene con costi mensili aggiuntivi. I mutuatari devono pagare il PMI fino a quando non hanno accumulato abbastanza equità nella casa che il prestatore non li considera più ad alto rischio.

I costi del PMI possono variare dallo 0,25% al 2% del saldo del prestito all’anno, a seconda della dimensione dell’acconto e del mutuo, della durata del prestito e del punteggio di credito del mutuatario. Maggiori sono i fattori di rischio, più alto sarà il tasso che pagherete. E poiché il PMI è una percentuale dell’importo del mutuo, più si prende in prestito, più PMI si paga. Ci sono diverse grandi compagnie PMI negli Stati Uniti. Fanno pagare tassi simili, che vengono aggiustati annualmente.

Mentre il PMI è una spesa aggiuntiva, lo è anche continuare a spendere soldi per l’affitto e possibilmente perdersi l’apprezzamento del mercato mentre si aspetta di risparmiare un acconto maggiore. Tuttavia, non c’è alcuna garanzia che uscirete vincenti acquistando una casa più tardi piuttosto che prima, quindi vale la pena considerare il valore di pagare la PMI.

Alcuni potenziali proprietari di casa potrebbero aver bisogno di considerare l’assicurazione ipotecaria della Federal Housing Administration (FHA). Tuttavia, questo vale solo se si è qualificati per un prestito della Federal Housing Administration (prestito FHA).

Copertura dell’assicurazione ipotecaria privata (PMI)

Prima di tutto, dovete capire come funziona la PMI. Per esempio, supponiamo che si metta giù il 10% e si ottenga un prestito per il restante 90% del valore della proprietà – $20.000 in giù e un prestito di $180.000. Con l’assicurazione del mutuo, le perdite del creditore sono limitate se il creditore deve pignorare il vostro mutuo. Questo potrebbe accadere se perdete il vostro lavoro e non potete fare i vostri pagamenti per diversi mesi.

La compagnia di assicurazione del mutuo copre una certa percentuale della perdita del prestatore. Per il nostro esempio, diciamo che la percentuale è del 25%. Così, se lei doveva ancora l’85% (170.000 dollari) del prezzo di acquisto di 200.000 dollari della sua casa al momento del pignoramento, invece di perdere tutti i 170.000 dollari, il creditore avrebbe perso solo il 75% dei 170.000 dollari, o 127.500 dollari sul capitale della casa. Il PMI coprirebbe l’altro 25%, o 42.500 dollari. Coprirebbe anche il 25% degli interessi morosi che avete maturato e il 25% dei costi di pignoramento del creditore.

Se il PMI protegge il creditore, potreste chiedervi perché il mutuatario debba pagarlo. Essenzialmente, il mutuatario sta compensando il mutuante per aver assunto il rischio più alto di prestare a voi, invece di prestare a qualcuno disposto a mettere un maggiore acconto.

Per quanto tempo dovete comprare l’assicurazione ipotecaria privata (PMI)?

I mutuatari possono richiedere che i pagamenti mensili dell’assicurazione ipotecaria siano eliminati una volta che il rapporto prestito-valore scende sotto l’80%. Una volta che il rapporto LTV del mutuo scende al 78%, il mutuante deve automaticamente cancellare l’assicurazione PMI finché il mutuo è in corso. Questo accade quando il suo acconto, più il capitale del prestito che ha pagato, è pari al 22% del prezzo di acquisto della casa. Questa cancellazione è un requisito del Homeowners Protection Act federale, anche se il valore di mercato della vostra casa è sceso.

Tipi di Private Mortgage Insurance (PMI)

1. Borrower-Paid Mortgage Insurance

Il tipo più comune di PMI è la borrower-paid mortgage insurance (BPMI). La BPMI si presenta sotto forma di una tassa mensile aggiuntiva che si paga con il pagamento del mutuo. Dopo che il vostro prestito si chiude, pagherete la BPMI ogni mese fino a quando avrete il 22% di equità nella vostra casa (in base al prezzo di acquisto originale).

A quel punto, il prestatore deve cancellare automaticamente la BPMI, finché sarete in regola con i pagamenti del mutuo. Accumulare abbastanza equità domestica attraverso regolari pagamenti mensili del mutuo per ottenere la cancellazione della BPMI richiede generalmente circa 11 anni.

Potete anche essere proattivi e chiedere al prestatore di cancellare la BPMI quando avete il 20% di equità nella vostra casa. Affinché il vostro prestatore cancelli la BPMI, i vostri pagamenti ipotecari devono essere correnti. Devi anche avere una storia di pagamento soddisfacente, e non ci devono essere ulteriori pegni sulla tua proprietà. In alcuni casi, potrebbe essere necessaria una perizia attuale per comprovare il valore della vostra casa.

Alcuni gestori di prestiti possono permettere ai mutuatari di cancellare la PMI prima in base all’apprezzamento del valore della casa. Supponiamo che il mutuatario accumuli il 25% di equità grazie all’apprezzamento negli anni dal secondo al quinto, o il 20% di equità dopo il quinto anno. In questo caso, l’investitore che ha acquistato il prestito può permettere la cancellazione del PMI dopo che l’aumento di valore della casa è stato dimostrato. Questo può essere fatto con una perizia, un’opinione sui prezzi di un broker (BPO), o un modello di valutazione automatizzato (AVM).

Si può anche essere in grado di liberarsi del PMI in anticipo rifinanziando. Tuttavia, dovrete soppesare il costo del rifinanziamento rispetto ai costi di continuare a pagare i premi di assicurazione ipotecaria. Potreste anche essere in grado di cancellare la vostra PMI in anticipo pagando anticipatamente il capitale del vostro mutuo in modo da avere almeno il 20% di equità.

Vale la pena considerare se siete disposti a pagare la PMI fino a 11 anni per comprare ora. Quanto vi costerà il PMI a lungo termine? Quanto vi costerà potenzialmente l’attesa dell’acquisto? Mentre è vero che potreste perdere l’opportunità di accumulare capitale proprio mentre siete in affitto, eviterete anche i molti costi della proprietà della casa. Questi costi includono l’assicurazione del proprietario di casa, le tasse di proprietà, la manutenzione e le riparazioni.

Gli altri tre tipi di PMI non sono così comuni come l’assicurazione del mutuo pagata dal mutuatario. Potreste comunque voler sapere come funzionano, nel caso in cui una di esse vi sembri più attraente, o il vostro prestatore vi presenti più di un’opzione di assicurazione ipotecaria.

2. Assicurazione ipotecaria a premio unico Assicurazione ipotecaria a premio unico

Con l’assicurazione ipotecaria a premio unico (SPMI), chiamata anche assicurazione ipotecaria a pagamento unico, si paga l’assicurazione ipotecaria in anticipo in un’unica soluzione. Questo può essere fatto sia per intero alla chiusura o finanziato nel mutuo (in quest’ultimo caso, può essere chiamato assicurazione ipotecaria monofinanziata).

Il vantaggio della SPMI è che il vostro pagamento mensile sarà inferiore rispetto alla BPMI. Questo può aiutarvi a qualificarvi per prendere in prestito di più per comprare la vostra casa. Un altro vantaggio è che non dovete preoccuparvi di rifinanziare per uscire dalla PMI. Inoltre non dovete guardare il vostro rapporto prestito-valore per vedere quando potete ottenere la vostra PMI cancellata.

Il rischio è che se rifinanziate o vendete entro pochi anni, nessuna parte del premio unico è rimborsabile. Inoltre, se finanziate il premio unico, pagherete degli interessi su di esso per tutto il tempo in cui porterete l’ipoteca. Inoltre, se non avete abbastanza soldi per un acconto del 20%, potreste non avere i soldi per pagare un premio unico in anticipo.

Tuttavia, il venditore o, nel caso di una nuova casa, il costruttore può pagare l’assicurazione ipotecaria a premio unico del mutuatario. Potete sempre provare a negoziarla come parte della vostra offerta d’acquisto.

Se pensate di rimanere in casa per tre o più anni, l’assicurazione ipotecaria a premio unico può farvi risparmiare. Chiedete al vostro agente di prestito per vedere se questo è effettivamente il caso. Siate consapevoli che non tutti gli istituti di credito offrono un’assicurazione ipotecaria a premio unico.

3. Assicurazione ipotecaria pagata dal prestatore

Con l’assicurazione ipotecaria pagata dal prestatore (LPMI), il vostro prestatore tecnicamente pagherà il premio di assicurazione ipotecaria. In effetti, pagherete effettivamente per la durata del prestito sotto forma di un tasso di interesse leggermente più alto.

A differenza della BPMI, non potete cancellare la LPMI quando il vostro capitale raggiunge il 78% perché è incorporata nel prestito. Rifinanziare sarà l’unico modo per abbassare il vostro pagamento mensile. Il tuo tasso di interesse non diminuirà una volta che hai il 20% o il 22% di equità. La PMI pagata dal mutuante non è rimborsabile.

Il vantaggio della PMI pagata dal mutuante, nonostante il tasso d’interesse più alto, è che il vostro pagamento mensile potrebbe ancora essere inferiore al pagamento mensile della PMI. In questo modo, potreste qualificarvi a prendere in prestito di più.

4. Split-Premium Mortgage Insurance

Split-premium mortgage insurance è il tipo meno comune. È un ibrido dei primi due tipi che abbiamo discusso: BPMI e SPMI.

Ecco come funziona: Si paga parte dell’assicurazione ipotecaria come una somma forfettaria alla chiusura e parte mensilmente. Non dovete venire con tanto denaro extra in anticipo come fareste con SPMI, né aumentate il vostro pagamento mensile di tanto quanto fareste con BPMI.

Una ragione per scegliere l’assicurazione ipotecaria split-premium è se avete un alto rapporto debito/reddito. Quando questo è il caso, aumentare troppo il pagamento mensile con BPMI significherebbe non qualificarsi per prendere in prestito abbastanza per acquistare la casa che si desidera.

Il premio anticipato potrebbe variare dallo 0,50% all’1,25% dell’importo del prestito. Il premio mensile sarà basato sul rapporto netto prestito-valore prima che qualsiasi premio finanziato sia preso in considerazione.

Come con SPMI, potete chiedere al costruttore o al venditore di pagare il premio iniziale, o potete inserirlo nel vostro mutuo. I premi divisi possono essere parzialmente rimborsabili una volta che l’assicurazione ipotecaria è cancellata o terminata.

5. Federal Home Loan Mortgage Protection (MIP)

C’è un ulteriore tipo di assicurazione ipotecaria. Tuttavia, è usato solo con prestiti sottoscritti dalla Federal Housing Administration. Questi prestiti sono meglio conosciuti come prestiti FHA o mutui FHA. Il PMI attraverso la FHA è noto come MIP. È un requisito per tutti i prestiti FHA e con acconti del 10% o meno.

Inoltre, non può essere rimosso senza rifinanziare la casa. Il MIP richiede un pagamento anticipato e premi mensili (di solito aggiunti alla nota mensile del mutuo). L’acquirente è ancora tenuto ad aspettare 11 anni prima di poter rimuovere il MIP dal prestito se ha avuto un acconto superiore al 10%.

Costo dell’assicurazione ipotecaria privata (PMI)

Il costo dei vostri premi PMI dipenderà da diversi fattori.

• Quale piano di premi scegliete
• Se il vostro tasso di interesse è fisso o regolabile
• Il vostro termine di prestito (di solito 15 o 30 anni)
• Il vostro acconto o rapporto prestito-valore (LTV) (un acconto del 5% vi dà un LTV del 95%; Il 10% di acconto rende il tuo LTV del 90%)
• La quantità di copertura assicurativa del mutuo richiesta dal prestatore o dall’investitore (può variare dal 6% al 35%)
• Se il premio è rimborsabile o meno
• Il tuo punteggio di credito
• Eventuali fattori di rischio aggiuntivi, come il fatto che il prestito sia per un mutuo jumbo, un investimento immobiliare, un rifinanziamento in contanti o una seconda casa

In generale, più siete a rischio secondo uno di questi fattori (di solito presi in considerazione ogni volta che prendete un prestito), più alti saranno i vostri premi. Per esempio, più basso è il vostro punteggio di credito e più basso è il vostro acconto, più alti saranno i vostri premi.

Secondo i dati di Ginnie Mae e dell’Urban Institute, il PMI medio annuale varia tipicamente dallo 0,55% al 2,25% dell’importo originale del prestito ogni anno. Ecco alcuni scenari: Se si mette giù il 15% su un mutuo a tasso fisso di 15 anni e si ha un punteggio di credito di 760 o superiore, per esempio, si pagherebbe lo 0,17% perché probabilmente si è considerati un mutuatario a basso rischio. Se si mette giù il 3% su un mutuo a tasso variabile di 30 anni per il quale il tasso introduttivo è fisso solo per tre anni e si ha un punteggio di credito di 630, il tasso sarà del 2,81%. Questo accade perché saresti considerato un mutuatario ad alto rischio nella maggior parte delle istituzioni finanziarie.

Una volta che sai quale percentuale si applica alla tua situazione, moltiplicala per l’importo che stai prendendo in prestito. Poi dividete quell’importo per 12 per vedere cosa pagherete ogni mese. Per esempio, un prestito di $200.000 con un premio annuale dello 0,65% costerebbe $1.300 all’anno ($200.000 x .0065), o circa $108 al mese ($1.300 / 12).

Stima dei tassi per l’assicurazione ipotecaria privata (PMI)

Molte compagnie offrono assicurazioni ipotecarie. I loro tassi possono differire leggermente, e il vostro prestatore – non voi – sceglierà l’assicuratore. Tuttavia, potete farvi un’idea del tasso che pagherete studiando la carta dei tassi dell’assicurazione ipotecaria. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty e Genworth sono i principali fornitori privati di assicurazioni ipotecarie. Ecco come usarle.

1. Trova la colonna che corrisponde al tuo punteggio di credito.
2. Trova la riga che corrisponde al tuo rapporto LTV.
3. Identifica la linea di copertura applicabile. Cercate sul web i requisiti di copertura assicurativa ipotecaria di Fannie Mae per identificare quanta copertura è richiesta per il vostro prestito. In alternativa, potete chiedere al vostro prestatore (e impressionarli con la vostra conoscenza di come funziona il PMI).
4. Identificare il tasso PMI che corrisponde all’intersezione del vostro punteggio di credito, acconto e copertura.
5. Se applicabile, aggiungete o sottraete a quel tasso l’importo dalla tabella di aggiustamento (sotto la tabella del tasso principale) che corrisponde al vostro punteggio di credito. Per esempio, se state facendo un rifinanziamento in contanti e il vostro punteggio di credito è 720, potreste aggiungere 0,20 al vostro tasso.
6. Come abbiamo mostrato nella sezione precedente, moltiplicate il tasso totale per l’importo che state prendendo in prestito; questo è il vostro premio annuale di assicurazione del mutuo. Dividilo per 12 per ottenere il tuo premio mensile di assicurazione ipotecaria.

Il tuo tasso sarà lo stesso ogni mese, anche se alcuni assicuratori lo abbasseranno dopo dieci anni. Tuttavia, questo è appena prima del punto in cui si dovrebbe essere in grado di abbandonare la copertura, quindi qualsiasi risparmio non sarà così significativo.

Federal Housing Administration (FHA) Mortgage Insurance

L’assicurazione ipotecaria funziona in modo diverso con i prestiti FHA. Per la maggior parte dei mutuatari, finirà per essere più costosa del PMI.

PMI non richiede di pagare un premio anticipato a meno che non si scelga un’assicurazione ipotecaria a premio unico o a premio multiplo. Nel caso di un’assicurazione ipotecaria a premio unico, non pagherete alcun premio mensile di assicurazione ipotecaria. Nel caso dell’assicurazione ipotecaria split-premium, pagherete dei premi mensili di assicurazione ipotecaria più bassi perché avete pagato un premio anticipato. Tuttavia, tutti devono pagare un premio anticipato con l’assicurazione ipotecaria FHA. Per di più, questo pagamento non fa nulla per ridurre i suoi premi mensili.

A partire da agosto 2020, il premio di assicurazione ipotecaria iniziale (UFMIP) è l’1,75% dell’importo del prestito. Potete pagare questo importo alla chiusura o finanziarlo come parte del vostro mutuo. L’UFMIP ti costerà 1.750 dollari per ogni 100.000 dollari che prendi in prestito. Se lo finanziate, pagherete anche gli interessi, rendendolo più costoso nel tempo. Il venditore è autorizzato a pagare il vostro UFMIP fino a quando il contributo totale del venditore verso i vostri costi di chiusura non supera il 6% del prezzo di acquisto.

Con un mutuo FHA, pagherete anche un premio mensile di assicurazione ipotecaria (MIP) dello 0,45% all’1,05% dell’importo del prestito in base al vostro acconto e al termine del prestito. Come mostra la tabella FHA qui sotto, se avete un prestito di 30 anni per 200.000 dollari e state pagando l’acconto minimo della FHA del 3,5%, il MIP sarà dello 0,85% per tutta la durata del prestito. Non essere in grado di cancellare i MIP può essere costoso.

Fonte: U.S. Department of Housing and Urban Development.

Per i prestiti FHA con un acconto del 10% o più, è possibile cancellare i MIP mensili dopo 11 anni. Ma se avete il 10% da mettere giù, perché ottenere un prestito FHA? Vorresti farlo solo se il tuo punteggio di credito è troppo basso per qualificarti per un prestito convenzionale. Un’altra buona ragione: se il vostro basso punteggio di credito vi darebbe un tasso di interesse molto più alto o una spesa PMI con un prestito tradizionale che con un prestito FHA.

È possibile ottenere un prestito FHA con un punteggio di credito basso come 580 e forse anche più basso (anche se i finanziatori potrebbero richiedere che il vostro punteggio sia 620 o superiore). E potreste qualificarvi per lo stesso tasso che avreste su un prestito convenzionale pur avendo un punteggio di credito più basso: 660 contro 740, per esempio.

Senza mettere giù il 10% o più su un mutuo FHA, l’unico modo per smettere di pagare i MIP FHA è di rifinanziare in un prestito convenzionale. Questo passo avrà più senso dopo che il vostro punteggio di credito o LTV sarà aumentato considerevolmente. Rifinanziare significa pagare i costi di chiusura, tuttavia, e i tassi di interesse potrebbero essere più alti quando si è pronti a rifinanziare. Tassi d’interesse più alti e costi di chiusura potrebbero annullare qualsiasi risparmio derivante dalla cancellazione dell’assicurazione ipotecaria FHA. Inoltre, non potete rifinanziare se siete disoccupati o avete troppi debiti rispetto al vostro reddito.

Inoltre, i prestiti FHA sono più generosi nel permettere ai venditori di contribuire ai costi di chiusura dell’acquirente: fino al 6% dell’importo del prestito contro il 3% dei prestiti convenzionali. Se non potete permettervi di comprare una casa senza una sostanziale assistenza per i costi di chiusura, un prestito FHA potrebbe essere la vostra unica opzione.

La linea di fondo

L’assicurazione ipotecaria costa ai mutuatari, ma permette loro di diventare proprietari di casa prima, riducendo il rischio per le istituzioni finanziarie di rilasciare mutui a persone con piccoli acconti. Potrebbe valere la pena di pagare i premi dell’assicurazione ipotecaria se si vuole possedere una casa prima piuttosto che dopo per ragioni di stile di vita o di convenienza economica. Aggiungendo alle ragioni per farlo: I premi possono essere cancellati una volta che il vostro patrimonio netto raggiunge l’80% se state pagando mensilmente l’assicurazione PMI o la split-premium mortgage insurance.

Tuttavia, potreste pensarci due volte se siete nella categoria di mutuatari che dovrebbero pagare i premi di assicurazione FHA per tutta la vita del prestito. Potreste essere in grado di rifinanziare un prestito FHA più tardi per liberarvi del PMI. D’altra parte, non c’è garanzia che la vostra situazione lavorativa o i tassi d’interesse di mercato rendano possibile o redditizio un rifinanziamento.