Com’è il processo di vendita di una casa in contanti?

Vendere una casa in contanti: Come funziona?

Gli acquirenti in contanti hanno alcuni tratti comuni: non hanno bisogno di finanziamenti per pagare la vostra casa, e di solito comprano la vostra casa fuori mercato. Questo significa che otterrete un’offerta con molte meno contingenze (non avrete bisogno di una perizia per placare la banca, né l’acquirente dovrà vendere la sua casa esistente prima di poter ottenere un prestito, per esempio). L’assenza di un prestito riduce un sacco di incognite per voi come venditore, e – la buona notizia è che potete saltare la trafila degli allestimenti e degli showings.

Gli acquirenti di contanti differiscono per quanto riguarda il loro intento dietro l’acquisto, i tipi di case a cui sono interessati, e l’esperienza complessiva che offrono ai venditori.

• Gli investitori “Buy and hold” intendono tenere la proprietà per un lungo periodo di tempo, di solito con l’intenzione di affittarla.
• House flippers in genere acquistano con uno sconto più forte e prevedono di apportare miglioramenti alla proprietà prima di venderla per un profitto.
• Gli iBuyers (“acquirenti istantanei”) fanno offerte immediate sulle case online. Gli iBuyers usano modelli di valutazione automatica (AVM) e piattaforme web per fornire un’esperienza semplificata ai venditori.

A seconda del tipo di investitore a cui si finisce per vendere, il processo per ottenere un’offerta e la chiusura varierà, ma ci si può aspettare di passare attraverso questi passi principali:

Trovare un acquirente in contanti

Di seguito sono riportati alcuni dei modi più comuni ed efficaci per trovare un acquirente qualificato:

• Vendita semplice:
  Lo strumento gratuito Simple Sale di HomeLight ti farà incontrare un acquirente pre-accertato che abbiamo confermato che sta acquistando case nella tua zona – e che è il migliore per la tua proprietà in base alla sua storia di transazioni passate. Ci vogliono solo due minuti per trovare il vostro miglior acquirente, e non c’è alcun obbligo di accettare l’offerta.

• Ricerca online:
  “Gli acquirenti in contanti sono in genere investitori, e la maggior parte dei mercati avrà almeno una manciata di loro con una presenza su internet”, dice Machado. Questo richiederà un po’ più di lavoro di gambe, però.

• Lavorare con un grossista:
  Un’altra opzione è quella di lavorare direttamente con un grossista, dice Travis Steinemann, un investitore immobiliare e fondatore di BuyHousesBR.com. “I grossisti abbinano acquirenti in contanti con i venditori, e in genere prendono solo un piccolo taglio”, spiega. “Valutano la vostra proprietà, stimano i costi di riabilitazione e la commercializzano nelle liste dei loro acquirenti. Potete trovarli cercando su Google ‘we buy houses’ seguito dal nome della vostra città.”

Qualunque metodo usiate per trovare acquirenti in contanti, assicuratevi di ricercare qualsiasi prospettiva e chiedete riferimenti ad altri venditori.

Ottieni un’offerta in contanti e rivedila

Una volta che un investitore o iBuyer vi ha presentato un’offerta in contanti, come fate a sapere che è una cifra giusta? Valutare un’offerta in contanti può essere difficile, e non c’è una formula unica per tutti.

Tuttavia, dice Steinemann, se la vostra casa è in gran forma, potete guardare alle proprietà comparabili che sono state vendute di recente nella vostra zona con una dimensione e un livello di finiture simili, e poi sottrarre la commissione dell’agente e buttare dentro qualsiasi sconto che ritenete valga i benefici.

“Questo dipenderà dalla vostra situazione – qualcuno che sta attraversando un pignoramento o che ha una casa sfitta valuterà i contanti molto più di qualcuno che vuole solo una casa più grande”, ha sottolineato Steinemann.

D’altra parte, se la casa non è in gran forma, suggerisce di prendere il valore approssimativo delle case aggiornate nella vostra zona, sottrarre quello che costerebbe portare la vostra casa in quelle condizioni, dedurre la commissione, sottrarre il profitto dell’investitore (di solito il 15%), e si arriva ad un prezzo giusto.

Qui raccomanda di fare le seguenti domande quando si valuta un’offerta in contanti da parte di un investitore:

• Il compratore ha intenzione di depositare una quantità significativa di caparra?
• Il compratore ha una buona storia di chiusura di transazioni?
• Il compratore sta usando un contratto standard? In caso contrario, è OK con loro se si dispone di un avvocato rivedere i termini del contratto?

Secondo Steven Herzberg, un avvocato immobiliare a Miami che lavora su transazioni residenziali e commerciali, c’è di più per un’offerta in contanti che solo il prezzo di vendita.

“Ogni acquirente serio offerta in contanti dovrebbe essere disposto a mettere giù un deposito decente iniziale”, dice. “Per esempio, per una casa da 400.000 dollari, il deposito non dovrebbe essere di 1.000,00 dollari – dovrebbe essere più vicino al 3%-5% del prezzo di acquisto.”

Herzberg suggerisce anche di chiedere una prova di fondi, che potrebbe essere un semplice estratto conto o una lettera firmata da un funzionario della banca, per confermare che l’acquirente ha i fondi disponibili per completare l’acquisto.

Se avete bisogno di aiuto per determinare quanto vale la vostra proprietà, potete iniziare con il nostro stimatore gratuito del valore della casa, che attinge da più fonti per creare una stima del valore della casa in tempo reale basata sulle attuali tendenze del mercato.

Joanne McCoy, uno dei migliori agenti immobiliari di Lincoln, Nebraska, suggerisce anche di contattare un agente di fiducia per un aiuto sull’analisi comparativa del mercato, o forse anche di ordinare la propria valutazione della casa.

“Anche se le valutazioni variano abbastanza e non sono una garanzia assoluta, potrebbe aiutare se si sta davvero lottando per individuare quello che sarebbe un buon prezzo”, dice. “

Preparare e firmare il contratto di acquisto

Dopo aver accettato un’offerta in contanti, Mike Qiu, un investitore “fix and flip” nella zona di Seattle e proprietario di Good As Sold Home Buyers, dice che il resto della transazione è molto simile a una tipica vendita di casa. Il contratto, che di solito è preparato dall’acquirente, dovrebbe includere il prezzo di acquisto, l’importo del deposito e la data di chiusura. Il venditore può scegliere di firmare e accettare o avere un avvocato che riveda i termini.

Alcuni acquirenti in contanti rinunceranno all’ispezione della casa, mentre altri opteranno comunque per ottenerne una, e possono negoziare il prezzo del contratto per coprire le riparazioni richieste.

In alcuni casi, sottolinea Steinemann, un acquirente in contanti potrebbe fare un’offerta “a vista” senza fare un’ispezione. “Farebbero questo se sanno che il loro prezzo è così buono che qualsiasi cosa sbagliata con la casa non è un problema, o se hanno intenzione di abbattere la casa e il valore del terreno è tutto ciò che conta per loro”, spiega. Questi tipi di offerte di solito si chiudono molto velocemente, in circa 7-10 giorni.

Perché l’acquirente in contanti non lavorerà con un prestatore, è probabile che si raserà il tempo dalla finestra durante la quale la casa avrebbe altrimenti bisogno di essere valutata professionalmente in una vendita convenzionale, così come il tempo necessario per il prestito dell’acquirente per passare attraverso.

Identificare eventuali requisiti unici

Come sottolinea Machado, mentre la maggior parte delle vendite in contanti sono veloci e semplici, a volte ci sono circostanze attenuanti che possono allungare un po’ il processo.

“Per esempio, se la casa si trova in un’associazione di proprietari, la HOA può richiedere 30 giorni per elaborare la domanda dell’acquirente”, dice. Un altro aspetto di una chiusura immobiliare è la ricerca di pegni comunali. In alcuni comuni, nota, una ricerca di pegno richiede solo pochi giorni, mentre in altri può richiedere fino a tre o quattro settimane.

Nonostante i possibili ritardi, “una vendita in contanti sarà sempre più veloce di una transazione finanziata convenzionalmente nella stessa situazione nello stesso comune”, dice Machado.

Chiudere la vendita

Anche in questo caso, la chiusura di una vendita in contanti sarà generalmente molto più veloce di un affare che comporta il finanziamento di un prestatore.

“Di solito, i venditori per le vendite in contanti sono d’accordo con una chiusura di due settimane”, dice Qiu. Questo è molto più veloce di una chiusura per una vendita convenzionale – secondo Ellie Mae, il tempo medio per chiudere un prestito di acquisto è di 45 giorni.

Oltre alla velocità, un programma flessibile è un altro vantaggio di una chiusura in contanti. Per esempio, se il venditore ha bisogno di chiudere prima di trasferirsi nella sua prossima casa, un investitore o un flipper sarà più propenso a ritardare il possesso dopo la chiusura rispetto a un tradizionale acquirente al dettaglio.

Quando si tratta della chiusura effettiva, probabilmente non si noterà molta differenza rispetto a una vendita tradizionale, a parte il fatto che sarà più veloce. Probabilmente si terrà presso una società di titoli, e si firmeranno gli stessi documenti che si firmano in una vendita tradizionale, come l’atto, la dichiarazione di liquidazione e qualsiasi informazione sulla proprietà – meno il mutuo e i documenti di finanziamento.

“I documenti possono essere redatti dalla società che si occupa del titolo di proprietà o dall’avvocato preferito dal venditore – dipende dal venditore”, dice Machado.

I vantaggi di vendere una casa in contanti

E’ probabile che tu stia considerando la possibilità di una vendita in contanti per una serie di motivi:

• Hai trovato la casa dei tuoi sogni e vuoi acquistarla rapidamente senza aspettare che la tua casa attuale sia venduta sul mercato aperto.
• La tua casa ha bisogno di ampie riparazioni o aggiornamenti che non puoi o non vuoi sovvenzionare.
• Hai bisogno di vendere velocemente per ospitare un trasferimento o un altro cambiamento di circostanze.
• Non hai il tempo, l’energia o la pazienza per preparare la tua casa, ospitare le esposizioni e poi aspettare la valutazione, l’ispezione, il finanziamento e i processi di chiusura.

Abbiamo parlato con alcuni investitori esperti e agenti immobiliari per identificare alcuni degli aspetti più attraenti di lavorare con un acquirente diretto, così come alcuni degli svantaggi.

Chiusura veloce e garantita

In generale, il principale vantaggio di una vendita in contanti è la velocità. “Gli acquirenti in contanti possono chiudere in appena una settimana, dove il finanziamento tradizionale può richiedere un mese o più”, dice Steinemann.

Con un acquisto finanziato, c’è sempre la possibilità che l’affare possa fallire se l’acquirente non ottiene l’approvazione per il prestito o se la perizia è inferiore al prezzo del contratto – un processo lungo e frustrante che vi riporta al punto di partenza. Con una vendita in contanti, di solito non è una questione di se chiuderete, ma di quando.

Meno stress

Quando si lavora con un compratore in contanti, molti dei mal di testa e delle incertezze comuni del processo di vendita tradizionale – come la messa in scena, le esposizioni e le valutazioni – sono fuori discussione, il che significa un processo più semplice e diretto.

Tasse ridotte

Anche se l’importo del contratto di una vendita di un investitore sarà probabilmente inferiore a quello che si potrebbe ottenere in una vendita tradizionale, si potrebbe risparmiare su alcuni costi accessori.

“In una vendita sul mercato al dettaglio, la maggior parte dei costi di transazione, come le commissioni dell’agente sia per la quotazione che per l’acquirente e i costi di chiusura per l’escrow, ricadono sul venditore”, ha notato Johell Aponte, fondatore e manager delle acquisizioni con Move On House Buyers.

“Inoltre, il venditore è spesso chiesto di sostenere gli acquirenti con concessioni di costi di chiusura, pre-listing riparazioni e aggiornamenti, riparazioni post-ispezione, e possibili tempi di attesa estesi, che possono aggiungere fino a costi sostanziali.”

Percorso più veloce per la vostra prossima casa

Diciamo che hai trovato la casa perfetta che controlla fuori tutti gli elementi sulla vostra lista ed è all’interno della vostra fascia di prezzo, ma sta ottenendo un sacco di interesse e offerte multiple. Come Nebraska agente immobiliare McCoy sottolinea, prendendo una vendita in contanti sulla vostra casa attuale, sarete in una posizione migliore per garantire la vostra prossima casa, perché quel venditore non dovrà aspettare in giro su eventuali contingenze o ritardi di finanziamento.

“Ottenendo una rapida vendita in contanti e la chiusura, si potrebbe avere una migliore merce di scambio per la casa che si desidera”, dice.

Standard più morbidi per lo stato della proprietà

Come sottolinea Steinemann, la maggior parte dei programmi governativi che acquistano prestiti FHA, HUD e VA hanno linee guida severe che possono rendere più difficile la vendita di fixer-upper. “Quando si lavora con un acquirente in contanti, la proprietà non deve necessariamente essere in buona forma – può essere venduta in qualsiasi condizione”, dice.

Potenziali svantaggi di una vendita in contanti

Se tutto questo sembra troppo bello per essere vero finora, c’è un rovescio della medaglia dell’offerta in contanti. Sta a voi determinare se i benefici valgono questi possibili lati negativi:

Prezzo inferiore

Quando si vende in contanti, tutta questa velocità e convenienza ha un costo: In genere si sacrifica una parte dell’equità della vostra casa, dato che gli acquirenti in contanti di solito cercano di pagare al di sotto del valore di mercato.

“Dipende dai tempi di attesa del mercato e dai costi, ma i venditori possono aspettarsi di lasciare sul tavolo dall’8% al 15% di quello che avrebbero previsto di ottenere da un processo di vendita al dettaglio di successo”, dice Aponte.

Alla fine della giornata, gli investitori stanno gestendo un business – un business a basso margine, a quello – e hanno bisogno di fare soldi per continuare a comprare case.

“Gli investitori si aspettano di ottenere un accordo migliore perché sono una cosa sicura e possono chiudere rapidamente”, spiega Steinemann. “Di solito conoscono i loro numeri e non comprano emotivamente, a differenza della maggior parte dei primi acquirenti di case. O i numeri funzionano o non funzionano.”

C’è la possibilità di recuperare parte della perdita nel prezzo della casa, nota Aponte. “A seconda delle condizioni della casa e della quantità di riparazioni e aggiornamenti che potrebbe richiedere per essere quotata al valore di mercato, a volte il venditore è in grado di andare avanti con una vendita in contanti – non solo per lo stress ridotto, ma anche finanziariamente, soprattutto per le case che si trovano in vecchi quartieri e hanno apprezzato molto.”

Potenziale di frode

La spiacevole realtà è che ci sono sempre truffatori in agguato, pronti a predare i proprietari di case che hanno bisogno di una vendita veloce. Prima di stipulare qualsiasi contratto, ricercate a fondo la società o la persona e chiedete referenze di venditori passati. Diffidate degli acquirenti che non mostrano alcun interesse a vedere la vostra casa di persona e che corrispondono solo via e-mail, in quanto queste potrebbero essere bandiere rosse di una truffa.

Uno dei vantaggi di passare attraverso Simple Sale è che tutti i nostri acquirenti sono stati pre-approvati e controllati prima di accedere alla nostra piattaforma.

Possibilità di “bait and switch”

Kevin Kendrick, uno dei migliori agenti di Orlando che vende case il 45% più velocemente della media ed è anche un iBuyer certificato, a volte vede arrivare offerte in contanti ragionevoli per i suoi venditori, il che può essere eccitante all’inizio – ma l’offerta non è fissata nella pietra fino a quando il contratto è finalizzato.

“Un compratore in contanti potrebbe fare un’offerta che è vicina al prezzo di listino, ma poi spesso chiedono riparazioni costose nella fase di ispezione”, spiega. “Quando tutto è detto e fatto, il prezzo finale potrebbe essere fino al 15% al di sotto del valore di mercato.”

Mancanza di impegno

Qiu mette in guardia contro gli acquirenti in contanti che fanno offerte solo con un deposito di caparra molto basso. I depositi medi variano a seconda della posizione, ma dice che qualsiasi cosa inferiore a $2.000 in generale e meno di $5.000 nei mercati con prezzi più alti garantisce cautela. Un periodo di ispezione prolungato è un’altra bandiera rossa.

“Questi sono segni che il proprietario di casa ha a che fare con un grossista che intende vendere il contratto a una terza parte invece di comprare se stesso, e può facilmente abbandonare la transazione se non funziona”, dice Qiu.

Pronto a incassare?

Ogni situazione del venditore è unica, ma per molti, i vantaggi di una vendita in contanti possono valere bene il capitale sacrificato. Se il processo di vendita di una casa in contanti suona come qualcosa che vorresti esplorare, il nostro strumento di vendita semplice è un buon punto di partenza. Piuttosto che andare a cercare un’offerta in contanti da soli, HomeLight vi abbinerà un acquirente diretto che acquista proprietà come la vostra – in termini di condizioni e prezzo – e che è stato verificato come pronto a comprare proprio ora.