Cos’è un rapporto prestito-valore?
Un rapporto prestito-valore (LTV) confronta l’importo di un prestito che si spera di ottenere con il valore stimato della proprietà che si vuole acquistare. I prestatori usano l’LTV per determinare quanto è rischioso un prestito e se lo approveranno o lo negheranno. Può anche determinare se sarà richiesta un’assicurazione ipotecaria.
Un rapporto LTV più alto suggerisce più rischio perché c’è una maggiore possibilità di default.
Cos’è il rapporto Loan-to-Value?
Un rapporto prestito-valore ti dice quanto di una proprietà possiedi veramente rispetto a quanto devi sul prestito che hai preso per acquistarla. Il rapporto è usato per diversi tipi di prestiti, inclusi quelli per la casa e l’auto, e sia per l’acquisto che per il rifinanziamento.
LTV fa parte di un quadro più ampio che include:
- Il tuo punteggio di credito
- Il tuo reddito disponibile per fare i pagamenti mensili
- La condizione e la qualità del bene che stai comprando
È più facile ottenere prestiti LTV più alti con un buon credito. Oltre al tuo credito, una delle cose più importanti che i creditori guardano è il tuo rapporto debito/reddito, i tuoi pagamenti del debito divisi per il tuo reddito. Questo è un modo veloce per loro di capire quanto conveniente sarà per te un nuovo prestito. Puoi prendere comodamente quei pagamenti mensili extra, o stai entrando nella tua testa?
Come si calcola il rapporto Loan-to-Value?
Dividere l’importo del prestito per il valore stimato del bene che garantisce il prestito per arrivare al rapporto LTV.
A titolo di esempio, si supponga di voler acquistare una casa con un valore di mercato di 100.000 dollari. Avete $20.000 disponibili per un acconto, quindi avrete bisogno di prendere in prestito $80.000.
Il vostro rapporto LTV sarebbe dell’80% perché l’importo in dollari del prestito è l’80% del valore della casa, e $80.000 diviso per $100.000 è uguale a 0,80 o 80%.
Si possono trovare calcolatori del rapporto LTV online per aiutarvi a capire casi più complicati, come quelli che includono più di un mutuo o pegno.
Come funzionano i rapporti Loan-to-Value
Più soldi vi dà un prestatore, più alto è il vostro rapporto LTV e più rischio si prende. Se sei considerato un rischio più alto per il prestatore, questo di solito significa che:
- È più difficile essere approvati per i prestiti.
- Potresti dover pagare un tasso di interesse più alto.
- Potresti dover pagare costi aggiuntivi, come l’assicurazione del mutuo.
Si tratta probabilmente di un prestito che è assicurato da qualche tipo di garanzia se stai calcolando il LTV. Per esempio, il prestito è garantito da un pegno sulla casa quando si prendono in prestito soldi per comprare una casa. Il creditore può prendere possesso della casa e venderla tramite pignoramento se non si riesce ad effettuare i pagamenti. Lo stesso vale per i prestiti d’auto – la vostra auto può essere recuperata se smettete di fare i pagamenti.
I creditori non vogliono veramente prendere la vostra proprietà. Vogliono solo essere rassicurati sul fatto che riavranno i loro soldi in un modo o nell’altro se siete inadempienti. Possono vendere la proprietà a meno di un dollaro massimo per recuperare i loro fondi se prestano solo fino all’80% del valore della proprietà.
Prestando il 100% o più, i prestatori sono a rischio se la proprietà perde valore dopo l’acquisto.
È anche più probabile che tu valuti la tua proprietà e continui a fare i pagamenti quando hai messo più soldi tuoi nell’acquisto.
Il prestito è più grande del valore del bene che garantisce il prestito quando il rapporto LTV è superiore al 100%. Avete un’equità negativa. Dovreste effettivamente pagare qualcosa per vendere il bene – non otterreste alcun denaro dall’affare. Questi tipi di prestiti sono spesso chiamati prestiti “underwater”.
Rapporti LTV accettabili
Qualcosa vicino all’80% è di solito il numero magico con i prestiti per la casa. Generalmente dovrete ottenere un’assicurazione ipotecaria privata (PMI) per proteggere il vostro creditore se prendete in prestito più dell’80% del valore di una casa. Questa è una spesa extra, ma spesso si può cancellare l’assicurazione una volta che si scende sotto l’80% LTV.
Un altro numero notevole è il 97%. Alcuni istituti di credito permettono di comprare con il 3% in giù (i prestiti FHA richiedono il 3,5%), ma si pagherà l’assicurazione ipotecaria, possibilmente per tutta la vita del prestito.
I rapporti LTV spesso vanno più in alto con i prestiti auto, ma gli istituti di credito possono fissare limiti o massimi e cambiare i tassi a seconda di quanto sarà alto il vostro rapporto LTV. In alcuni casi, puoi anche prendere in prestito più del 100% LTV perché il valore delle auto può diminuire più bruscamente di altri tipi di beni.
Stai usando il valore della tua casa ed effettivamente aumentando il tuo rapporto LTV quando prendi un prestito di equità domestica. Il tuo LTV diminuirà se la tua casa guadagna valore perché i prezzi delle abitazioni aumentano, anche se potresti aver bisogno di una valutazione per provarlo. A volte puoi usare il terreno su cui stai costruendo come equità per un prestito di costruzione se stai prendendo in prestito denaro per costruire una nuova casa.
Limiti dei rapporti LTV
I rapporti LTV sono un’implicazione piuttosto che una scienza esatta. Non c’è una linea scolpita nella granito che vi dirà che un prestito sarà concesso se il vostro rapporto LTV colpisce una certa percentuale, ma le vostre probabilità di approvazione del prestito aumentano se è vicino a una percentuale accettabile.
Punti chiave
- Un rapporto prestito-valore (LTV) è la percentuale del valore di una proprietà che è dedicata a un prestito.
- I rapporti LTV accettabili possono variare a seconda del tipo di prestito. I prestiti auto possono essere approvati con rapporti più alti rispetto ai prestiti per la casa.
- Sarà molto probabilmente richiesto di pagare un’assicurazione privata sui mutui se il rapporto LTV su un prestito ipotecario è superiore all’80%.
- L’approvazione del prestito può dipendere da una combinazione di fattori, incluso il rapporto LTV, la tua storia di credito e il tuo rapporto debito/reddito.