Escrow

Escrow si riferisce generalmente al denaro tenuto da una terza parte per conto delle parti in transazione. È usato soprattutto per quanto riguarda l’acquisto di azioni di una società. È meglio conosciuto negli Stati Uniti nel contesto dell’industria immobiliare (in particolare nei mutui in cui la società di mutui stabilisce un conto di deposito a garanzia per pagare la tassa di proprietà e l’assicurazione durante la durata del mutuo). L’escrow è un conto separato dal conto dell’ipoteca dove avviene il deposito di fondi per il pagamento di certe condizioni che si applicano all’ipoteca, di solito le tasse sulla proprietà e l’assicurazione. L’agente di deposito a garanzia ha il dovere di contabilizzare correttamente i fondi di deposito a garanzia e assicurare che l’uso dei fondi sia esplicitamente per lo scopo previsto. Poiché un mutuante non è disposto a correre il rischio che un proprietario di casa non paghi le tasse di proprietà, l’escrow è di solito richiesto dai termini del mutuo.

Le società di escrow sono anche comunemente usate nel trasferimento di proprietà personali e aziendali di alto valore, come siti web e aziende, e nel completamento di aste a distanza da persona a persona (come eBay), anche se l’avvento di nuovi servizi di escrow online a basso costo ha significato che anche le transazioni a basso costo stanno ora iniziando a beneficiare dell’uso dell’escrow.

Nel Regno Unito, i conti di deposito a garanzia sono spesso usati durante le transazioni di proprietà private per tenere il denaro dei clienti degli avvocati, come il deposito, fino al momento in cui la transazione si completa. Altri esempi includono l’acquisto di un’auto di seconda mano, dove il denaro è tenuto a nome dell’acquirente in un conto bancario temporaneo, depositi per l’affitto di una proprietà, dove il denaro viene rilasciato dopo che l’inquilino se ne va, la fornitura di servizi di costruzione, dove il denaro può essere rilasciato quando il lavoro di costruzione è completo secondo uno standard definito, o quando parti definite del lavoro sono completate.

Un tipo non correlato di escrow è quando un acquirente di un sistema complesso, come un software di controllo di processo su misura o una grande installazione industriale, può richiedere al fornitore di mettere il progetto in escrow del codice sorgente, in modo che l’acquirente rimanga nella posizione di mantenere e modificare il sistema in caso di scomparsa del fornitore.

Internet escrowEdit

Internet escrow è stato intorno fin dall’inizio delle aste Internet e del commercio. È stato uno dei molti sviluppi che hanno permesso di stabilire la fiducia nella sfera online.

Come per l’escrow tradizionale, l’escrow di Internet funziona mettendo il denaro sotto il controllo di una terza parte indipendente e autorizzata per proteggere sia l’acquirente che il venditore in una transazione. Quando entrambe le parti verificano che la transazione è stata completata secondo i termini stabiliti, il denaro viene rilasciato. Se in qualsiasi momento c’è una controversia tra le parti nella transazione, il processo si sposta verso la risoluzione della controversia. Il risultato del processo di risoluzione delle controversie deciderà cosa succede al denaro in deposito a garanzia. Con la crescita del commercio sia aziendale che individuale sul web, le società di deposito a garanzia tradizionali sono state soppiantate dalle nuove tecnologie.

Negli Stati Uniti, il California Department of Business Oversight ha promulgato le società di deposito a garanzia su Internet come una classe autorizzata a partire dal 1° luglio 2001. La prima società di escrow su Internet ad essere autorizzata è stata Escrow.com, fondata da Fidelity National Financial nel 1999.

Nell’Unione europea, la direttiva sui servizi di pagamento, iniziata il 1° novembre 2009, ha permesso per la prima volta l’introduzione di servizi di escrow su Internet a basso costo che sono adeguatamente autorizzati e regolati dal governo. Il quadro normativo nell’UE permette a questi servizi di escrow basati sul web, che operano sulla falsariga del costoso servizio di lettere di credito gestito dalle banche per acquirenti e venditori internazionali, ma a un costo in centesimi piuttosto che in migliaia di euro, la capacità di aumentare la sicurezza nelle transazioni commerciali.

Sono stati impiegati online metodi di escrow fasulli. Nel tentativo di persuadere un diffidente partecipante ad un’asta su Internet, l’esecutore proporrà l’uso di un servizio di deposito a garanzia di terzi. La vittima non sa che il truffatore ha effettivamente creato un sito di deposito a garanzia che assomiglia molto a un servizio di deposito a garanzia legittimo. La vittima invia il pagamento alla società di deposito a garanzia fraudolenta e finisce per non ricevere nulla in cambio. In alternativa, la vittima può inviare merce al soggetto e aspettare il suo pagamento attraverso il sito di escrow, che non viene mai ricevuto perché è illegittimo. Le vere società di escrow online saranno elencate in un registro governativo, e gli utenti sono generalmente invitati a non utilizzare un servizio di escrow online senza aver prima verificato che sia genuino, consultando indipendentemente un registro governativo online. Attualmente, il governo federale statunitense non offre una licenza per i servizi di escrow online. Tuttavia, alcuni stati offrono la propria licenza per i servizi di escrow online; come il California Department of Business e l’Arizona Department of Financial Institutions.

BankingEdit

Escrow è usato nel campo delle banche automatiche e dei distributori automatici. Un esempio sono gli sportelli automatici (ATM), ed è la funzione che permette alla macchina di tenere il denaro depositato dal cliente separatamente, e nel caso in cui lui o lei contesti il risultato del conteggio, il denaro viene restituito. Un altro esempio è un distributore automatico, dove il denaro del cliente è tenuto in un’area di deposito separata in attesa del completamento della transazione. Se si verifica un problema e il cliente preme il pulsante di rimborso, le monete vengono restituite dall’escrow; se non si verifica alcun problema, cadono nel caveau delle monete della macchina.

Proprietà intellettualeModifica

Gli agenti di escrow del codice sorgente tengono il codice sorgente del software in escrow proprio come altre società di escrow tengono il contante. Normalmente non possedete o avete alcun diritto sul software (incluso il codice sorgente) a cui state accedendo, secondo i termini di un normale accordo SaaS o di un software desktop. Questo di solito non diventa un problema fino a quando non cominciano a sorgere problemi tecnici, cioè interruzioni di servizio inaspettate, tempi morti, perdita di funzionalità dell’applicazione e perdita di dati. Questo può aggiungere costi significativi al tuo business e tu rimani dipendente dal fornitore del software per risolvere questi problemi, a meno che tu non abbia un accordo di escrow. L’escrow è quando il codice sorgente del software è tenuto da una terza parte – un agente di escrow – per conto del cliente e del fornitore. Gli agenti di escrow delle informazioni, come l’International Creative Registry, tengono in escrow la proprietà intellettuale e altre informazioni. Esempi includono musica e testi di canzoni, disegni di produzione e quaderni di laboratorio, e trattamenti e sceneggiature per la televisione e il cinema. Questo viene fatto per stabilire i diritti di proprietà legale, con gli agenti indipendenti di escrow che attestano la proprietà delle informazioni, il contenuto e la data di creazione.

LawEdit

Escrow è anche conosciuto nel contesto giudiziario. I cosiddetti fondi di deposito a garanzia sono comunemente usati per distribuire il denaro di un accordo in contanti in una class action o in un’azione di tutela ambientale. In questo modo il convenuto non è responsabile della distribuzione dei soldi della sentenza ai singoli querelanti o all’uso stabilito dal tribunale (come il risanamento ambientale o la mitigazione). Il convenuto paga l’importo totale della sentenza (o dell’accordo) al fondo di garanzia amministrato o nominato dal tribunale, e il fondo distribuisce il denaro (spesso rimborsando le sue spese dai fondi della sentenza).

ImmobiliareModifica

Negli Stati Uniti, il pagamento in garanzia è un termine comune che si riferisce alla parte del pagamento di un mutuo che è designato per pagare le tasse sulla proprietà immobiliare e l’assicurazione di rischio. Si tratta di un importo “al di sopra” della quota di capitale e interessi di un mutuo. Dal momento che il pagamento dell’acconto è usato per pagare le tasse e l’assicurazione, è indicato come “T&I”, mentre il pagamento del mutuo composto da capitale e interessi è chiamato “P&I”. La somma totale di tutti gli elementi è quindi indicata come “PITI”, per “Principal, Interest, Tax, and Insurance”. Alcune società di mutui richiedono ai clienti di mantenere un conto di garanzia che paghi le tasse di proprietà e l’assicurazione di rischio. Altre lo offrono come opzione per i clienti. Alcuni tipi di prestiti, in particolare i prestiti della Federal Housing Administration (FHA), richiedono che il prestatore mantenga un conto di garanzia per tutta la durata del prestito.

Anche con un tasso d’interesse fisso, le rate mensili del mutuo possono cambiare nel corso della durata del prestito a causa di cambiamenti nelle tasse sulla proprietà e nei premi assicurativi. Per esempio, se un premio assicurativo aumenta di 120 dollari all’anno, il pagamento dell’acconto dovrà aumentare di 10 dollari al mese per tenere conto di questa differenza (oltre alla raccolta per la conseguente carenza di acconto quando la compagnia di mutui ha pagato 120 dollari in più per il premio assicurativo rispetto a quanto previsto). Secondo le linee guida RESPA il pagamento dell’escrow deve essere ricalcolato almeno una volta ogni 12 mesi per tenere conto degli aumenti delle tasse di proprietà o dell’assicurazione. Questo si chiama analisi dell’escrow.

Il pagamento dell’escrow usato per pagare T&I è un conto escrow a lungo termine che può durare per anni o per la vita del prestito. Escrow può anche riferirsi a un conto a breve termine utilizzato per facilitare la chiusura di una transazione immobiliare. In questo tipo di escrow, la società di escrow tiene tutti i documenti e i soldi relativi alla chiusura della transazione, invece di avere l’acquirente e il venditore che trattano direttamente tra loro. Quando e se la transazione è pronta per essere chiusa, la società di escrow distribuisce tutti i fondi e i documenti ai legittimi destinatari, e registra l’atto presso le autorità competenti.

La validità della licenza di una società di escrow online può essere controllata con l’autorità di regolamentazione. Di solito questo è accessibile attraverso il loro sito ufficiale, e dovrebbe sempre essere controllato prima di trattare con una società di escrow per assicurarsi che non sia un sosia o una frode.

Questo servizio è offerto da più banchieri come un prodotto in outsourcing.

I tribunali a volte agiscono come parti interessate, tenendo la proprietà mentre il contenzioso tra i possibili proprietari risolve la questione in cui uno ha diritto alla proprietà.

Fusioni e acquisizioniModifica

L’accordo escrow è spesso usato come parte di fusioni e acquisizioni un supplemento che garanzie e indennità offerte dal venditore(i). Questo sarà particolarmente probabile quando il rischio di credito del/dei venditore/i è di scarsa qualità e quindi l’acquirente è preoccupato della sua capacità di recuperare qualsiasi somma che possa diventare dovuta.

A differenza di molte altre forme di escrow, gli accordi di escrow nelle transazioni aziendali sono spesso progettati per durare per periodi prolungati piuttosto che semplicemente per completare il trasferimento di un bene. C’è anche comunemente il requisito per un agente di escrow di decidere sulla validità di una richiesta sui fondi di escrow, che può portare al rischio della disputa tra le parti.

A causa della durata di detenzione dei fondi, gli accordi di escrow devono prendere in considerazione considerazioni diverse da quelle per altri accordi di escrow, per esempio (i) la fornitura di informazioni alle parti; (ii) l’applicazione degli interessi guadagnati sui fondi; e (iii) l’affidabilità creditizia dell’istituto finanziario.

GamblingEdit

Ad esempio, due persone possono scommettere sul risultato di un evento futuro. Chiedono a una terza persona, disinteressata e neutrale – lo stakeholder – di tenere il denaro (“stakes”) che hanno scommesso (“staked”). Dopo che l’evento si verifica, lo stakeholder distribuisce le puntate a una o entrambe le parti originarie (o altre) in base al risultato dell’evento e secondo le condizioni precedentemente decise. Anche i fiduciari spesso agiscono come stakeholder, tenendo la proprietà fino a quando i beneficiari diventano maggiorenni, per esempio.