I prestatori di denaro duro: Una fonte per situazioni di mutuo uniche

I prestiti Hard Money sono un modo di prendere in prestito fondi a breve termine. Sono particolarmente popolari tra gli investitori immobiliari, ma potrebbero essere un buon strumento per i mutuatari con beni in portafoglio ma un credito più scarso. Ecco cosa c’è da sapere.

Che cos’è il prestito hard money?

I prestiti hard money, chiamati anche prestiti ponte, sono prestiti a breve termine che sono comunemente usati dagli investitori, come gli house flippers o gli sviluppatori che rinnovano le proprietà da vendere. Di solito sono finanziati da prestatori privati o gruppi di investitori, piuttosto che da banche, e usano il patrimonio netto o la proprietà reale come garanzia.

Alcuni prestiti hard money sono strutturati come prestiti di soli interessi, seguiti da un grande pagamento a palloncino.

Hard money vs. soft money

Sono entrambi modi di prendere in prestito, ma i prestiti che garantiscono sono sostenuti da cose diverse. L’hard money è di solito garantito da beni fisici come la proprietà e il suo valore stimato sotto forma di capitale. Il denaro morbido è invece sostenuto dal credito del mutuatario.

Perché ottenere un prestito di denaro duro?

I mutuatari in genere perseguono un prestito di denaro duro perché non si qualificano per un prestito convenzionale o hanno bisogno di denaro rapidamente. A differenza dei mutui convenzionali, che a volte possono richiedere mesi per essere processati, i prestiti hard money possono essere disponibili in poche settimane, o addirittura giorni.

Che cos’è un prestatore hard money?

Il termine “prestatore hard money” è usato per descrivere l’entità al di fuori di una banca tradizionale o di una cooperativa di credito che presta ad un individuo o ad un’impresa.

Chi dovrebbe usare un prestito hard money?

Con periodi di rimborso tipici da uno a cinque anni, i prestiti hard money sono più adatti a progetti a breve termine, come quando un investitore si aspetta di sistemare rapidamente e vendere una proprietà per un profitto.

Altri usano un prestito hard money per finanziare la ristrutturazione di una proprietà, per poi rifinanziarla con un mutuo convenzionale con un tasso di interesse inferiore.

I tipi di mutuatari che tendono ad ottenere prestiti hard money includono:

• Property flippers
• Mutuatari che non si qualificano per i prestiti tradizionali
• Proprietari di casa che affrontano il pignoramento con una sostanziale equità nella loro casa

Property flippers

Individui che comprano proprietà, li rinnovano e li rivendono per un profitto, conosciuti come flipper, spesso ottengono finanziamenti hard money, dice Julie Aragon, un’esperta di mutui di Los Angeles.

“Ai flipper immobiliari piacciono i prestiti di denaro duro perché possono ottenere il denaro velocemente”, dice Aragon. “Questa rapidità è vantaggiosa quando fanno un’offerta per una proprietà. Avranno il vantaggio su qualcuno che potrebbe aver bisogno di un mese per chiudere.”

Prestatori che non si qualificano per i prestiti tradizionali

Ci sono molte ragioni per cui alcuni mutuatari non si qualificano per un prestito tradizionale, come un mutuo a tasso fisso di 30 anni da una banca. Queste ragioni potrebbero includere un recente divorzio che ha influenzato il loro punteggio di credito, o l’incapacità di documentare il loro reddito.

Per gli imprenditori, dimostrare il reddito a volte può essere difficile, il che potrebbe rendere impossibile garantire un prestito tradizionale, dice Aragon.

“I lavoratori autonomi che cancellano tutto potrebbero essere in grado di permettersi un mutuo, ma le loro tasse non riflettono questo”, dice Aragon. “

Proprietari di casa che affrontano la preclusione con una sostanziale equità nella loro casa

Anche se questo gruppo è un tipo di mutuatario meno comune, ci sono persone che hanno un sacco di equità nella loro casa ma sono a rischio di preclusione.

I prestatori di denaro duro prenderebbero in considerazione di prestare a queste persone se possono essere sicuri che, se il prestito va in default, possono vendere la casa, pagare il primo mutuo e guadagnare ancora un profitto dalla vendita.

Considerazioni speciali per i prestiti hard money

A seconda della vostra situazione, un prestito hard money può essere uno strumento utile, o può essere un errore costoso.

La maggior parte degli esperti concorda sul fatto che i prestiti hard money sono una soluzione a breve termine, non una sostituzione per un mutuo tradizionale. Inoltre, poiché questi prestiti sono garantiti da un patrimonio netto o da una proprietà reale, dovete avere i beni per sostenerli, e non fare affidamento sul vostro credito.

Pro e contro dei prestiti hard money

Svantaggi dei prestiti hard money

• Accessibili alle persone che hanno un patrimonio ma non sono eleggibili per i prestiti tradizionali
• Il denaro è disponibile rapidamente, di solito entro due giorni
• Di solito non richiedono controlli di credito o informazioni finanziarie

Termini di prestito flessibili

Se hai beni o proprietà da usare come garanzia, non importa molto come è la tua storia di credito quando si tratta di un prestito con denaro duro. I prestatori di denaro duro tendono ad essere flessibili quando si tratta di negoziare i termini del prestito. Non devono aderire agli stessi regolamenti a cui sono soggetti i prestatori di mutui convenzionali.

Fondi rapidi

Rispetto al ritmo glaciale della sottoscrizione dei mutui tradizionali, i prestiti hard money possono essere elaborati in pochi giorni o settimane. Per gli investitori immobiliari, la velocità a volte può fare la differenza quando si tratta di chiudere un affare – per esempio, quando si fa un’offerta su una proprietà competitiva all’asta.

Non è necessaria una forte storia di credito

Non è necessario un buon punteggio di credito o un sacco di documentazione finanziaria per ottenere un prestito hard money. Mentre i mutui tradizionali si concentrano sul reddito del mutuatario e sulla storia del credito, gli istituti di credito hard money estendono i prestiti sulla base di garanzie, come una casa o un edificio.

Per questa ragione, gli istituti di credito hard money hanno bisogno di conoscere il valore di mercato stimato della proprietà dopo che i lavori di ristrutturazione previsti sono stati completati. Questa stima è chiamata “valore dopo la riparazione”, o ARV, della proprietà.

Svantaggi dei prestiti hard money

• I tassi d’interesse sono molto più alti di quelli dei prestiti convenzionali
• Le spese di elaborazione sono costose, fino a tre punti o più
• Penalità di prepagamento per il pagamento anticipato del prestito
• Grande acconto richiesto, di solito 30 per cento o più

Costo più alto

I prestiti hard money sono costosi rispetto ai prestiti tradizionali. I tassi d’interesse possono variare da due a 10 punti percentuali in più rispetto ai mutui convenzionali, quindi questi prestiti sono meglio utilizzati per progetti a breve termine.

Anche le spese iniziali sono costose, e possono essere da tre a cinque punti o più. Anche i costi di chiusura sono probabilmente ripidi, e c’è un requisito significativo per l’acconto. Inoltre, si può essere addebitata una penale di pagamento anticipato se si paga il prestito prima che il termine detta, che può aggiungere ai costi.

Rapporti prestito-valore conservativi

Avrete bisogno di beni significativi per qualificarsi per un prestito di denaro duro. I prestatori di denaro duro richiedono tipicamente un rapporto prestito-valore (LTV) di circa il 50 per cento al 70 per cento. Questo è considerevolmente più conservativo che per i mutui convenzionali. Per esempio, le linee guida di Fannie Mae specificano un LTV dal 75 per cento fino al 97 per cento.

Regolamenti sui prestiti di denaro duro

I prestatori di denaro duro sono soggetti a leggi federali e statali che impediscono loro di prestare a persone che non possono rimborsare il prestito. Per legge, i prestatori di denaro duro devono stabilire che un mutuatario ha i mezzi per effettuare i pagamenti mensili e qualsiasi pagamento a palloncino programmato.

Come trovare un prestatore di denaro duro

Trovare prestatori di denaro duro nella tua zona può richiedere un po’ di lavoro. Il vostro primo passo dovrebbe essere quello di chiedere ad un agente immobiliare locale per i riferimenti. Potete anche controllare con qualsiasi gruppo di investimento immobiliare nella vostra città che probabilmente avrà rapporti con tali prestatori.

Poi, provate i prestatori nazionali online che forniscono prestiti per investimenti residenziali o commerciali. Fate una ricerca sui prestatori prima di contattarli per determinare la loro specializzazione.

Alcuni prestatori, come LendingHome, Lima One Capital e Patch of Land, si concentrano su investitori che stanno ristrutturando e capovolgendo le proprietà. Visio Lending è un altro prestatore di denaro duro che copre gli investimenti immobiliari in affitto, e Finance of America Commercial e Delancey Street offrono finanziamenti per proprietà commerciali.

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