Rifinanziare le case mobili: Ottenere un tasso di interesse migliore

Case mobili: Proprietà reale o proprietà personale?

Molte case fabbricate sono vendute come proprietà personale. Hanno ruote e ganci di traino e possono essere spostate ovunque si voglia vivere. Finanziarle è generalmente costoso – i prestiti personali per le case mobili, spesso chiamati mutui ipotecari, hanno tassi di interesse che sono due volte più alti dei tassi di interesse dei mutui. Le case costruite designate come proprietà “reale”, al contrario, non sono mobili. Sono fissate a fondamenta permanenti, e possono essere finanziate e rifinanziate come le case tradizionali.

Migliori tassi ipotecari e altri vantaggi della titolazione di proprietà “reale”

Secondo il National Consumer Law Center, intitolare la vostra casa fabbricata come proprietà “reale” conferisce molti vantaggi, tra cui:

• accesso a prestiti più favorevoli,
• possibili esenzioni per la casa,
• maggiore opportunità di rivendita,
• maggiore protezione dei consumatori,
• trattamento fiscale più favorevole,
• maggiore protezione in caso di insolvenza,
• migliori scelte di titolazione, e
• protezione per gli eredi.

Convertire la vostra casa fabbricata in proprietà “reale”

Se possedete il lotto a cui è collegata la vostra casa fabbricata, potete convertire la vostra casa fabbricata in proprietà “reale”. In 16 stati, è possibile convertire case fabbricate su terreni in affitto in proprietà reale. Questo significa che smetterete di pagare le tasse sui veicoli e le tasse al vostro Department of Motor Vehicles (DMV), e inizierete invece a pagare le tasse di proprietà alla vostra contea.

Ecco cosa comporta:

Se state spostando la casa in un nuovo sito, assicuratevi che sia predisposto per case mobili.

Il terreno dovrebbe essere intestato a vostro nome. Se la vostra casa si trova su un terreno in affitto, gli stati elencati di seguito vi permetteranno comunque di convertire la vostra casa in una proprietà “reale”. È necessario avere un contratto di locazione che è registrato con il vostro impiegato di contea o registratore. Di seguito sono elencati gli stati che permettono questa conversione su terreni in affitto così come i loro requisiti. Gli stati non elencati non permettono conversioni di proprietà “reale” su terreni in affitto:

• Arizona (contratto di locazione di 20 anni richiesto)
• California (contratto di locazione di 35 anni richiesto)
• Florida (30-anni)
• Idaho (contratto di locazione deve essere conforme ai requisiti FHA)
• Iowa (la casa deve trovarsi in una comunità di manufactured housing)
• Montana (richiede il permesso del proprietario del terreno)
• Nebraska (20-anno)
• Nevada (il contratto di locazione deve essere conforme ai requisiti FHA)
• New Hampshire (la legge permette ai prestatori di trattare tutte le case fabbricate installate in modo permanente come proprietà reale)
• North Carolina (20-anno)
• Oregon (contratto di locazione di 20 anni)
• South Carolina (contratto di locazione di 35 anni)
• Texas (il contratto di locazione deve essere conforme al Dipartimento di Stato degli Affari Abitativi e Comunitari)
• Utah (il contratto di locazione deve essere conforme ai requisiti FHA)
• Washington (contratto di locazione di 35 anni)
• Nelanno)
• Wisconsin (il contratto di locazione deve superare un anno)

Come mettere una fondazione permanente sulla casa

Ecco come mettere una fondazione permanente sulla casa:

• Questo generalmente comporta la rimozione degli assi e delle ruote, poi la collocazione di blocchi di cemento, rinforzi e sottofondi sotto la casa. La casa è permanentemente attaccata alla fondazione, e le utenze permanenti sono al loro posto. Il Department of Housing and Urban Development (HUD) ha dei requisiti molto specifici dettagliati nella sua pubblicazione Permanent Foundations Guide for Manufactured Housing (HUD-4930.3G).
• Informate la vostra compagnia finanziaria della conversione
• Consegnate il titolo del veicolo a motore presso il vostro ufficio della motorizzazione
• Compilate i vostri documenti locali (di solito un affidavit di conversione) e registrate l’atto

FHA e prestiti convenzionali per case fabbricate

FHA e mutui convenzionali sono disponibili per case fabbricate che sono proprietà “reale”. I prestiti FHA sono disponibili anche per case permanentemente fissate su terreni in affitto se il contratto di affitto è conforme ai requisiti dell’HUD. Il finanziamento convenzionale potrebbe non essere disponibile per case fabbricate con meno del 20% di capitale, perché molti assicuratori di mutui hanno recentemente deciso di non assicurare le case mobili. Inoltre, i finanziatori convenzionali di solito impongono supplementi basati sul rischio ai proprietari di case fabbricate. È probabilmente meglio provare entrambi i prestatori convenzionali e FHA (molti prestatori di mutui fanno entrambi i tipi di prestiti) per vedere quale ha un accordo migliore per voi.

Limiti e termini dei prestiti FHA

I limiti dei prestiti sono più alti in aree designate “ad alto costo” del paese. Chiamate 1-800-CALL-FHA per maggiori informazioni.

• Solo casa costruita: $69.678
• Lotto di casa costruita: $23.226
• Casa costruita e lotto: $92.904

Si può finanziare una casa singola su un lotto per un massimo di 20 anni, o una casa più ampia su un lotto per 25 anni. I prestiti per lotti di case fabbricate hanno termini di 15 anni.

Limiti e termini dei prestiti per case convenzionali

I prestatori convenzionali finanziano le case fabbricate agli stessi limiti e termini delle case costruite in legno. Nel 2020, questo limite è di 510.400 dollari nella maggior parte delle aree per termini da 15 a 30 anni. Il Manufactured Housing Institute’s How to Buy a Manufactured Home e Freddie Mac’s manufactured home guidelines possono darvi un’idea di ciò che serve per ottenere un prestito per una casa mobile approvato da un prestatore convenzionale.

Credit unions, rivenditori di case mobili, banche, broker di mutui e altri prestatori offrono finanziamenti per case mobili. Parlate con diversi, e confrontate i tassi ipotecari prima di scegliere un prestito. I prestiti FHA devono essere fatti tramite prestatori ipotecari approvati dall’HUD al titolo 1.

Quindi, se possedete una casa mobile o fabbricata e volete rifinanziare i tassi ipotecari più bassi di oggi, dovrete considerare i costi e i benefici della conversione della vostra casa allo stato di proprietà “reale”.

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