Tassi di mutuo per immobili commerciali nel 2021

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SBA 7(a)

I prestiti SBA 7(a) sono un’altra popolare opzione di prestito per i proprietari di piccole imprese che vogliono finanziare costruzioni, ristrutturazioni, modernizzazioni o acquisti di attrezzature a lungo termine.

I fondi 7(a) dell’ASBA, tuttavia, possono anche essere utilizzati per gestire i costi associati all’acquisto di attrezzature, inventario e infissi, così come per esigenze di capitale circolante, rifinanziamento del debito e costi di start-up. Come tale, questo prestito è considerato più flessibile del prestito SBA 504.

I tassi sono tipicamente più bassi di quelli associati ai prestiti bancari tradizionali ma leggermente più alti di quelli relativi ai prestiti 504. Tuttavia, la SBA pone dei limiti ai tassi d’interesse basati sulla dimensione del prestito e sul termine scelto. Per esempio, a partire dal 2 marzo 2021, i tassi SBA 7(a) non possono superare il 5,50%-9,75%.

I termini dei prestiti SBA possono variare da 5 a 10 anni, anche se i prestiti a termine utilizzati per l’acquisto di beni immobili possono avere termini di 25 anni. Inoltre, a differenza dei prestiti SBA 504, i prestiti SBA 7(a) sono garantiti solo fino all’85% del valore del prestito, anche se i prestiti sopra i 150.000 dollari saranno limitati a una garanzia del 75%.

I prestiti SBA 7(a), anche se ancora guidati da requisiti rigorosi, sono spesso più accessibili ai proprietari di piccole imprese, in particolare per quelli con credito forte.

Prestito bancario convenzionale

La SBA non è l’unica organizzazione che sostiene o fornisce prestiti immobiliari commerciali. Invece, molti prestatori commerciali, tra cui JPMorgan Chase e Bank of America, offrono prestiti commerciali a mutuatari qualificati.

I requisiti del prestito, le restrizioni e i tassi dei prestiti immobiliari commerciali spesso variano in base al prestatore, e quindi è meglio fare riferimento direttamente a un potenziale prestatore per le specifiche del prestito.

Tipicamente, i mutuatari possono aspettarsi tassi di prestito simili a quelli di un prestito SBA 7(a), con tassi variabili che in genere rientrano tra il 3% e il 6,25% al momento della pubblicazione. Tuttavia, va notato che il credito medio o inferiore alla media può aumentare i tassi di interesse dei prestiti commerciali, e i prestiti bancari convenzionali non sono tenuti agli stessi limiti fissati dalla SBA.

Tassi medi dei prestiti commerciali

I tassi dei prestiti immobiliari commerciali sono complessi e dipendono da numerosi fattori. I tassi medi dei prestiti commerciali, quindi, possono fluttuare, quindi controlla i numeri più aggiornati. I seguenti sono aggiornati a marzo 2021.

Una recente iniziativa della Small Business Association ha abbassato i tassi per i prestiti 504 nel tentativo di aiutare l’economia a riprendersi dal COVID-19:

• 10 anni: 2,231%
• 20 anni: 2,364%
• 25 anni: 2.399%

I tassi di prestito SBA 7(a) sono attualmente i seguenti:

• Variabile: 5.50% a 8%
• Fisso: 9.25% a 11.25%

E, come menzionato sopra, i prestiti bancari convenzionali attualmente hanno tassi tra il 3% e il 6.25%, anche se questi tassi non sono limitati e quindi alcuni mutuatari riceveranno tassi di prestito immobiliare commerciale che superano questi numeri, in base alle loro qualifiche.

Comprensione del rapporto prestito-valore

Oltre alle altre qualifiche del richiedente, molti prestatori si basano molto sul rapporto prestito-valore (LTV) per fissare i tassi. Il LTV è usato per determinare il rischio che un prestito non venga pagato per intero dal mutuatario e alla fine decide se un prestito verrà approvato o meno. Più basso è l’LTV, più basso è il rischio. Perciò, un LTV più basso porta tipicamente a tassi d’interesse più bassi.

Per determinare l’LTV, gli istituti di credito dividono l’importo del prestito richiesto per il prezzo d’acquisto della proprietà o per il valore stimato, qualunque sia il più basso.

Per esempio, se si richiede un prestito di 350.000 dollari per una proprietà di 500.000 dollari, l’LTV sarebbe del 70%.

Gli istituti di credito usano gli LTV quando sottoscrivono sia prestiti commerciali che residenziali, ma vi è una differenza notevole. I mutui residenziali possono essere approvati con un LTV fino al 100%. I prestiti commerciali, d’altra parte, sono più bassi, con la National Realtors Association che riporta un LTV commerciale che oscilla tra il 75% e l’80%, in particolare per proprietà industriali, proprietà multifamiliari e uffici suburbani.

Debt-Service Coverage Ratio

Il debt-service coverage ratio (DSCR) è progettato per aiutare i prestatori a determinare il rischio, in particolare se il mutuatario può o meno effettuare con successo i pagamenti mensili.

Per determinare questo rapporto, il prestatore confronterà il reddito operativo netto annuale (NOI) del mutuatario con il pagamento annuale del prestito, compresi gli interessi e il capitale, chiamato anche servizio del debito ipotecario.

Per determinare il NOI, è possibile sottrarre le spese operative annuali dalle entrate annuali del business.

Per calcolare il DSCR, il prestatore dividerà il NOI per il servizio del debito annuale. Per esempio, se il vostro NOI è di 210.000 dollari e i vostri pagamenti annuali del prestito sono di 130.000 dollari, avrete un DSCR di 1,6.

In generale, il vostro DSCR non dovrebbe scendere sotto 1, perché questo indica un flusso di cassa negativo e quindi l’incapacità di rimborsare il debito.

Tasse e altri costi

Mentre i tassi di interesse dei mutui commerciali giocano spesso un fattore primario nel determinare l’accessibilità di qualsiasi prodotto di prestito, le tasse e i costi aggiuntivi possono anche avere un impatto significativo sui vostri costi totali.

Prima di prendere un prestito immobiliare commerciale, assicuratevi di prendere nota delle spese aggiuntive, e le seguenti sono le più comuni:

• Spese di perizia
• Spese di istruttoria
• Spese di perizia
• Tasse legali
• Tasse per la richiesta del prestito

È anche importante determinare se c’è una penale per il pagamento anticipato, la quale limiterà la vostra capacità di pagare il vostro prestito in anticipo. Se il vostro prestito ha una penale di pagamento anticipato, capire quale tipo e durata può aiutarvi a prendere decisioni istruite sui vostri sforzi di rimborso.

I prestiti SBA 504 hanno una penale che diminuirà in modo incrementale nel tempo, mentre altri prestiti possono avere una singola penale di pagamento anticipato che limita la vostra capacità di pagare il prestito entro un certo numero di anni.

Determinare l’accessibilità: Prima di impegnarsi in un prestito, è utile guardare una varietà di scenari basati sugli importi dei prestiti, i termini di rimborso, i tassi di interesse e le tasse che si riferiscono ad ogni potenziale prodotto di prestito.

Così facendo, è possibile confrontare tutte le opzioni di prestito per determinare quale è più conveniente su base mensile e per tutta la durata del prestito.

Per aiutare gli imprenditori a prendere la decisione migliore, molti prestatori e risorse online hanno progettato calcolatori di tassi di prestito ipotecario commerciale. Per usare questi calcolatori, è necessario conoscere l’importo approssimativo del prestito, il tasso di interesse e i termini di rimborso.

Tuttavia, alcuni calcolatori permettono anche di aggiungere altri fattori, come i pagamenti a palloncino. Suggeriamo di controllare questo calcolatore di prestiti commerciali o, se stai considerando un investimento immobiliare, questo calcolatore Financial Mentor.

FAQs

Ora affrontiamo le domande che potresti ancora avere sui tassi dei prestiti immobiliari commerciali.

Qual è l’attuale tasso di interesse per i mutui commerciali?

I tassi dei mutui commerciali variano in base a una varietà di fattori, compresi quelli elencati sopra; tuttavia, i mutuatari possono tipicamente aspettarsi tassi di mutuo commerciale con le banche tra il 3% e il 6,25%, anche se possono certamente superare questo intervallo. I tassi dei prestiti SBA vanno dal 2,231% all’11,25%, a seconda del programma e della durata del prestito.

Per i mutuatari che scelgono opzioni di prestito alternative, come i prestiti hard money, si aspettano tassi di interesse più alti, che possono raggiungere o superare il 18%.

Come ci si qualifica per un prestito immobiliare commerciale?

Come ogni altro tipo di prodotto di prestito, i prestiti immobiliari commerciali sono disponibili solo per i mutuatari che soddisfano le qualifiche del prestatore.

Come i tassi, i termini e le commissioni, queste possono variare da un prestatore all’altro; tuttavia, se state considerando un prestito immobiliare commerciale, il prestatore probabilmente baserà la sua decisione su quanto segue:

• Finanze aziendali: Come indicato dal DSCR, la vostra capacità di ripagare il debito è un fattore primario nel determinare l’ammissibilità del prestito. Pertanto, un prestatore probabilmente guarderà le vostre entrate, il debito in sospeso, e il punteggio di credito aziendale prima di prendere una decisione. Per determinare la salute finanziaria del vostro business, il prestatore può chiedere fino a cinque anni di registri fiscali, l’accesso ai vostri documenti finanziari, un business plan, la prova della struttura aziendale (ad esempio, LLC, S-Corp, C-Corp), e il flusso di cassa previsto.
• Finanze personali: Anche se state prendendo un prestito esplicitamente progettato per stabilire o far crescere ulteriormente il vostro business, il vostro punteggio di credito personale probabilmente entrerà in gioco. Alti punteggi di credito, o un profilo di credito che è privo di fallimenti, pegni, ecc, sarà favorevole. Se si dispone di bassi punteggi di credito personale, allora si consiglia di prendere le misure necessarie per migliorarli prima di applicare per un prestito immobiliare commerciale. Fare questo può aiutare a migliorare le probabilità di approvazione del prestito e garantire tassi più bassi.
• Valore della proprietà: Dal momento che userete l’investimento immobiliare come garanzia, il prestatore lo valuterà anche per determinare l’idoneità e i tassi. Un modo per farlo è guardare l’LTV, che li aiuterà a determinare come l’importo del prestito richiesto si riferisce al valore percepito dell’investimento immobiliare.

Anche se questi fattori sono tipicamente rivisti, è importante lavorare direttamente con il vostro potenziale prestatore per determinare quali, se ci sono, ulteriori qualifiche potreste aver bisogno di soddisfare. Questo è particolarmente vero per i prestiti SBA, in quanto molti di essi richiedono che i richiedenti soddisfino una serie rigorosa di qualifiche, compresi gli anni di attività, le dimensioni della società e le entrate annuali.

Può essere una pillola difficile da ingoiare, ma con informazioni meno che stellari, si può essere costretti a un tasso più alto di quello desiderato. C’è sempre la possibilità di rifinanziare in futuro, ma tenete d’occhio le vostre informazioni di credito per mettervi nel posto migliore.

Qual è l’acconto medio su immobili commerciali?

La maggior parte dei prestiti commerciali richiederà un acconto, ma quanto tale acconto ammonta a varierà. Generalmente, i prestiti commerciali convenzionali e i prestiti SBA 7(a) richiedono ai mutuatari di versare un acconto dal 15% al 25%. In questo caso, un prestito immobiliare commerciale di 200.000 dollari richiederà un acconto tra i 30.000 e i 50.000 dollari.

Tuttavia, in alcune opzioni di prestito, in particolare i prestiti SBA 504, i mutuatari possono usufruire di un requisito del 10% di acconto. In questo caso, lo stesso prestito di $ 200.000 richiederebbe solo un acconto di $ 20.000.

Quanto tempo si può finanziare un immobile commerciale?

La quantità di tempo che avete per finanziare un acquisto immobiliare commerciale dipende dal prestito scelto. Tuttavia, molti dei prestiti immobiliari commerciali più popolari consentono un finanziamento da 10 a 20 anni, con alcuni che estendono i termini fino a 25 anni.

In altri casi, in particolare quando si tratta di prestiti ponte o prestiti hard money, i termini di finanziamento o il periodo di ammortamento può essere limitato a pochi mesi o da 3 a 5 anni.

Come vengono determinati i prestiti immobiliari commerciali?

Per capire le variazioni dei tassi, è importante capire quali fattori entrano nelle decisioni di prestito. Anche se ogni prestatore è diverso, i seguenti fattori giocano tipicamente un ruolo nel tasso di prestito che riceverai:

• Tipo di prestito: Come indicato sopra, ogni tipo di prestito ha un diverso “tasso medio di prestito commerciale”. Alcuni, come i prestiti SBA 7(a), hanno dei limiti, mentre altri no.
• Storia di credito del mutuatario: La maggior parte dei prestatori si basa molto sul profilo di credito del mutuatario e sui punteggi di credito del business.
• Dimensione e durata del prestito: In generale, più a lungo si prende un prestito, più alto sarà il tasso di interesse. Allo stesso modo, molti prestatori, tra cui l’SBA, basano i tassi anche sulla dimensione del prestito.

Oltre a questi fattori, gli istituti di credito immobiliari commerciali si basano anche su due importanti parametri: il rapporto prestito-valore e il rapporto di copertura del servizio del debito.

Come si finanzia un acquisto immobiliare commerciale?

Ci sono molti modi per finanziare un acquisto immobiliare commerciale, e il migliore per il vostro business dipende dalle vostre finanze aziendali e dal merito di credito, dal tipo di proprietà, dai fondi disponibili per un deposito e da come il prestito verrà utilizzato.

Il verdetto di Nav: Tassi di prestito immobiliare commerciale

Tenete a mente che i tassi di prestito si basano sui tassi di mercato, e quindi possono cambiare frequentemente, anche se i tassi immobiliari commerciali in genere non fluttuano in modo drammatico. Inoltre, il tasso di prestito che riceverete dipenderà anche dalle vostre finanze aziendali, dall’affidabilità creditizia personale e dalla proprietà per la quale saranno utilizzati.

Se siete un investitore alla ricerca di un mutuo commerciale per una proprietà residenziale o un prestito commerciale per la costruzione, o siete un imprenditore che cerca di acquistare una proprietà per costruire il proprio patrimonio netto, dedicate del tempo a trovare la migliore opzione di prestito per assicurarvi di risparmiare il più possibile in interessi.

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