セカンドハウスと投資物件の比較。 住宅ローンの金利とルール

セカンドハウスや投資用不動産の資金調達。

プライマリー・レジデンス（自分が住む家）のために住宅ローンを組んだのなら、セカンド・ハウスでも同じように金利やローンのオファーを受けられると思うかもしれません。

しかし、そうではありません。

別荘でも投資用物件でも、住宅ローンの金利は高くなり、審査には厳しい基準が設けられています。

ここでは、セカンドハウスや投資用不動産の住宅ローンを申請する際の注意点をご紹介します。

• 住宅ローン金利
• セカンドハウス融資
• 投資物件融資
• 比較：プライマリーホーム融資
• なぜルールが違うのか
• 金利上昇は避けられるのか？

セカンドハウスの住宅ローン金利と投資物件の住宅ローン金利の比較

セカンドハウスや投資物件の住宅ローン金利は、住んでいる家の住宅ローンよりも高くなります。 一般的に投資物件の金利は、市場の金利よりも0.5%～0.75%程度高いと言われています。

• セカンドハウスの住宅ローン金利。 通常、主な住宅の金利よりも0.50％以下高い
• 投資用不動産の住宅ローン金利。

もちろん、投資用不動産やセカンドハウスの住宅ローン金利は、主な住宅の住宅ローン金利と同じ要素に左右されます。

あなたの場合は、市場、収入、クレジット・スコア、ロケーションなどの要因によって異なります。

最初の家を購入したときと経済状況が変わっていれば、新しい住宅ローンの金利は平均よりも大きく変わるかもしれません。

Verify your new rate today (Mar 26th, 2021)

Second home (vacuation home) mortgage rates and rules

ここでは、セカンドハウス（1年の一部に住むがフルタイムではない家）を購入する場合の、住宅ローンの金利や条件についてご紹介します。

Occupancy: part-time occupancy required

金融機関は、バケーションやセカンドハウスは、少なくとも1年の一部は本人や家族、友人が使用することを想定しています。 しかし、使用していない時に家を貸すことが許される場合も多いのです。 ルールは金融機関によって異なります。

セカンドハウスの金利：市場よりやや高い

セカンドハウスはプライマリー・レジデンスではないため、レンダーはリスクを見て高い金利を設定しています。 しかし、投資用不動産の金利ほど高くはありません。

頭金：通常10％以上

貸し手によっては、別荘の頭金として10％を要求するところもあります。 また、クレジット・スコアが低かったり、手元資金が少なかったりして、申請条件があまり良くない場合は、20％以上の頭金が必要になることもあります。

クレジット・スコア：640以上

セカンドハウスやバケーションハウスの購入には、通常640以上の高いクレジット・スコアが必要です。 貸し手は、負債が少なく、余裕があることを求めます。負債と収入の比率が厳しいことを考えてください。

Verify your eligibility for a second home loan (2021年3月26日)

Investment property mortgage rates and rules

ここでは、投資用不動産を購入する場合の住宅ローンのルールについて知っておくべきことを説明します：全く住まず、年間を通して貸し出す予定の不動産です。

居住：不要

投資物件として住宅を融資し、フルタイムで貸し出す予定の場合、個人的にはいつまでも建物に居住する必要はありません。

投資用不動産のローン金利。 市場より0.50%～0.75%高い

投資物件の場合、モーゲージ金利はかなり高くなります。 多くの場合、投資物件の金利は、同じ住宅を主な住居として購入する場合よりも、0.5%～0.75%高くなります。

ダウンペイメント。 15%～25%

投資用不動産の頭金は、1ユニットの物件では15%、2～4ユニットの物件では25%となっています。 また、申請内容やローンの種類によっては、より多くの頭金が必要となる場合もあります。

民間の金融機関は、「ハードマネー」と呼ばれることもありますが、アセットベースのローンを組むこともあります。 借り手が購入価格の30％または40％を頭金にして、貸し手が残額を提供します。

フリッパーは、このような短期の住宅ローンを利用して資金を調達することがあります。 しかし、これにはリスクが伴います。 物件がローンをカバーするのに必要な金額で売れなかった場合、あるいは物件がまったく売れなかった場合、借り手は差し押さえを受け、すべてのエクイティを失うことになります。

クレジットスコア：640以上

投資用不動産のローンを組む際には、一般的にクレジットスコアが640以上であることが求められます。 しかし、クレジットスコアが低いと、金利が非常に高くなってしまいます。

Verify your eligibility for an investment property loan (Mar 26, 2021)

For comparison: Primary residence mortgage

セカンドハウスや投資用不動産の住宅ローンを議論する際には、金利やルールをPrimary residenceのそれと比較します。 その基準を明確にするために、ここでは主な住宅用住宅ローンの融資ルールを紹介します。

Occupancy: required

1戸から4戸までの物件を住宅ローンで購入する場合、そのうちの1戸に住むことが条件となります。

>> 関連記事です。

一般的には、クロージング後60日以内に家を占有しなければなりません。 結婚している場合は、両方の配偶者が居住する必要があります。

金利：標準的な市場金利

住宅ローンはリスクが少ないため、住宅ローンの金利は別荘や投資物件に比べて低く設定されています。 銀行や金融機関が宣伝している市場金利は、一般住宅に適用されるものです。

頭金：0％から

住宅ローンの借り手は、VA資格のある借り手は頭金ゼロ、FHA住宅ローンでは頭金3.5％、コンフォーミング・ファイナンスでは頭金5％、Freddie Mac Home PossibleプログラムやFannie Mae HomeReady住宅ローンでは頭金3％で融資を受けることができます。

クレジット・スコア。 500から

投資用やバケーション用の物件に比べて、より低いクレジットスコアでもプライマリーレジデンスの資金調達が可能です。 FHAローンでは、クレジットスコアが500（頭金10％）または580（頭金3.5％）と低く設定されています。 また、ほとんどの金融機関が620からのクレジットスコアを認めています。

セカンドモーゲージの金利とローンの選択肢が異なる理由

あなたが住んでいる家（プライマリーレジデンス）は、不動産の中で最もリスクが低いと考えられています。 困難な状況に陥っても、住宅所有者が支払う請求書はこの住宅にあると考えられます。 一方、別荘や投資用不動産は、よりリスクが高くなります。 借り手は、お金がないときに支払いを見送る可能性が高くなります。

このように、セカンドハウスはリスクが高いため、融資の際には厳しいルールが設けられています。

上記のように、市場金利以上の金利、多額の頭金、高いクレジットスコアなど、さまざまなルールがあります。

もちろん、借入先や住宅ローンプログラムによって、物件の種類によって融資の基準は異なります。 そのため、セカンドハウスを購入する前に、ローンの選択肢を比較することが重要です。

Find vacation or investment financing (Mar 26th, 2021)

セカンドハウスの住宅ローンでは、金利の上昇を避けることができますか？

住宅ローンを申し込む際には、その物件をどのように使用するかを申告しなければなりません。 そして、金融機関はその申告を真剣に受け止めます。 それは、リスクの高い投資用不動産を住宅ローンで融資することを望まないからです。

セカンドハウスをプライマリーレジデンスとして登録し、金利が低かったり、資格を得やすかったりすることに魅力を感じるかもしれません。 しかし、そうするのは賢明ではありません。

住宅ローンの申請書に嘘を書くと、数千ドルの罰金が科せられます。 非常に深刻なケースでは、住宅ローン詐欺で刑務所に入ることもあります。

ですから、金融機関には常に正直に話しましょう。 また、ローンのルールがよくわからない場合は、たくさん質問してください。 たとえば、次のようなことです。

• 一晩中レンタルしてもいいのですか？
• 何泊もできるかどうかの制限はありますか？
• 投資物件ではなく、別荘として認められるためには、どのくらいの期間そこに滞在しなければならないのでしょうか？
• 付属住戸を持つことはできますか？

セカンドモーゲージの要件を完全に理解するために、回答を書面にしてもらいましょう。

もし、ある金融機関で審査が通らなかったり、必要なローンプログラムが見つからなかったりしたら、別の金融機関を試してみてください。

また、ある金融機関で審査が通らなかったり、必要なローンプログラムが見つからなかったりした場合は、別の金融機関を試してみてください。

今日、低金利の住宅ローンを見つけてロックしましょう（2021年3月26日）

セカンドハウスや投資物件の住宅ローンは必要ですか？

不動産市場は変化しています。それに伴い、住宅ローンのルールも変化しています。 それに伴い、住宅ローンのルールも変わってきています。

自宅の一部または全部、あるいは敷地内の別の建物を貸し出す場合、融資に影響を与える可能性があります。 以下にいくつかの例をご紹介します。

また、自分の生活状況が住宅ローンにどのような影響を与えるかわからない場合は、どのようなルールが適用されるのか、金融機関に問い合わせてみましょう。

ホテルとしての家（AirbnbとVRBO）

Airbnbや同様のサービスの成長は、家を新しい方法で収入を得るために利用できることを意味します。 空き部屋や地下室、ガレージを改造したものでも、かなりの収入が得られるようになりました。

一般的には、家の一部を貸し出しても、主たる住居としての資金は確保できます。

一般的には、住宅の一部を貸し出しても、プライマリー・レジデンスとして資金を調達することができますが、自分が休暇を過ごすために住宅を使用し、さらに貸し出す場合には、セカンド・ハウス・ローンが必要となります。

付属住戸や小さな家

多くの地域で手頃な価格の住宅が不足していることから、州全体で土地区画整理法を変更しています。 多くの住宅所有者が、独立した一戸建て住宅と同じ土地に小さな家を建てたり、購入したりできるようになりました。

例えば、ニューハンプシャー州では、一戸建て用の土地に750平方フィートまでの「付属住戸」（ADU）を認めています。 オレゴン州では、多くの地域で一戸建て用の区画を廃止しました。

これは、投資用不動産の住宅ローンを組まずに投資用不動産を購入したいと考えている住宅所有者にとって、裏道になるかもしれません。

これは、投資物件の住宅ローンを組まずに投資物件を購入したいと考えている住宅所有者にとって、裏道となる可能性があります。 あるいは、現在の家のキャッシュアウト・リファイナンスを利用して、元の建物に住み続ける限り、自分の敷地内にADUを建てることもできます。

どちらにしても、実質的にはプライマリー・ホームのローンで購入したにもかかわらず、サイド・プロパティを貸し出して、追加のキャッシュを得ることができます。

セカンドハウスをファーストハウスに

最近では、別荘をファーストハウスとして購入する人もいます。 これは、不動産を購入したくても、自分の住んでいる都市では買えないという若い専門家にとって、良い回避策となるでしょう。

しかし、この状況では、最初の住宅ローンで別荘を購入していても、第二の住宅ローンとしての資格があります。 それは、その物件を主たる住居として使用していないからです。

今日のセカンドハウスと投資用住宅ローンの金利を確認する

セカンドハウスや投資用物件の住宅ローン金利は、プライマリーレジデンスに比べて高くなっています。

しかし、今日の金利は全体的に低いので、1年前、あるいは数ヶ月前と比べても、セカンドハウスの住宅ローンの支払いは少なくて済みます。

自分に合った金利を確認してみましょう。

新しいレートを確認する (2021年3月26日)