2021年の商業用不動産ローン金利

2021年の商業用不動産ローン金利

ローンの種類	Average Rate	Terms
SBA 504	4.38-4.49%	平均100万ドル、最長25年
SBA 7(a)	5.25%-9.25%	Avg $350,000 Up to 25 years
Traditional Bank Loans	From 5.00%	25,000ドルから

リースではなく、商業用不動産を購入するという決断には、多くの利点があります。

また、商業用不動産のローン金利は2.231%と低いものもあるため、不動産購入は長期的な節約につながります。

適切な商業用不動産ローンを選ぶ

収益物件や事業用物件の購入やリフォームを考えている場合、最初のステップとして、どのローンオプションが自分のニーズに最も適しているかを判断する必要があります。

多くの場合、銀行やクレジットユニオンなどの金融機関が提供する伝統的なスモールビジネスローン（いわゆるコマーシャルモーゲージ）とSBA専用ローンのどちらを選ぶかがポイントになります。

今日は、最も人気があり、しばしば最も手頃な価格の商業用不動産ローンの一つであるSBA 504ローンから始めて、最も人気のある商業用ローンのオプションをいくつか簡単に見てみましょう。

SBA 504ローン

SBA 504ローンは、最も人気のある商業用不動産ローンですが、最も取得が難しいローンとも言われています。

経済発展を促進するために設計されたSBA 504ローンは、固定資産に対する長期融資オプション（10年または20年）で、事業の買収、近代化、拡張、およびそのような拡張に関連する費用の借り換えに使用することができます。

SBA 504ローンは、500万ドルから550万ドルのプロジェクト費用を対象とし、総費用の最大90％をカバーすることができます。 商業用住宅ローンの貸し手のみがバックアップする従来のローンとは異なり、504ローンはSBA（40％）と参加している貸し手（50％）の両方がバックアップします。

504ローンの金利は、5年債と10年債の金利に手数料を加えたもので、商業用不動産融資の中では最も低い金利となっています。

また、頭金も少なくて済みます。他のローンでは25～30％の頭金が必要なのに対し、504ローンでは10％の頭金で済みます。

このような利点がある一方で、504ローンにはいくつかの欠点もあります。 このローンを検討している方は、資金は以下の承認されたプロジェクト費用にのみ使用しなければならないことを覚えておいてください。

• オフィスビルなどの既存の商業用不動産の購入
• 土地の購入または改良
• 新しい商業用不動産の建設
• Renovate,
• 長期的な機械や設備を購入する。
• 前項目に関連した成長・発展に伴う債務の再調達

SBA 7(a)

SBA 7(a)ローンは、建設、改築、近代化、または長期的な設備購入の資金を調達したい中小企業のオーナーにとって、もう一つの人気のある融資の選択肢です。

SBA 7(a)ローンは、設備、在庫、備品の購入に関連するコストを管理するため、また運転資金のニーズ、負債の借り換え、スタートアップ・コストにも使用することができます。

金利は一般的に銀行ローンよりも低く、504ローンよりも若干高い程度です。

金利は、従来の銀行ローンに比べて低く、504ローンに比べて若干高くなります。

SBAのローン期間は5年から10年ですが、不動産購入のためのタームローンは25年となっています。

SBA 7(a)ローンは、SBA 504ローンとは異なり、融資額の85%までしか保証されませんが、15万ドル以上の融資は75%の保証に制限されます。

SBA 7(a)ローンは、依然として厳しい要件に基づいていますが、中小企業のオーナー、特に信用力の高い人にとっては、より利用しやすいものとなっています。

融資条件や制限、商業用不動産ローンの金利は、融資先によって異なることが多いため、融資先に直接問い合わせてみるとよいでしょう。

一般的に、借り手はSBA 7(a)ローンと同様のローン金利を期待することができ、記事掲載時点での変動金利は通常3%～6.25%です。

Average Commercial Loan Rates

商業用不動産のローン金利は複雑で、多くの要素に左右されます。 そのため、商業用ローンの平均金利は変動する可能性がありますので、最新の数字を確認してください。 以下は2021年3月時点での更新情報です。

最近、Small Business AssociationがCOVID-19からの経済回復を目指して504ローンの金利を引き下げました：

• 10年ものです。 2.231%
• 20年もの。 2.364%
• 25年目。 2.399%

SBA 7(a)ローンの金利は現在以下の通りです：

• Variable:
• Fixed: 9.25% to 11.25%

また、前述の通り、従来の銀行ローンの金利は現在3%から6.25%ですが、これらの金利には上限がないため、借り手の資格に応じてこれらの数字を超える商業不動産ローンの金利を受け取る人もいるでしょう。

Loan-to-Value Ratioの理解

多くの金融機関は、申請者の資格に加えて、LTV（Loan-to-Value Ratio）を重視して金利を設定しています。 LTVは、ローンが借り手によって完済されないリスクを判断するためのもので、最終的にローンが承認されるかどうかを決定します。 LTVが低ければ低いほど、リスクは低くなります。

LTVを決定するために、金融機関は融資希望額を物件の購入価格または評価額のいずれか低い方で割ります。

例えば、50万ドルの物件に35万ドルの融資を希望した場合、LTVは70％となります。

金融機関は商業用および住宅用ローンの査定にLTVを使用しますが、注目すべき違いがあります。 住宅ローンの場合、LTVは100％まで承認されます。

デット・サービス・カバレッジ・レシオ

デット・サービス・カバレッジ・レシオ（DSCR）は、貸し手がリスクを判断するのに役立つように設計されており、特に借り手が月々の支払いをきちんと行えるかどうかを判断します。

この比率を決定するために、貸し手は借り手の年間純営業利益（NOI）と、金利と元金を含む年間ローン支払額（住宅ローン債務負担額とも呼ばれる）を比較します。

NOIを決定するには、ビジネスの年間収益から年間営業費用を差し引きます。

DSCRを計算するために、金融機関はNOIを年間のデットサービスで割ります。

一般的に、DSCRは1を下回ってはいけません。これは、キャッシュフローがマイナスになり、負債を返済できないことを示しているからです。

手数料とその他の費用

商業用住宅ローンの金利は、ローン商品の手頃な価格を決定する主要な要因であることが多いのですが、手数料や追加費用も総費用に大きな影響を与えます。

商業用不動産ローンを利用する際には、以下のような追加費用が発生する可能性があります。

• 鑑定費用
• オリジネーション費用
• サーベイ費用
• 弁護士費用
• ローン申請費用

また、前払いのペナルティがあるかどうかも重要です。 このようなペナルティがあると、ローンの前倒し返済ができなくなります。

SBA 504ローンでは、ペナルティは時間の経過とともに徐々に減少していきますが、他のローンでは、一定の年数内にローンを完済する能力を制限する単一の前払いペナルティを課す場合があります。

ローンを組む前に、各ローンの金額、返済期間、金利、手数料など、さまざまなシナリオを検討してみるとよいでしょう。

そうすることで、すべてのローンの選択肢を比較し、月々の負担やローン期間中の負担が最も少ないものを判断することができます。

経営者が最善の決断をするために、多くの金融機関やオンラインリソースが商業用住宅ローンの金利計算機を設計しています。これらの計算機を使用するには、通常、おおよそのローン額、金利、返済条件を知る必要があります。

FAQ

では、商業用不動産のローン金利について、まだ疑問に思っていることを挙げてみましょう。

商業用住宅ローンの現在の金利はどのくらいですか

商業用住宅ローンの金利は、上記のようなさまざまな要因に基づいて変化しますが、借り手は通常、銀行の商業用住宅ローン金利を3%から6.25%の間で期待することができますが、この範囲を超えることもあります。

ハードマネーローンのような代替融資を選択した場合は、18％以上の高金利が予想されます。

How Do You Qualify for a Commercial Real Estate Loan?

他の融資商品と同様に、商業用不動産ローンは、融資者の資格を満たした借り手にのみ提供されます。

金利、条件、手数料と同様に、これらは融資者によって異なりますが、商業用不動産ローンを検討している場合、融資者は以下の点に基づいて判断すると思われます：

• ビジネスの財務状況。 DSCRで示されているように、借金を返済する能力は、ローンの適格性を判断する際の主要な要素です。 そのため、融資担当者は、融資を決定する前に、売上高、債務残高、ビジネス・クレジット・スコアを見ることになるでしょう。 ビジネスの健全性を判断するために、貸し手は最大5年分の納税記録、財務書類へのアクセス、ビジネスプラン、ビジネス構造の証明（LLC、S-Corp、C-Corpなど）、予測されるキャッシュフローなどを求めることがあります。
• 個人の財務状況。 ビジネスをさらに確立したり成長させたりするために明確に設計されたローンを組んでいるにもかかわらず、個人のクレジットスコアが関係してくる可能性があります。 クレジットスコアが高い、あるいは破産や先取特権などがないクレジットプロファイルがあれば、有利になります。 個人のクレジットスコアが低い場合は、商業用不動産ローンに申し込む前に、クレジットスコアを向上させるための必要な措置を取ることをお勧めします。 このようにして、ローン承認の可能性を高め、より低い金利を確保することができます。
• 物件の価値。 投資用不動産を担保として使用するため、貸し手は適格性や金利を決定するために不動産を評価します。 その際、LTVを見ることで、投資物件の価値と融資額の関係を判断します。

これらの要素は一般的に審査されますが、追加で必要な資格があれば、それを決定するために、潜在的な貸し手と直接話し合うことが重要です。

これは辛いことですが、あまり良い情報ではないため、希望よりも高い金利に追い込まれてしまうかもしれません。

What is the Average Down Payment on Commercial Property?

コマーシャル・プロパティ・ローンの大半は頭金を必要としますが、その頭金の額はさまざまです。 一般的に、従来型の商業用ローンやSBA 7(a)ローンでは、15%から25%の頭金を要求されます。

しかし、SBA 504ローンなど一部のローンでは、10％の頭金で済む場合もあります。

How long Can You Finance Commercial Real Estate?

商業用不動産を購入する際の資金調達期間は、選択するローンによって異なります。

その他、特にブリッジング・ローンやハード・マネー・ローンについては、融資期間や償却期間が数ヶ月や3～5年に限定されている場合もあります。

商業用不動産の融資はどのように決定されるのか？

• ローンタイプ。 上述のように、各ローンタイプにはそれぞれ異なる「平均的な商業ローン金利」が設定されています。 SBA 7(a)ローンのように、制限があるものもあれば、ないものもあります。
• 借り手のクレジットヒストリー。 ほとんどの貸し手は、ビジネスのクレジットスコアだけでなく、借り手のクレジットプロファイルに大きく依存しています。
• 融資額と期間。 一般的に、借入期間が長ければ長いほど、金利は高くなります。 同様に、SBAをはじめとする多くの金融機関も、ローンの規模に応じて金利を決めています。

これらの要素に加えて、商業用不動産の貸し手は2つの重要な指標を重視しています。

How Do You Finance a Commercial Real Estate Purchase?

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Nav’s Verdict: 商業用不動産のローン金利

ローン金利は市場金利をベースにしているため、頻繁に変動する可能性があることを念頭に置いておく必要がありますが、商業用不動産の金利は通常、劇的な変動はありません。

住宅用の商業用住宅ローンや商業用建設ローンを探している投資家の方や、資産形成のために不動産を購入しようとしているビジネスオーナーの方は、利息をできるだけ節約するために、時間をかけて最適なローンオプションを見つけましょう。

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