What Is ARV? The (Ultimate) Guide | Real Estate Skills
不動産ビジネスでは、外国語のように聞こえるかもしれない略語や専門用語がたくさんあります。
特に不動産投資家は、ほとんどの不動産業者が頭を悩ませるような独自の話し方をしているようです。
卸売業者、ハウスフリッパー、不動産再生業者は、彼らのビジネスに大きな影響を与える用語に特別な注意を払っており、それがARVです。
このARVを理解することで、お金の節約にもなりますし、正しい投資判断をしているという安心感も得られます。
それがなければ、あなたは壊滅的につながる危険なゲームをプレイしていることになります。
だからこそ、私たちはあなたがこのシンプルかつ複雑な不動産投資ビジネスで正しい動きをすることを確実にするために、この詳細な記事を提供しています！
読んで、ARVとは何かをお楽しみください。 The Ultimate Guide!
- 1. ARVとは
- 2.不動産におけるARVとは
- 3.誰がARVについて知る必要があるのか？
- 4. ARVを決定する方法
- 5. ZillowでARVを見つける方法
- 6. ARVローンとは何ですか？
- 7. After Repair Value (ARV)の計算方法
- 8. 不動産におけるARV 70%ルールとは？
- 9. ARVはどのようにしてお金を節約することができるのでしょうか？ ARVを向上させるための修理やリノベーションの種類とは？
- 11. 最も高いARVの住宅を見つけるには？ なぜARVを知ることが重要なのか？
ARVとは
ARVの文字は「After Repair Value」の略です。
ARVを計算する目的は、全面的な改修が完了した後に、家が売れる予想価格を決めることです。
不動産投資家は、ARVから逆算して、その物件が現状でどのくらいの価値があるのか、つまり「As-Is」バリューを決定することがよくあります。
不動産投資家は、家を買って修理し、利益を得るために販売します。
ARVの計算には、その地域で比較可能なリフォームされた家の価格と、それらの家の改良点の価値が考慮されます。
この計算は、家を購入する前に行われるため、家を反転させる際の時間と労力を大幅に削減することができます。
ARVとは何か、どのように計算されるのか、ハード・マネー・レンダーによる簡単なビデオがあります：
What Is ARV In Real Estate?
不動産におけるARVとは、可能な限り最高の状態にリフォームされた後の家の価値のことで、ハウス・フリッピング・ビジネスで最もよく使われます。
注意していただきたいのは、不動産のARVは固定された数字ではないということです。
重要なことは、不動産のARVは固定された数字ではなく、入手可能な市場データに基づいた価値の解釈や意見であるということです。
不動産投資家は、最新の不動産販売や市場情報を分析し、現実的な結論を導き出すことでARVを算出します。
不動産投資家は、最新の不動産販売や市場情報を分析し、現実的な結論を出すことでARVを算出します。ARVを求める目的は、家を修理して反転させる場合でも、家の価値を向上させるためにリハビリを行う場合でも、可能な限り最善の投資判断を行うためです。
ARVの概念は、家を修理してひっくり返す人に限らず、BRRRR法のように、価値を最大化するために家に何らかの手を加える必要がある、あらゆる種類の不動産分野のビジネスに当てはまります。
家を修理したり、改造したり、ひっくり返したりすることは、家をひっくり返す番組の人気が高まったことで、より望ましいものになりました。
このような番組を見ると、簡単にできて楽しいというイメージを持つかもしれませんが、その裏には大きな現実があります。
だからこそ、その背景にある不動産技術をすべて理解することで、成功する投資家になるという夢を実現することができるのです！
Who Needs To Know About ARV?
ARVについて知る必要があるのは、不動産起業家や投資のプロです。 これは、彼らが付加価値のある投資機会を分析し、話すことができる主な方法の1つであることを意味します。
ARVの恩恵を受けることができる具体的な人々のタイプは以下の通りです。
- Fix and Flippers
- Real Estate Wholesalers
- Virtual? 卸売業者
- 住宅鑑定士
- 住宅ローンの貸し手
- li 貸し金業者
- プライベート・マネー・レンダー
- BRRRインベスター
- 不動産ブローカー
- 不動産デベロッパー
投資家がARVを把握したら、その時点で投資家は不動産を購入することができます。 これにより、現在の価値と販売価格が明らかになります。
不動産投資が不確実な結果を伴う財務上の意思決定を意味することを考えると、このテクニックは、投資家がリスクを軽減し、より予測可能な買収を行うのに役立ちます！
初心者の投資家がこの知識を必要とするだけでなく、長年成功している不動産投資家もこのテクニックを毎日使っています。
ARVの決定方法
ARVの決定は、不動産ビジネスで家を修理して反転させる際に習得すべき最も重要なスキルの一つです！
修理後の価値の計算式は、家をうまく反転させて最大の利益を達成しようとしているときに、あらゆる種類の要素を考慮します。
それにしても、これはすごいですね。
つまり、ARVを求めるためには、”run the comps “が必要なのです。
最良の不動産市場の販売データを得るためには、MLS（Multiple Listing Service）にアクセスする必要があります。
- Realtor.com
- PropStream
- Zillow
- Redfin
- Trulia
ある家のARVを決定する際には、以下のことを考慮してください：
#1. 類似した特徴を持つ近隣の住宅
同じエリアで比較可能な住宅を見つけ、どのような特徴が共通していて、どのくらいの価格で販売されているかを確認します。 広さ、ベッドルーム、バスルーム、土地の広さ、特徴、家のスタイルなどを見てみましょう。
そうすることで、近隣の類似物件の市場価格を把握することができます。
#2. 最近売られた家
現在売られている家は、人々が実際に支払う意思があるかどうかを教えてくれないので、見ないようにしましょう。 活発な家はARVを計算するのに役立ちますが、売られた家は買い手が実際に支払おうとした市場価格を示しています。 6ヶ月以内に購入するようにしましょう。
たとえ6ヶ月前に売られた家であっても、1年前に売られた同じような家よりはずっと良いです。
売却された比較対象物件のDOM（Days on Market）を見ることで、市場の温度を測ります。
市場の温度を測るには、売られた比較物件のDOM（Days On Market）を見てみましょう。平均DOMが低いと売り手市場、高いと買い手市場です。 物件が売れるまでにどのくらいの時間がかかりますか？ 売れている物件の平均的な市場滞在日数はどのくらいですか？ どの物件が早く売れて、どの物件が長くかかるのでしょうか？ なぜでしょう？
#3. 立地の近さ
これは、不動産投資の素人が間違いを犯す分野の一つです。 比べている家が全く同じ特徴を持っていても、場所が違えば不動産の価値も変わってきます。
近所や分譲地、HOAのコミュニティごとに価値観が違うことは、買い手も知っています。
近所や分譲地、HOAのコミュニティによって価値観が異なります。 競合物件は、対象となる不動産に近ければ近いほど良いのです。
ここでは、いくつかのプロのヒントをご紹介します。
- もし、あなたがフリップしようとしている物件に匹敵する物件が見つからない場合は、ARVを推測してはいけません。
- 買収に踏み切る前に、少なくとも3～5件のしっかりとしたコンプ物件や、あなたの家に関連する家で、修理して売られたものがあるかどうかを確認しましょう。
- 数ヶ月から1年後の市場がどうなっているかは誰にもわからないので、予想される評価ではなく、売られたデータだけで比較してください。
以下は、PropStreamを使ってARVを決定する方法を説明する簡単なビデオです：
How To Find ARV On Zillow?
Zillowで家のARVを見つけたいなら、まず、Zillowのプラットフォームを使ってcompsを見つける方法に慣れておく必要があります。
Zillowを使って家のARVを計算するには、次の手順に従ってください：
- Go to Zillow.
- Zillow.com にアクセスします
- 検索する郵便番号または都市名を入力します
- 「Sold」ステータスですべての結果をフィルタリングします
- 「Beds & Baths」をクリックし、適切なベッドルームとバスルームを選択します。
- 「Home Type」をクリックして「Houses」を選択
- 「More」をクリックして、過去6ヶ月間に販売されたものだけをフィルタリング
以下の例では、3つのタイプの住宅を探します。 以下の例では、カリフォルニア州サンディエゴのMira Mesa地区にある、3ベッドルーム、2バス、2,000平方フィートの家を探します。
スクリーンショットからわかるように、上部には検索バーがあり、以下のような検索に適した条件を入力していることを確認します。
Real Estate Comps Criteria:
Real Estate Comps Criteria：過去6ヶ月以内に販売されたもの、最低ベッド数とバスルーム数が自分の物件と一致しているもの、面積が自分の物件の+/-500SQFT以内のもの、半径0.5～1マイル以内のもの、フルリフォームされた物件を探す。
今回の検索から、検索範囲内にかなりの数の家があることがわかりました! ARVを計算するために改装されている家を調べていることを確認してください。 全ての家が良いコンプとは限りません。
キッチンがリフォームされている家を探しましょう。 
石英や御影石のカウンターやタイル張りのシャワーを備えたバスルームは、素晴らしいARVコンプになります！リストを見て、3～5件のベストコンプを見つけたら、それらの値の平均を使って、あなたの対象不動産の修理後の価値を決定してください。
What Is An ARV Loan?
ARVローンとは、提案されたリフォームが完了した後の推定価値に基づいて、不動産を購入するための融資です。
ARVローンでは、貸し手は、不動産の修理後の価値の割合に基づいて融資額を決定します。
ARVローンは、ハード・マネー・レンダーやプライベート・マネー・レンダーによって組成されます。
ハード・マネー・レンダーやプライベート・マネー・レンダーは、不動産を担保としてローンを組み、借り手の返済能力を考慮することから、一般的にアセット・ベース・レンダーと呼ばれています。
How To Calculate After Repair Value (ARV)?
不動産のARVをどのように計算するかは、芸術でもあり科学でもあります。 一戸建ての修理後価格を求める場合、定性的なデータと定量的なデータの両方を評価する必要があります。
Compsの調査とは、数字だけでなく、家やその周辺の観察可能な特徴を調べることです。 競合物件の情報をもとに、対象物件の価値を調整します。 価格調整の対象となるのは、ベッド数やバスタブの数、立地、状態、特別な特徴、そして面積の違いなどです。
しかし、ここで別の見方をしてみましょう。
ARV Formula → Current Value of Property + Value Of Repairs
現在の不動産の価値を明確に理解するためには、不動産鑑定士を雇うことで、売り手の販売価格からではなく、家の価格の最良のアイデアを得ることができます。
あなたの不動産の修理価値ARVを決定する際にも、適切なコンプを選ぶようにしてください。
修理費用の見積もりについては、ゼネコンに依頼することをお勧めします。
修理費用の見積もりについては、ゼネコンに依頼することをお勧めします！
最初に提示された入札価格から、できるだけお得になるように、いくつかのリフォーム費用の見積もりを取るのがベストです。
また、人々が購入したいと思っているものの指標となるので、コンプと同じスタイルと品質でリフォームしていることを確認してください。
修理が終わったら、先ほどと同じ不動産鑑定士に電話して、その家が実際に市場でどのくらいの価値があるのか、正確な見積もりを出してもらいましょう。
ARVを1ドル単位で計算するには、HarrisHomes社のARV計算アプリをダウンロードすることをお勧めします。
ARV70%ルールとは、不動産における経験則で、投資家はフィックス＆フリップの投資物件に対して、推定修繕費を差し引いたARVの70%以上の金額を支払うべきではないというものです。 とはいえ、これはあくまでも目安なので、70％だけにこだわる必要はありません。 お買い得な物件は、ARVの70％以上で見つかります。
70%ルールの公式は以下の通りです。
(ARV x 70%) – Renovation Cost = Maximum Allowable Offer (MAO)
70%ルールを実際に使用した場合のイメージは以下の通りです。
ARV → $150,000
Repairs (revision related expenses) → ($25,000)
($150,000 x 70%) – $25,000 –> $105,000 – $25,000 = $80,000 MAO
$105,000は、収益性の高い取引や総投資額となるための、あなたの全費用を表しています。 8万ドルは、リノベーション前の物件を購入する際のオファー価格です。
資金調達コスト（手数料・金利） → ($5,000)
保有コスト（保険料・水道光熱費） → ($3,000)
リセール・フィー（不動産業者の手数料6%前後） → ($9,
Profit → $150,000 – $105,000 = $45,000 – $17,000 (経費) = $28,000
この$28,000が、計画通りに進んだ場合の利益です。
私たちが使ったシナリオの例は、「最大許容オファー（MAO）」または「反転物件のMAO式」と呼ばれています。 多くの不動産投資家や卸売業者は、この式を使って取引を評価しています。
How Can ARV Save You Money?
ARVは、購入を決断する前に、対象となる不動産の最高・最良の用途と必要なものを理解するのに役立つことで、あなたのお金を節約することができます。
まず、ARVを知ることで、物件の買いすぎを防ぐことができます。
ARVの計算方法を知っていれば、投資の意思決定をする際に、数字で判断することができます。
ARVの計算方法を知っていれば、投資の意思決定をする際に、数字で判断することができます。
ARVをうまくダイヤルすることは、テストで使えるカンニングペーパーのようなものですから、この評価方法を使わない手はありません！
逆に、コンプがない家の場合は、確実にARVを決定するのは難しいです。 事実に基づいたARVの分析がなければ、ただのギャンブルになってしまいます。
その結果、家を売ることができなかったり、ローボール・オファーで家を売ったりすることになり、どちらも大きな損失を被ることになります。
いずれの場合も、結果的に大きな損失を被ることになります。だからこそ、時間をかけてARVを計算することは、家を反転させる際の救世主であり、必要不可欠なのです。 そのためには、リスクを軽減しつつ、利益を最大化することが必要です。
ARVを向上させる際に優先すべき修理やリフォームは、不動産の家ごとに異なる可能性があります! そのため、どこから見始めるべきかを知っておくと、これらの判断の助けになります。
どのような修理をするかを決めることは、最も重要なことの一つです。なぜなら、人が入居する前に修理やTLCを必要とする、荒れ果てたホーダーハウスを購入している可能性があるからです。
戦略的な改善を行いながら、不動産の修理費用を最小限に抑えることができるかどうかは、家を反転させるときに儲かるかどうかの決め手になることがよくあります。
修理費を最小限に抑えながら、戦略的に改善できるかどうかが、家を反転させるときに儲かるかどうかの決め手になります。
ここでは、住宅のARVを向上させるために仕事の範囲で考慮すべき主な修理を紹介します。
- 新しいフローリング
- 内装・外装の塗装
- & バスルーム
- & 間取りの改善
- ランドスケープ
- 屋根工事
- 基礎工事
- 空調の修理
- 電気工事
- Plumbing
これらは、家が売られるときの唯一の条件であるため、主に探すべきものです。
投資収益率（ROI）が最も高いのは、通常、化粧品の修理です。
Real Estate Skills Tip: キッチンとバスは家を売る!
また、絶対に安くしてはいけない項目があるとすれば、それは配管、屋根、基礎修理、HVAC、電気でしょう。
また、絶対に安くしてはいけないものとして、配管、屋根、基礎修理、空調、電気などがあります。
これらの修理は、最も費用のかかる部分ですが、ARVの向上には最も影響を与えません。
これらの修理は、最も費用のかかる部分ですが、ARVを向上させるための影響は少なく、ROIへの影響も少なくなります。
結局のところ、フリップを成功させるために家を改装する際には、多くのことを考慮する必要があります。
このように、家の見た目を重視するのは良いことですが、長年にわたって家を正しく機能させるためのものを見失わないようにしましょう！
最も高いARVのために最適な家を見つけるには？
修理後の価値（ARV）が最も高いベストな家を見つけるための4つのヒントを紹介します。
- 最も素敵な地域の最も醜い家を買う
- 1平方フィートあたりの価格が低い家を手に入れる
- 進歩の道に投資する
- 物件の特別な特徴
最も高いARVのための最高の家を見つけようとするとき、最も素敵な地域の「最も醜い」家を見極めようとします。
ある地域で最も醜い家を見つけることは、常に注目すべきことですが、それが購入の主な理由ではありません。
ある地域で最も醜い家を見つけることは、常に注目すべきことですが、それが購入の主な理由ではありません。これらの家を購入する際に考慮すべき主な要因は、家の大きさであり、それが家の価値の多くを生み出すからです。
1平方フィートあたりの価格（または1平方フィートあたりのドル）には細心の注意を払ってください。
1平方フィートあたりのドルを見ると、家の大きさに比べて価値があるかどうかで、賢明な投資判断をすることができます。
Real Estate Skills Tip:
さらに、他の物件よりも望ましいと思われるユニークな特徴や特別な特徴を持つ物件を探しましょう。
不動産投資の際に考慮すべきもう一つのことは、進歩の道筋にある地域に家を買うことです。
もうひとつ、不動産投資の際に考慮すべきことは、進歩の道筋にある地域に家を買うことです。新しい小売店、学校、新築住宅、フリーウェイ、大量輸送機関など、新しい開発が計画されている場所に投資することです。
周辺地域の新規または計画中の開発については、市の計画課に確認してください。
住宅の価値は、その住宅がある地域に依存します。
家の価値は、その家がある地域に左右されます。つまり、開発の兆しがある新進の地域があれば、その家の価値は上がる可能性が高いのです。 それは時間の問題です！
「不動産を買うのを待ってはいけない。 不動産を買って待つ」
Why Is ARV Important To Know?
ARVを知っておくことは、不動産投資、特に家を反転させるときに、未知のものを撃退するのに役立つ素晴らしいツールだからです。 どんな投資家も水晶玉を持っているわけではありませんが、家を反転させることはギャンブルではありません。
不動産投資では、ARVを決定しなかったり、単にエージェントや鑑定人を雇ったりして、何千ドルもの損失を被るリスクを冒す価値はありません。
自信を持ってARVを計算することは、家を反転させたり、不動産を卸したり、不動産ビジネスで取引をしようとするときに非常に重要です。
鑑定士や不動産業者、不動産管理者に頼るのではなく、自分で数字を把握する必要があるのです。
ハウスフリッパーや投資家は、自分のお金がかかっていますから、自信を持って物件の価値を確認する必要があります。
現実には、家を反転させることは、利用可能な市場情報に基づく推測と投機を伴うものです。
物件のARVを求める方法を実践すれば、やがて市場の達人になれるでしょう！
ARVについての最終的な考え
全体として、物件のARVを求めることは、成功する不動産投資家になるために継続的に練習し、取り組むべきスキルです。
そのためには、不動産投資家として成功しなければなりません。
家を反転させるビジネスは人気があり、今後も成長していくでしょう。
単純な計算ミスや市場への誤解によって、家を反転させる際に不幸な道を歩まないようにしましょう。
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