De Fair Housing Act

Fair Housing Act

De Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3601 e.v., verbiedt discriminatie door directe verstrekkers van huisvesting, zoals verhuurders en vastgoedbedrijven, maar ook door andere entiteiten, zoals gemeenten, banken of andere kredietinstellingen en huiseigenarenverzekeringsmaatschappijen, die door hun discriminerende praktijken huisvesting onbereikbaar maken voor personen vanwege:

• ras of huidskleur
• religie
• geslacht
• nationale herkomst
• gezinsstatus, of
• handicap.

In gevallen van discriminatie bij hypothecaire leningen of leningen voor woningverbetering kan het ministerie een rechtszaak aanspannen op grond van zowel de Fair Housing Act als het patroon of de praktijk van discriminatie, of wanneer het ontzeggen van rechten aan een groep personen een kwestie van algemeen openbaar belang doet rijzen. Wanneer geweld of dreiging met geweld wordt gebruikt om de rechten inzake eerlijke huisvesting te ontzeggen of te belemmeren, kan het ministerie van Justitie strafrechtelijke procedures inleiden. De Fair Housing Act voorziet ook in procedures voor de behandeling van individuele klachten over discriminatie. Personen die menen het slachtoffer te zijn geworden van een illegale huisvestingspraktijk, kunnen een klacht indienen bij het Department of Housing and Urban Development of zelf een rechtszaak aanspannen bij een federale rechtbank of een staatsrechtbank. Het ministerie van Justitie spant namens personen rechtszaken aan op basis van doorverwijzingen van de HUD.

Discriminatie in huisvesting op basis van ras of huidskleur

Een van de centrale doelstellingen van de Fair Housing Act, toen deze in 1968 door het Congres werd aangenomen, was het verbieden van rassendiscriminatie bij de verkoop en verhuur van woningen. Desondanks is rassendiscriminatie in de woningbouw meer dan 30 jaar later nog steeds een probleem. In de meeste patroon- en praktijkzaken van het Ministerie van Justitie is er sprake van rassendiscriminatie. Soms proberen huisvestingsaanbieders hun discriminatie te verhullen door valse informatie te geven over de beschikbaarheid van huisvesting, door te zeggen dat er niets beschikbaar was of door woningzoekenden op basis van ras naar bepaalde gebieden te sturen. Personen die dergelijke onjuiste informatie of misleiding ontvangen, weten soms niet dat zij het slachtoffer van discriminatie zijn. Het ministerie van Justitie heeft vele zaken aangespannen wegens dit soort discriminatie op grond van ras of huidskleur. Bovendien probeert het Fair Housing Testing Program van het ministerie dit soort verborgen discriminatie aan het licht te brengen en de verantwoordelijken aansprakelijk te stellen. In de meeste zaken die het ministerie in verband met hypotheekleningen heeft aangespannen op grond van de Fair Housing Act en de Equal Credit Opportunity Act, is sprake van discriminatie op grond van ras of huidskleur. In sommige zaken heeft het ministerie ook beweerd dat gemeenten en andere lokale overheidsinstanties de Fair Housing Act hebben overtreden toen zij vergunningen of bestemmingswijzigingen voor woningbouwprojecten weigerden, of deze verplaatsten naar wijken met overwegend minderheden, omdat werd verwacht dat de toekomstige bewoners overwegend Afro-Amerikanen zouden zijn.

Discriminatie in de huisvesting op grond van godsdienst

De Fair Housing Act verbiedt discriminatie in de huisvesting op grond van godsdienst. Dit verbod geldt zowel voor openlijke discriminatie van leden van een bepaalde godsdienst als voor minder directe maatregelen, zoals bestemmingsplannen om het gebruik van privéwoningen als gebedshuizen te beperken. Het aantal zaken dat sinds 1968 is aangespannen wegens discriminatie op grond van godsdienst is gering in vergelijking met sommige andere verboden gronden, zoals ras of nationaliteit. De wet bevat een beperkte uitzondering die het mogelijk maakt dat niet-commerciële woningen die door een religieuze organisatie worden geëxploiteerd, worden voorbehouden aan personen met dezelfde godsdienst.

Discriminatie in huisvesting op grond van geslacht, met inbegrip van seksuele intimidatie

De Fair Housing Act maakt het onwettig om in huisvesting te discrimineren op grond van geslacht. De afgelopen jaren heeft het ministerie zich op dit gebied vooral beziggehouden met de bestrijding van seksuele intimidatie in de huisvesting. Vrouwen, vooral arme vrouwen met beperkte huisvestingsmogelijkheden, hebben vaak weinig andere mogelijkheden dan de vernedering en vernedering van seksuele intimidatie te dulden of het risico te lopen dat hun gezin en zijzelf uit hun huis worden gezet. Het handhavingsprogramma van het ministerie is gericht op huisbazen die een onhoudbare leefomgeving creëren door seksuele gunsten van huurders te eisen of door een seksueel vijandige omgeving voor hen te creëren. Op deze manier proberen wij zowel genoegdoening te krijgen voor huurders die door een verhuurder oneerlijk zijn behandeld op grond van geslacht, als ook andere potentiële misbruikers af te schrikken door duidelijk te maken dat zij hun gedrag niet kunnen voortzetten zonder geconfronteerd te worden met repercussies. Bovendien kan prijsdiscriminatie bij hypotheekleningen ook nadelig zijn voor vrouwen, en met name voor vrouwen uit minderheidsgroepen. Dit soort discriminatie is onwettig volgens zowel de Fair Housing Act als de Equal Credit Opportunity Act.

Discriminatie in huisvesting op basis van nationale herkomst

De Fair Housing Act verbiedt discriminatie op basis van nationale herkomst. Dergelijke discriminatie kan gebaseerd zijn op het geboorteland van een persoon of op de plaats waar zijn of haar voorouders vandaan komen. Uit tellingsgegevens blijkt dat de Latijns-Amerikaanse bevolking het snelst groeiende segment van de bevolking van ons land is. Het Ministerie van Justitie heeft handhavingsmaatregelen genomen tegen gemeentebesturen die hebben getracht het aantal Latijns-Amerikaanse gezinnen dat in hun gemeenschappen mag wonen, te verminderen of te beperken. Wij hebben geldschieters aangeklaagd op grond van zowel de Fair Housing Act als de Equal Credit Opportunity Act wanneer zij strengere overnemingsnormen voor woningkredieten oplegden of kredieten verstrekten tegen minder gunstige voorwaarden voor hispanic kredietnemers. Het ministerie heeft ook een proces aangespannen tegen kredietverstrekkers wegens discriminatie van inheemse Amerikanen. Andere gebieden van het land hebben een toenemende diversiteit van groepen van nationale oorsprong binnen hun bevolking gekend. Hiertoe behoren nieuwe immigranten uit Zuidoost-Azië, zoals de Hmong, de voormalige Sovjet-Unie en andere delen van Oost-Europa. We hebben actie ondernomen tegen particuliere verhuurders die dergelijke personen hebben gediscrimineerd.

Discriminatie in huisvesting op grond van gezinsstatus

De Fair Housing Act verbiedt, op enkele uitzonderingen na, discriminatie in huisvesting van gezinnen met kinderen onder de 18 jaar. De wet verbiedt niet alleen het rechtstreeks weigeren van huisvesting aan gezinnen met kinderen, maar verbiedt ook dat huisvestingsmaatschappijen speciale eisen of voorwaarden opleggen aan huurders die de voogdij hebben over kinderen. Zo mogen verhuurders gezinnen met kinderen niet in één deel van een complex huisvesten, geen onredelijke beperking opleggen aan het totale aantal personen dat in een woning mag verblijven, of hun toegang beperken tot recreatiediensten die aan andere huurders worden verstrekt. In de meeste gevallen verbiedt de gewijzigde Fair Housing Act een huisvestingsverstrekker om te weigeren aan gezinnen met kinderen te verhuren of te verkopen. Sommige voorzieningen kunnen echter worden aangemerkt als Huisvesting voor Ouderen (55 jaar). Dit soort huisvesting, dat voldoet aan de normen van de Housing for Older Persons Act van 1995, kan fungeren als “seniorenhuisvesting”. Het Department of Housing and Urban Development (HUD) heeft voorschriften en aanvullende richtsnoeren gepubliceerd waarin deze wettelijke vereisten nader worden uitgewerkt.

Discriminatie in huisvesting op grond van handicap

De Fair Housing Act verbiedt discriminatie op grond van handicap bij alle soorten huisvestingstransacties. De wet definieert personen met een handicap als personen met mentale of fysieke beperkingen die een of meer belangrijke levensactiviteiten aanzienlijk beperken. De term mentale of fysieke beperking kan aandoeningen omvatten zoals blindheid, gehoorstoornissen, mobiliteitsstoornissen, HIV-infectie, mentale retardatie, alcoholisme, drugsverslaving, chronische vermoeidheid, leermoeilijkheden, hoofdletsels en geestesziekten. De term belangrijke levensactiviteit kan het volgende omvatten: zien, horen, lopen, ademen, handenarbeid verrichten, voor zichzelf zorgen, leren, spreken of werken. De Fair Housing Act beschermt ook personen die een dergelijke handicap hebben of als zodanig worden beschouwd. Huidige gebruikers van illegale gereguleerde stoffen, personen die veroordeeld zijn voor illegale vervaardiging of distributie van een gereguleerde stof, plegers van seksueel geweld en jeugdige delinquenten worden op grond van hun status niet beschouwd als gehandicapten in de zin van de Fair Housing Act. De Fair Housing Act biedt geen bescherming aan personen met of zonder handicap die een directe bedreiging vormen voor de personen of eigendommen van anderen. Het bepalen of iemand een dergelijke directe bedreiging vormt moet echter op individuele basis gebeuren en kan niet worden gebaseerd op algemene veronderstellingen of speculaties over de aard van een handicap. De Division heeft zich bij de handhaving van de bescherming van de Fair Housing Act voor personen met een handicap op twee belangrijke gebieden geconcentreerd. Ten eerste moet ervoor worden gezorgd dat bestemmingsplannen en andere voorschriften inzake ruimtelijke ordening niet worden gebruikt om de woonkeuzes van deze mensen te belemmeren, met inbegrip van het onnodig beperken van gemeenschappelijke, of congregatieve, woonvormen, zoals groepshuizen. Het tweede gebied is ervoor te zorgen dat nieuw gebouwde meergezinswoningen worden gebouwd in overeenstemming met de toegankelijkheidsvereisten van de Fair Housing Act, zodat zij toegankelijk en bruikbaar zijn voor mensen met een handicap, en in het bijzonder voor mensen die gebruik maken van een rolstoel. Er zijn nog andere federale wetten die discriminatie van gehandicapten verbieden, waaronder de Wet voor gehandicapte Amerikanen, die wordt gehandhaafd door de afdeling Rechten van gehandicapten van de Civil Rights Division.

Discriminatie in huisvesting op grond van handicap Groepswoningen

Sommige gehandicapten wonen samen in woongroepen, vaak “groepshuizen” genoemd. De Fair Housing Act verbiedt gemeenten en andere lokale overheidsinstanties om besluiten te nemen over bestemmingsplannen of grondgebruik of om een grondgebruikbeleid te voeren dat personen met een handicap uitsluit of anderszins discrimineert. De Fair Housing Act maakt het onwettig —

• Gebruik te maken van beleid of maatregelen op het gebied van landgebruik die groepen gehandicapten minder gunstig behandelen dan groepen niet-gehandicapte personen. Een voorbeeld hiervan is een verordening die verbiedt dat woningen voor mensen met een handicap of een specifiek type handicap, zoals geestesziekte, zich in een bepaald gebied vestigen, terwijl andere groepen niet-verwante personen wel in dat gebied mogen samenwonen.
• Het nemen van maatregelen tegen, of het weigeren van een vergunning voor, een woning vanwege de handicap van personen die er wonen of zouden wonen. Een voorbeeld zou zijn het weigeren van een bouwvergunning voor een huis omdat het bedoeld was om huisvesting te bieden aan personen met een geestelijke achterstand.
• Het weigeren van redelijke aanpassingen in het beleid en de procedures voor landgebruik en ruimtelijke ordening wanneer dergelijke aanpassingen nodig kunnen zijn om personen of groepen van personen met een handicap een gelijke kans te geven om huisvesting te gebruiken en te genieten. Wat een redelijke aanpassing is, moet per geval worden bepaald. Niet alle gevraagde wijzigingen van regels of beleid zijn redelijk. Als een gevraagde wijziging een onnodige financiële of administratieve last oplegt aan een lokale overheid, of als een wijziging een fundamentele wijziging teweegbrengt in het landgebruik en de bestemmingsplannen van een lokale overheid, is het geen “redelijke” accommodatie.

Discriminatie in huisvesting op grond van handicap — Toegankelijkheidsvoorzieningen voor nieuwbouw

De Fair Housing Act definieert discriminatie in huisvesting van personen met een handicap als het nalaten “om bepaalde nieuwe meergezinswoningen zo te ontwerpen en te bouwen” dat zij toegankelijk zijn voor en bruikbaar zijn voor personen met een handicap, en in het bijzonder mensen die gebruik maken van een rolstoel. De wet schrijft voor dat alle nieuw gebouwde meergezinswoningen van vier of meer eenheden, bestemd voor eerste bewoning na 13 maart 1991, bepaalde kenmerken moeten hebben: een toegankelijke ingang op een toegankelijke route, toegankelijke gemeenschappelijke en openbare ruimten, deuren die breed genoeg zijn voor rolstoelen, toegankelijke routes in en door elke woning, lichtschakelaars, stopcontacten en thermostaten op een toegankelijke plaats, versterkingen in badkamermuren voor grijpstangen, en bruikbare keukens en badkamers die zo zijn geconfigureerd dat een rolstoel in de ruimte kan manoeuvreren.
Ontwikkelaars, bouwers, eigenaren en architecten die verantwoordelijk zijn voor het ontwerp of de bouw van nieuwe meergezinswoningen kunnen op grond van de Fair Housing Act aansprakelijk worden gesteld als hun gebouwen niet aan deze ontwerpeisen voldoen. Het ministerie van Justitie heeft veel handhavingsacties ingesteld tegen degenen die dit niet hebben gedaan. De meeste zaken zijn opgelost door middel van instemmingsbesluiten die verschillende soorten genoegdoening bieden, waaronder: aanpassing van ontoegankelijke elementen aan de eisen waar dat mogelijk is en waar dat niet mogelijk is – alternatieven (geldelijke middelen of andere constructie-eisen) om andere wooneenheden toegankelijk te maken; opleiding over de toegankelijkheidsvereisten voor degenen die bij het bouwproces betrokken zijn; een mandaat dat alle nieuwe huisvestingsprojecten aan de toegankelijkheidsvereisten moeten voldoen, en geldelijke genoegdoening voor degenen die door de overtredingen zijn benadeeld. Bovendien heeft het ministerie getracht de toegankelijkheid te bevorderen door middel van bouwvoorschriften.