Hoe ziet het proces van het verkopen van een huis voor geld eruit?

Een huis verkopen tegen contante betaling: Hoe werkt het?

Geldkopers hebben een paar gemeenschappelijke kenmerken: ze hebben geen financiering van een geldschieter nodig om voor uw huis te betalen, en doorgaans kopen ze uw huis buiten de markt om. Dat betekent dat je een bod krijgt met veel minder voorwaarden (je hebt geen taxatie nodig om de bank tevreden te stellen, noch zal de koper zijn bestaande huis moeten verkopen voordat hij een lening kan krijgen, bijvoorbeeld). De afwezigheid van een lening vermindert veel van het onbekende aan uw kant als verkoper, en – het goede nieuws is – u kunt de stagings en showings rigamarole overslaan.

Cash kopers zullen verschillen voor wat betreft hun intentie achter de aankoop, de soorten huizen waarin ze geïnteresseerd zijn, en de algehele ervaring die ze verkopers te bieden hebben.

• “Buy and hold” beleggers zijn van plan om het pand voor een langere periode vast te houden, meestal met de bedoeling om het te verhuren.
• House flippers kopen meestal met een steilere korting en zijn van plan om verbeteringen aan te brengen in een pand voordat ze het met winst verkopen.
• iBuyers (“instant buyers”) doen online onmiddellijk een bod op woningen. iBuyers gebruiken geautomatiseerde taxatiemodellen (AVM’s) en webplatforms om verkopers een gestroomlijnde ervaring te bieden.

Afhankelijk van het type investeerder aan wie u uiteindelijk verkoopt, zal het proces van het krijgen van een bod en het afsluiten variëren, maar u kunt verwachten deze hoofdstappen te doorlopen:

Het vinden van een koper

Hieronder staan enkele van de meest voorkomende en effectieve manieren om een gekwalificeerde koper te vinden:

• Eenvoudige verkoop:
  HomeLight’s gratis tool voor eenvoudige verkoop koppelt u aan een vooraf gescreende koper van wie wij hebben bevestigd dat hij woningen in uw regio koopt – en die het beste bij uw woning past op basis van hun transactiegeschiedenis in het verleden. Het duurt slechts twee minuten om uw beste match te vinden, en u bent niet verplicht om het bod te accepteren.

• Online zoeken:
  “Contante kopers zijn meestal investeerders, en op de meeste markten zijn er ten minste een handvol die op internet actief zijn”, aldus Machado. Dit vereist echter wel wat meer speurwerk.

• Werk samen met een groothandelaar:
  Een andere optie is om rechtstreeks met een groothandelaar te werken, zegt Travis Steinemann, een vastgoedinvesteerder en oprichter van BuyHousesBR.com. “Groothandelaren matchen kopers met verkopers, en ze nemen meestal maar een klein deel,” legt hij uit. “Ze taxeren uw woning, schatten de rehabilitatiekosten en brengen het op de markt via hun koperslijsten. U kunt ze vinden door te Googelen op ‘wij kopen huizen’ gevolgd door uw plaatsnaam.”

Welke methode u ook gebruikt om contante kopers te vinden, zorg ervoor dat u alle prospects onderzoekt en vraag om referenties van andere verkopers.

Krijg een contant bod en beoordeel het

Als een investeerder of iBuyer u eenmaal een contant bod heeft gedaan, hoe weet u dan dat het een redelijk bedrag is? Het evalueren van een contant bod kan lastig zijn, en er is geen one-size-fits-all formule.

Hoewel, zegt Steinemann, als uw huis in goede staat is, kunt u kijken naar vergelijkbare panden die recentelijk in uw omgeving zijn verkocht met een vergelijkbare grootte en afwerkingsniveau, en dan de commissie van de makelaar aftrekken en er de korting tegenaan gooien die u denkt dat de voordelen waard zijn.

“Dat zal afhangen van uw situatie – iemand die door een afscherming gaat of die een leegstaand huis heeft, zou contant geld veel meer waarderen dan iemand die gewoon een groter huis wil,” wees Steinemann uit.

Aan de andere kant, als het huis niet in geweldige staat is, stelt hij voor om de geschatte waarde van de opgeknapte huizen in uw omgeving te nemen, daarvan af te trekken wat het zou kosten om uw huis in die staat te krijgen, de commissie daarvan af te trekken, de winst van de investeerder (meestal 15%) daarvan af te trekken, en dat zal tot een eerlijke prijs leiden.

Qui raadt aan de volgende vragen te stellen bij het evalueren van een contant bod van een investeerder:

• Is de koper van plan een aanzienlijk bedrag aan aanbetaling te doen?
• Heeft de koper een goede staat van dienst als het gaat om het sluiten van transacties?
• Gebruikt de koper een standaardcontract? Zo niet, is het OK met hen als u een advocaat de voorwaarden van het contract te herzien

Volgens Steven Herzberg, een onroerend goed advocaat in Miami die werkt op residentiële en commerciële transacties, is er meer aan een contant bod dan alleen de verkoopprijs.

“Elke serieuze contant bod koper moet bereid zijn om een fatsoenlijke eerste aanbetaling te doen,” zegt hij. “Bijvoorbeeld, voor een huis van $ 400.000, zou de aanbetaling geen $ 1.000,00 moeten zijn – het zou dichter bij 3%-5% van de aankoopprijs moeten liggen.”

Herzberg suggereert ook om een bewijs van fondsen te vragen, wat een eenvoudig bankafschrift kan zijn of een brief ondertekend door een bankfunctionaris, om te bevestigen dat de koper de beschikbare fondsen heeft om de aankoop te voltooien.

Als u hulp nodig heeft bij het bepalen wat uw woning waard is, kunt u beginnen met onze gratis Home Value Estimator, die put uit meerdere bronnen om een real-time woningwaarde schatting te maken op basis van de huidige markttrends.

Joanne McCoy, een top makelaar in Lincoln, Nebraska, suggereert ook contact op te nemen met een vertrouwde agent voor hulp bij een vergelijkende marktanalyse, of misschien zelfs het bestellen van uw eigen woning taxatie.

“Hoewel taxaties variëren nogal wat en zijn geen absolute garantie, kan het helpen als je echt moeite hebt om vast te stellen wat zou een goede prijs zijn,” zegt ze. “Aan het eind van de dag, als je gaat om minder dan de marktwaarde te krijgen, moet je beslissen of de voordelen opwegen tegen dat verlies.”

Voorbereiden en ondertekenen van het koopcontract

Na het aanvaarden van een contant bod, Mike Qiu, een “fix and flip” investeerder in het grotere Seattle gebied en eigenaar van Good As Sold Home Buyers, zegt dat de rest van de transactie is zeer vergelijkbaar met een typisch huis te koop. Het contract, dat meestal wordt opgesteld door de koper, moet de aankoopprijs, het bedrag van de aanbetaling, en de sluitingsdatum. De verkoper kan ervoor kiezen om te ondertekenen en te accepteren of een advocaat de voorwaarden te laten beoordelen.

Sommige contante kopers zullen afzien van de thuisinspectie, terwijl anderen er nog steeds voor zullen kiezen om er een te krijgen, en kunnen onderhandelen over de contractprijs om eventuele vereiste reparaties te dekken.

In sommige gevallen, Steinemann wijst erop, kan een contante koper een “sight unseen” aanbod doen zonder een inspectie te doen. “Ze zouden dit doen als ze weten dat hun prijs zo goed is dat iets mis met het huis geen probleem is, of als ze van plan zijn om het huis af te breken en de grondwaarde is alles wat telt voor hen,” legt hij uit. Dit soort aanbiedingen worden meestal zeer snel gesloten, in ongeveer 7 tot 10 dagen.

Omdat de contante koper niet met een kredietverstrekker werkt, zult u waarschijnlijk tijd besparen op het venster waarin het huis anders professioneel zou moeten worden getaxeerd in een conventionele verkoop, evenals de tijd die het zou kosten voor de lening van de koper om door te gaan.

Stel eventuele unieke vereisten vast

Zoals Machado aangeeft, zijn de meeste contante verkopen snel en ongecompliceerd, maar er zijn soms verzachtende omstandigheden die het proces wat langer kunnen maken.

“Bijvoorbeeld, als het huis in een vereniging van huiseigenaren staat, kan de HOA 30 dagen nodig hebben om de aanvraag van de koper te verwerken,” zegt hij. Een ander aspect van een onroerend goed afsluiting is de gemeentelijke retentierecht zoeken. In sommige gemeenten, merkt hij op, duurt een retentierechtelijk onderzoek slechts een paar dagen, terwijl het in andere gemeenten tot drie of vier weken kan duren.

Ondanks mogelijke vertragingen, “zal een contante verkoop altijd sneller zijn dan een conventioneel gefinancierde transactie in dezelfde situatie in dezelfde gemeente,” zegt Machado.

Sluiten van de verkoop

Opnieuw zal het sluiten van een contante verkoop over het algemeen veel sneller gaan dan een deal die financiering door een geldschieter met zich meebrengt.

“Meestal zijn verkopers voor contante verkoop oké met een sluiting van twee weken,” zegt Qiu. Dat is veel sneller dan een sluiting voor een conventionele verkoop – volgens Ellie Mae is de gemiddelde tijd om een aankooplening te sluiten 45 dagen.

Naast snelheid is een flexibel schema een ander voordeel van een contante sluiting. Bijvoorbeeld, als de verkoper moet sluiten voordat hij naar zijn volgende huis verhuist, zal een belegger of flipper eerder geneigd zijn om het bezit na het sluiten uit te stellen dan een traditionele koper zou doen.

Wanneer het aankomt op het eigenlijke sluiten, zult u waarschijnlijk niet veel verschil merken met een traditionele verkoop, behalve het feit dat het sneller zal zijn. Het zal waarschijnlijk worden gehouden op een titel bedrijf, en je zult dezelfde documenten te ondertekenen als je zou doen in een traditionele verkoop, zoals de akte, schikking verklaring en alle eigendom informatie – minus de hypotheek en financiering documenten.

“Het papierwerk kan worden opgesteld door het titelbedrijf of door de advocaat van de verkoper – het is aan de verkoper”, zegt Machado.

Voordelen van een huis verkopen tegen contante betaling

U overweegt waarschijnlijk de mogelijkheid van een verkoop tegen contante betaling om een aantal redenen:

• U hebt uw droomhuis gevonden en wilt het snel kopen zonder te wachten tot uw huidige huis op de vrije markt is verkocht.
• Uw huis heeft uitgebreide reparaties of upgrades nodig die u niet kunt of wilt subsidiëren.
• U moet snel verkopen in verband met een verhuizing of andere verandering in de omstandigheden.
• U heeft niet de tijd, energie of het geduld om uw huis klaar te maken, voor bezichtigingen te zorgen en vervolgens te wachten op de taxatie, inspectie, financiering, en sluitingsprocessen.

We spraken met een aantal ervaren investeerders en makelaars om een aantal van de meest aantrekkelijke aspecten van het werken met een directe koper te identificeren, evenals een aantal van de nadelen.

Snelle en gegarandeerde sluiting

Over de hele linie, de belangrijkste aantrekkingskracht van een contante verkoop is snelheid. “Contante kopers kunnen al binnen een week tot een deal komen, terwijl een traditionele financiering een maand of langer kan duren”, zegt Steinemann.

Bij een gefinancierde aankoop bestaat altijd de kans dat de deal niet doorgaat als de koper geen goedkeuring voor de lening krijgt of als de taxatie lager uitvalt dan de contractprijs – een lang en frustrerend proces dat je weer terugbrengt waar je begonnen bent. Met een contante verkoop, is het meestal niet een kwestie van of u zult sluiten, maar wanneer.

Minder stress

Wanneer u werkt met een contante koper, zijn veel van de gebruikelijke hoofdpijn en onzekerheden van het traditionele verkoopproces – zoals staging, bezichtigingen, en taxaties – van de tafel, wat een eenvoudiger, meer ongecompliceerd proces betekent.

Verlaagde kosten

Hoewel de contractwaarde van een investeerdersverkoop waarschijnlijk lager zal zijn dan wat u zou kunnen krijgen bij een traditionele verkoop, kunt u besparen op een aantal bijkomende kosten.

“In een verkoop op de detailmarkt vallen de meeste transactiekosten, zoals commissies voor zowel de noterings- als de kopersagenten en afsluitkosten voor escrow, op de verkoper,” merkte Johell Aponte op, oprichter en acquisitiemanager bij Move On House Buyers.

“Plus, de verkoper wordt vaak gevraagd om kopers te ondersteunen met sluitingskosten concessies, pre-listing reparaties en updates, post-inspectie reparaties, en mogelijke verlengde wachttijden, die allemaal kunnen oplopen tot aanzienlijke kosten.”

Snelle weg naar uw volgende huis

Laten we zeggen dat je het perfecte huis hebt gevonden dat alle items op je lijst afvinkt en binnen je prijsklasse ligt, maar het krijgt veel belangstelling en meerdere aanbiedingen. Als Nebraska makelaar McCoy wijst erop, door het nemen van een contante verkoop op uw huidige huis, zult u in een betere positie om uw volgende huis veilig te stellen, omdat die verkoper zal niet hoeven te wachten rond op eventuele onzekerheden of financiering vertragingen.

“Door een snelle contante verkoop en afsluiting, zou je een betere onderhandelingspositie kunnen hebben voor het huis dat je wilt,” zegt ze.

Losere normen voor de staat van het pand

Zoals Steinemann erop wijst, hebben de meeste overheidsprogramma’s die FHA-, HUD- en VA-leningen kopen strikte richtlijnen die fixer-uppers moeilijker te verkopen kunnen maken. “Wanneer je werkt met een koper die contant betaalt, hoeft het huis niet per se in goede staat te zijn – het kan in elke staat worden verkocht”, zegt hij.

Mogelijke nadelen van een verkoop tegen contante betaling

Als dit tot nu toe allemaal te mooi klinkt om waar te zijn, is er een keerzijde aan het contante bod. Het is aan u om te bepalen of de voordelen deze mogelijke nadelen waard zijn:

Lagere prijs

Bij een verkoop tegen contante betaling komt al die snelheid en gemak ten koste van een prijs: U zult over het algemeen offeren een brok van het eigen vermogen in uw huis, zoals contant geld kopers zijn meestal op zoek om te betalen onder de marktwaarde.

“Het hangt af van de markt te houden tijden en kosten, maar verkopers kunnen verwachten te verlaten op de tafel ergens tussen 8% en 15% van wat ze zouden hebben verwacht te krijgen van een succesvolle detailhandel verkoopproces,” zegt Aponte.

Aan het eind van de dag runnen investeerders een bedrijf – een met lage marges, dat wel – en ze moeten geld verdienen om huizen te blijven kopen.

“Investeerders verwachten een betere deal te krijgen omdat ze een zekerheid zijn en snel kunnen sluiten,” legt Steinemann uit. “Ze kennen meestal hun cijfers en zullen niet emotioneel kopen, in tegenstelling tot de meeste huizenkopers die voor het eerst een huis kopen. Of de cijfers werken of ze doen het niet.”

Er is een kans dat je een deel van het verlies in woningprijs kunt terugverdienen, merkt Aponte op. “Afhankelijk van de staat van het huis en de hoeveelheid reparaties en updates die nodig zijn om het tegen marktwaarde te verkopen, is de verkoper soms in staat om met een contante verkoop verder te komen – niet alleen in verminderde stress, maar ook financieel, vooral voor huizen die in oudere buurten liggen en sterk in waarde zijn gestegen.”

Potentieel voor fraude

De ongelukkige realiteit is dat er altijd oplichters op de loer liggen, klaar om te azen op huiseigenaren die een snelle verkoop nodig hebben. Doe grondig onderzoek naar het bedrijf of de persoon en vraag naar referenties van eerdere verkopers voordat u een contract afsluit. Wees op uw hoede voor kopers die geen interesse tonen in het zien van uw huis in persoon en die alleen via e-mail corresponderen, omdat dit rode vlaggen van oplichting kunnen zijn.

Een van de voordelen van het werken via Simple Sale is dat al onze contante kopers vooraf zijn goedgekeurd en doorgelicht voordat ze toegang krijgen tot ons platform.

Mogelijkheid van “bait and switch”

Kevin Kendrick, een topagent in Orlando die huizen 45% sneller dan gemiddeld verkoopt en ook een gecertificeerde iBuyer is, ziet soms redelijke contante aanbiedingen binnenkomen voor zijn verkopers, wat in eerste instantie spannend kan zijn – maar dat aanbod staat niet in steen gebeiteld totdat het contract is afgerond.

“Een contante koper kan een bod doen dat dicht bij de catalogusprijs ligt, maar dan vragen ze vaak om prijzige reparaties tijdens de inspectiefase,” legt hij uit. “Als alles is gezegd en gedaan, kan de uiteindelijke prijs tot 15% onder de reële marktwaarde liggen.”

Gebrek aan commitment

Qiu waarschuwt tegen contante kopers die een bod doen met slechts een zeer lage aanbetaling van de hoofdsom. De gemiddelde aanbetaling varieert per locatie, maar hij zegt dat alles minder dan $ 2.000 in het algemeen en minder dan $ 5.000 in hoger geprijsde markten tot voorzichtigheid noopt. Een verlengde inspectieperiode is een andere rode vlag.

“Dit zijn tekenen dat de huiseigenaar te maken heeft met een groothandelaar die van plan is het contract aan een derde partij te verkopen in plaats van zelf te kopen, en gemakkelijk van de transactie kan weglopen als het niet werkt,” zegt Qiu.

Klaar om te cashen?

Iedere verkoperssituatie is uniek, maar voor velen kunnen de voordelen van een contante verkoop het opgeofferde eigen vermogen meer dan waard zijn. Als het proces van een huis verkopen voor contant geld klinkt als iets dat u wilt onderzoeken, is onze Eenvoudige Verkoop tool een goede plek om te beginnen. In plaats van zelf op zoek te gaan naar een contant bod, zal HomeLight u direct koppelen aan een directe koper die eigendommen koopt zoals de uwe – in termen van conditie en prijs – en die is geverifieerd als klaar om nu te kopen.