Opkomen voor verbouwen zonder vergunning

De vastgoedadviseur,
Ik ben schuldig: Ik heb mijn huis volledig verbouwd zonder vergunning, inclusief het toevoegen van een tweede badkamer. Alles is echter volgens de voorschriften gedaan. Een bevriende loodgieter heeft al het water en de verwarming gedaan. Nu moet ik verkopen. Hoe kan ik alles legaal maken? Zullen ze me dwingen alles eruit te halen? Kunnen ze me een boete geven? Hoeveel?
– D. Lang

Die D.,
Het is goed dat je “schoon schip” hebt gemaakt voordat je verkoopt. Voel je je beter?

Veel huiseigenaren zullen gewoon proberen een huis aan nietsvermoedende kopers te verkopen zonder niet-toegestane werkzaamheden te melden en hen met de gevolgen laten zitten. Natuurlijk is er een kans dat uw clandestiene manoeuvre toch al ontdekt is door een afsluitende agent, een bedrijf met eigendomstitels of een huisinspecteur. Dat komt omdat akten en belastingaanslagen doorgaans wettelijke beschrijvingen bevatten van het aantal en het soort kamers dat een huis bevat. Uw tweede badkamer, hoewel professioneel gebouwd, kan zijn opgevallen als een rode vlag in een vluchtig onderzoek van deze documenten.

Nou, sommige makelaars zullen zeggen dat als er geen openstaande overtredingen zijn en uw eventuele kopers en hun hypotheekverstrekkers geen probleem maken van de werkzaamheden, u verder kunt gaan zonder de gemeente in te schakelen. Realiseert u zich echter dat hoe of als deze niet toegestane werkzaamheden worden behandeld in uw openbaarmaking, het kan leiden tot enige consternatie onder de kopende en verkopende partijen.

Het schoon schip maken met de afdeling bouw kan niet zo duur zijn als u verwacht. De meeste van deze diensten zijn redelijk om mee te werken. Het hangt natuurlijk allemaal af van de stad of provincie, de wijze van handhaving en de kwaliteit van het bouwwerk. Geldverslindende steden zijn tegenwoordig agressief op zoek naar manieren om de inkomsten te verhogen – maar ze willen de verkoop ook niet ontmoedigen.

Ja, er kan een kleine boete worden opgelegd. Maar een boete – meestal het dubbele van wat de vergunning zou hebben gekost en mogelijk een beetje meer – opgelegd voor het ongeoorloofde werk zou waarschijnlijk veel minder zijn dan de prijsaanpassing die u zou moeten bieden aan een koper die op de hoogte is van het werk. En het zou veel minder zijn dan de juridische kosten als een koper een post-escrow rechtszaak tegen u aanspant. Verzekeringszorgen zijn een andere motivator. Mocht er brand of een overstroming plaatsvinden in een gebied met niet toegestane werkzaamheden en de verzekeraar komt daar achter, dan kan hij besluiten niet uit te betalen.

De enige grote zorg die ik hier zie, is of het loodgieterswerk aan die tweede badkamer die u hebt toegevoegd, gedekt is. Als dat zo is, kan u worden gevraagd om wat gipsplaten of lambrisering te laten verwijderen om het te ontmaskeren – hoewel niet noodzakelijk. Nogmaals, het hangt af van de stad en de kwaliteit van het werk. Praat met uw bevriende loodgieter of iemand anders die bekend is met het beleid van uw stad inzake ongeoorloofd werk om te zien hoe dat wordt aangepakt.

Hier is nog een pluspunt voor openbaarmaking: als de stad de badkamer laat staan, wat waarschijnlijk is, kunt u die tweede badkamer echt als verkoopargument naar voren brengen. Dit veronderstelt dat de badkamer voldoet aan de huidige code, niet de code toen het werd gebouwd.

Bijna altijd, is het het beste om boven het bord te zijn in het huis verkoop spel. Veel succes.

Vraag de adviseur

Om een vraag te stellen aan de Vastgoedadviseur, ga naar de pagina “Stel de Experts” en selecteer “Huis kopen, huis verkopen” als onderwerp. Lees meer Vastgoed Adviseur columns en meer verhalen over hypotheken.

De inhoud van Bankrate, inclusief de begeleiding van haar advies-en-expert columns en deze website, is alleen bedoeld om u te helpen bij financiële beslissingen. De inhoud is breed van opzet en houdt geen rekening met uw persoonlijke financiële situatie. Bankrate raadt u aan advies in te winnen van adviseurs die volledig op de hoogte zijn van uw individuele omstandigheden voordat u definitieve beslissingen neemt of een financiële strategie implementeert. Vergeet niet dat uw gebruik van deze website valt onder de gebruiksvoorwaarden van Bankrate.