The Ins and Outs of Retainage in Construction

De bouwsector is in vele opzichten uniek. Bouwpartijen hebben bijvoorbeeld retentierechten, waarmee zij betaling kunnen veiligstellen van klanten die in gebreke blijven. Niet alle bedrijfstakken beschermen hun belanghebbenden tegen wanbetaling, waaruit blijkt hoe vaak betalingsconflicten in de bouwsector voorkomen.

Het retentierecht is een ander uniek kenmerk van de bouw. In tegenstelling tot een mechanisch retentierecht, is het retentierecht echter een controversieel onderwerp onder de deelnemers aan de bouw. Niet alle aannemers, onderaannemers en leveranciers van materialen zijn enthousiast over inhouding, hoewel het in alle 50 staten op grote schaal wordt gebruikt.

In dit artikel wordt ingegaan op de basisprincipes van inhouding in de bouw, wat ermee wordt beoogd, en hoe het de verschillende belanghebbenden in de bouw raakt.

Wat is voorschot in de bouw?

Voorschot is in wezen de praktijk van het achterhouden van betaling van bouwpartijen totdat een bouwproject “substantieel voltooid” is.”

De betalende partij – meestal een vastgoedeigenaar, hoofdaannemer of overheidsinstantie – houdt een bepaald percentage van de aanneemsom voor zichzelf, waarbij in feite een lager bedrag wordt betaald aan een lagere aannemer of materiaalman en de volledige betaling pas wordt vrijgegeven wanneer een project is afgerond.

Retainage wordt zowel in particuliere als in openbare bouwprojecten toegepast. Particuliere eigenaren en federale bureaus hebben de afgelopen eeuw gebruik gemaakt van voorschotten, en elke staat heeft zijn eigen regels en eisen met betrekking tot het gebruik ervan.

Zoals gezegd, blijft voorschot een heikel onderwerp in de bouw. Terwijl eigenaars en algemene aannemers er over het algemeen voorstander van zijn om tot de laatste dag van het project geld achter te houden, zijn onderaannemers en andere lagere partijen er niet zo happig op om niet hun volledige betaling te ontvangen terwijl ze aan een pand werken.

Doel van het voorschot

Dit is een belangrijke vraag: Wat is eigenlijk het nut van het achterhouden van betaling van bouwpartijen die werkzaamheden aan een project hebben verricht?

Toen de praktijk van het achterhouden van betaling in Europa in de jaren 1800 begon, was het doel ervan om aannemers aan te moedigen hun werk tot het einde van het project naar behoren uit te voeren. Bovendien was het doel van het voorschot om eigenaren van onroerend goed te beschermen in geval van wanprestatie van de aannemer.

Het idee is dat aannemers zich ijveriger aan het contractschema zullen houden en ervoor zullen zorgen dat alles naar behoren wordt uitgevoerd als hun volledige betaling pas op de laatste dag van het project wordt vrijgegeven.

Eigenaren zullen ook een financiële buffer hebben voor het geval een aannemer of een leverancier van materiaal zijn verplichtingen niet nakomt. Als het project bijvoorbeeld vertraging oploopt, kunnen de eigenaren de extra kosten dekken uit het betalingspercentage dat zij van hun aannemers hadden ingehouden.

In theorie zou inhouding zowel eigenaren als bouwdeelnemers moeten stimuleren. In de praktijk blijkt echter dat de kleinere aannemers hun diensten meestal “zelf financieren”. Omdat de betaling van hen wordt ingehouden, moeten ze manieren vinden om hun werk uit te voeren met beperkte financiën bij de hand.

Hoe inhouding werkt

In het algemeen houdt een vastgoedeigenaar een percentage van het volledige contractbedrag door de voortgangsbetalingen af te trekken die ze aan hun aannemers vrijgeven.

Als, bijvoorbeeld, een contract $ 100.000 waard is en in 10 maanden moet worden betaald, komt dit neer op een betaling van $ 10.000 voor elke maand. Als het overeengekomen voorschot 10% bedraagt, zal de betalende partij slechts $9.000 per maand vrijgeven. De resterende $10.000 waarmee het volledige contractbedrag is gemoeid, wordt pas vrijgegeven nadat het project in 10 maanden is afgerond.

Dit is slechts een algemeen voorbeeld, want er zijn specifieke wettelijke regels die het gebruik van voorschotten in elke staat regelen. De voorwaarden van het voorschot kunnen ook afhangen van de overeenkomst tussen de betrokken partijen.

Het is echter vermeldenswaard dat voorschot op grote schaal wordt toegepast in de openbare bouw. Wanneer u aan overheidsprojecten werkt, zult u waarschijnlijk te maken krijgen met een deel van uw volledige betaling die door de overheid wordt ingehouden.

Hoe profiteren vastgoedeigenaren, algemene aannemers en overheidsinstanties van een voorschot?

Bouwprojecten kunnen zeer ingewikkeld zijn en ze verlopen niet altijd zoals gepland. Er zijn bepaalde scenario’s waarin betalende partijen moeten worden beschermd tegen afzet door andere bouwpartijen.

1.

Er zijn vele redenen waarom een aannemer in gebreke kan blijven bij een lopend project, maar als ze dat eenmaal doen, hebben eigenaren of overheidsinstanties geen verhaal meer om het project succesvol af te ronden zonder veel geld uit te hoeven geven.

Als een aannemer in gebreke blijft bij een project en eigenaren hebben achterstallige betalingen, kunnen ze de achterstallige betalingen gebruiken om het project te laten voltooien.

2. Aannemer verzuimt onderaannemers en lagere partijen te betalen

Het voorschot kan ook worden gebruikt door vastgoedeigenaren om onderaannemers, leveranciers van materialen en andere partijen lager in de aannemingsketen te betalen in het geval dat de aannemer verzuimt zijn verplichtingen na te komen. Dit beschermt vastgoedeigenaren tegen het dubbel moeten betalen: aan de algemene aannemer en aan de subpartijen die hoogstwaarschijnlijk geldige retentierechten hebben.

3. Aannemers, onderaannemers en leveranciers gaan naar een andere klus zonder hun lopende project af te maken

Een ander ongelukkig scenario in de bouw is wanneer deelnemers naar een andere klus gaan zonder hun lopende project af te maken. Het kan ook voorkomen dat een aannemer elders betere mogelijkheden vindt en zijn lopende opdracht opzettelijk afraffelt, waardoor de kwaliteit van het werk in het gedrang komt.

In dit soort gevallen kunnen de betalende partijen veel baat hebben bij inhouding van het voorschot. Het stelt hen in staat om de aannemer, onderaannemer of materiaalman te straffen en ook het project te laten voltooien door gebruik te maken van het voorschotgeld.

Vraag nu factoring aan

Hoe beïnvloedt retainage aannemers, onderaannemers en leveranciers van materiaal?

Retainage heeft voordelen voor vastgoedeigenaren, algemene aannemers en overheidsinstanties, maar het kan ook vatbaar zijn voor misbruik, wat grote gevolgen heeft voor lagere partijen, met name onderaannemers.

1. Onderaannemers worden gedwongen hun werk “zelf te financieren”

Niet alle onderaannemers kunnen zich een korting op hun salaris veroorloven, dus een voorschot verstopt hun cashflow alleen maar. Onderaannemers financieren uiteindelijk hun eigen werk door verschillende financieringsmethoden aan te boren om een project gaande te houden.

2. Algemene aannemers kunnen hun onderaannemers en leveranciers een hoger percentage in rekening brengen

Algemene aannemers zijn ook onderworpen aan een voorschot dat hen wordt opgelegd door een eigenaar van onroerend goed of een overheidsopdrachtgever. Soms verhogen zij echter het voorschotpercentage dat zij van de loonstrook van hun onderaannemers inhouden.

Deze praktijk vormt helaas een extra belasting voor onderaannemers en leveranciers, vooral voor degenen die slechts gedurende een beperkte periode aan een project werken.

Een onderaannemer of een materiaalleverancier kan bijvoorbeeld slechts gedurende de eerste paar maanden van een project nodig zijn. De hoofdaannemer daarentegen moet blijven tot het project is voltooid en zal daarom het voorschotbedrag inhouden tot hij zelf aan het eind van het project volledig is betaald.

3. Algemene aannemers kunnen ervoor kiezen het project onvoltooid te laten

Soms kan een algemene aannemer een project opzettelijk niet voltooien, alleen omdat hij geen geld heeft om het voorschot terug te betalen dat hij van zijn leveranciers en onderaannemers heeft ingehouden.
Misbeheer van de cashflow is een groot probleem onder bouwbedrijven. Wanneer een hoofdaannemer een project onvoltooid laat, worden zijn onderaannemers en leveranciers uiteindelijk beroofd van het voorschotbedrag.

Argumenten tegen voorschot

Hoewel het is ontworpen om alle betrokken partijen te beschermen, heeft het voorschot in de bouwsector ook de wenkbrauwen doen fronsen. Hier volgen enkele van de redenen daarvoor.

1.

Zoals hierboven vermeld, zijn er gevallen waarin de inhouding niet aan haar doel beantwoordt, namelijk ervoor zorgen dat aannemers kwaliteitswerk leveren op een project. Soms zorgt inhouding ervoor dat aannemers en onderaannemers hun cashflow verstoppen en alleen eigenaren van onroerend goed uiteindelijk profiteren van de ingehouden middelen.

2. Inhouding zet kleinere en lagere aannemers op een groter financieel risico.

Inhouding beperkt de cashflow van elk bouwbedrijf, maar niet alle bedrijven kunnen zich veroorloven om te gaan met een deuk in hun financiën. Hoewel inhouding werkt volgens een nobel principe, kan het mogelijk kleinere bedrijven verlammen die niet de middelen hebben om om te gaan met onrechtvaardige eigenaren of algemene aannemers.

3. Inhouding maskeert slecht project- en financieel beheer.

Wanneer vastgoedeigenaren of algemene aannemers hun fondsen verkeerd beheren, verliezen ze uiteindelijk het geld dat ze hebben ingehouden op hun onderaannemers en leveranciers van materialen. Retainage wordt daarom soms gebruikt om “gratis” geld te krijgen van lagere partijen, in plaats van dat het daadwerkelijk in de kluis wordt bewaard tot de laatste dag van het project.

• Wat is een Mechanics Lien? Here’s All You Need to Know
• Hoe de Little Miller Act bouwpartijen op staatsniveau beschermt
• Waarom zijn betalingsproblemen hardnekkig in de bouw?