Co to jest wskaźnik LTV?

Współczynnik LTV porównuje kwotę kredytu, który chcesz pożyczyć, z wycenioną wartością nieruchomości, którą chcesz kupić. Pożyczkodawcy używają wskaźnika LTV, aby określić jak ryzykowny jest kredyt i czy go zatwierdzą czy odrzucą. Może również określić, czy wymagane będzie ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Wyższy współczynnik LTV sugeruje większe ryzyko, ponieważ istnieje większa szansa na niedotrzymanie warunków.

Co to jest współczynnik LTV?

Współczynnik LTV mówi o tym, ile naprawdę posiadasz nieruchomości w porównaniu do tego, ile jesteś winien z tytułu kredytu, który zaciągnąłeś na jej zakup. Wskaźnik ten jest używany dla kilku rodzajów kredytów, w tym kredytów mieszkaniowych i samochodowych, zarówno przy zakupie, jak i refinansowaniu.

LTV jest częścią większego obrazu, który obejmuje:

• Twój wynik kredytowy
• Twój dochód dostępny do dokonywania miesięcznych płatności
• Stan i jakość aktywów, które kupujesz

Łatwiej jest uzyskać wyższe LTV przy dobrym kredycie. Oprócz Twojego kredytu, jedną z najważniejszych rzeczy, na które zwracają uwagę kredytodawcy jest Twój stosunek zadłużenia do dochodu, czyli Twoje płatności z tytułu zadłużenia podzielone przez Twój dochód. Jest to szybki sposób, aby dowiedzieć się, jak przystępna będzie dla Ciebie każda nowa pożyczka. Czy możesz wygodnie wziąć na siebie te dodatkowe miesięczne płatności, czy też jesteś coraz w nad głową?

Jak obliczyć stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości?

Podziel kwotę kredytu przez wycenioną wartość aktywów zabezpieczających kredyt, aby uzyskać wskaźnik LTV.

Jako przykład, załóżmy, że chcesz kupić dom o wartości rynkowej $100,000. Masz $20,000 na zaliczkę, więc musisz pożyczyć $80,000.

Twój wskaźnik LTV wyniesie 80%, ponieważ kwota kredytu w dolarach wynosi 80% wartości domu, a $80,000 podzielone przez $100,000 równa się 0.80 lub 80%.

Jak działa współczynnik LTV

Im więcej pieniędzy pożyczkodawca Ci daje, tym wyższy jest Twój współczynnik LTV i tym większe ryzyko podejmuje. Jeśli jesteś uważany za większe ryzyko dla pożyczkodawcy, oznacza to zazwyczaj, że:

1. Trudniej jest uzyskać zgodę na pożyczkę.
2. Możesz być zmuszony do zapłacenia wyższej stopy procentowej.
3. Możesz być zmuszony do zapłacenia dodatkowych kosztów, takich jak ubezpieczenie hipoteki.

Prawdopodobnie masz do czynienia z pożyczką, która jest zabezpieczona przez jakiś rodzaj zabezpieczenia, jeśli obliczasz LTV. Na przykład, pożyczka jest zabezpieczona zastawem na domu, kiedy pożyczasz pieniądze na zakup domu. Pożyczkodawca może wejść w posiadanie domu i sprzedać go w drodze przejęcia, jeśli nie będziesz dokonywać płatności. To samo dotyczy kredytów samochodowych – Twój samochód może zostać przejęty, jeśli przestaniesz dokonywać płatności.

Pożyczkodawcy tak naprawdę nie chcą przejąć Twojej własności. Chcą tylko mieć pewność, że odzyskają swoje pieniądze w ten czy inny sposób, jeśli nie wywiążesz się ze zobowiązań. Mogą sprzedać nieruchomość za mniej niż najwyższą cenę, aby odzyskać swoje fundusze, jeśli pożyczają tylko do 80% wartości nieruchomości.

Jest również bardziej prawdopodobne, że wycenisz swoją nieruchomość i utrzymasz płatności, jeśli włożysz więcej własnych pieniędzy w zakup.

Kredyt jest większy niż wartość aktywów zabezpieczających kredyt, gdy wskaźnik LTV jest wyższy niż 100%. Masz ujemny kapitał własny. Musiałbyś faktycznie coś zapłacić, aby sprzedać aktywa – nie otrzymałbyś żadnych pieniędzy z transakcji. Te rodzaje pożyczek są często nazywane pożyczkami „pod wodą”.

Akceptowalne wskaźniki LTV

Coś blisko 80% jest zazwyczaj magiczną liczbą przy pożyczkach domowych. Jeśli pożyczysz więcej niż 80% wartości domu, będziesz musiał wykupić prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI), aby chronić swojego kredytodawcę. Jest to dodatkowy koszt, ale często można zrezygnować z ubezpieczenia, gdy LTV spadnie poniżej 80%.

Inną godną uwagi liczbą jest 97%. Niektórzy kredytodawcy pozwalają na zakup z 3% zaliczką (kredyty FHA wymagają 3,5%), ale zapłacisz ubezpieczenie kredytu hipotecznego, prawdopodobnie przez cały okres kredytowania.

Współczynniki LTV często są wyższe w przypadku kredytów samochodowych, ale kredytodawcy mogą ustalić limity lub maksima i zmienić twoje oprocentowanie w zależności od tego, jak wysoki będzie twój współczynnik LTV. W niektórych przypadkach, możesz nawet pożyczyć więcej niż 100% LTV, ponieważ wartość samochodów może spadać gwałtowniej niż innych rodzajów aktywów.

Korzystasz z wartości swojego domu i efektywnie zwiększasz swój wskaźnik LTV, kiedy zaciągasz pożyczkę hipoteczną. Twój wskaźnik LTV zmniejszy się, jeśli Twój dom zyska na wartości, ponieważ ceny mieszkań wzrosną, chociaż możesz potrzebować wyceny, aby to udowodnić. Czasami możesz użyć ziemi, na której budujesz, jako kapitału własnego dla kredytu budowlanego, jeśli pożyczasz pieniądze na budowę nowego domu.

Ograniczenia wskaźników LTV

Wskaźniki LTV są raczej implikacją niż nauką ścisłą. Nie ma żadnej wyrytej w granicie linii, która powie ci, że pożyczka zostanie przyznana, jeżeli twój wskaźnik LTV osiągnie pewien procent, ale twoje szanse na zatwierdzenie pożyczki wzrosną, jeżeli będzie on bliski akceptowalnego procentu.