Fair Housing Act

Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3601 et seq., zakazuje dyskryminacji przez bezpośrednich dostawców mieszkań, takich jak właściciele i firmy nieruchomości, jak również inne podmioty, takie jak gminy, banki lub inne instytucje pożyczkowe i firmy ubezpieczeniowe, których praktyki dyskryminacyjne sprawiają, że mieszkania są niedostępne dla osób z powodu:

rasy lub koloru skóry
religii
seksualności
pochodzenia narodowego
statusu rodzinnego, lub
niepełnosprawności.

W przypadkach dotyczących dyskryminacji w kredytach hipotecznych lub kredytach na poprawę warunków mieszkaniowych, Departament może wnieść pozew zarówno na podstawie Fair Housing Act, jak i wzoru lub praktyki dyskryminacji lub gdy odmowa praw grupie osób podnosi kwestię o znaczeniu publicznym. W przypadku użycia siły lub groźby użycia siły w celu odmowy lub ingerencji w sprawiedliwe prawa mieszkaniowe, Departament Sprawiedliwości może wszcząć postępowanie karne. Fair Housing Act przewiduje również procedury rozpatrywania indywidualnych skarg na dyskryminację. Osoby, które uważają, że padły ofiarą nielegalnej praktyki mieszkaniowej, mogą złożyć skargę w Departamencie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast lub wnieść własny pozew do sądu federalnego lub stanowego. Departament Sprawiedliwości wnosi pozwy w imieniu osób fizycznych na podstawie skierowań z HUD.

Dyskryminacja w mieszkalnictwie na podstawie rasy lub koloru

Jednym z głównych celów Fair Housing Act, kiedy Kongres uchwalił go w 1968 roku, było zakazanie dyskryminacji rasowej w sprzedaży i wynajmie mieszkań. Mimo to, ponad 30 lat później, dyskryminacja rasowa w mieszkalnictwie nadal stanowi problem. Większość spraw Departamentu Sprawiedliwości dotyczących wzorców i praktyk dotyczy roszczeń związanych z dyskryminacją rasową. Czasami dostawcy usług mieszkaniowych próbują ukryć swoją dyskryminację, podając fałszywe informacje o dostępności mieszkań, mówiąc, że nic nie jest dostępne lub kierując osoby poszukujące domu do określonych obszarów ze względu na rasę. Osoby, które otrzymują takie fałszywe informacje lub są przekierowywane, mogą nie wiedzieć, że padły ofiarą dyskryminacji. Departament Sprawiedliwości wniósł wiele spraw dotyczących tego rodzaju dyskryminacji ze względu na rasę lub kolor skóry. Ponadto, Program Testowania Uczciwych Praktyk Mieszkaniowych Departamentu Sprawiedliwości dąży do ujawnienia tego rodzaju ukrytej dyskryminacji i pociągnięcia do odpowiedzialności osób za nią odpowiedzialnych. Większość spraw dotyczących kredytów hipotecznych, wniesionych przez Departament na mocy Fair Housing Act i Equal Credit Opportunity Act, dotyczyła dyskryminacji ze względu na rasę lub kolor skóry. Niektóre ze spraw Departamentu dotyczyły również zarzutów, że gminy i inne jednostki samorządu terytorialnego naruszyły ustawę Fair Housing Act, gdy odmawiały zezwoleń lub zmian w zagospodarowaniu przestrzennym dla osiedli mieszkaniowych lub przenosiły je do dzielnic zamieszkałych przez mniejszości, ponieważ spodziewano się, że potencjalni mieszkańcy będą w przeważającej mierze Afroamerykanami.

Discrimination in Housing Based Upon Religion

Ustawa Fair Housing Act zabrania dyskryminacji w zakresie mieszkalnictwa w oparciu o religię. Zakaz ten obejmuje przypadki jawnej dyskryminacji członków danej religii, jak również mniej bezpośrednie działania, takie jak rozporządzenia o zagospodarowaniu przestrzennym mające na celu ograniczenie wykorzystania prywatnych domów jako miejsc kultu. Liczba spraw wniesionych od 1968 roku w związku z dyskryminacją na tle religijnym jest niewielka w porównaniu z niektórymi innymi zakazanymi podstawami, takimi jak rasa czy pochodzenie narodowe. Ustawa zawiera ograniczony wyjątek, który pozwala na niekomercyjne mieszkania prowadzone przez organizację religijną, aby zarezerwować takie mieszkania dla osób tego samego wyznania.

Dyskryminacja w mieszkalnictwie ze względu na płeć, w tym molestowanie seksualne

Ustawa o sprawiedliwym traktowaniu w mieszkalnictwie zabrania dyskryminacji w mieszkalnictwie ze względu na płeć. W ostatnich latach Departament skupił się na tym obszarze, aby zakwestionować molestowanie seksualne w mieszkalnictwie. Kobiety, szczególnie te, które są ubogie i mają ograniczone możliwości mieszkaniowe, często nie mają innego wyjścia, jak tylko tolerować upokorzenia i degradacje związane z molestowaniem seksualnym lub ryzykować, że ich rodziny i one same zostaną usunięte ze swoich domów. Program egzekwowania prawa przez Departament skierowany jest przeciwko właścicielom mieszkań, którzy stwarzają środowisko życia nie do utrzymania, żądając od lokatorów przysług seksualnych lub tworząc dla nich środowisko wrogie pod względem seksualnym. W ten sposób staramy się zarówno uzyskać ulgę dla lokatorów, którzy zostali niesprawiedliwie potraktowani przez wynajmującego z powodu płci, jak również odstraszyć innych potencjalnych sprawców, dając im jasno do zrozumienia, że nie mogą kontynuować swojego postępowania bez narażenia się na reperkusje. Ponadto, dyskryminacja cenowa przy udzielaniu kredytów hipotecznych może również niekorzystnie wpływać na kobiety, zwłaszcza kobiety należące do mniejszości. Ten rodzaj dyskryminacji jest niezgodny z prawem zarówno na mocy Fair Housing Act, jak i Equal Credit Opportunity Act.

Discrimination in Housing Based Upon National Origin

The Fair Housing Act zakazuje dyskryminacji ze względu na pochodzenie narodowe. Taka dyskryminacja może być oparta na kraju urodzenia danej osoby lub na miejscu pochodzenia jej przodków. Dane spisu powszechnego wskazują, że ludność latynoska jest najszybciej rosnącym segmentem populacji naszego kraju. Departament Sprawiedliwości podjął działania egzekucyjne przeciwko władzom miejskim, które próbowały zmniejszyć lub ograniczyć liczbę rodzin latynoskich, które mogą zamieszkać w ich społecznościach. Pozwaliśmy kredytodawców zarówno na podstawie Fair Housing Act, jak i Equal Credit Opportunity Act, kiedy narzucili oni bardziej rygorystyczne standardy oceny kredytów mieszkaniowych lub udzielali kredytów na mniej korzystnych warunkach dla latynoskich kredytobiorców. Departament pozwał również kredytodawców za dyskryminację rdzennych Amerykanów. Inne obszary kraju doświadczyły rosnącej różnorodności grup pochodzenia narodowego w swoich populacjach. Obejmuje to nowych imigrantów z południowo-wschodniej Azji, takich jak Hmong, z byłego Związku Radzieckiego i innych części Europy Wschodniej. Podjęliśmy działania przeciwko prywatnym właścicielom mieszkań, którzy dyskryminowali takie osoby.

Dyskryminacja w mieszkalnictwie na podstawie statusu rodzinnego

Ustawa o sprawiedliwym mieszkalnictwie, z pewnymi wyjątkami, zakazuje dyskryminacji w mieszkalnictwie rodzin z dziećmi poniżej 18 roku życia. Oprócz zakazu całkowitej odmowy przyznania mieszkania rodzinom z dziećmi, ustawa zabrania również dostawcom mieszkań nakładania specjalnych wymagań lub warunków na najemców z dziećmi. Na przykład, wynajmujący nie mogą umieszczać rodzin z dziećmi w jakiejkolwiek pojedynczej części kompleksu, nakładać nieuzasadnionych ograniczeń na całkowitą liczbę osób, które mogą zamieszkiwać w danym mieszkaniu, lub ograniczać ich dostępu do usług rekreacyjnych świadczonych dla innych lokatorów. W większości przypadków, znowelizowana Ustawa o Uczciwym Mieszkaniu zakazuje dostawcy mieszkań odmowy wynajmu lub sprzedaży rodzinom z dziećmi. Jednakże, niektóre obiekty mogą być oznaczone jako Housing for Older Persons (55 lat). Tego typu mieszkania, które spełniają standardy określone w Housing for Older Persons Act z 1995 r., mogą funkcjonować jako mieszkania „senioralne”. Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) opublikował przepisy i dodatkowe wskazówki szczegółowo opisujące te wymogi ustawowe.

Dyskryminacja w mieszkalnictwie na podstawie niepełnosprawności

Ustawa o sprawiedliwym mieszkalnictwie (Fair Housing Act) zabrania dyskryminacji na podstawie niepełnosprawności we wszystkich rodzajach transakcji mieszkaniowych. Ustawa definiuje osoby niepełnosprawne jako osoby z upośledzeniem umysłowym lub fizycznym, które w znacznym stopniu ograniczają jedną lub więcej głównych czynności życiowych. Termin upośledzenie umysłowe lub fizyczne może obejmować takie schorzenia jak ślepota, upośledzenie słuchu, upośledzenie ruchowe, zakażenie wirusem HIV, upośledzenie umysłowe, alkoholizm, narkomania, chroniczne zmęczenie, upośledzenie uczenia się, uraz głowy i choroba psychiczna. Termin główna aktywność życiowa może obejmować widzenie, słyszenie, chodzenie, oddychanie, wykonywanie zadań manualnych, dbanie o siebie, uczenie się, mówienie lub pracę. Fair Housing Act chroni również osoby, które mają stwierdzone takie upośledzenie lub są za takie uważane. Osoby aktualnie używające nielegalnych substancji kontrolowanych, osoby skazane za nielegalną produkcję lub dystrybucję substancji kontrolowanych, przestępcy seksualni i młodociani przestępcy nie są uznawani za niepełnosprawnych w rozumieniu Fair Housing Act, z racji swojego statusu. Fair Housing Act nie zapewnia żadnej ochrony osobom niepełnosprawnym lub pełnosprawnym, które stanowią bezpośrednie zagrożenie dla osób lub mienia innych osób. Ustalenie, czy ktoś stanowi takie bezpośrednie zagrożenie musi być jednak dokonane na podstawie indywidualnej i nie może być oparte na ogólnych założeniach lub spekulacjach dotyczących natury niepełnosprawności. Egzekwowanie przez Wydział ochrony osób niepełnosprawnych zgodnie z Ustawą o Uczciwym Mieszkaniu koncentruje się na dwóch głównych obszarach. Jednym z nich jest upewnienie się, że podział na strefy i inne przepisy dotyczące użytkowania gruntów nie są stosowane w celu utrudnienia wyboru miejsca zamieszkania przez te osoby, w tym niepotrzebnego ograniczania wspólnych lub zbiorowych rozwiązań mieszkaniowych, takich jak domy grupowe. Drugim obszarem jest upewnienie się, że nowo budowane wielorodzinne budynki mieszkalne są budowane zgodnie z wymogami Fair Housing Act dotyczącymi dostępności, tak aby były dostępne i możliwe do wykorzystania przez osoby niepełnosprawne, a w szczególności te, które korzystają z wózków inwalidzkich. Istnieją inne ustawy federalne, które zabraniają dyskryminacji osób niepełnosprawnych, w tym Americans with Disabilities Act, która jest egzekwowana przez Disability Rights Section of the Civil Rights Division.

Discrimination in Housing Based Upon Disability Group Homes

Niektóre osoby niepełnosprawne mogą mieszkać razem w warunkach zbiorowego zamieszkania, często określanych jako „domy grupowe”. Fair Housing Act zabrania gminom i innym jednostkom samorządu terytorialnego podejmowania decyzji o zagospodarowaniu przestrzennym lub wdrażaniu polityki zagospodarowania przestrzennego, która wyklucza lub w inny sposób dyskryminuje osoby niepełnosprawne. The Fair Housing Act makes it unlawful —

To utilize land use policies or actions that treat groups of persons with disabilities less favorably than groups of non-disabled persons. Przykładem może być rozporządzenie zabraniające lokalizowania mieszkań dla osób niepełnosprawnych lub z określonym rodzajem niepełnosprawności, np. chorobą psychiczną, na danym obszarze, podczas gdy zezwala się innym grupom niespokrewnionych osób na wspólne zamieszkiwanie na tym obszarze.
Podejmowanie działań przeciwko domowi lub odmowa wydania pozwolenia na jego budowę z powodu niepełnosprawności osób, które w nim mieszkają lub miałyby zamieszkać. Przykładem może być odmowa wydania pozwolenia na budowę domu, ponieważ był on przeznaczony na mieszkania dla osób z upośledzeniem umysłowym.
Odmowa wprowadzenia racjonalnych usprawnień w zakresie zagospodarowania terenu i polityki zagospodarowania przestrzennego oraz procedur, gdy takie usprawnienia mogą być konieczne, aby zapewnić osobom lub grupom osób niepełnosprawnych równe szanse na korzystanie z mieszkań. Co stanowi rozsądne udogodnienie jest określane indywidualnie dla każdego przypadku. Nie wszystkie wnioskowane modyfikacje zasad lub polityki są uzasadnione. Jeśli żądana modyfikacja nakłada nadmierne obciążenie finansowe lub administracyjne na samorząd lokalny, lub jeśli modyfikacja tworzy fundamentalną zmianę w lokalnym planie zagospodarowania przestrzennego, nie jest to „rozsądne” dostosowanie.

Dyskryminacja w mieszkalnictwie w oparciu o niepełnosprawność – cechy dostępności w nowym budownictwie

Ustawa o sprawiedliwym mieszkalnictwie definiuje dyskryminację w mieszkalnictwie wobec osób niepełnosprawnych jako brak „zaprojektowania i zbudowania” pewnych nowych wielorodzinnych budynków mieszkalnych tak, aby były one dostępne i możliwe do wykorzystania przez osoby niepełnosprawne, a w szczególności osoby używające wózków inwalidzkich. Ustawa wymaga, aby wszystkie nowo wybudowane wielorodzinne budynki mieszkalne z czterema lub więcej jednostkami, przeznaczone do pierwszego zamieszkania po 13 marca 1991 r., posiadały pewne cechy: dostępne wejście na dostępnej trasie, dostępne wspólne i publiczne obszary użytkowe, drzwi wystarczająco szerokie, aby pomieścić wózki inwalidzkie, dostępne drogi do i przez każde mieszkanie, włączniki światła, gniazdka elektryczne i termostaty w dostępnym miejscu, wzmocnienia w ścianach łazienek, aby pomieścić instalacje uchwytów, oraz użytkowe kuchnie i łazienki skonfigurowane tak, aby wózek inwalidzki mógł manewrować w przestrzeni.
Deweloperzy, budowniczowie, właściciele i architekci odpowiedzialni za projektowanie lub budowę nowych wielorodzinnych budynków mieszkalnych mogą być pociągnięci do odpowiedzialności na mocy Fair Housing Act, jeśli ich budynki nie spełniają tych wymogów projektowych. Departament Sprawiedliwości wniósł wiele pozwów przeciwko tym, którzy tego nie zrobili. Większość z tych spraw została rozwiązana na mocy dekretów o zgodzie, zapewniających różne rodzaje zadośćuczynienia, w tym: modernizację w celu dostosowania niedostępnych elementów do wymogów tam, gdzie jest to wykonalne, a tam, gdzie nie jest to możliwe – alternatywne rozwiązania (fundusze pieniężne lub inne wymogi budowlane), które zapewnią dostępność pozostałych mieszkań; szkolenie w zakresie wymogów dostępności dla osób zaangażowanych w proces budowy; nakaz, aby wszystkie nowe projekty mieszkaniowe spełniały wymogi dostępności oraz zadośćuczynienie pieniężne dla osób poszkodowanych w wyniku naruszeń. Ponadto, Departament stara się promować dostępność poprzez kodeksy budowlane.