Jak wygląda proces sprzedaży domu za gotówkę?

Sprzedaż domu za gotówkę: Jak to działa?

Kupujący za gotówkę mają kilka wspólnych cech: nie potrzebują finansowania przez pożyczkodawcę, aby zapłacić za Twój dom, i zazwyczaj kupią Twój dom poza rynkiem. Oznacza to, że otrzymasz ofertę z dużo mniejszą ilością warunków (nie będziesz potrzebował oceny, aby zadowolić bank, ani kupujący nie będzie musiał sprzedać swojego istniejącego domu, zanim będzie mógł uzyskać pożyczkę, na przykład). Brak pożyczki zmniejsza wiele niewiadomych na twoim końcu jako sprzedawcy, a także – dobra wiadomość – możesz pominąć rigamarole z wystawami i pokazami.

Kupujący za gotówkę będą się różnić, jeśli chodzi o ich intencje związane z zakupem, rodzaje domów, którymi są zainteresowani, oraz ogólne doświadczenie, które oferują sprzedającym.

• „Kup i trzymaj” inwestorzy zamierzają trzymać się nieruchomości przez dłuższy okres czasu, zwykle z zamiarem wynajęcia go
• House flippers zazwyczaj kupują z większym rabatem i planują dokonać ulepszeń do nieruchomości przed sprzedaniem go z zyskiem.
• iBuyers („natychmiastowi nabywcy”) składają natychmiastowe oferty na domy online. iBuyers używają zautomatyzowanych modeli wyceny (AVM) i platform internetowych, aby zapewnić usprawnione doświadczenie dla sprzedawców.

Zależnie od rodzaju inwestora, do którego kończysz sprzedaż, proces uzyskania oferty i zamknięcia będzie się różnił, ale możesz oczekiwać, że przejdziesz przez te główne kroki:

Znajdź kupca gotówkowego

Poniżej znajdują się niektóre z najbardziej powszechnych i skutecznych sposobów na znalezienie wykwalifikowanego kupca gotówkowego:

• Prosta sprzedaż: armowe narzędzie Prosta Sprzedaż HomeLight dopasuje Cię do sprawdzonego kupca, który, jak potwierdziliśmy, kupuje domy w Twojej okolicy – i który najlepiej pasuje do Twojej nieruchomości na podstawie historii transakcji. Znalezienie najlepszego dopasowania zajmuje tylko dwie minuty i nie ma obowiązku przyjęcia oferty.

• Wyszukiwanie online:
  „Kupujący za gotówkę są zazwyczaj inwestorami, a większość rynków będzie miała co najmniej garstkę z nich z obecnością w Internecie”, mówi Machado. To będzie wymagać, aby zrobić trochę więcej pracy, choć.

• Praca z hurtownikiem:
  Inną opcją jest praca bezpośrednio z hurtownikiem, mówi Travis Steinemann, inwestor nieruchomości i założyciel BuyHousesBR.com. „Hurtownicy dopasować nabywców gotówki ze sprzedawcami, a oni zazwyczaj tylko wziąć niewielką część”, wyjaśnia. „Oni wycenić swoją własność, oszacować koszty remontu, i sprzedawać go do swoich list kupujących. Możesz je znaleźć wpisując w google 'kupujemy domy', a następnie nazwę swojego miasta.”

Jakiejkolwiek metody użyjesz, aby znaleźć kupców gotówki, upewnij się, że zbadasz wszystkich potencjalnych nabywców i poprosisz o referencje od innych sprzedających.

Uzyskaj ofertę gotówkową i przejrzyj ją

Gdy inwestor lub iBuyer przedstawi Ci ofertę gotówkową, skąd wiesz, że to uczciwa liczba? Ocena oferty gotówkowej może być trudna i nie ma jednej, uniwersalnej formuły.

Jednakże, jak mówi Steinemann, jeśli Twój dom jest w świetnej kondycji, możesz spojrzeć na porównywalne nieruchomości, które sprzedały się ostatnio w Twojej okolicy, o podobnym rozmiarze i poziomie wykończenia, a następnie odjąć prowizję agenta i dorzucić dowolną zniżkę, jaką uważasz, że korzyści są warte.

„To będzie zależeć od sytuacji – ktoś, kto przechodzi przez wykluczenie lub kto ma pusty dom będzie wartość gotówki dużo więcej niż ktoś, kto po prostu chce większy dom,” Steinemann wskazał.

Z drugiej strony, jeśli dom nie jest w świetnej kondycji, sugeruje wzięcie przybliżonej wartości zaktualizowanych domów w Twojej okolicy, odjęcie tego, co kosztowałoby doprowadzenie Twojego domu do takiego stanu, odjęcie prowizji, odjęcie zysku inwestora (zazwyczaj 15%), i to pozwoli na uzyskanie uczciwej ceny.

Qui zaleca zadawanie następujących pytań przy ocenie oferty gotówkowej od inwestora:

• Czy kupujący planuje zdeponować znaczną kwotę pieniędzy na poczet ceny?
• Czy kupujący ma dobre wyniki w zamykaniu transakcji?
• Czy kupujący korzysta ze standardowej umowy? Jeśli nie, to jest OK z nimi, jeśli masz adwokata przeglądu warunków umowy

Według Steven Herzberg, adwokat nieruchomości w Miami, który pracuje na mieszkaniowych i komercyjnych transakcji, nie ma więcej do oferty gotówki niż tylko cena sprzedaży.

„Każdy poważny kupujący oferty gotówki powinny być skłonni umieścić w dół przyzwoity depozyt początkowy,” mówi. „Na przykład, w przypadku domu o wartości 400 000 $, depozyt nie powinien wynosić 1 000 $ – powinien być bliższy 3%-5% ceny zakupu.”

Herzberg sugeruje również, aby poprosić o dowód posiadania środków finansowych, którym może być zwykły wyciąg bankowy lub list podpisany przez pracownika banku, aby potwierdzić, że kupujący posiada dostępne środki na sfinalizowanie zakupu.

Jeśli potrzebujesz pomocy w określeniu, ile warta jest Twoja nieruchomość, możesz zacząć od naszego darmowego Home Value Estimator, który czerpie z wielu źródeł, aby stworzyć oszacowanie wartości domu w czasie rzeczywistym w oparciu o aktualne trendy rynkowe.

Joanne McCoy, top agent nieruchomości w Lincoln, Nebraska, sugeruje również skontaktowanie się z zaufanym agentem w celu uzyskania pomocy w porównawczej analizie rynku, a może nawet zamówienie własnej wyceny domu.

„Chociaż wyceny różnią się dość znacznie i nie są absolutną gwarancją, może to pomóc, jeśli naprawdę walczysz, aby wskazać, co byłoby dobrą ceną”, mówi. „Na koniec dnia, jeśli dostaniesz mniej niż wartość rynkowa, musisz zdecydować, czy korzyści przewyższają tę stratę.”

Przygotuj i podpisz umowę kupna

Po zaakceptowaniu oferty gotówkowej, Mike Qiu, inwestor „fix and flip” w większym obszarze Seattle i właściciel Good As Sold Home Buyers, mówi, że reszta transakcji jest bardzo podobna do typowej sprzedaży domu. Umowa, która jest zwykle przygotowywana przez kupującego, powinna zawierać cenę zakupu, kwotę depozytu i datę zamknięcia. Sprzedający może zdecydować się na podpisanie i akceptację lub zlecić adwokatowi przegląd warunków.

Niektórzy kupujący za gotówkę zrezygnują z inspekcji domu, podczas gdy inni nadal będą optować za tym, aby ją uzyskać, i mogą negocjować cenę umowną, aby pokryć wszelkie wymagane naprawy.

W niektórych przypadkach, Steinemann wskazuje, kupujący za gotówkę może złożyć ofertę „sight unseen” bez przeprowadzania inspekcji. „Zrobiliby to, gdyby wiedzieli, że ich cena jest tak dobra, że wszystko, co złe z domu nie jest problemem, lub jeśli planują zburzyć dom i wartość gruntu jest wszystko, co się dla nich liczy”, wyjaśnia. Te typy ofert zazwyczaj zamykają się bardzo szybko, w około 7 do 10 dni.

Ponieważ kupujący za gotówkę nie będzie współpracował z kredytodawcą, prawdopodobnie stracisz czas z okna, podczas którego dom będzie musiał być profesjonalnie oceniony w konwencjonalnej sprzedaży, jak również czas, który zajmie kupującemu pożyczka, aby przejść przez.

Zidentyfikuj wszelkie unikalne wymagania

Jak zauważa Machado, podczas gdy większość sprzedaży za gotówkę jest szybka i prosta, czasami zdarzają się okoliczności łagodzące, które mogą nieco wydłużyć proces.

„Na przykład, jeśli dom jest w stowarzyszeniu właścicieli domów, HOA może wymagać 30 dni na przetworzenie wniosku kupującego”, mówi. Innym aspektem zamknięcia nieruchomości jest miejskie wyszukiwanie zastawów. W niektórych gminach, jak zauważa, wyszukiwanie zastawów trwa tylko kilka dni, podczas gdy w innych może trwać do trzech lub czterech tygodni.

Mimo wszelkich możliwych opóźnień, „sprzedaż za gotówkę zawsze będzie szybsza niż konwencjonalnie finansowana transakcja w tej samej sytuacji w tej samej gminie”, mówi Machado.

Zamknięcie sprzedaży

Ponownie, zamknięcie transakcji sprzedaży gotówkowej będzie przebiegać znacznie szybciej niż transakcji finansowanej przez kredytodawcę.

„Zazwyczaj sprzedający w przypadku sprzedaży gotówkowej nie mają nic przeciwko dwutygodniowemu zamknięciu”, mówi Qiu. To znacznie szybciej niż w przypadku sprzedaży konwencjonalnej – według Ellie Mae, średni czas zamknięcia kredytu na zakup nieruchomości wynosi 45 dni.

Oprócz szybkości, kolejną zaletą zamknięcia gotówkowego jest elastyczny harmonogram. Na przykład, jeśli sprzedawca musi zamknąć transakcję przed przeprowadzką do następnego domu, inwestor lub flipper będzie bardziej skłonny do opóźnienia wejścia w posiadanie po zamknięciu niż tradycyjny nabywca detaliczny.

Jeśli chodzi o faktyczne zamknięcie, prawdopodobnie nie zauważysz dużej różnicy w stosunku do tradycyjnej sprzedaży, poza tym, że będzie ono szybsze. Prawdopodobnie odbędzie się to w firmie tytułowej, a ty podpiszesz te same dokumenty, co w tradycyjnej sprzedaży, takie jak akt notarialny, oświadczenie o rozliczeniu i wszelkie ujawnienia własności – minus hipoteka i dokumenty finansowe.

„Dokumentacja może być sporządzona albo przez firmę tytułową lub preferowanego przez sprzedającego adwokata – to zależy od sprzedającego”, mówi Machado.

Korzyści ze sprzedaży domu za gotówkę

Prawdopodobnie rozważasz możliwość sprzedaży za gotówkę z dowolnej liczby powodów:

• Znalazłeś swój wymarzony dom i chcesz go szybko kupić, nie czekając na swój obecny dom, aby sprzedać go na otwartym rynku.
• Twój dom wymaga rozległych napraw lub modernizacji, których nie możesz lub nie chcesz dotować.
• Musisz sprzedać szybko, aby dostosować się do przeniesienia lub innej zmiany okoliczności.
• Nie masz czasu, energii lub cierpliwości, aby przygotować swój dom, zakwaterować pokazy, a następnie czekać na ocenę, inspekcję, finansowanie i procesy zamknięcia.

Porozmawialiśmy z kilkoma doświadczonymi inwestorami i agentami nieruchomości, aby zidentyfikować niektóre z najbardziej atrakcyjnych aspektów pracy z bezpośrednim nabywcą, jak również niektóre z wad.

Szybkie i gwarantowane zamknięcie

Na całej planszy, głównym atutem sprzedaży gotówkowej jest szybkość. „Kupujący za gotówkę mogą zamknąć transakcję w ciągu zaledwie tygodnia, podczas gdy tradycyjne finansowanie może trwać miesiąc lub dłużej” – mówi Steinemann.

Przy finansowanym zakupie zawsze istnieje szansa, że transakcja nie dojdzie do skutku, jeśli kupujący nie otrzyma zgody na pożyczkę lub jeśli wycena będzie niższa niż cena umowna – długi i frustrujący proces, który sprawia, że wracasz do punktu wyjścia. W przypadku sprzedaży za gotówkę, zazwyczaj nie jest to kwestia tego, czy zamkniesz transakcję, ale kiedy.

Mniej stresu

Pracując z kupującym za gotówkę, wiele z powszechnych bólów głowy i niepewności związanych z tradycyjnym procesem sprzedaży – takich jak wystawianie, pokazy i wyceny – nie wchodzi w grę, co oznacza prostszy i bardziej bezpośredni proces.

Obniżone opłaty

Ale kwota kontraktu przy sprzedaży inwestorskiej będzie prawdopodobnie niższa niż to, co można uzyskać w tradycyjnej sprzedaży, można zaoszczędzić na niektórych kosztach dodatkowych.

„W sprzedaży na rynku detalicznym, większość kosztów transakcyjnych, takich jak prowizje dla agentów i kupującego oraz koszty zamknięcia dla escrow, spadają na sprzedającego”, zauważył Johell Aponte, założyciel i menedżer ds. przejęć z Move On House Buyers.

„Plus, sprzedawca jest często proszony o wsparcie kupujących z koncesji kosztów zamknięcia, pre-listing naprawy i aktualizacje, po-inspekcyjne naprawy i ewentualne przedłużone czasy wstrzymania, z których wszystkie mogą dodać się do znacznych kosztów.”

Szybka ścieżka do następnego domu

Powiedzmy, że znalazłeś idealny dom, który sprawdza wszystkie elementy na swojej liście i jest w swoim przedziale cenowym, ale to się dużo zainteresowania i wiele ofert. Jak Nebraska agent nieruchomości McCoy wskazuje, biorąc sprzedaż gotówkową na bieżącym domu, będziesz w lepszej pozycji, aby zabezpieczyć swój następny dom, ponieważ ten sprzedawca nie będzie musiał czekać na wszelkich kontyngentów lub opóźnień finansowych.

„Przez szybką sprzedaż gotówkową i zamknięcie, możesz mieć lepszą kartę przetargową dla domu, który chcesz,” mówi.

Luźniejsze standardy dla stanu nieruchomości

Jak wskazuje Steinemann, większość programów rządowych, które kupują FHA, HUD i VA pożyczki mają ścisłe wytyczne, które mogą sprawić, że fixer-uppers trudniej sprzedać. „Podczas pracy z nabywcą gotówkowym, nieruchomość niekoniecznie musi być w dobrym stanie – może być sprzedana w każdym stanie”, mówi.

Potencjalne wady sprzedaży za gotówkę

Jeśli wszystko to brzmi do tej pory zbyt dobrze, by mogło być prawdziwe, istnieje druga strona oferty gotówkowej. It’s up to you to determine whether the benefits are worth these possible downsides:

Lower price

When selling for cash, all of that speed and convenience comes at a cost: Zazwyczaj poświęcasz część kapitału własnego w swoim domu, ponieważ kupujący za gotówkę zazwyczaj chcą płacić poniżej wartości rynkowej.

„To zależy od czasu i kosztów rynkowych, ale sprzedający mogą oczekiwać, że zostawią na stole od 8% do 15% tego, co chcieliby uzyskać z udanego procesu sprzedaży detalicznej” – mówi Aponte.

Na koniec dnia, inwestorzy prowadzą działalność gospodarczą – z niską marżą – i muszą zarabiać pieniądze, aby nadal kupować domy.

„Inwestorzy oczekują, że dostaną lepszą ofertę, ponieważ są pewni i mogą szybko zamknąć transakcję”, wyjaśnia Steinemann. „Zazwyczaj znają swoje liczby i nie kupują emocjonalnie, w przeciwieństwie do większości osób kupujących dom po raz pierwszy. Albo liczby działają, albo nie.”

Jest szansa, że możesz odzyskać część strat w cenie domu, zauważa Aponte. „W zależności od stanu domu i ilości napraw i aktualizacji, które mogą być wymagane do listy na wartości rynkowej, czasami sprzedawca jest w stanie wyjść naprzeciw ze sprzedażą gotówkową – nie tylko w zmniejszonym stresie, ale także finansowo, zwłaszcza dla domów, które są w starszych dzielnicach i bardzo się cenią.”

Możliwość oszustwa

Niestety rzeczywistość jest taka, że zawsze czają się oszuści, gotowi żerować na właścicielach domów, którzy potrzebują szybkiej sprzedaży. Przed zawarciem jakiejkolwiek umowy, dokładnie zbadaj firmę lub osobę i poproś o referencje poprzednich sprzedawców. Należy uważać na kupujących, którzy nie wykazują zainteresowania osobistym obejrzeniem domu i korespondują tylko za pośrednictwem poczty elektronicznej, ponieważ mogą to być czerwone flagi oszustwa.

Jedną z korzyści płynących z korzystania z Simple Sale jest to, że wszyscy nasi nabywcy gotówki zostali wstępnie zatwierdzeni i zweryfikowani przed uzyskaniem dostępu do naszej platformy.

Możliwość „przynęty i przełącznika”

Kevin Kendrick, top agent Orlando, który sprzedaje domy 45% szybciej niż przeciętnie, a także posiada certyfikat iBuyer, czasami widzi rozsądne oferty gotówkowe dla swoich sprzedawców, co może być ekscytujące na początku – ale ta oferta nie jest ustalona w kamieniu, dopóki umowa nie zostanie sfinalizowana.

„Kupujący za gotówkę może złożyć ofertę, która jest zbliżona do ceny katalogowej, ale potem często prosi o kosztowne naprawy na etapie inspekcji” – wyjaśnia. „Kiedy wszystko jest powiedziane i zrobione, cena końcowa może być nawet o 15% niższa od wartości rynkowej.”

Brak zaangażowania

Qiu ostrzega przed kupującymi za gotówkę, którzy składają oferty z bardzo niskim depozytem. Średnie depozyty będą się różnić w zależności od lokalizacji, ale mówi, że wszystko poniżej 2 000 USD w ogóle i poniżej 5 000 USD na rynkach o wyższych cenach gwarantuje ostrożność. Przedłużony okres inspekcji to kolejna czerwona flaga.

„To znaki, że właściciel domu ma do czynienia z hurtownikiem, który zamierza sprzedać umowę stronie trzeciej zamiast kupować samemu, i może łatwo wycofać się z transakcji, jeśli nie wyjdzie”, mówi Qiu.

Gotowy na gotówkę?

Sytuacja każdego sprzedawcy jest wyjątkowa, ale dla wielu korzyści płynące ze sprzedaży za gotówkę mogą być warte poświęconego kapitału własnego. Jeśli proces sprzedaży domu za gotówkę brzmi jak coś, co chciałbyś zbadać, nasze narzędzie Prosta Sprzedaż jest solidnym miejscem do rozpoczęcia. Zamiast wychodzić i szukać oferty gotówkowej na własną rękę, HomeLight dopasuje Cię z bezpośrednim kupcem, który kupuje nieruchomości podobne do Twoich – pod względem stanu i ceny – i który został zweryfikowany jako gotowy do zakupu już teraz.