Stawki kredytów dla nieruchomości komercyjnych w 2021 roku

Kredyty SBA 7(a)

Kredyty SBA 7(a) są kolejną popularną opcją kredytową dla właścicieli małych firm, którzy chcą sfinansować budowę, remonty, modernizacje lub długoterminowe zakupy sprzętu.

Fundusze SBA 7(a) mogą być jednak również wykorzystywane do zarządzania kosztami związanymi z zakupem sprzętu, zapasów i wyposażenia, jak również na potrzeby kapitału obrotowego, refinansowania zadłużenia i kosztów rozpoczęcia działalności. Jako takie, pożyczka ta jest uważana za bardziej elastyczną niż pożyczka SBA 504.

Oprocentowanie jest zazwyczaj niższe niż te związane z tradycyjnymi pożyczkami bankowymi, ale nieco wyższe niż te związane z pożyczkami 504. Jednakże SBA nakłada limity na stopy procentowe w oparciu o wielkość pożyczki i wybrany termin. Na przykład, od 2 marca 2021 roku, oprocentowanie SBA 7(a) nie może przekraczać 5,50%-9,75%.

Terminy kredytowe SBA mogą wynosić od 5 do 10 lat, chociaż kredyty terminowe wykorzystywane na zakup nieruchomości mogą mieć okresy 25-letnie. Ponadto, w odróżnieniu od pożyczek SBA 504, pożyczki SBA 7(a) są gwarantowane tylko do 85% wartości pożyczki, chociaż pożyczki powyżej $150,000 będą ograniczone do gwarancji 75%.

Kredyty SBA 7(a), chociaż nadal są napędzane przez surowe wymagania, są często bardziej dostępne dla właścicieli małych firm, szczególnie dla tych z silnymi kredytami.

Konwencjonalna pożyczka bankowa

SBA nie jest jedyną organizacją, która wspiera lub zapewnia komercyjne pożyczki na nieruchomości. Zamiast tego, wielu komercyjnych kredytodawców, w tym JPMorgan Chase i Bank of America, oferuje kredyty komercyjne dla wykwalifikowanych kredytobiorców.

Wymagania kredytowe, ograniczenia i oprocentowanie kredytów na nieruchomości komercyjne często różnią się w zależności od kredytodawcy, dlatego najlepiej jest odwołać się bezpośrednio do potencjalnego kredytodawcy w celu uzyskania szczegółowych informacji na temat kredytu.

Typowo, kredytobiorcy mogą spodziewać się oprocentowania podobnego do tego z SBA 7(a) loan, z oprocentowaniem zmiennym zazwyczaj mieszczącym się w przedziale od 3% do 6,25% w momencie publikacji. Jednakże, należy zauważyć, że przeciętny lub poniżej przeciętnej kredyt może zwiększyć oprocentowanie kredytu komercyjnego, a konwencjonalne kredyty bankowe nie podlegają tym samym limitom ustalonym przez SBA.

Średnie oprocentowanie kredytów komercyjnych

Oprocentowanie kredytów na nieruchomości komercyjne jest złożone i zależy od wielu czynników. Średnie oprocentowanie kredytów komercyjnych może zatem ulegać wahaniom, dlatego należy sprawdzić najbardziej aktualne liczby. Poniższe dane zostały zaktualizowane na marzec 2021 roku.

Ostatnia inicjatywa Small Business Association obniżyła stopy procentowe dla kredytów 504, starając się pomóc gospodarce w wyjściu z kryzysu COVID-19:

• 10-letni: 2.231%
• 20-letnie: 2,364%
• 25-letnie: 2.399%

Stawki pożyczki SBA 7(a) są obecnie następujące:

• Zmienna: 5.50% do 8%
• Fixed: 9.25% do 11.25%

And, jak wspomniano powyżej, konwencjonalne kredyty bankowe obecnie posiadają stopy od 3% do 6.25%, choć stopy te nie są ograniczone, a zatem niektórzy kredytobiorcy otrzymają komercyjne stopy kredytowe nieruchomości, które przekraczają te liczby, w oparciu o ich kwalifikacje.

Zrozumienie wskaźnika LTV

Oprócz innych kwalifikacji wnioskodawców, wielu kredytodawców polega również w dużym stopniu na wskaźniku LTV (loan-to-value ratio) w celu ustalenia oprocentowania. LTV służy do określenia ryzyka niespłacenia pożyczki w całości przez pożyczkobiorcę i ostatecznie decyduje o tym, czy pożyczka zostanie zatwierdzona, czy nie. Im niższe LTV, tym niższe ryzyko. Dlatego też, niższe LTV zazwyczaj prowadzi do niższych stóp procentowych.

Aby określić LTV, kredytodawcy dzielą wnioskowaną kwotę kredytu przez cenę zakupu nieruchomości lub wycenioną wartość, w zależności od tego, która z nich jest niższa.

Na przykład, jeśli wnioskowałeś o kredyt na $350,000 na nieruchomość o wartości $500,000, LTV wynosiłoby 70%.

Kredytodawcy używają LTV przy przyznawaniu zarówno kredytów komercyjnych, jak i mieszkaniowych, ale istnieje znacząca różnica. Mieszkaniowe kredyty hipoteczne mogą być zatwierdzone z LTV do 100%. Kredyty komercyjne, z drugiej strony, są niższe, z National Realtors Association (Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Handlu Nieruchomościami) podającym komercyjne LTV w przedziale od 75% do 80%, szczególnie dla nieruchomości przemysłowych, wielorodzinnych i biur na przedmieściach.

Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia

Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR) ma na celu pomóc kredytodawcom określić ryzyko, w szczególności czy kredytobiorca może z powodzeniem dokonywać miesięcznych płatności.

Aby określić ten wskaźnik, kredytodawca porówna roczny dochód operacyjny netto (NOI) kredytobiorcy z roczną spłatą kredytu, w tym odsetek i kapitału, zwaną również obsługą długu hipotecznego.

Aby określić NOI, można odjąć roczne koszty operacyjne od rocznego dochodu firmy.

Aby obliczyć DSCR, kredytodawca podzieli NOI przez roczną obsługę długu. Na przykład, jeżeli NOI wynosi 210 000 USD, a roczne płatności z tytułu kredytu wynoszą 130 000 USD, DSCR wyniesie 1,6.

Ogólnie, DSCR nie powinien być niższy niż 1, ponieważ wskazuje to na ujemny przepływ środków pieniężnych, a tym samym niezdolność do spłaty zadłużenia.

Opłaty i inne koszty

Podczas gdy oprocentowanie komercyjnych kredytów hipotecznych często odgrywa główną rolę w określaniu przystępności każdego produktu kredytowego, opłaty i dodatkowe koszty mogą mieć również znaczący wpływ na całkowite koszty.

Przed zaciągnięciem kredytu na nieruchomości komercyjne, należy zwrócić uwagę na dodatkowe opłaty, z których następujące są najbardziej powszechne:

• Opłaty rzeczoznawcy
• Opłaty wstępne
• Opłaty za badanie
• Opłaty prawne
• Opłata za wniosek kredytowy

Jest również ważne, aby ustalić, czy istnieje kara za przedpłatę, która ograniczy twoją zdolność do spłacenia kredytu przed czasem. Jeśli pożyczka zawiera karę za przedpłatę, zrozumienie jej rodzaju i czasu trwania może pomóc w podjęciu świadomej decyzji o spłacie.

Pożyczki SBA 504 mają karę, która będzie się zmniejszać stopniowo w czasie, podczas gdy inne pożyczki mogą zawierać pojedynczą karę za przedpłatę, która ogranicza twoją zdolność do spłaty pożyczki w ciągu określonej ilości lat.

Determining Affordability: Using a Commercial Mortgage Rate Calculator

Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu, warto przyjrzeć się różnym scenariuszom opartym na kwotach kredytu, warunkach spłaty, stopach procentowych i opłatach, które odnoszą się do każdego potencjalnego produktu kredytowego.

Dzięki temu można porównać wszystkie opcje kredytowe w celu określenia, która z nich jest najbardziej przystępna w skali miesiąca, jak również w całym okresie kredytowania.

Aby pomóc właścicielom firm w podjęciu najlepszej decyzji, wielu kredytodawców i zasobów online zaprojektowało kalkulatory oprocentowania komercyjnych kredytów hipotecznych. Aby skorzystać z tych kalkulatorów, zazwyczaj trzeba znać przybliżoną kwotę kredytu, stopę procentową i warunki spłaty.

Jednakże niektóre kalkulatory pozwalają również na dodanie innych czynników, takich jak płatności balonowe. Sugerujemy sprawdzenie tego kalkulatora kredytów komercyjnych lub, jeśli rozważasz nieruchomość inwestycyjną, tego kalkulatora Financial Mentor.

FAQs

Teraz zajmijmy się pytaniami, które możesz nadal mieć na temat komercyjnych kredytów na nieruchomości.

Jaka jest aktualna stopa procentowa dla komercyjnych kredytów hipotecznych?

Komercyjne stopy procentowe kredytów hipotecznych różnią się w zależności od wielu czynników, w tym tych wymienionych powyżej; jednakże kredytobiorcy mogą zazwyczaj oczekiwać komercyjnych stóp procentowych kredytów hipotecznych w bankach pomiędzy 3% a 6,25%, choć z pewnością mogą one przekroczyć ten zakres. Oprocentowanie pożyczek SBA waha się od 2,231% do 11,25%, w zależności od programu i długości pożyczki.

Dla kredytobiorców, którzy wybierają alternatywne opcje kredytowania, takie jak pożyczki typu hard money, oczekują wyższych stóp procentowych, które mogą osiągnąć lub przekroczyć 18%.

Jak zakwalifikować się do kredytu na nieruchomości komercyjne?

Podobnie jak każdy inny rodzaj produktu pożyczkowego, komercyjne pożyczki pod zastaw nieruchomości są dostępne tylko dla pożyczkobiorców, którzy spełniają kwalifikacje pożyczkodawcy.

Podobnie jak stopy, warunki i opłaty, mogą się one różnić w zależności od pożyczkodawcy; jednakże, jeśli rozważasz komercyjną pożyczkę pod zastaw nieruchomości, pożyczkodawca prawdopodobnie oprze swoją decyzję na następujących elementach:

• Finanse firmy: Jak wskazuje wskaźnik DSCR, Twoja zdolność do spłaty zadłużenia jest podstawowym czynnikiem przy określaniu kwalifikowalności pożyczki. Dlatego przed podjęciem decyzji kredytodawca prawdopodobnie przyjrzy się przychodom, niespłaconemu zadłużeniu i punktacji kredytowej firmy. Aby określić kondycję finansową firmy, pożyczkodawca może poprosić o dokumentację podatkową z okresu do pięciu lat, dostęp do dokumentów finansowych, biznes plan, dowód struktury biznesowej (np. LLC, S-Corp, C-Corp) i przewidywany przepływ środków pieniężnych.
• Finanse osobiste: Nawet jeśli bierzesz pożyczkę przeznaczoną na założenie lub rozwój firmy, Twoje osobiste wyniki kredytowe będą prawdopodobnie brane pod uwagę. Wysoka punktacja lub profil kredytowy, który jest wolny od bankructw, zastawów itp. będą korzystne. Jeśli masz niskie osobiste wyniki kredytowe, to może chcesz podjąć niezbędne kroki w celu poprawy ich przed ubieganiem się o komercyjnej pożyczki nieruchomości. Czyniąc to może pomóc poprawić szanse na zatwierdzenie kredytu i zabezpieczyć niższe stawki.
• Wartość nieruchomości: Ponieważ będziesz używać nieruchomości inwestycyjnej jako zabezpieczenia, pożyczkodawca oceni ją również w celu określenia kwalifikowalności i stawek. Jednym ze sposobów, w jaki to robią, jest spojrzenie na LTV, które pomoże im określić, w jaki sposób żądana kwota pożyczki odnosi się do postrzeganej wartości nieruchomości inwestycyjnej.

Chociaż czynniki te są zazwyczaj sprawdzane, ważne jest, aby pracować bezpośrednio z potencjalnym kredytodawcą, aby określić, jakie, jeśli w ogóle, dodatkowe kwalifikacje mogą być potrzebne do spełnienia. Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku kredytów SBA, ponieważ wiele z nich wymaga od wnioskodawców spełnienia ścisłego zestawu kwalifikacji, w tym lat w biznesie, wielkości firmy i rocznego dochodu.

Może to być trudna pigułka do przełknięcia, ale z mniej niż gwiezdne informacje, możesz być zmuszony do wyższej stawki niż chcesz. Zawsze istnieje możliwość refinansowania w przyszłości, ale należy mieć oko na swoje informacje kredytowe, aby umieścić się w najlepszym miejscu.

Jaka jest średnia zaliczka na nieruchomości komercyjnej?

Większość kredytów na nieruchomości komercyjne będzie wymagać zaliczki, ale ile ta zaliczka wynosi będzie się różnić. Ogólnie rzecz biorąc, konwencjonalne kredyty komercyjne i kredyty SBA 7(a) wymagają od kredytobiorców wpłaty zaliczki w wysokości od 15% do 25%. W tym przypadku, 200.000 dolarów pożyczki nieruchomości komercyjnych będzie wymagać zaliczki między 30.000 a 50.000 dolarów.

Jednakże, w niektórych opcji kredytowych, zwłaszcza pożyczki SBA 504, kredytobiorcy mogą skorzystać z wymogu 10% zaliczki. W tym przypadku, ta sama pożyczka w wysokości $200,000 wymagałaby tylko $20,000.

Jak długo można finansować nieruchomości komercyjne?

Ilość czasu, który masz na sfinansowanie zakupu nieruchomości komercyjnej zależy od wybranej pożyczki. Jednak wiele z najbardziej popularnych kredytów na nieruchomości komercyjne pozwala na 10 do 20 lat finansowania, a niektóre z nich nawet na 25 lat.

W innych przypadkach, szczególnie jeśli chodzi o kredyty pomostowe lub kredyty typu hard money, warunki finansowania lub okres amortyzacji mogą być ograniczone do kilku miesięcy lub 3 do 5 lat.

Jak określane są kredyty na nieruchomości komercyjne?

Aby zrozumieć różnice w oprocentowaniu, ważne jest, aby zrozumieć, jakie czynniki wpływają na decyzje kredytowe. Chociaż każdy pożyczkodawca jest inny, następujące czynniki zazwyczaj odgrywają rolę w oprocentowaniu pożyczki, którą otrzymasz:

• Typ pożyczki: Jak wskazano powyżej, każdy rodzaj kredytu ma inne „średnie oprocentowanie kredytu komercyjnego”. Niektóre, jak SBA 7(a) pożyczki, mają limity, podczas gdy inne nie.
• Historia kredytowa pożyczkobiorcy: Większość kredytodawców polega w dużej mierze na profilu kredytowym kredytobiorcy, a także na punktacji kredytowej firmy.
• Wielkość i termin spłaty pożyczki: Ogólnie rzecz biorąc, im dłużej zaciągasz pożyczkę, tym wyższe będzie oprocentowanie. Podobnie, wielu kredytodawców, w tym SBA, również opiera stopy procentowe na wielkości pożyczki.
  

  Jak sfinansować zakup nieruchomości komercyjnej?

  Istnieje wiele sposobów na sfinansowanie zakupu nieruchomości komercyjnej, a najlepszy z nich dla Twojej firmy zależy od finansów Twojej firmy i zdolności kredytowej, rodzaju nieruchomości, dostępnych środków na depozyt oraz sposobu wykorzystania kredytu.

  

  Pull back the curtain on your business credit to find better financing

  Czy jesteś gotowy, aby zobaczyć swoje dane kredytowe i zbudować silniejszy kredyt biznesowy, aby pomóc Twojej firmie uzyskać finansowanie? Sprawdź swój osobisty i biznesowy kredyt za darmo.

  Sprawdź moje wyniki

  Nav’s Verdict: Commercial Real Estate Loan Rates

  Keep in mind that loan rates are based on market rates, and therefore they can change frequently, though commercial real estate rates typically don’t fluctuate dramatically. Ponadto, oprocentowanie kredytu, który otrzymasz, będzie również zależało od finansów Twojej firmy, osobistej zdolności kredytowej oraz nieruchomości, dla której będą one przeznaczone.

  Jeśli jesteś inwestorem poszukującym komercyjnego kredytu hipotecznego na nieruchomość mieszkalną lub komercyjnego kredytu budowlanego, lub jesteś właścicielem firmy poszukującym możliwości zakupu nieruchomości w celu budowania kapitału własnego, poświęć czas na znalezienie najlepszej opcji kredytu, aby zapewnić sobie jak największe oszczędności w odsetkach.

  Ten artykuł został pierwotnie napisany 19 czerwca 2019 r. i zaktualizowany 11 marca 2021 r.

  Rate This Article

  Ten artykuł ma obecnie 51 ocen ze średnią 4,5 gwiazdek.

  class=”blarg”>