The Ins and Outs of Retainage in Construction

Uzyskaj gotówkę z góry za niezapłacone faktury

Co to jest zatrzymanie w budownictwie?

Zatrzymanie płatności jest praktyką polegającą na wstrzymaniu płatności od stron budowy do czasu, gdy projekt budowlany jest „zasadniczo ukończony”.”

Strona płacąca – zazwyczaj właściciel nieruchomości, generalny wykonawca, lub jednostka rządowa – zatrzymuje dla siebie pewien procent kwoty kontraktu, efektywnie płacąc niższą kwotę niższemu wykonawcy lub materialiście i uwalniając pełną płatność dopiero po zakończeniu projektu.

Retainage jest praktykowany zarówno w prywatnych jak i publicznych projektach budowlanych. Prywatni właściciele i urzędy federalne praktykują retainage od ubiegłego stulecia, a każdy stan ma swoje własne zasady i wymagania dotyczące jego stosowania.

Jak wspomniano, retainage nadal jest trudnym tematem w budownictwie. Podczas gdy właściciele i generalni wykonawcy są generalnie zwolennikami wstrzymania funduszy do ostatniego dnia projektu, podwykonawcy i inne niższe strony nie są tak chętne do nieotrzymania pełnej zapłaty za pracę nad nieruchomością.

Cel zatrzymania

To jest ważne pytanie: Jaki jest sens zatrzymywania zapłaty od wykonawców, którzy wykonują prace w ramach projektu?

Gdy w Europie w 1800 roku zaczęto stosować praktykę zatrzymania wynagrodzenia, jej celem było zachęcenie wykonawców do prawidłowego wykonywania pracy aż do zakończenia projektu. Na dodatek, zatrzymanie miało również na celu ochronę właścicieli nieruchomości w przypadku opóźnień wykonawcy.

Pomysł jest taki, że wykonawcy będą bardziej sumienni w trzymaniu się harmonogramu umowy i upewnianiu się, że wszystko zostało wykonane prawidłowo, jeśli ich pełna płatność zostanie zwolniona dopiero w ostatnim dniu projektu.

Właściciele nieruchomości będą również mieli poduszkę finansową w przypadku, gdy wykonawca lub dostawca materiałów nie wypełni swoich zobowiązań. W przypadku opóźnień w realizacji projektu, właściciele nieruchomości będą mogli pokryć dodatkowe koszty z procentu płatności, który wcześniej wstrzymywali swoim wykonawcom.

W teorii, zatrzymanie powinno być zachętą zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i uczestników budowy. W praktyce jednak, wykonawcy niższego szczebla zazwyczaj kończą na „samofinansowaniu” swoich usług. Przy wstrzymanej płatności muszą oni znaleźć sposób na wykonanie swojej pracy z ograniczonymi finansami pod ręką.

Jak działa zatrzymanie

Ogólnie rzecz biorąc, właściciel nieruchomości zatrzymuje pewien procent pełnej kwoty kontraktu poprzez odjęcie płatności za postęp, które wypuszcza swoim wykonawcom.

Jeśli, na przykład, kontrakt jest wart 100 000 USD i jest płatny w ciągu 10 miesięcy, co daje 10 000 USD płatności za każdy miesiąc. Jeśli uzgodniona kwota zatrzymania wynosi 10%, strona płacąca wyda tylko 9 000 USD miesięcznie. Pozostałe $10,000, które uzupełnią pełną kwotę kontraktu, zostaną zwolnione dopiero po zakończeniu projektu w ciągu 10 miesięcy.

Jest to tylko ogólny przykład, ponieważ istnieją konkretne przepisy ustawowe, które regulują wykorzystanie zatrzymania w każdym stanie. Zasady i warunki zatrzymania mogą również zależeć od umowy pomiędzy zaangażowanymi stronami.

Warto jednak zauważyć, że zatrzymanie jest szeroko praktykowane w budownictwie publicznym. Podczas pracy nad projektami rządowymi, prawdopodobnie będziesz musiał poradzić sobie z zatrzymaniem części Twojej pełnej zapłaty przez rząd.

Jak właściciele nieruchomości, generalni wykonawcy i jednostki rządowe korzystają z zatrzymania wynagrodzenia?

Projekty budowlane mogą być bardzo skomplikowane i nie zawsze przebiegają zgodnie z planem. Istnieją pewne scenariusze, w których strony płacące muszą być chronione przed byciem oszukanymi przez inne strony budowy.

1. Wykonawca nie wywiązuje się z umowy

Istnieje wiele powodów, dla których wykonawca może nie wywiązać się z umowy w ramach trwającego projektu, ale kiedy już to zrobi, właściciele nieruchomości lub jednostki rządowe mogą nie mieć możliwości skutecznego zakończenia projektu bez konieczności wydawania dużej ilości pieniędzy.

Jeśli wykonawca nie wywiązuje się z umowy, a właściciele mają zatrzymany udział, mogą wykorzystać zatrzymaną płatność do zakończenia projektu.

2. Wykonawca nie płaci podwykonawcom i stronom niższego rzędu

Retainage może być również wykorzystany przez właścicieli nieruchomości do zapłaty podwykonawcom, dostawcom materiałów i innym stronom w dół łańcucha kontraktowego w przypadku, gdy wykonawca nie wypełni swoich zobowiązań. To chroni właścicieli nieruchomości przed koniecznością płacenia podwójnie: generalnemu wykonawcy i podwykonawcom, którzy najprawdopodobniej mają ważne roszczenia zastawnicze.

3. Wykonawcy, podwykonawcy i dostawcy przechodzą do innej pracy bez ukończenia bieżącego projektu

Innym niefortunnym scenariuszem w budownictwie jest sytuacja, w której uczestnicy przechodzą do innej pracy bez ukończenia bieżącego projektu. Wykonawca może również znaleźć lepsze możliwości gdzie indziej i celowo spieszyć się z realizacją bieżącego zadania, poświęcając jakość swojej pracy.

W przypadkach takich jak ten, strony płacące mogą odnieść duże korzyści z zatrzymania. Pozwala im to ukarać wykonawcę, podwykonawcę lub materialistę, a także doprowadzić projekt do końca przy wykorzystaniu środków z zatrzymania.

Zastosuj faktoring fakturowy teraz

Jak zatrzymanie wpływa na wykonawców, podwykonawców i dostawców materiałów?

Zatrzymanie ma korzyści dla właścicieli nieruchomości, generalnych wykonawców i podmiotów rządowych, ale może być również podatne na nadużycia, co w znacznym stopniu wpływa na strony niższego szczebla, w szczególności podwykonawców.

1. Podwykonawcy są zmuszeni do „samofinansowania” swojej pracy

Nie wszyscy podwykonawcy mogą sobie pozwolić na obcięcie swojej wypłaty, więc zatrzymanie tylko zatyka ich przepływ gotówki. Podwykonawcy w końcu sami finansują swoją pracę, sięgając po różne metody finansowania, aby utrzymać projekt w ruchu.

2. Generalni wykonawcy mogą obciążyć swoich podwykonawców i dostawców wyższym procentem

Generalni wykonawcy są również narażeni na zatrzymanie nałożone na nich przez właściciela nieruchomości lub klienta rządowego. Czasami jednak zwiększają oni procent zatrzymania, który pobierają z wypłat swoich podwykonawców.

Praktyka ta, niestety, stanowi dodatkowe obciążenie dla podwykonawców i dostawców, zwłaszcza tych, którzy pracują nad projektem przez ograniczony okres czasu.

Na przykład, podwykonawca lub dostawca materiałów może być potrzebny tylko przez kilka pierwszych miesięcy trwania projektu. Generalny wykonawca, z drugiej strony, musi pozostać do czasu zakończenia projektu i dlatego będzie trzymał się kwoty zatrzymanej do czasu otrzymania własnej pełnej płatności na koniec projektu.

3. Generalni wykonawcy mogą zdecydować się na pozostawienie projektu niedokończonego

Czasami, generalny wykonawca może skończyć się celowo nie kończąc projektu, tylko dlatego, że nie mają pieniędzy, aby spłacić zatrzymanie, które trzymali od swoich dostawców i podwykonawców.
Cash flow mismanagement jest ogromny problem wśród firm budowlanych. Kiedy generalny wykonawca utrzymuje projekt niedokończony, ich podwykonawcy i dostawcy kończą się zdzierając z kwoty zatrzymania.

Argumenty przeciwko zatrzymaniu

Ale zaprojektowane w celu ochrony wszystkich zaangażowanych stron, zatrzymanie budowlane również wzbudziło wątpliwości. Oto niektóre z powodów, które za tym stoją.

1. Retainage może być podatny na nadużycia.

Jak wspomniano powyżej, zdarzają się przypadki, kiedy retainage nie spełnia swojego celu, jakim jest zapewnienie, że wykonawcy dostarczą wysokiej jakości prace w ramach projektu. Czasami retainage powoduje, że wykonawcy i podwykonawcy zatykają swoje przepływy pieniężne i tylko właściciele nieruchomości korzystają z zatrzymanych środków.

2. Retainage naraża mniejszych i niżej postawionych wykonawców na większe ryzyko finansowe.

Retainage ogranicza przepływy pieniężne każdej firmy budowlanej, ale nie wszystkie firmy mogą sobie pozwolić na radzenie sobie z wgnieceniem swoich finansów. Podczas gdy zatrzymanie działa na szlachetnej zasadzie, może sparaliżować mniejsze firmy, które nie mają środków, aby poradzić sobie z nadużywającymi właścicielami lub generalnymi wykonawcami.

3. Zatrzymanie maskuje słabe zarządzanie projektem i finansami.

Gdy właściciele nieruchomości lub generalni wykonawcy źle zarządzają swoimi funduszami, kończą tracąc pieniądze, które zatrzymali od swoich podwykonawców i dostawców materiałów. Retainage jest zatem czasami używany do uzyskania „darmowych” pieniędzy od stron niższego szczebla, zamiast faktycznie być trzymanym w sejfie do ostatniego dnia projektu.

• What Is a Mechanics Lien? Oto wszystko, co musisz wiedzieć
• Jak Ustawa Millera chroni strony umowy na poziomie państwowym
• Dlaczego problemy z płatnościami utrzymują się w branży budowlanej?