Emprestadores de dinheiro duro: Uma fonte para situações hipotecárias únicas

Empréstimos de dinheiro duro são uma forma de emprestar fundos a curto prazo. São especialmente populares entre os investidores imobiliários, mas poderiam ser uma boa ferramenta para os mutuários com activos na sua carteira, mas com um crédito mais pobre. Eis o que precisa de saber.

O que é empréstimo de dinheiro duro?

Empréstimos de dinheiro duro, também chamados empréstimos-ponte, são empréstimos a curto prazo que são normalmente utilizados pelos investidores, tais como flippers de casas ou promotores que renovam propriedades para vender. São geralmente financiados por financiadores privados ou grupos de investidores, em vez de bancos, e usam equidade ou bens imóveis como garantia.

alguns empréstimos de dinheiro duro são estruturados como empréstimos só com juros, seguidos por um grande pagamento em balão.

Moeda rija vs. moeda mole

São ambas as formas de empréstimo, mas os empréstimos que garantem são suportados por coisas diferentes. O dinheiro duro é normalmente garantido por activos físicos como a propriedade e o seu valor avaliado sob a forma de capital próprio. Em vez disso, o dinheiro em condições favoráveis é apoiado pelo crédito do mutuário.

Porquê obter um empréstimo de dinheiro duro?

Os mutuários normalmente procuram um empréstimo de dinheiro duro porque ou não se qualificam para um empréstimo convencional ou precisam do dinheiro rapidamente. Ao contrário das hipotecas convencionais, que por vezes podem levar meses a processar, os empréstimos de dinheiro vivo podem estar disponíveis em apenas semanas, ou mesmo dias.

O que é um emprestador de dinheiro vivo?

O termo “emprestador de dinheiro vivo” é usado para descrever a entidade fora de um banco tradicional ou união de crédito que empresta a um indivíduo ou empresa.

Quem deve usar um empréstimo de dinheiro vivo?

Com períodos típicos de reembolso de um a cinco anos, os empréstimos de dinheiro vivo são mais adequados para projectos de curto prazo, tais como quando um investidor espera fixar e vender rapidamente um imóvel com lucro.

Outros utilizam um empréstimo de dinheiro vivo para financiar renovações num imóvel, depois refinanciam para uma hipoteca convencional com uma taxa de juro mais baixa.

Os tipos de mutuários que tendem a obter empréstimos de dinheiro vivo incluem:

• Flippers de propriedade
• Mutuários que não se qualificam para empréstimos tradicionais
• Proprietários que enfrentam execução hipotecária com capital próprio substancial na sua casa

Flippers de propriedade

Indivíduos que compram propriedades, renová-los e revendê-los com fins lucrativos, conhecidos como flippers imobiliários, irão muitas vezes obter um financiamento de dinheiro difícil, diz Julie Aragon, uma perita em hipotecas com sede em Los Angeles.

“Os flippers imobiliários gostam de empréstimos de dinheiro vivo porque podem obter o dinheiro rapidamente”, diz Aragon. “Este expediente é benéfico quando estão a licitar uma propriedade. Eles terão a vantagem sobre alguém que possa precisar de um mês para fechar”

Mutuários que não se qualificam para empréstimos tradicionais

Há muitas razões para alguns mutuários não se qualificarem para um empréstimo tradicional, tais como uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos de um banco. Estas razões podem incluir um divórcio recente que afectou a sua pontuação de crédito, ou a incapacidade de documentar os seus rendimentos.

Para os empresários, provar rendimentos pode por vezes ser um desafio, o que pode impossibilitar a obtenção de um empréstimo tradicional, diz Aragon.

“Os trabalhadores por conta própria que anulam tudo podem ser capazes de pagar uma hipoteca, mas os seus impostos não reflectem isso”, diz Aragon. “Para eles, os empréstimos de dinheiro duro são a sua única opção”

Proprietários que enfrentam a execução hipotecária com capital próprio substancial na sua casa

Embora este grupo seja um tipo de mutuário menos comum, há pessoas que têm muito capital próprio na sua casa mas correm o risco de execução hipotecária.

Prestadores de dinheiro duro considerariam a possibilidade de emprestar a estas pessoas se pudessem ter a certeza de que, se o empréstimo entrar em incumprimento, poderiam vender a casa, pagar a primeira hipoteca e ainda assim obter um lucro com a venda.

Considerações especiais para empréstimos de dinheiro duro

Dependente da sua situação, um empréstimo de dinheiro duro pode ser uma ferramenta útil, ou pode ser um erro dispendioso.

Muitos peritos concordam que os empréstimos de dinheiro duro são uma solução a curto prazo, e não um substituto para uma hipoteca tradicional. Além disso, como estes empréstimos são garantidos por capital próprio ou propriedade imobiliária, tem de ter os activos para os apoiar, e não depender do seu crédito.

Pros e contras de empréstimos de dinheiro duro

Vantagens dos empréstimos de dinheiro duro

• Acessíveis a pessoas que têm equidade mas não são elegíveis para empréstimos tradicionais
• Money está disponível rapidamente, normalmente dentro de dois dias
• Usualmente não requerem verificações de crédito ou divulgações financeiras

Termos de empréstimo flexíveis

Se tiver bens ou propriedades para usar como garantia, não importa muito como é o seu historial de crédito quando se trata de um empréstimo de dinheiro difícil. Os emprestadores de dinheiro pesado tendem a ser flexíveis quando se trata de negociar termos de empréstimo. Não têm de aderir aos mesmos regulamentos a que os credores hipotecários convencionais estão sujeitos.

Fundos de dinheiro vivo

Comparado com o ritmo glacial da subscrição de hipotecas tradicionais, os empréstimos de dinheiro vivo podem ser processados em apenas dias a semanas. Para investidores imobiliários, a rapidez pode por vezes fazer toda a diferença quando se trata de fechar um negócio – por exemplo, quando se licita uma propriedade competitiva em leilão.

Não é necessário um histórico de crédito forte

Não é necessário uma boa pontuação de crédito ou muita documentação financeira para obter um empréstimo de dinheiro vivo. Enquanto a subscrição de hipotecas tradicionais se concentra no rendimento do mutuário e no histórico de crédito, os mutuantes de dinheiro vivo concedem empréstimos com base em garantias, tais como uma casa ou edifício.

Por este motivo, os mutuantes de dinheiro vivo precisam de saber o valor de mercado estimado do imóvel após a conclusão das renovações planeadas. Esta estimativa é denominada “valor após reparação”, ou ARV, do imóvel.

Drawbacks de empréstimos de dinheiro vivo

• As taxas de juros são muito mais elevadas do que as dos empréstimos convencionais
• As taxas de processamento são dispendiosas, até três pontos ou mais
• Pena de pré-pagamento suficiente para pagar o empréstimo antecipadamente
• Requisito de pagamento de adiantamentos grandes, geralmente 30% ou mais

Custo mais elevado

Os empréstimos de dinheiro duro são dispendiosos em comparação com os empréstimos tradicionais. As taxas de juro podem variar entre dois a 10 pontos percentuais mais altas do que para hipotecas convencionais, pelo que estes empréstimos são melhor utilizados para projectos de curto prazo.

As taxas iniciais também são caras, e podem ser de três a cinco pontos ou mais. É provável que os custos de encerramento também sejam íngremes, e existe uma significativa exigência de adiantamento. Além disso, pode ser-lhe cobrada uma penalidade de pré-pagamento se pagar o seu empréstimo mais cedo do que o prazo ditado, o que pode aumentar os custos.

Rácios conservadores de empréstimo por valor

Necessitará de activos significativos para se qualificar para um empréstimo de dinheiro vivo. Os emprestadores de dinheiro pesado requerem tipicamente uma relação empréstimo-valor (LTV) de cerca de 50 por cento a 70 por cento. Isso é consideravelmente mais conservador do que para as hipotecas convencionais. Por exemplo, as directrizes da Fannie Mae especificam um LTV de 75 por cento para 97 por cento.

Regulamentação de empréstimos de dinheiro duro

Prestadores de dinheiro duro estão sujeitos a leis federais e estatais que os impedem de conceder empréstimos a pessoas que não podem reembolsar o empréstimo. Por lei, os emprestadores de dinheiro duro têm de estabelecer que um mutuário tem os meios para fazer os pagamentos mensais e qualquer pagamento de balão programado.

Como encontrar um emprestador de dinheiro duro

Localizar emprestadores de dinheiro duro na sua área pode exigir um pouco de trabalho. O seu primeiro passo deve ser pedir referências a um agente imobiliário local. Também pode verificar com quaisquer grupos de investimento imobiliário na sua cidade que provavelmente tenham relações com tais financiadores.

P>Próximo, tente financiadores nacionais online que concedam empréstimos para investimentos residenciais ou comerciais. Investigue os credores antes de os contactar para determinar a sua especialização.

Alguns credores, como LendingHome, Lima One Capital e Patch of Land, concentram-se nos investidores que estão a renovar e a inverter propriedades. Visio Lending é outro emprestador de dinheiro duro que cobre investimentos imobiliários de aluguer, e Finance of America Commercial e Delancey Street oferecem financiamento para propriedades comerciais.

Saiba mais:

• Como obter uma hipoteca com mau ou mau crédito
• Como obter um empréstimo para habitação com mau crédito
• O que é uma hipoteca subprime?