O Ins e Outs of Retainage in Construction

Abter dinheiro adiantado para as suas facturas não pagas

O que é retenção na construção?

A retenção é essencialmente a prática de reter o pagamento das partes da construção até que um projecto de construção esteja “substancialmente terminado”.”

A parte pagadora – tipicamente um proprietário de propriedade, empreiteiro geral, ou entidade governamental – mantém uma certa percentagem do montante do contrato para si, pagando efectivamente um montante inferior a um empreiteiro ou homem material de nível inferior e só liberando o pagamento integral quando um projecto tiver concluído.

A retenção é praticada tanto em projectos de construção privados como públicos. Os proprietários privados e os escritórios federais têm praticado a retenção de impostos durante o século passado, e cada estado tem as suas próprias regras e requisitos relativamente à sua utilização.

Como mencionado, a retenção de impostos continua a ser um tópico complicado na construção. Enquanto os proprietários e empreiteiros em geral são favoráveis à retenção de fundos até ao último dia do projecto, os subempreiteiros e outras partes de nível inferior não estão tão interessados em não receber o seu pagamento integral, pois trabalham numa propriedade.

Finalidade da retenção

Esta é uma questão importante: Qual é, de facto, o objectivo de manter o pagamento dos empreiteiros que têm estado a prestar trabalho num projecto?

Quando a prática de retenção começou na Europa no século XIX, o seu objectivo era encorajar os empreiteiros a desempenharem o seu trabalho adequadamente até ao fim do projecto. Para além disso, a retenção também procurou proteger os proprietários em casos de delinquência dos empreiteiros.

A ideia é que os empreiteiros seriam mais diligentes no cumprimento do calendário do contrato e na garantia de que tudo seria feito correctamente se o seu pagamento integral só fosse liberado no último dia do projecto.

Os proprietários também terão uma almofada financeira no caso de um empreiteiro ou um fornecedor de material não cumprir as suas obrigações. Se ocorrerem atrasos no projecto, por exemplo, os proprietários poderiam obter os custos adicionais a partir da percentagem de pagamento que tinham retido aos seus empreiteiros.

Em teoria, a retenção deveria incentivar tanto os proprietários como os participantes na construção. Na prática, contudo, os empreiteiros de nível inferior acabam geralmente por “auto-financiar” os seus serviços. Com o pagamento a ser-lhes retido, têm de encontrar formas de realizar o seu trabalho com finanças limitadas em mãos.

Como é que a retenção de retenção funciona

Em termos gerais, um proprietário mantém uma percentagem do montante total do contrato deduzindo os pagamentos de progresso que libertam aos seus empreiteiros.

Se, por exemplo, um contrato valer $100.000 e for pagável em 10 meses, o que equivale a um pagamento de $10.000 por cada mês. Se o montante de retenção acordado for de 10%, a parte pagadora libertará apenas $9.000 por mês. Os restantes $10.000 que irão completar o montante total do contrato só serão libertados após o projecto ter sido concluído em 10 meses.

Este é apenas um exemplo geral, uma vez que existem regras estatutárias específicas que regulam o uso da retenção em cada estado. Os termos e condições da retenção podem também depender do acordo entre as partes envolvidas.

É de notar, contudo, que a retenção é amplamente praticada na construção pública. Ao trabalhar em projectos governamentais, é provável que tenha de lidar com uma parte do seu pagamento completo retido pelo governo.

Como é que os proprietários de propriedades, empreiteiros gerais e entidades governamentais beneficiam de retenção?

Projectos de construção podem ser muito complicados e nem sempre funcionam como planeado. Há certos cenários em que as partes pagadoras têm de ser protegidas de serem roubadas por outras partes de construção.

1. Falhas de um empreiteiro em relação a um trabalho

Existem muitas razões pelas quais um empreiteiro pode falhar num projecto em curso, mas uma vez que o façam, os proprietários ou entidades governamentais não podem recorrer à conclusão do projecto com sucesso sem terem de gastar muito dinheiro.

Se um empreiteiro falhar num projecto e os proprietários tiverem retenção, podem utilizar o pagamento retido para que o projecto seja concluído.

2. O empreiteiro não paga aos subempreiteiros e partes inferiores

A retenção também pode ser utilizada pelos proprietários dos bens para pagar aos subempreiteiros, fornecedores de material, e outras partes a jusante da cadeia contratual, no caso do empreiteiro não cumprir as suas obrigações. Isto protege os proprietários de propriedade de terem de pagar o dobro: ao empreiteiro geral e às sub-partes que muito provavelmente têm direitos de retenção válidos.

3. Empreiteiros, subempreiteiros, e fornecedores passam para outro trabalho sem terminar o seu projecto em curso

Outro cenário infeliz na construção é quando os participantes passam para outro trabalho sem completar o seu projecto actual. Um empreiteiro pode também encontrar melhores oportunidades noutro local e apressar-se deliberadamente no seu trabalho actual, sacrificando a qualidade do seu trabalho.

Em casos como estes, as partes pagantes podem beneficiar muito com a retenção. Isto permite-lhes penalizar o empreiteiro, subempreiteiro, ou homem material e também ter o projecto concluído utilizando os fundos de retenção.

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Como é que a retenção afecta empreiteiros, subcontratantes, e fornecedores de material?

A retenção tem benefícios para os proprietários de propriedades, empreiteiros gerais, e entidades governamentais, mas também pode ser propensa a abusos, o que afecta muito as partes de nível inferior, especificamente os subcontratantes.

1. Os subempreiteiros são obrigados a “auto-financiar” o seu trabalho

Nem todos os subempreiteiros podem pagar um corte no seu salário, pelo que uma retenção apenas obstrui o seu fluxo de caixa. Os subempreiteiros acabam por financiar o seu próprio trabalho recorrendo a diferentes métodos de financiamento a fim de manter um projecto em andamento.

2. Os empreiteiros gerais podem cobrar aos seus subempreiteiros e fornecedores uma percentagem mais elevada

Os empreiteiros gerais são também sujeitos a retenção imposta por um proprietário ou um cliente governamental. No entanto, por vezes, aumentam a percentagem de retenção que retiram dos cheques de pagamento dos seus subcontratantes.

Esta prática, infelizmente, acrescenta encargos aos subcontratantes e fornecedores, especialmente aqueles que trabalham num projecto durante um período de tempo limitado.

Um subcontratante ou um fornecedor de material, por exemplo, pode ser necessário apenas durante os primeiros meses de um projecto. O empreiteiro geral, por outro lado, tem de permanecer até que o projecto esteja concluído e, por conseguinte, manterá o montante de retenção até receber o seu próprio pagamento completo no final do projecto.

3. Os empreiteiros gerais podem optar por deixar o projecto permanecer inacabado

Por vezes, um empreiteiro geral pode acabar por não completar deliberadamente um projecto, apenas porque não tem dinheiro para pagar a retenção que guardou dos seus fornecedores e subcontratantes.
A má gestão do fluxo de caixa é um enorme problema entre as empresas de construção. Quando um empreiteiro geral mantém um projecto inacabado, os seus subempreiteiros e fornecedores acabam por ser privados do montante de retenção.

Argumentos contra retenção

P>Embora concebido para proteger todas as partes envolvidas, a retenção da construção também levantou sobrancelhas. Aqui estão algumas das razões por detrás disto.

1. A retenção pode ser propensa a abusos.

Como mencionado acima, há casos em que a retenção não cumpre o seu objectivo de assegurar que os empreiteiros realizem um trabalho de qualidade num projecto. Por vezes a retenção faz com que empreiteiros e subempreiteiros obstruam o seu fluxo de caixa e apenas os proprietários de propriedades acabam por beneficiar dos fundos retidos.

2. A retenção coloca os empreiteiros mais pequenos e de nível inferior num maior risco financeiro.

A retenção limita o fluxo de caixa de qualquer empresa de construção, mas nem todas as empresas podem dar-se ao luxo de lidar com uma amolgadela nas suas finanças. Embora a retenção trabalhe sob um princípio nobre, pode possivelmente aleijar as pequenas empresas que não têm meios para lidar com proprietários abusivos ou empreiteiros gerais.

3. A retenção mascara uma má gestão financeira e de projecto.

Quando os proprietários ou empreiteiros gerais gerem mal os seus fundos, acabam por perder o dinheiro que retiveram dos seus subcontratantes e fornecedores de materiais. A retenção é, portanto, por vezes utilizada para obter dinheiro “gratuito” de partes inferiores, em vez de ser mantida no cofre até ao último dia do projecto.

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