O que é uma relação empréstimo-valor?
Uma relação empréstimo-valor (LTV) compara o montante de um empréstimo que se espera pedir emprestado com o valor avaliado do imóvel que se pretende comprar. Os mutuantes usam LTV para determinar o risco de um empréstimo e se o vão aprovar ou negar. Pode também determinar se será necessário um seguro hipotecário.
Um rácio LTV mais elevado sugere mais risco porque há uma maior probabilidade de incumprimento.
O que é o rácio empréstimo/valor?
Um rácio empréstimo-valor diz-lhe quanto de um imóvel possui verdadeiramente em comparação com o quanto deve sobre o empréstimo que contraiu para o adquirir. O rácio é utilizado para vários tipos de empréstimos, incluindo empréstimos para habitação e automóvel, e para compras e refinanciamentos.
LTVs fazem parte de um quadro maior que inclui:
- Sua pontuação de crédito
- Seu rendimento disponível para fazer pagamentos mensais
- A condição e qualidade do bem que está a comprar
É mais fácil obter empréstimos LTV mais elevados com bom crédito. Para além do seu crédito, uma das coisas mais importantes para os credores é o seu rácio de endividamento, os seus pagamentos de dívida divididos pelos seus rendimentos. Esta é uma forma rápida de eles descobrirem quão acessível será para si qualquer novo empréstimo. Pode aceitar confortavelmente esses pagamentos mensais extra, ou está a exceder a sua cabeça?
Como é que calcula o rácio empréstimo/valor?
Dividir o montante do empréstimo pelo valor avaliado do bem que garante o empréstimo para chegar ao rácio LTV.
Como exemplo, suponha que pretende comprar uma casa com um valor de mercado justo de $100.000. Tem $20.000 disponíveis para um adiantamento, por isso terá de pedir emprestado $80.000.
A sua relação LTV seria 80% porque o montante em dólares do empréstimo é 80% do valor da casa, e $80.000 dividido por $100.000 é igual a 0,80 ou 80%.
Como funcionam os rácios LTV
Quanto mais dinheiro um mutuante lhe der, maior será o seu rácio LTV e maior será o risco que corre. Se for considerado um risco mais elevado para o mutuante, isto geralmente significa que:
- É mais difícil obter aprovação para empréstimos.
- Poderá ter de pagar uma taxa de juro mais elevada.
- Poderá ter de pagar custos adicionais, tais como seguro hipotecário.
- Uma relação empréstimo-valor (LTV) é a percentagem do valor de um imóvel que é dedicada a um empréstimo.
- Rácios LTV aceitáveis podem variar dependendo do tipo de empréstimo. Os empréstimos para automóveis podem ser aprovados com rácios mais elevados do que os empréstimos para habitação.
- É muito provável que lhe seja exigido o pagamento de seguro hipotecário privado se o seu rácio LTV num empréstimo hipotecário for superior a 80%.
- A aprovação do empréstimo pode depender de uma combinação de factores, incluindo o rácio LTV, o seu historial de crédito, e o seu rácio de endividamento.
Provavelmente está a lidar com um empréstimo que é garantido por algum tipo de garantia se estiver a calcular o LTV. Por exemplo, o empréstimo é garantido por um penhor sobre a casa quando se pede dinheiro emprestado para comprar uma casa. O mutuante pode tomar posse da casa e vendê-la através de execução hipotecária se não efectuar os pagamentos. O mesmo se aplica aos empréstimos para automóveis – o seu carro pode ser recuperado se deixar de fazer pagamentos.
Os credores não querem realmente tomar a sua propriedade. Querem apenas alguma garantia de que recuperarão o seu dinheiro de uma forma ou de outra, se você não o fizer. Podem vender o imóvel a menos de um dólar para recuperar os seus fundos se emprestarem apenas até 80% do valor do imóvel.
Emprestar 100% ou mais coloca os credores em risco se o seu imóvel perder valor depois de o comprar.
É também mais provável que valorize o seu imóvel e continue a fazer pagamentos quando tiver colocado mais do seu próprio dinheiro na compra.
O empréstimo é maior do que o valor do bem que garante o empréstimo quando o rácio LTV é superior a 100%. O seu capital próprio é negativo. Teria realmente de pagar algo para vender o activo – não obteria qualquer dinheiro com o negócio. Estes tipos de empréstimos são frequentemente chamados empréstimos “subaquáticos”.
Rácios de LTV aceitáveis
Algo próximo de 80% é normalmente o número mágico com empréstimos à habitação. Geralmente terá de obter um seguro hipotecário privado (PMI) para proteger o seu credor se contrair mais de 80% do valor de um empréstimo à habitação. Isso é uma despesa extra, mas pode frequentemente cancelar o seguro uma vez obtido abaixo de 80% LTV.
Um outro número notável é 97%. Algumas entidades financiadoras permitem-lhe comprar com uma redução de 3% (os empréstimos FHA requerem 3,5%), mas pagará o seguro hipotecário, possivelmente durante a vida do empréstimo.
Rácios de LTV muitas vezes sobem com os empréstimos para automóveis, mas as entidades financiadoras podem estabelecer limites ou máximos e alterar as suas taxas dependendo de quão elevado será o seu rácio LTV. Em alguns casos, pode mesmo pedir emprestado a mais de 100% LTV porque o valor dos automóveis pode diminuir mais acentuadamente do que outros tipos de bens.
Está a usar o valor da sua casa e a aumentar efectivamente o seu rácio LTV quando contrai um empréstimo para aquisição de casa própria. O seu LTV irá diminuir se a sua casa ganhar valor porque os preços da habitação sobem, embora possa precisar de uma avaliação para o provar. Por vezes pode usar o terreno que está a construir como capital próprio para um empréstimo para construção se estiver a pedir dinheiro emprestado para construir uma nova casa.
Limitações dos rácios LTV
Os rácios LTV são uma implicação e não uma ciência exacta. Não há nenhuma linha de granito esculpido que lhe diga que um empréstimo será concedido se o seu rácio LTV atingir uma determinada percentagem, mas as suas probabilidades de aprovação de empréstimo aumentam se estiver perto de uma percentagem aceitável.