Qual é o aspecto do processo de venda de uma casa por dinheiro?

Vender uma casa a troco de dinheiro: Como funciona?

Compradores de dinheiro partilham algumas características comuns: não precisam de financiamento de credores para pagar a sua casa, e normalmente compram a sua casa fora do mercado. Isso significa que receberá uma oferta com muito menos contingências (não precisará de uma avaliação para apaziguar o banco, nem o comprador precisará de vender a sua casa existente antes de poder obter um empréstimo, por exemplo). A ausência de um empréstimo reduz muito do desconhecido do seu lado como vendedor, e – a boa notícia é que – pode saltar as diligências e exibições rigamarole.

Compradores de caixa irão diferir na medida em que a sua intenção por detrás da compra, os tipos de casas em que estão interessados, e a experiência geral que oferecem aos vendedores.

• “Comprar e manter” os investidores pretendem manter o imóvel por um longo período de tempo, geralmente com a intenção de o alugar.
• Baldeiras de casa normalmente compram com um desconto mais acentuado e planeiam fazer melhoramentos a um imóvel antes de o venderem com lucro.
• iBuyers (“compradores instantâneos”) fazem ofertas imediatas em casas online. iBuyers utilizam modelos de avaliação automática (AVMs) e plataformas web para proporcionar uma experiência simplificada aos vendedores.

Dependente do tipo de investidor a quem acaba por vender, o processo de obter uma oferta e fecho variará, mas pode esperar passar por estes passos principais:

Encontrar um comprador a dinheiro

Below são algumas das formas mais comuns e eficazes de encontrar um comprador a dinheiro qualificado:

• Venda Simples:
  A ferramenta de Venda Simples gratuita do HomeLight irá corresponder-lhe com um comprador pré-visto que confirmámos estar a comprar casas na sua área – e que é a melhor correspondência para a sua propriedade com base no seu histórico de transacções passadas. Demora apenas dois minutos a encontrar a sua melhor correspondência, e não há qualquer obrigação de aceitar a oferta.

• Pesquisa online:
  “Os compradores a dinheiro são tipicamente investidores, e a maioria dos mercados terá pelo menos um punhado deles com uma presença na Internet”, diz Machado. Isto exigirá que se faça um pouco mais de trabalho de campo, embora.

• Trabalhar com um grossista:
  Outra opção é trabalhar directamente com um grossista, diz Travis Steinemann, um investidor imobiliário e fundador da BuyHousesBR.com. “Os grossistas fazem corresponder compradores a dinheiro com vendedores, e normalmente só aceitam um pequeno corte”, explica ele. “Avaliam a sua propriedade, estimam os custos de reabilitação, e comercializam-na nas suas listas de compradores. Pode encontrá-los através do Googling ‘compramos casas’ seguido do nome da sua cidade”

Salvando o método que utilize para encontrar compradores a dinheiro, não se esqueça de pesquisar quaisquer perspectivas e pedir referências a outros vendedores.

Receba uma oferta a dinheiro e analise-a

Após um investidor ou iBuyer lhe ter apresentado uma oferta a dinheiro, como sabe que é um número justo? Avaliar uma oferta em dinheiro pode ser complicado, e não existe uma fórmula única.

No entanto, Steinemann diz, se a sua casa está em grande forma, pode olhar para propriedades comparáveis que tenham sido vendidas recentemente na sua área com um tamanho e nível de acabamento semelhantes, e depois subtrair a comissão do agente e dar-lhe o desconto que achar que os benefícios valem.

“Isso dependerá da sua situação – alguém que está a passar por uma execução hipotecária ou que tem uma casa vaga valorizaria muito mais dinheiro do que alguém que apenas quer uma casa maior”, salientou Steinemann.

Por outro lado, se a casa não estiver em grande forma, ele sugere que tome o valor aproximado das casas actualizadas na sua área, subtraia o que custaria levar a sua casa a essa condição, deduza a comissão, subtraia o lucro do investidor (normalmente 15%), e isso chegará a um preço justo.

Qui recomenda fazer as seguintes perguntas ao avaliar uma oferta em dinheiro de um investidor:

• O comprador planeia depositar uma quantia significativa de dinheiro a sério?
• O comprador tem um bom historial de fecho de transacções?

li>O comprador está a usar um contrato padrão? Se não, não há problema com eles se tiver um advogado a rever os termos do contrato?

De acordo com Steven Herzberg, um advogado imobiliário em Miami que trabalha em transacções residenciais e comerciais, há mais numa oferta em dinheiro do que apenas o preço de venda.

“Qualquer comprador com ofertas sérias em dinheiro deve estar disposto a depositar um depósito inicial decente”, diz ele. “Por exemplo, para uma casa de $400.000, o depósito não deve ser de $1.000,00 – deve ser mais próximo de 3%-5% do preço de compra”

Herzberg sugere também que se peça uma prova de fundos, que pode ser um simples extracto bancário ou uma carta assinada por um funcionário bancário, para confirmar que o comprador tem os fundos disponíveis para completar a compra.

Se precisar de ajuda para determinar o valor do seu imóvel, pode começar com o nosso Home Value Estimator gratuito, que recorre a várias fontes para criar uma estimativa do valor do imóvel em tempo real com base nas tendências actuais do mercado.

Joanne McCoy, uma agente imobiliária de topo em Lincoln, Nebraska, também sugere contactar um agente de confiança para obter ajuda na análise comparativa do mercado, ou talvez até encomendar a sua própria avaliação de casa.

“Embora as avaliações variem bastante e não sejam uma garantia absoluta, poderia ajudar se estiver realmente a lutar para determinar o que seria um bom preço”, diz ela. “No final do dia, se vai receber menos do que o valor de mercado, tem de decidir se os benefícios compensam essa perda”

Preparar e assinar o contrato de compra

Após aceitar uma oferta em dinheiro, Mike Qiu, um investidor de “arranjar e inverter” na grande área de Seattle e proprietário do Good As Sold Home Buyers, diz que o resto da transacção é muito semelhante a uma típica venda de casa. O contrato, que normalmente é preparado pelo comprador, deve incluir o preço de compra, o montante do depósito, e a data de fecho. O vendedor pode optar por assinar e aceitar ou pedir a um advogado que reveja os termos.

Alguns compradores a pronto renunciarão à inspecção da casa, enquanto outros ainda optarão por obter uma, e poderão negociar o preço do contrato para cobrir quaisquer reparações necessárias.

Em alguns casos, salienta Steinemann, um comprador a pronto poderá fazer uma oferta “invisível” sem fazer uma inspecção. “Fá-lo-iam se soubessem que o seu preço é tão bom que qualquer coisa de errado com a casa não é um problema, ou se planeiam demolir a casa e o valor da terra é tudo o que lhes interessa”, explica ele. Estes tipos de ofertas normalmente fecham muito rapidamente, em cerca de 7 a 10 dias.

Porque o comprador a dinheiro não vai trabalhar com um emprestador, é provável que tenha de reduzir o tempo fora da janela durante o qual a casa teria de ser avaliada profissionalmente numa venda convencional, assim como o tempo que levaria para o empréstimo do comprador passar.

Identificar quaisquer requisitos únicos

Como Machado assinala, enquanto a maioria das vendas a dinheiro são rápidas e directas, por vezes existem circunstâncias atenuantes que podem prolongar um pouco o processo.

“Por exemplo, se a casa estiver numa associação de proprietários, a HOA pode requerer 30 dias para processar o pedido do comprador”, diz ele. Outro aspecto do encerramento de um imóvel é a procura de hipoteca municipal. Em alguns municípios, observa, uma busca de penhora demora apenas alguns dias, enquanto noutros pode levar até três ou quatro semanas.

Embora haja possíveis atrasos, “uma venda a dinheiro será sempre mais rápida do que uma transacção financiada convencionalmente na mesma situação no mesmo município”, diz Machado.

Fechar na venda

Ganhar, o fecho de uma venda a dinheiro será geralmente muito mais rápido do que um negócio que envolva financiamento de credores.

“Normalmente, os vendedores para vendas a dinheiro estão bem com um fecho de duas semanas”, diz Qiu. Isso é muito mais rápido do que um fecho para uma venda convencional – de acordo com Ellie Mae, o tempo médio para fechar um empréstimo para compra é de 45 dias.

Além da rapidez, um horário flexível é outro benefício de um fecho a dinheiro. Por exemplo, se o vendedor precisar de fechar antes de se mudar para a sua próxima casa, é mais provável que um investidor ou um flipper atrase a posse após o fecho do que um comprador a retalho tradicional.

Quando se trata do fecho efectivo, provavelmente não notará muita diferença em relação a uma venda tradicional, para além do facto de que será mais rápido. Provavelmente será mantida numa empresa de títulos, e assinará os mesmos documentos que assinaria numa venda tradicional, tais como a escritura, declaração de liquidação e qualquer revelação de propriedade – menos a hipoteca e os documentos de financiamento.

“A papelada pode ser redigida pela empresa titular ou pelo advogado preferido do vendedor – depende do vendedor”, diz Machado.

Benefícios de vender uma casa a dinheiro

É provável que esteja a considerar a possibilidade de uma venda a dinheiro por qualquer número de razões:

• Encontrou a casa dos seus sonhos e quer comprá-la rapidamente sem esperar pela sua casa actual para vender no mercado aberto.
• A sua casa precisa de reparações ou melhoramentos extensivos que não pode ou não quer subsidiar.
• Você precisa de vender rapidamente para acomodar uma mudança de local ou outra mudança nas circunstâncias.
• Você não tem tempo, energia ou paciência para preparar a sua casa, acomodar exposições e depois esperar pelos processos de avaliação, inspecção, financiamento, e encerramento.

Falámos com alguns investidores e agentes imobiliários experientes para identificar alguns dos aspectos mais apelativos de trabalhar com um comprador directo, bem como alguns dos inconvenientes.

Fechamento rápido e garantido

Atravessar o quadro, o principal atractivo de uma venda a dinheiro é a rapidez. “Os compradores a dinheiro podem fechar em tão pouco como uma semana, onde o financiamento tradicional pode levar um mês ou mais”, diz Steinemann.

Com uma compra financiada, há sempre a possibilidade de o negócio cair se o comprador não obtiver aprovação para o empréstimo ou se a avaliação for inferior ao preço do contrato – um processo longo e frustrante que o coloca de volta ao ponto de partida. Com uma venda a dinheiro, normalmente não é uma questão de se fechar, mas quando.

Less stress

Ao trabalhar com um comprador a dinheiro, muitas das dores de cabeça comuns e incertezas do processo de venda tradicional – tais como encenações, exibições e avaliações – estão fora de questão, o que significa um processo mais simples e mais directo.

taxas reduzidas

Embora o valor contratual de uma venda a um investidor seja provavelmente inferior ao que se poderia obter numa venda tradicional, poder-se-ia poupar em alguns custos acessórios.

“Numa venda a retalho, a maior parte dos custos de transacção, tais como comissões de agente tanto para os agentes de listagem como para os agentes de comprador e custos de fecho de caução, recaem sobre o vendedor”, observou Johell Aponte, fundador e gestor de aquisições com Move On House Buyers.

“Além disso, é frequentemente pedido ao vendedor que apoie os compradores com concessões de custos de fecho, reparações e actualizações pré-listagem, reparações pós-inspecção, e possíveis tempos de espera prolongados, tudo isto pode somar custos substanciais”

Caminho mais rápido para a sua próxima casa

Digamos que encontrou a casa perfeita que verifica todos os itens da sua lista e está dentro da sua gama de preços, mas está a receber muito interesse e múltiplas ofertas. Como salienta o agente imobiliário McCoy do Nebraska, ao fazer uma venda a dinheiro da sua casa actual, estará em melhor posição para assegurar a sua próxima casa, porque esse vendedor não terá de esperar por quaisquer contingências ou atrasos de financiamento.

“Ao conseguir uma venda e fecho rápidos, poderá ter uma melhor moeda de troca para a casa que deseja”, diz ela.

Padrão mais frouxo para o estado da propriedade

Como aponta Steinemann, a maioria dos programas governamentais que compram empréstimos FHA, HUD, e VA têm directrizes estritas que podem tornar mais difícil a venda de fixadores. “Ao trabalhar com um comprador a dinheiro, a propriedade não tem necessariamente de estar em boa forma – pode ser vendida em qualquer condição”, diz ele.

Potenciais inconvenientes de uma venda a dinheiro

Se tudo isto parecer demasiado bom para ser verdade até agora, há um lado negativo da oferta a dinheiro. Cabe-lhe a si determinar se os benefícios valem estas possíveis desvantagens:

Preço mais baixo

Quando se vende a dinheiro, toda essa rapidez e conveniência tem um custo: Geralmente sacrificará uma parte do capital próprio na sua casa, uma vez que os compradores a dinheiro procuram normalmente pagar abaixo do valor de mercado.

“Depende do tempo e dos custos de retenção do mercado, mas os vendedores podem esperar deixar na mesa entre 8% a 15% do que teriam previsto obter com um processo de vendas a retalho bem sucedido”, diz Aponte.

No final do dia, os investidores estão a gerir um negócio – um negócio de baixa margem, por isso – e precisam de ganhar dinheiro para continuar a comprar casas.

“Os investidores esperam obter um melhor negócio porque são uma coisa certa e podem fechar rapidamente”, explica Steinemann. “Normalmente conhecem os seus números e não compram emocionalmente, ao contrário da maioria dos compradores de casas pela primeira vez. Ou os números funcionam ou não.”

Há uma hipótese de recuperar alguma da perda no preço da casa, observa Aponte. “Dependendo do estado da casa e da quantidade de reparações e actualizações que possa necessitar para listar a valor de mercado, por vezes o vendedor é capaz de avançar com uma venda a dinheiro – não só em stress reduzido, mas também financeiramente, especialmente para casas que se encontram em bairros mais antigos e que tenham apreciado muito”

Potencial para fraudes

A infeliz realidade é que há sempre vigaristas à espreita, prontos a atacar os proprietários de casas que precisam de uma venda rápida. Antes de entrar em qualquer contrato, investigar minuciosamente a empresa ou pessoa e pedir referências de vendedores anteriores. Tenha cuidado com qualquer comprador que não mostre interesse em ver a sua casa pessoalmente e que só corresponda por e-mail, pois estes podem ser bandeiras vermelhas de um esquema.

Um dos benefícios de passar pela Venda Simples é que todos os nossos compradores a dinheiro foram pré-aprovados e controlados antes de terem acesso à nossa plataforma.

Possibilidade de “isco e troca”

Kevin Kendrick, um agente de topo de Orlando que vende casas 45% mais rápido do que a média e é também um iBuyer certificado, vê por vezes chegar ofertas razoáveis em dinheiro para os seus vendedores, o que pode ser excitante no início – mas essa oferta não é estabelecida em pedra até que o contrato seja finalizado.

“Um comprador a dinheiro pode fazer uma oferta que está perto do preço de tabela, mas depois pede frequentemente reparações caras na fase de inspecção”, explica ele. “Quando tudo estiver dito e feito, o preço final pode ser até 15% abaixo do valor justo de mercado”

Falta de compromisso

Qiu avisa contra compradores a dinheiro que fazem ofertas apenas com um depósito de dinheiro a sério muito baixo. Os depósitos médios variam de acordo com a localização, mas ele diz que qualquer coisa menos de $2.000 em geral e menos de $5.000 em mercados com preços mais elevados, merece cautela. Um período de inspecção prolongado é outra bandeira vermelha.

“Estes são sinais de que o proprietário está a lidar com um grossista que pretende vender o contrato a um terceiro em vez de comprar a si próprio, e pode facilmente afastar-se da transacção se não resultar”, diz Qiu.

Pronto para levantar dinheiro?

A situação de cada vendedor é única, mas para muitos, as vantagens de uma venda a dinheiro podem valer bem o capital sacrificado. Se o processo de venda de uma casa a dinheiro soa a algo que gostaria de explorar, a nossa ferramenta de Venda Simples é um lugar sólido para começar. Em vez de sair e encontrar uma oferta a dinheiro por conta própria, a HomeLight vai encontrar um comprador directo que compra propriedades como a sua – em termos de condição e preço – e que foi verificado como pronto a comprar neste momento.