Taxas de empréstimo imobiliário comercial em 2021

Taxas de empréstimo imobiliário comercial 2021

Loan Type	Average Rates	Terms
SBA 504	4.38-4,49%	Avg $1 milhão, até 25 anos
SBA 7(a)	5.25%-9,25%	Avg $350.000, até 25 anos
Empréstimos Bancários Tradicionais	A partir de 5.00%	Início a $25.000

A decisão de comprar um imóvel comercial, em oposição ao arrendamento, pode vir com inúmeras vantagens. O investimento certo pode ser financeiramente benéfico, especialmente porque a compra de um imóvel permite tipicamente construir equidade e tirar partido de benefícios fiscais adicionais.

E, uma vez que algumas taxas de empréstimo imobiliário comercial são tão baixas como 2,231%, a compra de um imóvel pode levar a poupanças a longo prazo.

Escolher o empréstimo imobiliário comercial certo

Se estiver a pensar em comprar ou renovar um imóvel com rendimento ou um para gerir o seu negócio, um dos primeiros passos que terá de dar é determinar qual a opção de empréstimo mais adequada às suas necessidades.

Para muitos, esta decisão resume-se a empréstimos tradicionais de pequenas empresas de instituições financeiras tais como um banco ou uma cooperativa de crédito (também conhecidos como hipotecas comerciais) versus empréstimos específicos da SBA. Existem, no entanto, outras opções de empréstimos imobiliários comerciais que poderá querer considerar, incluindo empréstimos comerciais ponte, empréstimos de dinheiro duro, e empréstimos para construção.

Hoje, vamos dar uma olhada rápida a algumas das mais populares opções de empréstimos comerciais, começando com um dos mais populares e muitas vezes mais acessíveis empréstimos imobiliários comerciais – o empréstimo SBA 504.

Empréstimos SBA 504

Empréstimos SBA 504 são potencialmente os empréstimos imobiliários comerciais mais procurados, embora também sejam considerados os mais difíceis de obter.

Desenhados para estimular o desenvolvimento económico, os empréstimos SBA 504 são opções de financiamento a longo prazo (10 ou 20 anos) para activos fixos que podem ser utilizados para adquirir, modernizar ou expandir um negócio, bem como para refinanciar custos associados a tal expansão. Estes empréstimos são também frequentemente referidos como empréstimos CDC, um aceno às Empresas de Desenvolvimento Certificado (CDCs) que os disponibilizam.

empréstimos SBA 504 podem financiar custos de projecto de $5 a $5,5 milhões e podem cobrir até 90% dos custos totais. Ao contrário dos empréstimos tradicionais, que são suportados unicamente pelo credor hipotecário comercial, 504 empréstimos são suportados tanto pela SBA (40%) como pelo credor participante (50%). O mutuário deve cobrir os restantes 10%.

As taxas de empréstimos imobiliários comerciais 504 são baseadas nas taxas do Tesouro a 5 e 10 anos, mais taxas, e tipicamente têm as taxas de juro mais baixas entre as opções de empréstimos imobiliários comerciais. Por exemplo, na altura do lançamento, as taxas de empréstimo 504 eram tão baixas como 2,231%.

Além disso, os adiantamentos são também mais baixos, uma vez que os mutuários são obrigados a colocar apenas 10% do total do empréstimo, em oposição aos 25-30% frequentemente exigidos de outros empréstimos.

Apesar dos benefícios óbvios, os empréstimos 504 vêm com alguns inconvenientes. Por exemplo, 504 fundos de empréstimo são de utilização limitada e, portanto, não são ideais para aqueles que procuram um financiamento flexível. Se estiver a considerar este empréstimo, tenha em mente que os fundos só devem ser utilizados para os seguintes custos de projecto aprovados:

• Compra de imóveis comerciais existentes, tais como edifícios de escritórios
• Compra ou melhoramento de terrenos
• Construção de um novo imóvel comercial
• Renovar, converter, ou modernizar uma propriedade existente
• Compra de maquinaria ou equipamento de longo prazo.
• Dívida de longo prazo associada ao crescimento e desenvolvimento, tal como relacionada com os itens anteriores

SBA 7(a)

SBA 7(a) empréstimos são outra opção de empréstimo popular para proprietários de pequenas empresas que querem financiar construção, renovações, modernizações, ou compras de equipamento a longo prazo.

SBA 7(a) fundos, contudo, também podem ser utilizados para gerir os custos associados à compra de equipamento, inventário, e equipamentos, bem como para necessidades de capital de exploração, refinanciamento de dívidas, e custos de arranque. Como tal, este empréstimo é considerado mais flexível do que o empréstimo SBA 504.

As taxas são tipicamente inferiores às associadas aos empréstimos bancários tradicionais, mas ligeiramente superiores às que se referem aos empréstimos 504. No entanto, a SBA coloca limites às taxas de juro com base na dimensão do empréstimo e no prazo escolhido. Por exemplo, a partir de 2 de Março de 2021, as taxas da SBA 7(a) não podem exceder 5,50%-9,75%.

prazos de empréstimo da SBA podem variar de 5 a 10 anos, embora os empréstimos a prazo utilizados para a compra de bens imobiliários possam ter prazos de 25 anos. Além disso, ao contrário dos empréstimos da SBA 504, os empréstimos da SBA 7(a) são apenas garantidos até 85% do valor do empréstimo, embora os empréstimos acima de 150.000 dólares sejam limitados a uma garantia de 75%.

empréstimos da SBA 7(a), embora ainda impulsionados por requisitos rigorosos, são frequentemente mais acessíveis aos proprietários de pequenas empresas, particularmente para aqueles com crédito forte.

Empréstimo bancário convencional

A SBA não é a única organização que apoia ou fornece empréstimos imobiliários comerciais. Em vez disso, muitos mutuantes comerciais, incluindo o JPMorgan Chase e o Bank of America, oferecem empréstimos comerciais a mutuários qualificados.

Requisitos, restrições e taxas de empréstimo imobiliário comercial variam frequentemente com base no mutuante, e por isso é melhor consultar directamente um potencial mutuante para obter empréstimos específicos.

Tipicamente, os mutuários podem esperar taxas de empréstimo semelhantes às de um empréstimo SBA 7(a), com taxas variáveis tipicamente caindo entre 3% e 6,25% na altura da publicação. Contudo, é de notar que o crédito médio ou abaixo da média pode aumentar as taxas de juro de empréstimos comerciais, e os empréstimos bancários convencionais não são mantidos nos mesmos limites estabelecidos pela SBA.

Taxas médias de empréstimos comerciais

Taxas de empréstimos imobiliários comerciais são complexas e dependem de numerosos factores. As taxas médias de empréstimos comerciais, portanto, podem flutuar, portanto, verificar os números mais actualizados. Os números seguintes são actualizados a partir de Março de 2021.

Uma iniciativa recente da Associação das Pequenas Empresas baixou as taxas para 504 empréstimos num esforço para ajudar a economia a recuperar da COVID-19:

• 10 anos: 2,231%
• 20 anos: 2.364%
• 25 ano: 2,399%

SBA 7(a) taxas de empréstimo são actualmente as seguintes:

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Variável: 5,50% a 8%

Fixed: 9,25% a 11,25%

e, como mencionado acima, os empréstimos bancários convencionais transportam actualmente taxas entre 3% e 6,25%, embora estas taxas não estejam limitadas e, portanto, alguns mutuários receberão taxas de empréstimos imobiliários comerciais que excedam estes números, com base nas suas qualificações.

Rácio de Empréstimo-para-Valor em vigor

Além de outras qualificações do candidato, muitos mutuantes também dependem fortemente do rácio empréstimo-para-valor (LTV) para fixar as taxas. O LTV é utilizado para determinar o risco de um empréstimo não ser pago na totalidade pelo mutuário e, em última análise, decide se um empréstimo será ou não aprovado. Quanto mais baixo for o LTV, menor será o risco. Portanto, os LTV mais baixos levam tipicamente a taxas de juro mais baixas.

Para determinar o LTV, os mutuantes dividem o montante do empréstimo solicitado pelo preço de compra do imóvel ou pelo valor avaliado, o que for mais baixo.

Por exemplo, se solicitar um empréstimo de $350.000 para um imóvel de $500.000, o LTV seria 70%.

Os mutuantes utilizam LTV ao subscreverem empréstimos comerciais e residenciais, mas existe uma diferença notável. As hipotecas residenciais podem ser aprovadas com um LTV até 100%. Os empréstimos comerciais, por outro lado, são mais baixos, com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis a reportar LTV comerciais oscilando entre 75% a 80%, particularmente para propriedades industriais, propriedades multi-familiares, e escritórios suburbanos.

Rácio de Cobertura do Serviço de Dívida

O rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR) foi concebido para ajudar os mutuantes a determinar o risco, particularmente se o mutuário pode ou não fazer pagamentos mensais com sucesso.

Para determinar este rácio, o mutuante comparará o rendimento operacional líquido anual (NOI) do mutuário com o pagamento anual do empréstimo, incluindo juros e capital, também referido como o serviço da dívida hipotecária.

Para determinar o seu NOI, pode subtrair as despesas operacionais anuais das receitas anuais do negócio.

Para calcular o DSCR, o mutuante dividirá o NOI pelo serviço anual da dívida. Por exemplo, se o seu NOI for $210.000 e os pagamentos do seu empréstimo anual forem $130.000, terá um 1,6 DSCR.

Em geral, o seu DSCR não deve descer abaixo de 1, uma vez que isto indica um fluxo de caixa negativo e, portanto, uma incapacidade de pagar a dívida.

Taxas e Outros Custos

Embora as taxas de juros de hipotecas comerciais sejam frequentemente um factor primordial na determinação da acessibilidade de qualquer produto de empréstimo, taxas e custos adicionais podem também ter um impacto significativo nos seus custos totais.

Antes de contrair um empréstimo imobiliário comercial, não se esqueça de tomar nota das taxas adicionais, sendo o seguinte o mais comum:

• Ataxas de avaliação
• Taxas de inspecção
• Taxas de inspecção
• Quotas legais
• Quota de pedido de empréstimo

É também importante determinar se existe uma penalidade de pré-pagamento, que limitará a sua capacidade de pagar o seu empréstimo antes do tempo. Se o seu empréstimo implica uma penalidade de pré-pagamento, compreender que tipo e duração podem ajudá-lo a tomar decisões esclarecidas sobre os seus esforços de reembolso.

EmpréstimosSBA 504 têm uma penalidade que irá diminuir gradualmente ao longo do tempo, enquanto outros empréstimos podem implicar uma única penalidade de pré-pagamento que limita a sua capacidade de pagar o empréstimo dentro de um determinado montante de anos.

Determinar a acessibilidade de preços: Utilizando uma Calculadora de Taxa Hipotecária Comercial

Antes de se comprometer com um empréstimo, é útil analisar uma variedade de cenários com base nos montantes do empréstimo, termos de reembolso, taxas de juro e taxas, à medida que se relacionam com cada produto potencial de empréstimo.

Ao fazê-lo, pode comparar todas as opções de empréstimo para determinar qual é mais acessível numa base mensal, bem como ao longo da vida do empréstimo.

Para ajudar os proprietários de empresas a tomar a melhor decisão, muitos mutuantes e recursos online conceberam calculadoras de taxa de empréstimo hipotecário comercial. Para utilizar estas calculadoras, é normalmente necessário saber o montante aproximado do empréstimo, a taxa de juro, e os prazos de reembolso.

No entanto, algumas calculadoras também lhe permitirão adicionar outros factores, como pagamentos em balão. Sugerimos que verifique esta calculadora de empréstimo comercial ou, se estiver a considerar propriedade de investimento, esta calculadora de Mentor Financeiro.

FAQs

Agora vamos abordar questões que ainda possa ter sobre taxas de empréstimo imobiliário comercial.

Qual é a taxa de juro actual das hipotecas comerciais?

As taxas das hipotecas comerciais variam com base numa variedade de factores, incluindo os acima listados; no entanto, os mutuários podem normalmente esperar taxas de hipotecas comerciais com bancos entre 3% e 6,25%, embora possam certamente exceder este intervalo. As taxas de empréstimo da SBA variam entre 2,231% a 11,25%, dependendo do programa e duração do empréstimo.

Para os mutuários que escolhem opções alternativas de empréstimo, como os empréstimos de dinheiro duro, esperam taxas de juro mais elevadas, que podem atingir ou exceder 18%.

Como se Qualifica para um Empréstimo Imobiliário Comercial?

Como qualquer outro tipo de produto de empréstimo, os empréstimos imobiliários comerciais só são disponibilizados a mutuários que satisfaçam as qualificações do mutuante.

Taxas, termos e taxas semelhantes, estas podem variar de mutuante para mutuante; contudo, se estiver a considerar um empréstimo imobiliário comercial, o mutuante provavelmente baseará a sua decisão no seguinte:

• Finanças comerciais: Como indicado pelo DSCR, a sua capacidade de reembolsar a dívida é um factor primordial na determinação da elegibilidade do empréstimo. Por conseguinte, um credor irá provavelmente analisar as suas receitas, dívida pendente, e pontuação de crédito empresarial antes de tomar uma decisão. Para determinar a saúde financeira do seu negócio, o credor pode pedir até cinco anos de registos fiscais, acesso aos seus documentos financeiros, um plano de negócios, prova de estrutura empresarial (por exemplo, LLC, S-Corp, C-Corp), e fluxo de caixa projectado.
• Finanças pessoais: Mesmo que esteja a contrair um empréstimo explicitamente concebido para estabelecer ou fazer crescer o seu negócio, as suas pontuações de crédito pessoal provavelmente entrarão em jogo. Pontuações de crédito elevadas, ou um perfil de crédito livre de falências, penhoras, etc., serão favoráveis. Se tiver pontuações de crédito pessoais baixas, então poderá querer tomar as medidas necessárias para as melhorar antes de solicitar um empréstimo imobiliário comercial. Ao fazê-lo, pode ajudar a melhorar as probabilidades de aprovação do empréstimo e garantir taxas mais baixas.
• Valor do imóvel: Uma vez que irá utilizar a propriedade de investimento como garantia, o mutuante irá também avaliá-la para determinar a elegibilidade e as taxas. Uma forma de o fazerem é analisando o LTV, o que os ajudará a determinar como o montante do empréstimo solicitado se relaciona com o valor percebido da propriedade de investimento.

P>Embora estes factores sejam tipicamente revistos, é importante trabalhar directamente com o seu potencial mutuante para determinar quais as qualificações adicionais que poderá ter de satisfazer, se as houver. Isto é particularmente verdade para empréstimos da SBA, uma vez que muitos deles exigem que os candidatos cumpram um conjunto rigoroso de qualificações, incluindo anos de actividade, dimensão da empresa, e receitas anuais.

Pode ser um comprimido difícil de engolir, mas com informação menos que estelar, poderá ser encurralado a uma taxa mais elevada do que deseja. Há sempre a possibilidade de refinanciar no futuro, mas esteja atento às suas informações de crédito para se colocar no melhor sítio.

Qual é o montante médio de adiantamento sobre propriedade comercial?

A maioria dos empréstimos de propriedade comercial exigirá um adiantamento, mas quanto é que esse adiantamento varia. Geralmente, os empréstimos comerciais convencionais e empréstimos SBA 7(a) exigirão que os mutuários façam um adiantamento de 15% a 25%. Neste caso, um empréstimo imobiliário comercial de $200.000 exigirá uma entrada entre $30.000 e $50.000,

No entanto, em algumas opções de empréstimo, especificamente empréstimos SBA 504, os mutuários podem tirar partido de uma exigência de entrada de 10%. Neste caso, esse mesmo empréstimo de $200.000 exigiria apenas um adiantamento de $20.000,

Quanto tempo pode financiar um imóvel comercial?

O tempo que tem para financiar uma compra de um imóvel comercial depende do empréstimo que escolher. No entanto, muitos dos empréstimos imobiliários comerciais mais populares permitem 10 a 20 anos de financiamento, com alguns até mesmo prolongando os prazos até 25 anos.

Noutros casos, particularmente quando se trata de empréstimos ponte ou empréstimos de dinheiro duro, os prazos de financiamento ou o período de amortização podem ser limitados a alguns meses ou 3 a 5 anos.

Como são determinados os empréstimos imobiliários comerciais?

Para compreender as variações de taxas, é importante compreender que factores entram nas decisões de empréstimo. Embora cada credor seja diferente, o seguinte desempenha tipicamente um papel na taxa de empréstimo que receberá:

• Tipo de empréstimo: Como indicado acima, cada tipo de empréstimo vem com uma “taxa de empréstimo comercial média” diferente. Alguns, como os empréstimos SBA 7(a), têm limites, enquanto outros não.
• Histórico de crédito do mutuário: A maioria dos mutuantes depende fortemente do perfil de crédito do mutuário, bem como das pontuações de crédito do negócio.
• Tamanho e prazo do empréstimo: De um modo geral, quanto mais tempo se contrair um empréstimo, mais elevada será a taxa de juro. Da mesma forma, muitos mutuantes, incluindo a SBA, também baseiam as taxas no tamanho do empréstimo.

Para além destes factores, os financiadores de imóveis comerciais também dependem fortemente de duas importantes métricas: o rácio empréstimo/valor e o rácio de cobertura do serviço da dívida.

Como se financia uma compra de imóveis comerciais?

Existem muitas formas de financiar uma compra de imóveis comerciais, e a melhor para o seu negócio depende das suas finanças comerciais e da sua solvabilidade, tipo de propriedade, fundos disponíveis para um depósito, e como o empréstimo será utilizado.

Veredicto da Nav: Taxas de Crédito Imobiliário Comercial

Cuidado que as taxas de empréstimo são baseadas nas taxas de mercado, e portanto podem mudar frequentemente, embora as taxas de crédito imobiliário comercial normalmente não flutuem drasticamente. Além disso, a taxa de empréstimo que recebe dependerá também das suas finanças empresariais, da sua solvabilidade pessoal, e da propriedade para a qual serão usadas.

Se for um investidor que procura uma hipoteca comercial para uma propriedade residencial ou um empréstimo para construção comercial, ou se for um empresário que procura comprar uma propriedade para construir capital próprio, gaste tempo a encontrar a melhor opção de empréstimo para garantir que poupa o máximo possível em juros.

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