The Ins and Outs of Retainage in Construction

Der Bausektor ist in vielerlei Hinsicht einzigartig. Bauparteien haben zum Beispiel Pfandrechte, die es ihnen erlauben, Zahlungen von säumigen Kunden zu sichern. Nicht alle Branchen schützen ihre Beteiligten vor Zahlungsausfällen, was zeigt, wie häufig Zahlungskonflikte im Baugeschäft auftreten.

Eine weitere Besonderheit des Bauwesens ist das Zurückbehaltungsrecht. Im Gegensatz zum Mechanikerpfandrecht ist der Einbehalt jedoch ein kontroverses Thema unter den Baubeteiligten. Nicht alle Bauunternehmer, Subunternehmer und Materiallieferanten sind von der Einbehaltung begeistert, obwohl sie in allen 50 Bundesstaaten weit verbreitet ist.

Dieser Artikel führt Sie durch die Grundlagen der Einbehaltung im Bauwesen, was sie bezweckt und wie sie sich auf die verschiedenen Baubeteiligten auswirkt.

Was ist ein Einbehalt im Baugewerbe?

Ein Einbehalt ist im Wesentlichen die Praxis, Zahlungen von Bauunternehmen zurückzuhalten, bis ein Bauprojekt „im Wesentlichen abgeschlossen“ ist.“

Die zahlende Partei – in der Regel ein Grundstückseigentümer, ein Generalunternehmer oder eine staatliche Stelle – behält einen bestimmten Prozentsatz der Vertragssumme für sich, zahlt also effektiv einen niedrigeren Betrag an einen Auftragnehmer oder Materialarbeiter der unteren Ebene und gibt die volle Zahlung erst frei, wenn ein Projekt abgeschlossen ist.

Retainage wird sowohl bei privaten als auch bei öffentlichen Bauprojekten praktiziert. Private Bauherren und Bundesämter praktizieren die Einbehaltung schon seit einem Jahrhundert, und jeder Staat hat seine eigenen Regeln und Anforderungen bezüglich ihrer Verwendung.

Wie bereits erwähnt, ist die Einbehaltung weiterhin ein heikles Thema im Bauwesen. Während Bauherren und Generalunternehmer in der Regel dafür sind, Gelder bis zum letzten Tag des Projekts einzubehalten, sind Subunternehmer und andere untergeordnete Parteien nicht so scharf darauf, nicht ihre volle Bezahlung zu erhalten, während sie an einem Objekt arbeiten.

Zweck des Einbehalts

Dies ist eine wichtige Frage: Welchen Sinn hat es eigentlich, Zahlungen von Bauunternehmen einzubehalten, die an einem Projekt gearbeitet haben?

Als die Praxis des Einbehalts in Europa in den 1800er Jahren begann, bestand ihr Zweck darin, Bauunternehmer zu ermutigen, ihre Arbeit bis zum Ende des Projekts ordnungsgemäß auszuführen. Die Idee ist, dass die Bauunternehmer den Zeitplan besser einhalten und sicherstellen, dass alles ordnungsgemäß ausgeführt wird, wenn die volle Zahlung erst am letzten Tag des Projekts freigegeben wird.

Eigentümer haben außerdem ein finanzielles Polster für den Fall, dass ein Bauunternehmer oder ein Materiallieferant seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Kommt es beispielsweise zu Projektverzögerungen, könnten die Bauherren die Mehrkosten aus dem Zahlungsanteil bestreiten, den sie ihren Auftragnehmern vorenthalten haben.

In der Theorie sollte der Einbehalt sowohl für die Bauherren als auch für die Baubeteiligten einen Anreiz darstellen. In der Praxis ist es jedoch so, dass die untergeordneten Auftragnehmer ihre Leistungen in der Regel „selbst finanzieren“. Da ihnen die Zahlung vorenthalten wird, müssen sie Wege finden, ihre Arbeit mit begrenzten finanziellen Mitteln auszuführen.

Wie der Einbehalt funktioniert

Grundsätzlich behält ein Immobilieneigentümer einen Prozentsatz der gesamten Vertragssumme, indem er die Abschlagszahlungen, die er an seine Auftragnehmer freigibt, abzieht.

Angenommen, ein Vertrag hat einen Wert von 100.000 $ und ist in 10 Monaten fällig, was einer Zahlung von 10.000 $ für jeden Monat entspricht. Wenn der vereinbarte Einbehalt 10 % beträgt, gibt die zahlende Partei nur 9.000 $ pro Monat frei. Die verbleibenden 10.000 $, die die volle Vertragssumme ausmachen, werden erst freigegeben, wenn das Projekt in 10 Monaten abgeschlossen ist.

Dies ist nur ein allgemeines Beispiel, da es in jedem Bundesstaat spezifische gesetzliche Regelungen gibt, die die Verwendung von Einbehalten regeln. Die Bedingungen für den Einbehalt können auch von der Vereinbarung zwischen den beteiligten Parteien abhängen.

Es ist jedoch erwähnenswert, dass der Einbehalt im öffentlichen Bau weit verbreitet ist. Wenn Sie an staatlichen Projekten arbeiten, müssen Sie wahrscheinlich damit rechnen, dass ein Teil Ihrer kompletten Zahlung von der Regierung einbehalten wird.

Wie profitieren Immobilieneigentümer, Generalunternehmer und staatliche Stellen vom Einbehalt?

Bauprojekte können sehr kompliziert sein und verlaufen nicht immer wie geplant. Es gibt bestimmte Szenarien, in denen zahlende Parteien davor geschützt werden müssen, von anderen Bauparteien abgezockt zu werden.

1. Der Auftragnehmer bricht den Auftrag ab

Es gibt viele Gründe, warum ein Auftragnehmer ein laufendes Projekt abbrechen könnte, aber wenn er es tut, haben die Eigentümer oder die Behörden keine Möglichkeit, das Projekt erfolgreich abzuschließen, ohne viel Geld ausgeben zu müssen.

Wenn ein Auftragnehmer ein Projekt nicht abschließen kann und die Eigentümer einen Einbehalt haben, können sie den einbehaltenen Betrag verwenden, um das Projekt fertigzustellen.

2. der Auftragnehmer versäumt es, Subunternehmer und untergeordnete Parteien zu bezahlen

Eigentümer können den Einbehalt auch verwenden, um Subunternehmer, Materiallieferanten und andere Parteien in der Vertragskette zu bezahlen, falls der Auftragnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Dies schützt den Bauherrn davor, doppelt zahlen zu müssen: an den Generalunternehmer und an die Subunternehmer, die höchstwahrscheinlich gültige Pfandrechte haben.

3. Bauunternehmer, Subunternehmer und Lieferanten wechseln zu einem anderen Auftrag, ohne ihr laufendes Projekt zu beenden

Ein weiteres unglückliches Szenario im Bauwesen ist, wenn Teilnehmer zu einem anderen Auftrag wechseln, ohne ihr laufendes Projekt zu beenden. Es kann auch vorkommen, dass ein Auftragnehmer anderswo bessere Möglichkeiten findet und seinen aktuellen Auftrag absichtlich überstürzt und die Qualität seiner Arbeit opfert.

In solchen Fällen können die zahlenden Parteien stark von der Einbehaltung profitieren. Es erlaubt ihnen, den Auftragnehmer, Subunternehmer oder Materialarbeiter zu bestrafen und das Projekt mit Hilfe der Einbehaltsgelder abzuschließen.

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Wie wirken sich Einbehalte auf Bauunternehmer, Subunternehmer und Materiallieferanten aus?

Einbehalte haben Vorteile für Bauherren, Generalunternehmer und staatliche Stellen, aber sie können auch missbraucht werden, was vor allem Subunternehmer betrifft.

1. Subunternehmer sind gezwungen, ihre Arbeit selbst zu finanzieren

Nicht alle Subunternehmer können sich eine Kürzung ihres Gehalts leisten, so dass eine Einbehaltung nur ihren Cashflow verstopft. Subunternehmer müssen ihre Arbeit selbst finanzieren, indem sie verschiedene Finanzierungsmethoden nutzen, um ein Projekt am Laufen zu halten.

2. Generalunternehmer können von ihren Subunternehmern und Lieferanten einen höheren Prozentsatz verlangen

Generalunternehmer müssen ebenfalls einen Einbehalt leisten, der ihnen von einem Immobilienbesitzer oder einem staatlichen Auftraggeber auferlegt wird. Manchmal erhöhen sie jedoch den Prozentsatz des Einbehalts, den sie von den Gehaltsschecks ihrer Subunternehmer einbehalten.

Diese Praxis belastet leider die Subunternehmer und Lieferanten, insbesondere diejenigen, die nur für einen begrenzten Zeitraum an einem Projekt arbeiten.

Ein Subunternehmer oder ein Materiallieferant wird zum Beispiel nur für die ersten Monate eines Projekts benötigt. Der Generalunternehmer hingegen muss bleiben, bis das Projekt abgeschlossen ist, und wird daher den Einbehalt so lange einbehalten, bis er am Ende des Projekts seine eigene volle Bezahlung erhält.

3. Generalunternehmer können sich dafür entscheiden, das Projekt unvollendet zu lassen

Manchmal kann es vorkommen, dass ein Generalunternehmer ein Projekt absichtlich nicht fertigstellt, nur weil er nicht das Geld hat, um den Einbehalt zurückzuzahlen, den er von seinen Lieferanten und Subunternehmern einbehalten hat.
Missmanagement des Cashflows ist ein großes Problem bei Bauunternehmen. Wenn ein Generalunternehmer ein Projekt unvollendet lässt, werden seine Subunternehmer und Lieferanten um den Einbehalt betrogen.

Argumente gegen den Einbehalt

Obwohl er zum Schutz aller beteiligten Parteien gedacht ist, hat der Einbehalt im Baugewerbe auch für Aufsehen gesorgt. Hier sind einige der Gründe dafür.

1. Einbehalt kann missbraucht werden.

Wie bereits erwähnt, gibt es Fälle, in denen der Einbehalt seinen Zweck nicht erfüllt, nämlich sicherzustellen, dass Auftragnehmer bei einem Projekt Qualitätsarbeit liefern. Manchmal führen Einbehalte dazu, dass Auftragnehmer und Subunternehmer ihren Cashflow verstopfen und nur die Bauherren von den einbehaltenen Geldern profitieren.

2. Einbehalte setzen kleinere und untergeordnete Auftragnehmer einem größeren finanziellen Risiko aus.

Einbehalte schränken den Cashflow eines jeden Bauunternehmens ein, aber nicht alle Unternehmen können es sich leisten, mit einer Delle in ihren Finanzen zu kämpfen. Während Retainage nach einem edlen Prinzip funktioniert, kann es möglicherweise kleinere Unternehmen lähmen, die nicht die Mittel haben, um mit missbräuchlichen Eigentümern oder Generalunternehmern umzugehen.

3. Retainage maskiert schlechtes Projekt- und Finanzmanagement.

Wenn Immobilieneigentümer oder Generalunternehmer ihre Gelder schlecht verwalten, verlieren sie am Ende das Geld, das sie von ihren Subunternehmern und Materiallieferanten einbehalten haben. Retainage wird daher manchmal benutzt, um „freies“ Geld von Parteien der unteren Ebene zu bekommen, anstatt es tatsächlich bis zum letzten Tag des Projekts im Safe zu behalten.

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