Umgestalten ohne Genehmigung

Liebe Immobilienberater,
Ich bin schuldig: Ich habe mein Haus ohne Genehmigung komplett umgebaut, einschließlich des Einbaus eines zweiten Badezimmers. Alles wurde jedoch nach den Vorschriften gemacht. Ein befreundeter Klempner hat das ganze Wasser und die Heizung gemacht. Jetzt muss ich verkaufen. Wie kann ich die Dinge legalisieren? Werden sie mich zwingen, alles abzureißen? Können sie mir eine Geldstrafe aufbrummen? Wie viel?
– D. Lang

Liebe D.,
Es ist gut, dass Sie vor dem Verkauf „reinen Tisch“ gemacht haben. Fühlen Sie sich besser?

Viele Hausbesitzer werden einfach versuchen, ein Haus an ahnungslose Käufer weiterzugeben, ohne unerlaubte Arbeiten offenzulegen, und sie mit den Konsequenzen leben lassen. Natürlich besteht die Möglichkeit, dass Ihr heimliches Manöver trotzdem von einem Abschlussagenten, einer Eigentumsgesellschaft oder einem Hausinspektor entdeckt wird. Das liegt daran, dass die Grundbucheinträge und die Steuerveranlagungsbezirke in der Regel rechtliche Beschreibungen haben, die die Anzahl und Art der Räume in einem Haus zeigen. Ihr zweites Badezimmer, obwohl professionell gebaut, könnte bei einer flüchtigen Prüfung dieser Dokumente wie eine rote Fahne herausgestochen haben.

Nun werden einige Immobilienmakler sagen, dass, wenn es keine ausstehenden Verstöße gegen die Bauvorschriften in den städtischen Aufzeichnungen gibt und Ihre eventuellen Käufer und deren Hypothekengesellschaft kein Problem mit den Arbeiten haben, Sie fortfahren können, ohne die Stadt einzuschalten. Sie sollten sich jedoch darüber im Klaren sein, dass die Art und Weise, wie oder ob diese nicht genehmigten Arbeiten in Ihrer Offenlegung angesprochen werden, bei den Käufern und Verkäufern für einige Verwirrung sorgen könnte.

Die Klärung mit dem Bauamt ist vielleicht nicht ganz so kostspielig, wie Sie es erwarten. Die meisten solchen Abteilungen sind vernünftig in der Zusammenarbeit. Natürlich hängt alles von der Stadt oder dem Landkreis, deren Durchsetzungsmodus und der Qualität der Bauarbeiten ab. Geldarme Städte suchen heutzutage aggressiv nach Möglichkeiten, ihre Einnahmen zu erhöhen – aber sie wollen auch nicht vom Verkauf abhalten.

Ja, es kann eine kleine Geldstrafe geben. Aber jedes Bußgeld – typischerweise das Doppelte von dem, was die Genehmigung gekostet hätte, und möglicherweise ein bisschen mehr -, das für die nicht genehmigten Arbeiten verhängt wird, wäre wahrscheinlich viel geringer als die Preisanpassung, die Sie einem Käufer anbieten müssten, der von den Arbeiten weiß. Und es wäre weit weniger als die Anwaltskosten, wenn ein Käufer Sie nach dem Kauf verklagen würde. Versicherungsbedenken sind ein weiterer Motivator. Sollte ein Feuer oder eine Überschwemmung in einem Bereich auftreten, in dem nicht genehmigte Arbeiten durchgeführt wurden, und der Versicherer findet das heraus, könnte er beschließen, nicht zu zahlen.

Die einzige größere Sorge, die ich hier sehe, ist, ob die Sanitärarbeiten an dem zweiten Badezimmer, das Sie hinzugefügt haben, abgedeckt sind. Wenn ja, könnte es sein, dass Sie gebeten werden, einige Trockenbauwände oder Verkleidungen zu entfernen, um sie zu demaskieren – aber nicht unbedingt. Auch hier hängt es von der Stadt und der Qualität der Arbeit ab. Sprechen Sie mit Ihrem befreundeten Klempner oder jemand anderem, der mit den Richtlinien Ihrer Stadt für nicht genehmigte Arbeiten vertraut ist, um herauszufinden, wie das gehandhabt wird.

Hier ist ein weiterer Pluspunkt für die Offenlegung: Wenn die Stadt das Bad stehen lässt, was wahrscheinlich ist, können Sie das zweite Bad wirklich als Verkaufsargument anpreisen. Das setzt voraus, dass das Bad den heutigen Vorschriften entspricht, nicht den Vorschriften, als es gebaut wurde.

Es ist fast immer am besten, beim Verkauf von Häusern ehrlich zu sein. Viel Glück.

Fragen Sie den Berater

Um eine Frage an den Immobilien-Ratgeber zu stellen, gehen Sie auf die Seite „Fragen Sie die Experten“ und wählen Sie als Thema „Kauf, Verkauf eines Hauses“. Lesen Sie weitere Kolumnen des Immobilienberaters und weitere Geschichten über Hypotheken.

Die Inhalte von Bankrate, einschließlich der Ratgeber-Kolumnen und dieser Website, dienen ausschließlich dazu, Sie bei finanziellen Entscheidungen zu unterstützen. Der Inhalt ist breit gefächert und berücksichtigt nicht Ihre persönliche finanzielle Situation. Bankrate empfiehlt, dass Sie den Rat von Beratern einholen, die Ihre individuellen Umstände genau kennen, bevor Sie endgültige Entscheidungen treffen oder eine Finanzstrategie umsetzen. Bitte denken Sie daran, dass Ihre Nutzung dieser Website den Nutzungsbedingungen von Bankrate unterliegt.