Was ist ein Loan-to-Value-Verhältnis?

Ein Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) vergleicht den Betrag eines Kredits, den Sie hoffen, gegen den geschätzten Wert der Immobilie zu leihen, die Sie kaufen möchten. Kreditgeber verwenden LTVs, um zu bestimmen, wie riskant ein Kredit ist und ob sie ihn genehmigen oder ablehnen. Es kann auch bestimmen, ob eine Hypothekenversicherung erforderlich sein wird.

Ein höheres LTV-Verhältnis deutet auf ein höheres Risiko hin, da die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls höher ist.

Was ist das Loan-to-Value-Verhältnis?

Ein Beleihungsauslauf gibt an, wie viel von einer Immobilie Ihnen wirklich gehört, verglichen mit dem Kredit, den Sie für den Kauf aufgenommen haben. Das Verhältnis wird für verschiedene Arten von Krediten verwendet, einschließlich Haus- und Autokrediten, und sowohl für Käufe als auch für Refinanzierungen.

LTVs sind Teil eines größeren Bildes, das Folgendes umfasst:

• Ihre Kreditwürdigkeit
• Ihr Einkommen, das für die monatlichen Zahlungen zur Verfügung steht
• Der Zustand und die Qualität des Objekts, das Sie kaufen

Es ist einfacher, höhere LTV-Darlehen mit guter Kreditwürdigkeit zu erhalten. Neben Ihrer Kreditwürdigkeit ist eines der wichtigsten Kriterien für Kreditgeber Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis, d.h. Ihre Schuldenzahlungen geteilt durch Ihr Einkommen. Dies ist ein schneller Weg, um herauszufinden, wie erschwinglich ein neuer Kredit für Sie sein wird. Können Sie diese zusätzlichen monatlichen Raten bequem tragen, oder wächst Ihnen das Ganze über den Kopf?

Wie berechnet man das Verhältnis von Kredit zu Wert?

Dividieren Sie den Kreditbetrag durch den geschätzten Wert des Objekts, das den Kredit sichert, um das Beleihungsverhältnis zu erhalten.

Angenommen, Sie möchten ein Haus mit einem Marktwert von 100.000 $ kaufen. Sie haben 20.000 $ für eine Anzahlung zur Verfügung, also müssen Sie einen Kredit von 80.000 $ aufnehmen.

Ihr Beleihungsauslauf (LTV) würde 80 % betragen, weil der Dollarbetrag des Kredits 80 % des Wertes des Hauses beträgt und 80.000 $ geteilt durch 100.000 $ gleich 0,80 oder 80 % ist.

Wie Loan-to-Value-Verhältnisse funktionieren

Je mehr Geld ein Kreditgeber Ihnen gibt, desto höher ist Ihr LTV-Verhältnis und desto mehr Risiko geht er ein. Wenn Sie für den Kreditgeber ein höheres Risiko darstellen, bedeutet dies in der Regel, dass:

1. Es ist schwieriger, einen Kredit bewilligt zu bekommen.
2. Sie müssen möglicherweise einen höheren Zinssatz zahlen.
3. Sie müssen möglicherweise zusätzliche Kosten, wie z.B. eine Hypothekenversicherung, bezahlen.

Wenn Sie den LTV berechnen, haben Sie es wahrscheinlich mit einem Kredit zu tun, der durch eine Art von Sicherheiten gesichert ist. Zum Beispiel ist der Kredit durch ein Pfandrecht auf das Haus gesichert, wenn Sie Geld leihen, um ein Haus zu kaufen. Der Kreditgeber kann das Haus in Besitz nehmen und es durch eine Zwangsvollstreckung verkaufen, wenn Sie Ihre Zahlungen nicht leisten. Das Gleiche gilt für Autokredite – Ihr Auto kann wieder in Besitz genommen werden, wenn Sie Ihre Zahlungen einstellen.

Kreditgeber wollen nicht wirklich Ihr Eigentum übernehmen. Sie wollen nur die Gewissheit haben, dass sie ihr Geld auf die eine oder andere Weise zurückbekommen, wenn Sie in Verzug geraten. Sie können die Immobilie zu weniger als dem Höchstpreis verkaufen, um ihr Geld zurückzubekommen, wenn sie nur bis zu 80 % des Immobilienwerts verleihen.

Es ist auch wahrscheinlicher, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie schätzen und die Zahlungen aufrechterhalten, wenn Sie mehr eigenes Geld in den Kauf gesteckt haben.

Bei einem Beleihungsauslauf von mehr als 100 % ist der Kredit größer als der Wert des Objekts, das den Kredit sichert. Sie haben negatives Eigenkapital. Sie müssten tatsächlich etwas bezahlen, um den Vermögenswert zu verkaufen – Sie würden kein Geld aus dem Geschäft herausbekommen. Diese Art von Darlehen wird oft als „Unterwasser“-Darlehen bezeichnet.

Akzeptable Beleihungsausläufe

Etwas in der Nähe von 80% ist normalerweise die magische Zahl bei Hauskrediten. Sie müssen in der Regel eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen, um Ihren Kreditgeber zu schützen, wenn Sie mehr als 80 % des Wertes eines Hauses leihen. Das ist eine zusätzliche Ausgabe, aber Sie können die Versicherung oft kündigen, sobald Sie unter 80 % LTV kommen.

Eine andere bemerkenswerte Zahl ist 97 %. Einige Kreditgeber erlauben Ihnen, mit 3 % Anzahlung zu kaufen (FHA-Darlehen erfordern 3,5 %), aber Sie zahlen eine Hypothekenversicherung, möglicherweise für die gesamte Laufzeit des Kredits.

Die Beleihungsauslastung ist bei Autokrediten oft höher, aber die Kreditgeber können Limits oder Maximalbeträge festlegen und Ihre Raten ändern, je nachdem, wie hoch Ihre Beleihungsauslastung sein wird. In einigen Fällen können Sie sogar mehr als 100 % Beleihungsauslauf haben, da der Wert von Autos stärker sinken kann als andere Arten von Vermögenswerten.

Sie nutzen den Wert Ihres Hauses und erhöhen effektiv Ihr Beleihungsauslaufverhältnis, wenn Sie einen Home-Equity-Kredit aufnehmen. Ihr Beleihungsausmaß sinkt, wenn Ihr Haus an Wert gewinnt, weil die Immobilienpreise steigen, obwohl Sie möglicherweise ein Gutachten benötigen, um dies zu beweisen. Sie können manchmal das Grundstück, auf dem Sie bauen, als Eigenkapital für ein Baudarlehen verwenden, wenn Sie sich Geld leihen, um ein neues Haus zu bauen.

Grenzen des Beleihungsausmaßes

Das Beleihungsausmaß ist eher eine Implikation als eine genaue Wissenschaft. Es gibt keine in Granit gemeißelte Linie, die Ihnen sagt, dass ein Darlehen gewährt wird, wenn Ihr LTV-Verhältnis einen bestimmten Prozentsatz erreicht, aber Ihre Chancen auf eine Darlehensgenehmigung steigen, wenn es in der Nähe eines akzeptablen Prozentsatzes liegt.