Zweitwohnsitz vs. Anlageimmobilie: Hypothekenzinsen und Regeln

Finanzierung eines Zweitwohnsitzes oder einer Anlageimmobilie: Was Sie erwarten sollten

Wenn Sie eine Hypothek für Ihren Hauptwohnsitz (das Haus, in dem Sie leben) bekommen haben, könnten Sie erwarten, dass Sie die gleichen Zinssätze oder Kreditangebote für Ihr zweites Haus bekommen.

Aber das ist nicht der Fall.

Ob Sie ein Ferienhaus oder eine Anlageimmobilie kaufen, Sie werden höhere Hypothekenzinsen zahlen und müssen strengere Richtlinien erfüllen, um sich zu qualifizieren.

Hier ist, was Sie erwarten können, wenn Sie eine Hypothek für ein zweites Haus oder eine Anlageimmobilie beantragen.

Überprüfen Sie Ihre Eignung für eine Zweitwohnungsfinanzierung (26. März 2021)

In diesem Artikel:

• Hypothekenzinsen
• Zweitwohnungsfinanzierung
• Investitionsimmobilienfinanzierung
• Vergleich zu: Erstwohnungsfinanzierung
• Warum sind die Regeln anders
• Können Sie höhere Raten vermeiden?

Zweitwohnungs-Hypothekenzinsen vs. Hypothekenzinsen für Anlageimmobilien

Die Hypothekenzinsen für Zweitwohnungen und Anlageimmobilien sind höher als für das Haus, in dem Sie wohnen. Im Allgemeinen sind die Zinssätze für Anlageimmobilien etwa 0,5 % bis 0,75 % höher als die Marktzinsen. Für einen Zweitwohnsitz oder ein Ferienhaus sind sie nur geringfügig höher als der Zinssatz, für den Sie sich für einen Hauptwohnsitz qualifizieren würden.

• Zweitwohnungshypothekenzinsen: In der Regel weniger als 0,50 % höher als der Zinssatz für Ihren Hauptwohnsitz.
• Hypothekenzinsen für Anlageobjekte: Etwa 0,50 % bis 0,75 % höher als Ihr Hauptwohnsitz

Natürlich hängen die Hypothekenzinsen für Anlageobjekte und Zweitwohnungen immer noch von den gleichen Faktoren ab wie die Hypothekenzinsen für den Hauptwohnsitz. Ihre variieren je nach Markt, Einkommen, Kreditwürdigkeit, Standort und anderen Faktoren.

Wenn sich Ihre finanzielle Situation seit dem Kauf Ihres ersten Hauses geändert hat, kann Ihr neuer Hypothekenzins überdurchschnittlich stark variieren.

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Zweitwohnungshypothekenzinsen und Regeln

Hier ist, was Sie über Hypothekenzinsen und Anforderungen wissen müssen, wenn Sie eine Zweitwohnung kaufen wollen: eine, in der Sie einen Teil des Jahres, aber nicht Vollzeit leben werden.

Belegung: Teilzeitnutzung erforderlich

Kreditgeber erwarten, dass ein Urlaubs- oder Zweithaus zumindest einen Teil des Jahres von Ihnen, Ihrer Familie und Freunden genutzt wird. Allerdings ist es oft erlaubt, das Haus zu vermieten, wenn Sie es nicht nutzen. Die Regeln variieren je nach Kreditgeber.

Zweitwohnungszinsen: leicht über dem Markt

Eine Zweitwohnung ist kein Hauptwohnsitz, daher sehen Kreditgeber mehr Risiko und verlangen höhere Zinsen. Aber nicht annähernd so hoch wie die Zinsen für Anlageimmobilien.

Anzahlung: in der Regel 10 % oder mehr

Einige Kreditgeber wollen 10 Prozent Anzahlung für ein Ferienhaus. Und wenn Ihre Bewerbung nicht so stark ist (sagen wir, Sie haben eine niedrigere Kreditwürdigkeit oder kleinere Barreserven), müssen Sie möglicherweise 20 Prozent oder mehr anzahlen.

Kreditwürdigkeit: 640 oder höher

Der Kauf einer Zweitwohnung oder eines Ferienhauses erfordert eine höhere Kreditwürdigkeit, normalerweise im Bereich von 640 oder höher. Kreditgeber werden nach weniger Schulden und mehr Erschwinglichkeit suchen, denken Sie an ein engeres Verhältnis von Schulden zu Einkommen. Starke Reserven (zusätzliche Mittel nach der Schließung) sind eine große Hilfe.

Überprüfen Sie Ihre Eignung für ein Zweitwohnungs-Darlehen (26. März 2021)

Investitionsimmobilien-Hypothekenzinsen und Regeln

Hier ist, was Sie über Hypothekenregeln wissen sollten, wenn Sie eine Investitionsimmobilie kaufen: eine, in der Sie überhaupt nicht leben werden und planen, sie ganzjährig zu vermieten.

Bewohnbarkeit: nicht erforderlich

Wenn Sie ein Haus als Anlageimmobilie finanzieren und planen, es ganzjährig zu vermieten, sind Sie nicht verpflichtet, persönlich für eine gewisse Zeit im Gebäude zu wohnen.

Darlehensraten für Investitionsobjekte: 0,50 % bis 0,75 % über dem Markt

Die Hypothekenzinsen sind für Anlageimmobilien um einiges höher. Oft ist Ihr Zinssatz für eine Anlageimmobilie um 0,5 % bis 0,75 % höher, als wenn Sie das gleiche Haus als Erstwohnsitz kaufen würden.

Anzahlung: 15 % bis 25 %

Die Anforderungen an die Anzahlung für eine Anlageimmobilie reichen von 15 Prozent für eine Immobilie mit einer Einheit bis zu 25 Prozent für eine Immobilie mit zwei bis vier Einheiten. Abhängig von Ihrem Antrag und der Art des Kredits, für den Sie sich qualifizieren, können Sie auch eine höhere Anzahlung leisten müssen.

Private Kreditgeber – manchmal auch „Hard Money“-Kreditgeber genannt – können auch Asset-basierte Darlehen vergeben. Der Kreditnehmer bringt 30 % oder 40 % des Kaufpreises auf und der Kreditgeber stellt den Restbetrag zur Verfügung.

Vermittler nutzen oft solche kurzfristigen Hypotheken, um ihre Geschäfte zu finanzieren. Dies kann jedoch riskant sein. Wenn die Immobilie nicht für den erforderlichen Betrag verkauft wird, um den Kredit zu decken, oder wenn die Immobilie überhaupt nicht verkauft wird, kann der Kreditnehmer mit einer Zwangsvollstreckung und dem Verlust des gesamten Eigenkapitals rechnen.

Kreditwürdigkeit: 640 oder höher

Die Kreditgeber verlangen in der Regel eine Kreditwürdigkeit von über 640 für einen Kredit für Anlageimmobilien. Allerdings können die Raten für niedrige Kredit-Scores sehr hoch sein. Hoffentlich liegt Ihr Score bei 680-700+, bevor Sie über eine Investition in Immobilien nachdenken.

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Zum Vergleich: Hypotheken für den Erstwohnsitz

Wenn es um Hypotheken für Zweitwohnungen und Anlageimmobilien geht, werden die Raten und Regeln an denen für Erstwohnsitze gemessen. Um Ihnen eine klare Vorstellung davon zu geben, was diese Benchmarks sind, finden Sie hier die typischen Beleihungsregeln für Hypotheken für Primärwohnungen:

Bewohnbarkeit: erforderlich

Kreditnehmer können Immobilien mit einer bis vier Einheiten mit einer Eigenheimfinanzierung erwerben, sofern sie in einer dieser Einheiten wohnen.

>> Verwandte: Leitfaden zu Arten von Hauskrediten

Generell muss das Haus innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss bezogen werden. Wenn Sie verheiratet sind, müssen beide Ehegatten die Immobilie bewohnen. Die Immobilie kann ein Einfamilienhaus oder Teil eines Mehrfamilienhauses sein, wie z.B. eine Eigentumswohnanlage

Zinssätze: Marktübliche Zinssätze

Da die Finanzierung von Wohnimmobilien mit wenig Risiko verbunden ist, sind die Hypothekenzinsen im Vergleich zu Ferienhäusern und Anlageobjekten niedrig. Die marktüblichen Zinssätze, die Sie bei Banken und Kreditgebern sehen, gelten für Erstwohnsitze.

Anzahlung: ab null Prozent

Wohnungskreditnehmer können mit null Prozent Anzahlung für VA-qualifizierte Kreditnehmer finanzieren, 3,5 % Anzahlung mit FHA-Hypotheken, 5 % Anzahlung mit konformer Finanzierung und 3 % Anzahlung mit dem Freddie Mac Home Possible-Programm oder der Fannie Mae HomeReady-Hypothek.

Kredit-Scores: Ab 500

Sie können einen Hauptwohnsitz mit einer viel niedrigeren Kreditwürdigkeit finanzieren, als Sie es für eine Investitions- oder Ferienimmobilie könnten. FHA-Darlehen erlauben Kreditsummen ab 500 (mit 10% Anzahlung) oder 580 (mit 3,5% Anzahlung). Und die meisten Kreditgeber erlauben Kredit-Scores ab 620.

Warum sich Raten und Darlehensoptionen bei Zweithypotheken unterscheiden

Das Haus, in dem Sie leben (Ihr „Hauptwohnsitz“), wird als die am wenigsten risikoreiche Form der Immobilie angesehen. Es ist wahrscheinlich die einzige Rechnung, die Hausbesitzer bezahlen werden, wenn die Zeiten hart werden. Ein Ferienhaus oder eine Anlageimmobilie ist dagegen risikoreicher. Es ist viel wahrscheinlicher, dass Kreditnehmer auf diese Zahlungen verzichten, wenn das Geld knapp ist.

Da Zweitwohnungen ein höheres Risiko darstellen, gelten für sie strengere Regeln für die Finanzierung.

Wie oben dargestellt, beinhalten diese Regeln über dem Markt liegende Zinssätze, größere Anzahlungen, höhere Kreditwürdigkeit und mehr.

Natürlich werden Kreditnehmer je nach Kreditgeber und Hypothekenprogramm unterschiedliche Kreditvergabestandards für verschiedene Arten von Immobilien vorfinden. Es ist also wichtig, die Kreditoptionen zu vergleichen, bevor man ein zweites Haus finanziert.

Finden Sie eine Urlaubs- oder Investitionsfinanzierung (26.03.2021)

Können Sie höhere Raten für eine Zweitwohnungshypothek vermeiden?

Wenn Sie eine Hypothek beantragen, müssen Sie erklären, wie Sie die Immobilie nutzen wollen. Und Darlehensgeber nehmen solche Erklärungen ernst. Denn sie wollen risikoreichere Anlageobjekte nicht mit einer Baufinanzierung finanzieren.

Es mag verlockend sein, die Zweitwohnung als Hauptwohnsitz anzugeben und so von niedrigeren Zinsen oder einer leichteren Qualifikation zu profitieren. Aber es ist unklug, dies zu tun.

Lügen bei der Beantragung einer Hypothek kann zu Geldstrafen in Höhe von Tausenden führen. In sehr schweren Fällen kann Hypothekenbetrug sogar zu Gefängnisstrafen führen.

Sein Sie also immer wahrheitsgemäß gegenüber Ihrem Kreditgeber. Und stellen Sie viele Fragen, wenn Sie sich über die Kreditregeln nicht im Klaren sind. Zum Beispiel:

• Dürfen Sie über Nacht vermietet werden?
• Gibt es Grenzen, wie viele Nächte Sie vermieten dürfen?
• Wie viel Zeit müssen Sie dort verbringen, damit es sich als Ferienhaus und nicht als Anlageobjekt qualifiziert?
• Kann man eine zusätzliche Wohneinheit haben?

Lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben, um sicherzustellen, dass Sie die Anforderungen für Ihre zweite Hypothek vollständig verstehen.

Und wenn Sie Probleme haben, sich bei einem Kreditgeber zu qualifizieren oder das Kreditprogramm zu finden, das Sie benötigen, versuchen Sie es bei einem anderen Kreditgeber. Sie alle haben unterschiedliche Kreditoptionen und Raten.

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Brauche ich eine Hypothek für ein zweites Haus oder eine Anlageimmobilie?

Der Immobilienmarkt verändert sich – und mit ihm die Hypothekenregeln. Die Menschen nutzen ihre Häuser auf neue und andere Art und Weise, was sich auf die Art von Hauskrediten auswirken kann, die sie benötigen.

Wenn Sie Ihr Haus oder ein anderes Gebäude auf Ihrem Grundstück ganz oder teilweise vermieten wollen, kann das die Finanzierung beeinflussen. Sehen Sie unten ein paar Beispiele.

Und wenn Sie sich nicht sicher sind, wie sich Ihre Wohnsituation auf Ihre Hypothek auswirkt, wenden Sie sich an einen Kreditgeber, um mehr darüber zu erfahren, welche Regeln gelten.

Häuser als Hotels (Airbnb und VRBO)

Das Wachstum von Airbnb und ähnlichen Diensten bedeutet, dass Häuser auf neue Weise genutzt werden können, um Einkommen zu generieren. Ein freies Schlafzimmer, ein Kellerapartment oder eine umgebaute Garage können jetzt erhebliche Einnahmen generieren. In großen Touristenorten werden erstklassige Wohnsitze in Übernachtungsmöglichkeiten umgewandelt, was die Hauspreise in die Höhe treibt.

Generell können Sie einen Teil Ihres Hauses vermieten und es trotzdem als Hauptwohnsitz finanzieren. Wenn Sie aber planen, das Haus selbst für den Urlaub zu nutzen und es auch zu vermieten, benötigen Sie eine Zweitwohnungshypothek.

Zusätzliche Wohneinheiten oder Tiny Homes

Die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum in vielen Gegenden veranlasst ganze Bundesstaaten, die Bebauungsvorschriften zu ändern. Viele Hausbesitzer können nun kleinere Häuser auf denselben Grundstücken wie freistehende Einfamilienhäuser bauen oder kaufen.

New Hampshire zum Beispiel erlaubt jetzt „Accessory Dining Units“ (ADUs) mit bis zu 750 Quadratmetern auf Einfamilienhausgrundstücken. Oregon hat in vielen Gemeinden die Zonierung von Einfamilienhäusern abgeschafft. Kalifornien erlaubt mehrere Einheiten für Grundstücke, die früher auf Einfamilienhäuser beschränkt waren.

Dies könnte ein Ausweg für Hausbesitzer sein, die eine Anlageimmobilie ohne eine Hypothek für eine Anlageimmobilie kaufen wollen. Sie könnten ein Haus kaufen, an das bereits ein ADU angebaut ist, und in der Haupteinheit wohnen. Oder Sie nutzen eine Cash-Out-Refinanzierung für Ihr aktuelles Haus, um ein ADU auf Ihrem Grundstück zu bauen – solange Sie weiterhin im ursprünglichen Gebäude wohnen.

So oder so können Sie die Nebenimmobilie für etwas zusätzliches Geld vermieten, obwohl sie technisch gesehen mit einer Hypothek für das Haupthaus gekauft wurde.

Zweitwohnungen als Erstwohnungen

Heutzutage kaufen manche Käufer sogar eine Ferienwohnung als Erstwohnsitz. Das kann ein guter Workaround für junge Berufstätige sein, die eine Immobilie kaufen wollen, sich diese aber in ihrer Heimatstadt nicht leisten können.

Aber denken Sie daran: Obwohl Sie in dieser Situation ein Ferienhaus mit Ihrer ERSTEN Hypothek kaufen würden, qualifiziert es sich immer noch als eine ZWEITE HAUSHypothek. Das liegt daran, dass Sie die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz nutzen würden.

Prüfen Sie die Hypothekenzinsen für Zweitwohnungen und Anlageimmobilien heute

Die Hypothekenzinsen für Zweitwohnungen und Anlageimmobilien sind höher als für Erstwohnsitze.

Aber die heutigen Zinssätze sind durchweg niedrig – was bedeutet, dass Sie immer noch weniger für eine Zweitwohnungshypothek zahlen, als Sie es noch vor einem Jahr oder sogar vor ein paar Monaten getan hätten.

Prüfen Sie Ihre personalisierten Raten, um zu sehen, wofür Sie sich heute qualifizieren.

Überprüfen Sie Ihre neue Rate (26. März 2021)