7 Schritte, um ein Vermieter zu werden

Vermieten in Amerika

Quelle: Rental Protection Agency, Zillow

Jede Immobilie, die Sie kaufen, muss aus geschäftlicher Sicht Sinn machen, nicht weil es ein Haus ist, in dem Sie gerne wohnen würden.

Das bedeutet, dass es ein Haus zu einem vernünftigen Preis sein sollte, das die Art von Mietern anspricht, die Sie suchen.

Sie müssen auch in der Lage sein, sich für einen Kredit zu qualifizieren.

Die Anforderungen für private Hypotheken haben sich in den letzten Jahren gelockert, aber Jim Merrill von Axel Mortgage Inc. in Phoenix sagt, dass die Anforderungen für Mietobjekte weitgehend gleich geblieben sind.

Wenn Sie Geld für Ihr erstes Mietshaus leihen, brauchen Sie mindestens 20 % Anzahlung.

Und wenn es Ihr erstes Mietobjekt ist, muss Ihr aktuelles Einkommen ausreichen, um die Hypotheken für Ihren Wohnsitz und Ihr neues Objekt zu bedienen.

Jedoch sagt Merrill: „Sobald wir nachweisen können, dass jemand zwei Jahre lang erfolgreich Mietimmobilien verwaltet hat, können wir das nutzen, um die (Einkommens-)Anforderung auszugleichen.“

Fangen Sie klein an.

Roberts schlägt vor, mit einem einzelnen Haus oder einem kleineren Mehrfamilienhaus anzufangen, vielleicht mit einem Partner, um zu sehen, ob das Geschäft wirklich zu Ihnen passt.

„Einfamilienhäuser sind die einfachsten Objekte, die man kaufen kann, wenn man auf der Suche nach einer Anlageimmobilie ist“, sagt Merrill.

Eigentumswohnungen erfordern in der Regel eine größere Anzahlung und monatliche Verbandsgebühren.

Mit einem Einfamilienhaus anzufangen, ermöglicht es Ihnen, ein Gefühl für die Wartung, Buchhaltung und andere anfallende Arbeiten zu bekommen.

Roberts und Merrill empfehlen beide, eine anfängliche Immobilie ohne wartungsintensive Merkmale wie eine aufwendige Landschaftsgestaltung zu wählen.

Benutzen Sie unseren Hypothekenrechner, um Ihre monatliche Hypothekenzahlung zu berechnen.

Investieren Sie nicht irgendwo, wo Sie sich nicht auskennen.

Ein alter Witz besagt, dass die drei Schlüssel zu einem erfolgreichen Geschäft „Lage, Lage, Lage“ sind.“

Das gilt besonders für Mietimmobilien.

Ein Haus, das ein Schnäppchen zu sein scheint, könnte einen niedrigeren Preis haben, weil es in einer Gegend liegt, in der die meisten Leute nicht leben möchten – zum Beispiel mit hoher Kriminalität oder schlechten Schulen.

Aus diesem Grund ist die Investition in eine Immobilie außerhalb des Landes ein Glücksspiel. Kaufen Sie in Gegenden, die Sie gut kennen oder sorgfältig recherchiert haben, ist das der kluge Schritt.

Finden Sie die richtige Miete heraus.

Mieten sind in den USA sehr unterschiedlich. Craigslist und lokale Immobilienmakler können Ihnen eine Vorstellung davon geben, wie hoch sie dort sind, wo Sie kaufen wollen. Dann müssen Sie feststellen, ob diese Miete ausreicht, um Ihre Kosten zu decken.

Zu oft werfen die Leute einen Blick auf ihr Darlehen und denken, wenn sie das decken, geht es ihnen gut. Aber Sie müssen Grundsteuern und Versicherungen bezahlen.

Roberts setzt außerdem 5 % der Bruttomieteinnahmen für die regelmäßige Instandhaltung an und weitere 5 % für Ausfallzeiten und Reparaturen, die bei Leerstand anfallen.

Nicht genug für die Instandhaltung einzuplanen ist ein häufiger Fehler. Dinge gehen kaputt. Sie werden Geld auf einem Bankkonto brauchen, um mit diesen Ausgaben umzugehen.

Professionelle Organisationen wie das Institute of Real Estate Management haben mehr Informationen über die Einnahmen und Ausgaben, die mit verschiedenen Arten von Immobilien einhergehen.

Sie werden auch wissen wollen, wie hoch die Rendite ist, die Sie für Ihre Investition bekommen. Es gibt Formeln, wie z.B. den „Kapitalisierungssatz“, die dabei helfen, aber Sie sollten sich an einen Fachmann wenden. Ein guter Buchhalter kann sicherstellen, dass der Kauf Sinn macht.

Bereiten Sie sich darauf vor, sich die Hände schmutzig zu machen.

Wenn Sie mit einem einzelnen Haus beginnen, werden Sie es zu Ihrem finanziellen Vorteil finden, wenn Sie die Immobilie selbst verwalten können.

Das erfordert diese „bestimmten Fähigkeiten“, die Roberts erwähnte.

Je besser Sie mit Werkzeugen umgehen können, desto einfacher ist es, die Mietimmobilie instand zu halten, ohne jedes Mal einen teuren Klempner oder Elektriker hinzuziehen zu müssen, wenn etwas kaputt geht.

Wenn Sie zu der Sorte Mensch gehören, die es einen Monat lang vor sich herschiebt, ihren eigenen undichten Wasserhahn zu reparieren, ist dies wahrscheinlich nicht das richtige Geschäft für Sie.

Gleichermaßen, wenn Sie sich bei dem Gedanken unwohl fühlen, Mieter anzurufen, um zu fragen, wo ihr Mietscheck ist, müssen Sie sich woanders umsehen oder eine Hausverwaltungsfirma beauftragen, was Ihre Kosten in die Höhe treiben wird.

Nehmen Sie professionelle Hilfe in Anspruch, wenn Sie sie brauchen.

Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie zu verwalten, werden Sie wahrscheinlich einen Immobilienanwalt konsultieren wollen, um einen soliden Mietvertrag zu bekommen und die Rechte der Mieter zu lernen. Möglicherweise möchten Sie einen Buchhalter, und Sie müssen einige gute Klempner, Elektriker und andere Handwerker kennen.

Eine andere Möglichkeit ist es, sich an eine Hausverwaltung zu wenden, obwohl das einen Bissen von Ihrem Verdienst abbeißt.

„Sobald ich mehr als zwei oder drei Adressen hatte, machte es für mich Sinn, einen Hausverwalter einzustellen, einfach weil meine Frau und ich auch Karrieren haben“, sagt Roberts. „Es lohnt sich für uns, 7 bis 10 % unserer Mieteinnahmen an einen Verwalter zu zahlen.“

Buzz Farlow, Inhaber von Pioneer Properties, einer Hausverwaltungsfirma in Tucson, sagt, dass die Überprüfung und der Umgang mit Mietern zu den wertvollsten Dienstleistungen einer guten Verwaltungsfirma gehören.

„Es ist eine ganz andere Dynamik, wenn ein Mieter direkt mit dem Eigentümer zu tun hat“, sagt Farlow. „Es gibt eine Tendenz, dass der Mieter denkt, er sei dein Freund, und das kann die Dinge verkomplizieren. Mit einem Verwalter ist es klar, dass es sich um ein Geschäft handelt.“

Bei der Auswahl einer Verwaltungsfirma ist es wichtig, Referenzen einzuholen und die Objekte zu überprüfen. Aber selbst bei einer guten Firma, merkt Roberts an, liegt die letzte Verantwortung für die Pflege eines Mietobjekts beim Eigentümer.

„Sie werden das Objekt regelmäßig inspizieren wollen“, sagt er. „

Halten Sie Ihre Mieter bei Laune.

„Von allen Kosten, die man als Vermieter hat, ist der Leerstand die größte“, sagt Roberts. „Jedes Mal, wenn ein Mieter auszieht, geben Sie Geld aus, wahrscheinlich eine ganze Menge.“

Das bedeutet, gute Mieter zu finden und zu halten, ist das Herzstück einer erfolgreichen, langfristigen Immobilieninvestition.

LexisNexis, USSearch und ähnliche Unternehmen führen Hintergrundüberprüfungen bei potenziellen Mietern durch, um Ihnen zu helfen, Mieter zu finden, denen Sie vertrauen können und die Sie behalten wollen.

„Zufriedene Mieter sind von entscheidender Bedeutung. Sie sind Ihre Kunden“, sagt Robert. „Und die Art und Weise, wie man sie glücklich macht, ist, die Immobilie in gutem Zustand zu halten und sie mit Respekt zu behandeln.“

Tun Sie das, und Sie werden Wohlstand mit einer Investition aufbauen, mit der Sie sich gut fühlen können.