5 consejos para financiar una propiedad de inversión
El desplome del mercado inmobiliario se ha convertido en un recuerdo lejano, y los precios de las viviendas vuelven a ser saludables. Y una economía más fuerte ha ayudado a que surjan nuevos inversores que buscan hacer de los bienes raíces una parte de su cartera de inversiones.
Si bien la selección de una gran propiedad de inversión es lo suficientemente difícil por sí sola, una vez que haya encontrado esa casa o apartamento perfecto, ¿cómo hacer para financiarlo? Un poco de creatividad y preparación puede poner la financiación al alcance de muchos inversores inmobiliarios.
Aquí tienes cinco consejos para financiar la inversión inmobiliaria:
- Haga un pago inicial considerable
- Sea un «prestatario fuerte»
- Recurra a un banco local
- Pida financiación al propietario
- Piense de forma creativa
- Compare los mejores tipos de interés hipotecarios
- Estos son los mejores (y peores) momentos para vender una casa
- 8 cosas que debe hacer inmediatamente al comprar una nueva vivienda
Si está listo para pedir un préstamo para una propiedad de inversión residencial, estos consejos pueden ayudar a mejorar sus posibilidades de éxito.
Ver más
Haga un pago inicial considerable
Dado que el seguro hipotecario no cubrirá las propiedades de inversión, por lo general, tendrá que poner por lo menos el 20 por ciento hacia abajo para asegurar la financiación tradicional de un prestamista. Si puede dar un 25 por ciento de entrada, puede optar a un tipo de interés aún mejor, según el agente hipotecario Todd Huettner, presidente de Huettner Capital en Denver.
Un pago inicial mayor le da «más piel en el juego» y por lo tanto más que perder si la inversión no funciona. Eso puede ser un poderoso incentivo, y un mayor pago inicial también proporciona al banco una mayor seguridad contra la pérdida de su inversión. Si la inversión va mal, usted perderá toda su participación antes de que el banco empiece a perder dinero en la propiedad.
Si no tiene el dinero de la entrada, puede intentar conseguir una segunda hipoteca sobre la propiedad, pero es probable que sea una lucha cuesta arriba.
Sea un «prestatario fuerte»
Aunque muchos factores -entre ellos la relación préstamo-valor y las políticas del prestamista con el que está tratando- pueden influir en las condiciones de un préstamo sobre una propiedad de inversión, querrá comprobar su puntuación de crédito antes de intentar un acuerdo.
Ver más
«Por debajo de 740, puede empezar a costarle dinero adicional por el mismo tipo de interés», dice Huettner. «Por debajo de 740, tendrá que pagar una cuota para que el tipo de interés siga siendo el mismo. Eso puede oscilar entre un cuarto de punto y 2 puntos para mantener el mismo tipo de interés»
Un punto equivale al uno por ciento del préstamo hipotecario. Así que un punto en un préstamo de 100.000 dólares equivaldría a 1.000 dólares. (Aquí es cuando vale la pena comprar puntos.)
La alternativa a pagar puntos si su puntuación es inferior a 740 es aceptar un tipo de interés más alto.
Además, tener reservas en el banco para pagar todos sus gastos -personales y relacionados con la inversión- durante al menos seis meses se ha convertido en parte de la ecuación de los préstamos.
«Si tiene varias propiedades de alquiler, (los prestamistas) ahora quieren reservas para cada propiedad», dice Huettner. «De esta manera, si tienes vacantes, no estás muerto».
3. Acude a un banco o corredor local
Si tu pago inicial no es tan grande como debería ser o si tienes otras circunstancias atenuantes, considera acudir a un banco de barrio para la financiación en lugar de una gran institución financiera nacional.
«Van a tener un poco más de flexibilidad», dice Huettner. También es posible que conozcan mejor el mercado local y tengan más interés en invertir a nivel local.
Los agentes hipotecarios son otra buena opción porque tienen acceso a una amplia gama de productos de préstamo – pero investigue un poco antes de decidirse por uno.
«¿Cuál es su trayectoria?» pregunta Huettner. «¿Tienen un título universitario? ¿Pertenecen a alguna organización profesional? Hay que hacer un poco de diligencia debida.»
Pide financiación del propietario
En los días en que casi cualquiera podía calificar para un préstamo bancario, una solicitud de financiación del propietario solía hacer que los vendedores sospecharan de los compradores potenciales. Pero ahora es más aceptable porque el crédito se ha endurecido y los estándares para los prestatarios han aumentado.
Sin embargo, debe tener un plan de juego si decide seguir esta ruta.
«Tienes que decir: ‘Me gustaría hacer una financiación del propietario con esta cantidad de dinero y estas condiciones'», dice Huettner. «Tienes que vender al vendedor la financiación del propietario, y a ti».
Este plan de juego muestra al vendedor que te tomas en serio la transacción y que estás preparado para hacer un trato real basado en los supuestos prácticos que has presentado.
Piensa de forma creativa
Si estás buscando una buena propiedad con una alta posibilidad de beneficio, considera la posibilidad de asegurar un pago inicial o dinero para la renovación a través de una línea de crédito con garantía hipotecaria, de tarjetas de crédito o incluso a través de algunas pólizas de seguro de vida, dice Ben Spofford, un remodelador de casas de Ohio y antiguo inversor inmobiliario.
La financiación para la compra real de la propiedad podría ser posible a través de préstamos privados y personales de los sitios de préstamos entre pares como Prosper y LendingClub, que conectan a los inversores con los prestamistas individuales.
Sólo tenga en cuenta que puede ser recibido con cierto escepticismo, especialmente si usted no tiene un largo historial de inversiones inmobiliarias exitosas. Algunos grupos peer-to-peer también requieren que su historial de crédito cumpla con ciertos criterios.
«Cuando usted está pidiendo prestado a una persona en contraposición a una entidad, esa persona por lo general va a ser más conservadora y más protectora de dar su dinero a un extraño», dice Spofford.
Utilizar los bienes raíces para crear ingresos de jubilación
Los bienes raíces son una forma popular para los individuos para generar ingresos de jubilación. De hecho, ahora es la inversión a largo plazo favorita de los estadounidenses, según un reciente estudio de Bankrate. La popularidad de los bienes raíces está en su nivel más alto desde que Bankrate comenzó a realizar el estudio hace siete años.
Esa popularidad se basa en parte en que los bienes inmuebles producen un flujo constante de ingresos, ya que los inversores cobran un alquiler mensual regular de sus inquilinos. Para los jubilados, un ingreso constante es exactamente el tipo de seguridad que buscan cuando no tienen un empleo completo.
Y los jubilados tienen una ventaja en esos ingresos. Con el tiempo, una propiedad bien gestionada puede aumentar sus rentas, poniendo más dinero en los bolsillos de los inversores cada mes. La propiedad también puede aumentar su valor, por lo que cuando llega el momento de vender o incluso invertir en otra propiedad, hay capital que se puede aprovechar. Por supuesto, la inversión inmobiliaria tiene otras ventajas, especialmente en torno a los impuestos.
Si no quiere meterse en la gestión de la propiedad directamente, puede comprarla a través de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en el mercado de valores y dejar que un gestor profesional se ocupe de todos los problemas. Los REITs son tremendamente populares entre los jubilados por sus constantes dividendos.
Línea de fondo
Los bienes inmuebles suelen ser un juego a largo plazo en el que las ganancias tienden a llegar con el tiempo. Pero sea como sea que invierta en bienes raíces, puede ganar dinero si sigue principios inteligentes de inversión. Cuando financie una propiedad, asegúrese de que puede hacer frente a los pagos en el momento de pedir el préstamo. Luego, a medida que vaya pagando el préstamo con el tiempo, considere cómo podría reducir aún más los gastos de intereses basándose en su sólido historial de préstamos y en un menor saldo de préstamo pendiente.
Aprenda más:
– Jennifer Acosta Scott escribió la versión original de este artículo.
Ver más
.