5 conseils pour financer un immeuble de placement

Le krach du marché immobilier n’est plus qu’un lointain souvenir, et les prix des maisons semblent de nouveau en bonne santé. Et une économie plus forte a contribué à faire émerger de nouveaux investisseurs qui cherchent à faire de l’immobilier une partie de leur portefeuille d’investissement.

Si la sélection d’un excellent immeuble de placement est déjà difficile en soi, une fois que vous avez trouvé la maison ou l’appartement parfait, comment faire pour le financer ? Un peu de créativité et de préparation peuvent mettre le financement à la portée de nombreux investisseurs immobiliers.

Voici cinq conseils pour financer un immeuble de rapport :

• Faire un versement initial assez important
• Être un  » emprunteur solide « 
• S’adresser à une banque locale
• Demander un financement par le propriétaire
• Penser de façon créative

Si vous êtes prêt à emprunter pour un immeuble de placement résidentiel, ces conseils peuvent vous aider à améliorer vos chances de réussite.

Faire une mise de fonds appréciable

Puisque l’assurance hypothécaire ne couvre pas les immeubles de placement, vous devrez généralement verser un acompte d’au moins 20 % pour obtenir un financement traditionnel auprès d’un prêteur. Si vous pouvez mettre 25 pour cent, vous pouvez être admissible à un taux d’intérêt encore meilleur, selon le courtier en hypothèques Todd Huettner, président de Huettner Capital à Denver.

Un acompte plus important vous donne « plus de peau dans le jeu » et donc plus à perdre si l’investissement ne fonctionne pas. Cela peut être une incitation puissante, et un acompte plus important offre également à la banque une plus grande sécurité contre la perte de son investissement. Si l’investissement se passe mal, vous perdrez la totalité de votre mise avant que la banque ne commence à perdre de l’argent dans la propriété.

Si vous n’avez pas l’argent de la mise de fonds, vous pouvez essayer d’obtenir une deuxième hypothèque sur la propriété, mais ce sera probablement une lutte difficile.

Soyez un « emprunteur solide »

Bien que de nombreux facteurs – parmi lesquels le ratio prêt/valeur et les politiques du prêteur avec lequel vous faites affaire – puissent influencer les conditions d’un prêt sur une propriété d’investissement, vous voudrez vérifier votre pointage de crédit avant de tenter une transaction.

« En dessous de 740, cela peut commencer à vous coûter de l’argent supplémentaire pour le même taux d’intérêt », dit Huettner. « En dessous de 740, vous devrez payer des frais pour que le taux d’intérêt reste le même. Cela peut aller d’un quart de point à 2 points pour garder le même taux. »

Un point est égal à un pour cent du prêt hypothécaire. Ainsi, un point sur un prêt de 100 000 $ équivaut à 1 000 $. (Voici quand il est intéressant d’acheter des points.)

L’alternative au paiement de points si votre score est inférieur à 740 est d’accepter un taux d’intérêt plus élevé.

En outre, avoir des réserves en banque pour payer toutes vos dépenses – personnelles et liées aux investissements – pendant au moins six mois fait désormais partie de l’équation de prêt.

« Si vous avez plusieurs propriétés locatives, (les prêteurs) veulent maintenant des réserves pour chaque propriété », dit Huettner.  » De cette façon, si vous avez des vacances, vous n’êtes pas mort. « 

3. Tournez-vous vers une banque ou un courtier local

Si votre mise de fonds n’est pas tout à fait aussi importante qu’elle devrait l’être ou si vous avez d’autres circonstances atténuantes, envisagez de vous adresser à une banque de quartier pour le financement plutôt qu’à une grande institution financière nationale.

 » Ils vont avoir un peu plus de flexibilité « , dit Huettner. Ils peuvent également mieux connaître le marché local et avoir plus d’intérêt à investir localement.

Les courtiers en prêts hypothécaires sont une autre bonne option, car ils ont accès à un large éventail de produits de prêt – mais faites quelques recherches avant de vous fixer sur l’un d’entre eux.

« Quels sont leurs antécédents ? » demande Huettner.  » Ont-ils un diplôme universitaire ? Font-ils partie d’une organisation professionnelle ? Vous devez faire preuve d’un peu de diligence raisonnable. »

Demander un financement du propriétaire

À l’époque où presque tout le monde pouvait se qualifier pour un prêt bancaire, une demande de financement du propriétaire rendait les vendeurs méfiants à l’égard des acheteurs potentiels. Mais maintenant, c’est plus acceptable parce que le crédit s’est resserré et que les normes pour les emprunteurs ont augmenté.

Cependant, vous devez avoir un plan de match si vous décidez d’emprunter cette voie.

« Vous devez dire : « J’aimerais faire du financement de propriétaire avec tel montant et telles conditions », dit Huettner.  » Vous devez vendre le vendeur sur le financement par le propriétaire, et sur vous. « 

Ce plan de match montre au vendeur que vous êtes sérieux au sujet de la transaction et que vous êtes prêt à conclure une véritable affaire sur la base des hypothèses pratiques que vous avez présentées.

Penser de manière créative

Si vous êtes à la recherche d’une bonne propriété avec une forte chance de profit, envisagez d’obtenir un acompte ou de l’argent pour la rénovation par le biais d’une ligne de crédit hypothécaire, à partir de cartes de crédit ou même via certaines polices d’assurance-vie, dit Ben Spofford, un remodleur de maison de l’Ohio et ancien investisseur immobilier.

Le financement de l’achat proprement dit de la propriété pourrait être possible par le biais de prêts privés et personnels sur des sites de prêts peer-to-peer comme Prosper et LendingClub, qui mettent en relation des investisseurs avec des prêteurs individuels.

Sachez simplement que vous pourriez être accueilli avec un certain scepticisme, surtout si vous n’avez pas un long historique d’investissements immobiliers réussis. Certains groupes de pair à pair exigent également que vos antécédents de crédit répondent à certains critères.

« Lorsque vous empruntez à une personne par opposition à une entité, cette personne sera généralement plus conservatrice et plus protectrice de donner son argent à un étranger », dit Spofford.

Utiliser l’immobilier pour créer un revenu de retraite

L’immobilier est un moyen populaire pour les particuliers de générer un revenu de retraite. En fait, c’est maintenant l’investissement à long terme préféré des Américains, selon une récente étude de Bankrate. La popularité de l’immobilier est à son plus haut niveau depuis que Bankrate a commencé à mener cette étude il y a sept ans.

Cette popularité repose en partie sur le fait que l’immobilier produit un flux régulier de revenus, les investisseurs percevant un loyer mensuel régulier de leurs locataires. Pour les retraités, un revenu régulier est exactement le type de sécurité qu’ils recherchent lorsqu’ils ne sont pas pleinement employés.

Et les retraités ont un avantage sur ce revenu. Au fil du temps, une propriété bien gérée peut augmenter ses loyers, mettant plus d’argent dans les poches des investisseurs chaque mois. La propriété peut également prendre de la valeur, de sorte que lorsque vient le moment de vendre ou même d’investir dans une autre propriété, il y a un capital propre qui peut être exploité. Bien sûr, l’immobilier de placement présente d’autres avantages, notamment autour des impôts.

Si vous ne voulez pas vous lancer dans la gestion directe d’un bien immobilier, vous pouvez l’acheter via des sociétés d’investissement immobilier (REIT) en bourse et laisser un gestionnaire professionnel s’occuper de tous les problèmes. Les REITs sont extrêmement populaires auprès des retraités en raison de leurs dividendes réguliers.

La ligne de fond

L’immobilier est généralement un jeu à long terme où les gains ont tendance à venir avec le temps. Mais quelle que soit la manière dont vous investissez dans l’immobilier, vous pouvez gagner de l’argent si vous suivez des principes d’investissement intelligents. Lorsque vous financez un bien immobilier, assurez-vous que vous pouvez vous permettre les paiements lorsque vous contractez le prêt. Puis, à mesure que vous remboursez le prêt au fil du temps, réfléchissez à la façon dont vous pourriez réduire encore davantage les frais d’intérêt en fonction de vos solides antécédents d’emprunt et de la diminution du solde du prêt en cours.

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– Jennifer Acosta Scott a écrit la version originale de cette histoire.

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