7 pasos para convertirse en propietario

El alquiler en Estados Unidos

Fuente: Agencia de Protección de Alquileres, Zillow

Cualquier propiedad que compres tiene que tener sentido desde la perspectiva del negocio, no porque sea una casa en la que te gustaría vivir.

Eso significa que debe ser una casa de precio razonable que probablemente atraiga al tipo de inquilinos que está buscando.

También tendrá que ser capaz de calificar para un préstamo.

Los requisitos de préstamo para las hipotecas personales se han relajado en los últimos años, pero Jim Merrill de Axel Mortgage Inc. en Phoenix dice que los requisitos para la propiedad de alquiler en gran medida se han mantenido igual.

Si usted está pidiendo dinero prestado para su primera casa de alquiler, usted va a necesitar por lo menos un pago inicial del 20%.

Y si es su primera propiedad de alquiler, su ingreso actual va a tener que ser suficiente para hacer frente a las hipotecas de su residencia y su nueva propiedad.

Sin embargo, Merrill dice: «Una vez que podamos demostrar que alguien tiene dos años de administrar con éxito la propiedad de alquiler, podemos usar eso para compensar el requisito (de ingresos)».

Empiece con algo pequeño.

Roberts sugiere comenzar con una sola casa o una unidad de vivienda múltiple más pequeña, tal vez con un socio, para ver si el negocio realmente le conviene.

«Las residencias unifamiliares son las propiedades más fáciles de comprar cuando se busca una inversión inmobiliaria», dice Merrill.

Los condominios suelen requerir un pago inicial mayor y cuotas mensuales de asociación.

Empezar con una sola casa le permitirá hacerse una idea del mantenimiento, la contabilidad y otros trabajos necesarios.

Roberts y Merrill recomiendan elegir una propiedad inicial sin características de alto mantenimiento, como un elaborado paisajismo.

Utilice nuestra calculadora de hipotecas para calcular el pago mensual de su hipoteca.

No invierta en un lugar que no conozca.

Un viejo chiste dice que las tres claves de un negocio exitoso son «ubicación, ubicación, ubicación.»

Eso es especialmente cierto en el caso de las propiedades de alquiler.

Una casa que parece ser una ganga podría tener un precio más bajo porque está en un barrio en el que la mayoría de la gente no querría vivir – con mayor delincuencia o malas escuelas, por ejemplo.

Por esa razón, invertir en propiedades fuera del estado es una apuesta. Comprar en vecindarios que conozca bien o que haya investigado cuidadosamente es la decisión inteligente.

Averiguar el alquiler adecuado.

Los alquileres difieren mucho en todo Estados Unidos. Craigslist y los agentes inmobiliarios locales pueden darle una idea de lo que son donde usted está comprando. Luego debe determinar si ese alquiler será suficiente para cubrir sus costos.

Demasiado a menudo, la gente echa un vistazo a su préstamo y piensa que si cubre eso, lo está haciendo bien. Pero tendrá que pagar los impuestos de la propiedad y el seguro.

Roberts también asigna el 5% de los ingresos brutos del alquiler al mantenimiento regular y otro 5% para pagar el tiempo de inactividad y las reparaciones que vienen con las vacantes.

No presupuestar lo suficiente para el mantenimiento es un error común. Las cosas se rompen. Vas a necesitar dinero en una cuenta bancaria para hacer frente a esos gastos.

Organizaciones profesionales como el Instituto de Gestión Inmobiliaria tienen más información sobre los ingresos y gastos que conllevan los diferentes tipos de propiedad.

También querrás saber la tasa de rendimiento que estás obteniendo de tu inversión. Existen fórmulas, como la «tasa de capitalización», que le ayudarán con esto, pero quizá quiera recurrir a un profesional. Un buen contable puede asegurarse de que la compra tiene sentido.

Esté preparado para ensuciarse las manos.

Si empieza con una sola vivienda, le resultará ventajoso desde el punto de vista financiero si puede administrar la propiedad usted mismo.

Eso requiere esas «ciertas habilidades» que mencionó Roberts.

Cuanto mejor sea con las herramientas, más fácil será mantener la propiedad de alquiler sin tener que llamar a los costosos fontaneros o electricistas cada vez que se rompa algo.

Si usted es el tipo de persona que ha pospuesto arreglar su propio grifo que gotea durante un mes, probablemente este no sea el negocio para usted.

De igual manera, si se siente incómodo ante la idea de llamar a los inquilinos para preguntarles dónde está su cheque de alquiler, debe buscar en otra parte o contratar a una empresa de administración de propiedades, lo que aumentará sus gastos.

Consiga ayuda profesional cuando la necesite.

Si decide gestionar su propiedad, probablemente querrá consultar a un abogado inmobiliario para conseguir un contrato de alquiler sólido y conocer los derechos de los inquilinos. Es posible que quiera un contable, y necesitará conocer a algunos buenos fontaneros, electricistas y otros comerciantes.

Acudir a una empresa de gestión de propiedades es otro enfoque, aunque le dará un mordisco a sus ganancias.

«Una vez que tuve más de dos o tres direcciones, tuvo sentido para mí contratar a un administrador de propiedades, sólo porque mi esposa y yo también tenemos carreras», dice Roberts. «Para nosotros vale la pena pagar entre el 7% y el 10% de nuestros ingresos por alquiler a un gestor.»

Buzz Farlow, propietario de Pioneer Properties, una empresa de gestión de propiedades en Tucson, dice que la investigación de antecedentes y el trato con los inquilinos es uno de los servicios más valiosos que ofrece una buena empresa de gestión.

«Es una dinámica muy diferente cuando un inquilino trata directamente con el propietario», dice Farlow. «Hay una tendencia a que el inquilino piense que es su amigo, y eso puede complicar las cosas. Con un gestor, está claro que es un negocio»

Es importante conseguir referencias y comprobar las propiedades a la hora de elegir una empresa de gestión. Pero incluso con una buena empresa, señala Roberts, la responsabilidad final de cuidar un alquiler es del propietario.

«Vas a querer inspeccionar la propiedad regularmente, dice. «Quieres que el administrador de la propiedad tome esas llamadas nocturnas, pero quieres mantener un buen ojo en las cosas».

Mantén a tus inquilinos felices.

«De todos los costos asociados con ser un propietario, el más grande es la vacante», dice Roberts. «Cada vez que un inquilino se muda, usted va a gastar dinero, probablemente bastante».

Eso significa que encontrar y mantener buenos inquilinos es el corazón de la inversión exitosa a largo plazo en bienes raíces.

LexisNexis, USSearch y compañías similares realizarán verificaciones de antecedentes de los posibles inquilinos para ayudarle a encontrar inquilinos en los que pueda confiar y que querrá mantener.

«Los inquilinos felices son críticamente importantes. Son sus clientes», dice Robert. «Y la forma de mantenerlos contentos es manteniendo la propiedad en buen estado y tratándolos con respeto»

Haga eso, y estará construyendo riqueza con una inversión con la que puede sentirse bien.