5 consigli per finanziare gli investimenti immobiliari

Il crollo del mercato immobiliare è diventato un lontano ricordo, e i prezzi delle case sono di nuovo in salute. E un’economia più forte ha aiutato a far emergere nuovi investitori che stanno cercando di rendere il settore immobiliare una parte del loro portafoglio di investimenti.

Mentre la scelta di un ottimo investimento immobiliare è già abbastanza difficile di per sé, una volta trovata la casa o l’appartamento perfetto, come si fa a finanziarlo? Un po’ di creatività e preparazione può portare il finanziamento alla portata di molti investitori immobiliari.

Ecco cinque consigli per finanziare un investimento immobiliare:

• Fare un acconto considerevole
• Essere un “forte mutuatario”
• Rivolgersi ad una banca locale
• Chiedere un finanziamento al proprietario
• Pensare in modo creativo

Se siete pronti a chiedere un prestito per un investimento immobiliare residenziale, questi consigli possono aiutare a migliorare le vostre possibilità di successo.

Fare un acconto considerevole

Siccome l’assicurazione sui mutui non copre gli investimenti immobiliari, generalmente dovrai mettere almeno il 20 per cento di anticipo per assicurarti un finanziamento tradizionale da parte di un prestatore. Se si può mettere giù il 25 per cento, ci si può qualificare per un tasso di interesse ancora migliore, secondo il broker ipotecario Todd Huettner, presidente di Huettner Capital a Denver.

Un maggiore acconto vi dà “più pelle nel gioco” e quindi più da perdere se l’investimento non funziona. Questo può essere un potente incentivo, e un maggiore acconto fornisce anche alla banca una maggiore sicurezza contro la perdita del suo investimento. Se l’investimento va male, perderai tutta la tua quota prima che la banca cominci a perdere dei soldi nella proprietà.

Se non avete i soldi dell’acconto, potete cercare di ottenere una seconda ipoteca sulla proprietà, ma è probabile che sia una lotta in salita.

Siate un “forte mutuatario”

Anche se molti fattori – tra cui il rapporto prestito-valore e le politiche del mutuante con cui avete a che fare – possono influenzare i termini di un prestito su un investimento immobiliare, vorrete controllare il vostro punteggio di credito prima di tentare un affare.

“Sotto il 740, può iniziare a costarvi soldi in più per lo stesso tasso di interesse”, dice Huettner. “Al di sotto di 740, dovrete pagare una tassa per far sì che il tasso di interesse rimanga lo stesso. Questo può variare da un quarto di punto a 2 punti per mantenere lo stesso tasso.”

Un punto è uguale all’uno per cento del prestito ipotecario. Quindi un punto su un prestito di 100.000 dollari sarebbe uguale a 1.000 dollari. (Ecco quando vale la pena comprare punti.)

L’alternativa al pagamento di punti se il tuo punteggio è inferiore a 740 è di accettare un tasso di interesse più alto.

Inoltre, avere riserve in banca per pagare tutte le tue spese – personali e relative agli investimenti – per almeno sei mesi è diventato parte dell’equazione di prestito.

“Se hai più proprietà in affitto, (i prestatori) ora vogliono riserve per ogni proprietà”, dice Huettner. “In questo modo, se hai degli immobili sfitti, non sei morto.”

3. Rivolgiti a una banca locale o a un broker

Se il tuo acconto non è così grande come dovrebbe essere o se hai altre circostanze attenuanti, considera di andare da una banca di quartiere per un finanziamento piuttosto che da una grande istituzione finanziaria nazionale.

“Avranno un po’ più di flessibilità”, dice Huettner. Possono anche conoscere meglio il mercato locale e avere più interesse a investire localmente.

I mediatori ipotecari sono un’altra buona opzione perché hanno accesso a una vasta gamma di prodotti di prestito – ma fate qualche ricerca prima di stabilirvi su uno di loro.

“Qual è il loro background? chiede Huettner. “Hanno una laurea? Appartengono a qualche organizzazione professionale? Devi fare un po’ di due diligence.”

Chiedere un finanziamento al proprietario

Nei giorni in cui quasi tutti potevano qualificarsi per un prestito bancario, una richiesta di finanziamento al proprietario rendeva i venditori sospettosi dei potenziali acquirenti. Ma ora è più accettabile perché il credito si è ristretto e gli standard per i mutuatari sono aumentati.

Tuttavia, bisogna avere un piano di gioco se si decide di seguire questa strada.

“Dovete dire: ‘Vorrei fare il finanziamento del proprietario con questa somma di denaro e questi termini'”, dice Huettner. “

Questo piano di gioco mostra al venditore che siete seri sulla transazione e che siete pronti a fare un vero affare basato sulle ipotesi pratiche che avete presentato.

Pensate in modo creativo

Se state guardando una buona proprietà con un’alta possibilità di profitto, considerate la possibilità di assicurarvi un acconto o denaro per la ristrutturazione attraverso una linea di credito per la casa, da carte di credito o anche attraverso alcune polizze di assicurazione sulla vita, dice Ben Spofford, un ristrutturatore di case dell’Ohio ed ex investitore immobiliare.

Il finanziamento per l’acquisto effettivo della proprietà potrebbe essere possibile attraverso prestiti privati e personali da siti di prestiti peer-to-peer come Prosper e LendingClub, che collegano gli investitori con singoli prestatori.

Basta essere consapevoli che si può essere accolti con un po’ di scetticismo, soprattutto se non si ha una lunga storia di investimenti immobiliari di successo. Alcuni gruppi peer-to-peer richiedono anche che la tua storia di credito soddisfi determinati criteri.

“Quando prendi in prestito da una persona invece che da un’entità, quella persona sarà generalmente più conservatrice e più protettiva nel dare i suoi soldi a un estraneo”, dice Spofford.

Utilizzare l’immobiliare per creare reddito da pensione

L’immobiliare è un modo popolare per gli individui di generare reddito da pensione. Infatti, ora è l’investimento a lungo termine preferito dagli americani, secondo un recente studio di Bankrate. La popolarità degli immobili è al suo livello più alto da quando Bankrate ha iniziato a condurre lo studio sette anni fa.

Questa popolarità si basa in parte sul fatto che gli immobili producono un flusso costante di reddito, poiché gli investitori raccolgono un affitto mensile regolare dai loro inquilini. Per i pensionati, un reddito costante è esattamente il tipo di sicurezza che stanno cercando quando non sono completamente occupati.

E i pensionati hanno un vantaggio su quel reddito. Nel corso del tempo una proprietà ben gestita può aumentare i suoi affitti, mettendo più soldi nelle tasche degli investitori ogni mese. La proprietà può anche aumentare di valore, così quando arriva il momento di vendere o anche di investire in un’altra proprietà, c’è del capitale che può essere sfruttato. Naturalmente, l’investimento immobiliare ha altri vantaggi, specialmente per quanto riguarda le tasse.

Se non si vuole gestire direttamente una proprietà, la si può comprare tramite i REIT (Real Estate Investment Trusts) nel mercato azionario e lasciare che un manager professionista si occupi di tutti i problemi. I REITs sono tremendamente popolari tra i pensionati a causa dei loro dividendi costanti.

Linea di fondo

L’immobiliare è di solito un gioco a lungo termine dove i guadagni tendono ad arrivare nel tempo. Ma comunque si investa nel settore immobiliare, è possibile fare soldi se si seguono i principi intelligenti dell’investimento. Quando finanziate una proprietà, assicuratevi di potervi permettere i pagamenti quando prendete il prestito. Poi, man mano che pagate il prestito nel tempo, considerate come potreste essere in grado di ridurre ulteriormente le spese di interesse basandovi sulla vostra solida storia di prestiti e su un saldo di prestito inferiore.

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– Jennifer Acosta Scott ha scritto la versione originale di questa storia.