7 Steps to Becoming a Landlord

Renting in America

Source: Rental Protection Agency, Zillow

Każda nieruchomość, którą kupujesz, musi mieć sens z perspektywy biznesowej, a nie dlatego, że jest to dom, w którym chciałbyś mieszkać.

To oznacza, że powinien to być dom w rozsądnej cenie, który może spodobać się najemcom, których szukasz.

Będziesz również musiał być w stanie zakwalifikować się do pożyczki.

Wymagania kredytowe dla osobistych kredytów hipotecznych zostały złagodzone w ostatnich latach, ale Jim Merrill z Axel Mortgage Inc. w Phoenix mówi, że wymagania dotyczące wynajmu nieruchomości w dużej mierze pozostały takie same.

Jeśli pożyczasz pieniądze na swój pierwszy wynajmowany dom, będziesz potrzebował co najmniej 20% zaliczki.

I jeśli jest to twój pierwszy wynajmowany dom, twój obecny dochód będzie musiał być wystarczający, aby obsłużyć hipotekę zarówno twojego miejsca zamieszkania, jak i nowej nieruchomości.

Jednakże, Merrill mówi, „Kiedy możemy wykazać, że ktoś ma dwa lata udanego zarządzania nieruchomościami do wynajęcia, możemy użyć tego, aby zrównoważyć wymóg (dochodu).”

Zacznij od małego.

Roberts sugeruje rozpoczęcie od pojedynczego domu lub mniejszej jednostki wielomieszkaniowej, być może z partnerem, aby zobaczyć, czy ten biznes naprawdę Ci odpowiada.

„Domy jednorodzinne są najłatwiejszymi nieruchomościami do kupienia, gdy szukasz nieruchomości inwestycyjnych”, mówi Merrill.

Kondominia zazwyczaj wymagają większej zaliczki i miesięcznych opłat stowarzyszeniowych.

Początek z jednym domem pozwoli ci zorientować się w utrzymaniu, księgowości i innych wymaganych pracach.

Roberts i Merrill zalecają wybór początkowej nieruchomości, która nie wymaga dużych nakładów na utrzymanie, takich jak wyszukane krajobrazy.

Korzystaj z naszego kalkulatora hipotecznego, aby obliczyć miesięczną ratę kredytu hipotecznego.

Nie inwestuj gdzieś, gdzie nie wiesz.

Stary dowcip mówi, że trzy klucze do udanego biznesu to „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja.”

Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku nieruchomości do wynajęcia.

Dom, który wydaje się być atrakcyjny, może być wyceniony niżej, ponieważ znajduje się w okolicy, w której większość ludzi nie chciałaby mieszkać – z wyższą przestępczością lub słabymi szkołami, na przykład.

Z tego powodu inwestowanie w nieruchomości poza stanem jest ryzykowne. Kupno w okolicy, którą dobrze znasz lub dokładnie zbadałeś jest mądrym posunięciem.

Znajdź odpowiedni czynsz.

Renty różnią się znacznie w całych Stanach Zjednoczonych. Craigslist i lokalnych agentów nieruchomości może dać ci pomysł, co to są, gdzie kupujesz. Następnie należy określić, czy ten czynsz będzie wystarczający, aby pokryć koszty.

Zbyt często ludzie patrzą na swoją pożyczkę i myślą, że jeśli pokryją to, robią dobrze. Ale będziesz musiał płacić podatki od nieruchomości i ubezpieczenie.

Roberts przeznacza również 5% dochodu brutto z wynajmu na regularne utrzymanie i kolejne 5% na opłacenie przestojów i napraw, które wiążą się z pustostanami.

Nieuwzględnienie w budżecie wystarczającej kwoty na utrzymanie jest częstym błędem. Rzeczy się psują. Będziesz potrzebował pieniędzy na koncie bankowym, aby poradzić sobie z tymi wydatkami.

Profesjonalne organizacje, takie jak Institute of Real Estate Management mają więcej informacji na temat dochodów i wydatków, które pochodzą z różnych rodzajów nieruchomości.

Będziesz także chciał znać stopę zwrotu, którą otrzymujesz na swojej inwestycji. Istnieją formuły, takie jak „stopa kapitalizacji”, aby pomóc w tym, ale może chcesz zwrócić się do profesjonalisty. Dobry księgowy może upewnić się, że zakup ma sens.

Bądź gotowy, aby pobrudzić sobie ręce.

Jeśli zaczynasz od pojedynczego domu, znajdziesz to na swoją korzyść finansową, jeśli możesz zarządzać nieruchomością samodzielnie.

To wymaga tych „pewnych umiejętności”, o których wspomniał Roberts.

Im lepiej posługujesz się narzędziami, tym łatwiej jest utrzymać nieruchomość czynszową bez konieczności wzywania kosztownych hydraulików lub elektryków za każdym razem, gdy coś się zepsuje.

Jeśli jesteś osobą, która odkłada naprawę własnego cieknącego kranu na miesiąc, to prawdopodobnie nie jest to biznes dla Ciebie.

Jak również, jeśli czujesz się nieswojo na myśl o dzwonieniu do lokatorów z pytaniem, gdzie jest ich czek na czynsz, musisz szukać gdzie indziej lub zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami, co zwiększy Twoje wydatki.

Uzyskaj profesjonalną pomoc, gdy jej potrzebujesz.

Jeśli zdecydujesz się zarządzać swoją nieruchomością, prawdopodobnie będziesz chciał skonsultować się z prawnikiem nieruchomości, aby uzyskać solidną umowę najmu i poznać prawa najemców. Możesz chcieć księgowego, a będziesz musiał znać kilku dobrych hydraulików, elektryków i innych rzemieślników.

Zwrócenie się do firmy zarządzającej nieruchomościami to kolejne podejście, choć będzie to oznaczało uszczerbek na twoich zarobkach.

„Kiedy miałem więcej niż dwa lub trzy adresy, sensowne było dla mnie zatrudnienie zarządcy nieruchomości, tylko dlatego, że moja żona i ja również mamy kariery” – mówi Roberts. „Opłaca nam się płacić zarządcy od 7% do 10% naszego dochodu z wynajmu.”

Buzz Farlow, właściciel Pioneer Properties, firmy zarządzającej nieruchomościami w Tucson, mówi, że weryfikacja i postępowanie z najemcami jest jedną z najcenniejszych usług, jakie świadczy dobra firma zarządzająca.

„To zupełnie inna dynamika, gdy najemca ma do czynienia bezpośrednio z właścicielem”, mówi Farlow. „Istnieje tendencja, aby najemca myślał, że jest twoim przyjacielem, a to może komplikować sprawy. Z zarządcą jest jasne, że to jest biznes.”

Ważne jest, aby uzyskać referencje i sprawdzić nieruchomości przy wyborze firmy zarządzającej. Ale nawet z dobrą firmą, zauważa Roberts, ostateczna odpowiedzialność za opiekę nad wynajmem spoczywa na właścicielu.

„Będziesz chciał regularnie sprawdzać nieruchomość, mówi. „Chcesz, aby zarządca nieruchomości podjął te późno nocne rozmowy, ale chcesz mieć oko na rzeczy.”

Utrzymaj swoich najemców szczęśliwych.

„Ze wszystkich kosztów związanych z byciem właścicielem, największym jest pustostan”, mówi Roberts. „Za każdym razem, gdy najemca się wyprowadza, będziesz wydawał pieniądze, prawdopodobnie całkiem sporo.”

To oznacza, że znalezienie i utrzymanie dobrych najemców jest sercem udanego długoterminowego inwestowania w nieruchomości.

LexisNexis, USSearch i podobne firmy przeprowadzą prześwietlenia potencjalnych najemców, aby pomóc Ci znaleźć najemców, którym możesz zaufać i których będziesz chciał zatrzymać.

„Szczęśliwi najemcy są niezwykle ważni. Są twoimi klientami” – mówi Robert. „A sposobem na ich zadowolenie jest utrzymywanie nieruchomości w dobrym stanie i traktowanie ich z szacunkiem.”

Zrób to, a będziesz budował bogactwo dzięki inwestycji, z którą możesz czuć się dobrze.