5 dicas para o financiamento de propriedades de investimento

O crash do mercado habitacional tornou-se uma memória distante, e os preços das casas parecem novamente saudáveis. E uma economia mais forte ajudou a trazer à tona novos investidores que procuram tornar os imóveis uma parte da sua carteira de investimentos.

Embora já seja difícil seleccionar uma grande propriedade de investimento por si só, uma vez encontrada aquela casa ou apartamento perfeito, como é que se faz para o financiar? Um pouco de criatividade e preparação pode trazer o financiamento ao alcance de muitos investidores imobiliários.

Aqui estão cinco dicas para financiar uma propriedade de investimento:

• Faça um grande adiantamento
• Seja um “forte mutuário”
• Vire-se para um banco local
• Ask para financiamento do proprietário
• Pense criativamente

Se estiver pronto para pedir um empréstimo para uma propriedade de investimento residencial, estas dicas podem ajudar a melhorar as suas hipóteses de sucesso.

Faça um grande adiantamento

Desde que o seguro hipotecário não cubra propriedades de investimento, geralmente terá de colocar pelo menos 20% para garantir o financiamento tradicional de um emprestador. Se conseguir baixar 25%, poderá qualificar-se para uma taxa de juros ainda melhor, de acordo com o corretor de hipotecas Todd Huettner, presidente da Huettner Capital em Denver.

Uma maior entrada dá-lhe “mais pele no jogo” e, portanto, mais a perder se o investimento não resultar. Isso pode ser um poderoso incentivo, e uma maior entrada também proporciona ao banco uma maior segurança contra a perda do seu investimento. Se o investimento correr mal, perderá toda a sua participação antes que o banco comece a perder qualquer dinheiro na propriedade.

Se não tiver o dinheiro da entrada, pode tentar obter uma segunda hipoteca sobre a propriedade, mas é provável que seja uma luta difícil.

Seja um “mutuário forte”

P>Embora muitos factores – entre eles o rácio empréstimo/valor e as políticas do mutuante com quem está a lidar – possam influenciar os termos de um empréstimo sobre uma propriedade de investimento, vai querer verificar a sua pontuação de crédito antes de tentar um acordo.

“Abaixo de 740, pode começar a custar-lhe dinheiro adicional pela mesma taxa de juro”, diz Huettner. “Abaixo de 740, terá de pagar uma taxa para que a taxa de juros permaneça a mesma. Isso pode variar entre um quarto de um ponto a 2 pontos para manter a mesma taxa”

Um ponto é igual a um por cento do empréstimo hipotecário. Assim, um ponto num empréstimo de 100.000 dólares seria igual a 1.000 dólares. (Aqui é quando vale a pena comprar pontos.)

A alternativa ao pagamento de pontos se a sua pontuação for inferior a 740 é aceitar uma taxa de juro mais elevada.

Além disso, ter reservas no banco para pagar todas as suas despesas – pessoais e relacionadas com investimentos – durante pelo menos seis meses tornou-se parte da equação de empréstimo.

“Se tiver várias propriedades de aluguer, (mutuantes) agora querem reservas para cada propriedade”, diz Huettner. “Dessa forma, se tiver vagas, não está morto”

3. Vire-se para um banco ou corretor local

Se o seu adiantamento não for tão grande como deveria ou se tiver outras circunstâncias atenuantes, considere ir a um banco de bairro para financiamento em vez de uma grande instituição financeira nacional.

“Vão ter um pouco mais de flexibilidade”, diz Huettner. Podem também conhecer melhor o mercado local e ter mais interesse em investir localmente.

Os corretores de hipotecas são outra boa opção porque têm acesso a uma vasta gama de produtos de empréstimo – mas façam alguma pesquisa antes de se estabelecerem num.

“Qual é o seu passado? pergunta Huettner. “Têm eles um diploma universitário? Pertencem a alguma organização profissional? É preciso fazer um pouco de diligência devida”

Ask para financiamento do proprietário

Nos dias em que quase qualquer pessoa podia qualificar-se para um empréstimo bancário, um pedido de financiamento do proprietário era utilizado para fazer com que os vendedores desconfiassem dos potenciais compradores. Mas agora é mais aceitável porque o crédito se tornou mais rigoroso e os padrões para os mutuários aumentaram.

No entanto, deve ter um plano de jogo se decidir seguir esta via.

“Tem de dizer, ‘Gostaria de fazer financiamento do proprietário com esta quantia de dinheiro e estes termos'”, diz Huettner. “Tem de vender o vendedor sobre o financiamento do proprietário, e sobre si”

Este plano de jogo mostra ao vendedor que está a levar a transacção a sério e que está pronto a fazer um verdadeiro negócio com base nas suposições práticas que apresentou.

Pense criativamente

Se estiver a olhar para uma boa propriedade com uma elevada probabilidade de lucro, considere a possibilidade de assegurar um adiantamento ou dinheiro de renovação através de uma linha de crédito de capital de casa, de cartões de crédito ou mesmo através de algumas apólices de seguro de vida, diz Ben Spofford, um remodelador de casas em Ohio e antigo investidor imobiliário.

Financiamento para a compra efectiva da propriedade pode ser possível através de empréstimos privados e pessoais de locais de empréstimo entre pares como Prosper e LendingClub, que ligam investidores a mutuantes individuais.

P>P>Já se deve estar ciente de que poderá ser recebido com algum cepticismo, especialmente se não tiver um longo historial de investimentos imobiliários bem sucedidos. Alguns grupos de pares também exigem que o seu historial de crédito cumpra certos critérios.

“Quando se pede emprestado a uma pessoa em oposição a uma entidade, essa pessoa vai geralmente ser mais conservadora e mais protectora de dar o seu dinheiro a um estranho”, diz Spofford.

Utilizar bens imóveis para criar rendimentos de reforma

Bens imóveis é uma forma popular de os indivíduos gerarem rendimentos de reforma. De facto, é agora o investimento favorito dos americanos a longo prazo, de acordo com um estudo recente da Bankrate. A popularidade dos bens imóveis está no seu nível mais alto desde que a Bankrate começou a realizar o estudo há sete anos.

Que a popularidade depende em parte dos bens imóveis que produzem um fluxo constante de rendimentos, uma vez que os investidores cobram uma renda mensal regular aos seus inquilinos. Para os reformados, um rendimento estável é exactamente o tipo de segurança que procuram quando não estão totalmente empregados.

E os reformados têm um lado positivo sobre esse rendimento. Com o tempo, uma propriedade bem gerida pode aumentar as suas rendas, colocando mais dinheiro no bolso dos investidores a cada mês. A propriedade também pode aumentar de valor, por isso, quando chega a altura de vender ou mesmo investir noutra propriedade, há capital próprio que pode ser explorado. Claro que a propriedade de investimento tem outras vantagens, especialmente em torno dos impostos.

Se não quiser entrar na gestão directa da propriedade, pode comprá-la através de fundos de investimento imobiliário (REITs) na bolsa de valores e deixar um gestor profissional lidar com todos os problemas. Os REITs são tremendamente populares entre os reformados devido aos seus dividendos estáveis.

Bottom line

O património imobiliário é normalmente um jogo a longo prazo onde os ganhos tendem a vir ao longo do tempo. Mas, seja como for que se invista em imóveis, pode-se ganhar dinheiro se se seguir princípios inteligentes de investimento. Ao financiar bens imobiliários, certifique-se de que pode pagar os pagamentos ao contrair o empréstimo. Depois, ao pagar o empréstimo ao longo do tempo, considere como poderá ser capaz de reduzir ainda mais as despesas com juros com base no seu sólido historial de empréstimos e reduzir o saldo pendente do empréstimo.

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– Jennifer Acosta Scott escreveu a versão original desta história.